Případová studie – Investování v Ostravě – 12% ročně

Czech Point 101 11 srpna, 2014 @ 8:25PM

V květnu 2013 jsem byl kontaktován klientem z Izraele s tím, že by chtěl v Ostravě investovat do nemovitosti na pronájem. Přestože v České Republice nikdy předtím nebyl, na základě jeho vlastního výzkumu na internetu mu jako nejlepší místo na investici vyšla právě Ostrava.

Tato volba byla do velké míry ovlivněna částkou, kterou byl připraven investovat a současnou cenou nemovitostí v Ostravě. Na základě našeho dotazníku bylo jasné, že mám hledat byt o velikost 2+1 v cenovém rozpětí 600.000 – 900.000 Kč.

Než se dostanu k dalším detailům, chtěl bych zmínit to, že jsme byli jediní, kdo na klientovu touhu investovat v Ostravě zareagovali. Ostatní oslovení anglicky mluvící makléři v Ostravě měli buďto z  konverzace se zahraničním klientem strach nebo z jiného důvodu této výzvě nevěnovali pozornost.

Když jsem tedy věděl, co klient přesně hledá, mohl jsem mu připravit předběžnou investiční analýzu, která mu na základě současných cen bytů a výše nájemného v dané kategorii bytů napověděla, s jakou návratností investice a potažmo zhodnocením by měl přibližně počítat.

Poté, co jsme se dohodli na termínu jeho několikadenní návštěvy Ostravy, jsem pro něj začal hledat vhodné byty. Prohlídky jsem domlouval jak přímo s vlastníky nemovitostí, tak s realitními kancelářemi, které měli v nabídce byty odpovídající požadovaným kritériím. Z vytvořeného seznamu jsem ještě vyloučil ty byty, které byli sice za dobrou cenu, ale v lokalitách se špatnou dopravní dostupností nebo v částech města se špatnou pověstí.

Během dvou dnů, kdy klient navštívil Ostravu, jsme spolu viděli ty nejlepší byty, jejichž prohlídka se dala zajistit, ať už v původním stavu nebo po rekonstrukci. Na prohlídkách se potom ukázalo, že ti kteří prodávali zrekonstruované byty, často tuto rekonstrukci přecenili a požadovali více peněz, než jsme byli ochotni akceptovat.

Po společné „analytické“ poradě s klientem padlo rozhodnutí, že budeme pokračovat v jednání s realitní kanceláří, která prodávala byt v původním stavu, ale ve velmi dobré lokalitě v centru Ostravy a shodou okolností to byl první byt, který jsme viděli. Nabízena cena za byt 2+1 o velikosti 55 m2 v domě po celkové revitalizaci byla 640.000 Kč. I když to byla už i tak velmi dobrá cena, podařilo se nám ji po vyjednávání ještě snížit na konečných 600.000 Kč.

Jakmile jsme byt od prodávajících převzali, pustili jsme se do celkové rekonstrukce bytu. Jelikož se jedná o byt na pronájem, použili jsme materiály v průměrné cenové kategorii tak, aby jejich případná údržba či výměna v budoucnu nebyla náročná. Za částku 130.000 Kč se nám podařilo byt zrekonstruovat tak, že má nové plovoucí laminátové podlahy, novou kuchyňskou linku včetně základních spotřebičů, celou novou koupelnu s WC, natřené radiátory, nové elektrické zásuvky, vypínače, světla, atd.

Před

Po

Byt se nám podařilo pronajmout za 7.300 Kč měsíčně plus zálohy na služby. Díky takové výši nájmu jsme pro klienta dosáhli hrubou návratnost investice 12% ročně.

Díky tomu, že klient financoval byt a rekonstrukci z vlastních peněz a díky současným nákladům spojených s vlastnictvím tohoto bytu (např. fond oprav, pojištění nemovitosti, správa nemovitosti, atd.), čistá návratnost investice by se měla pohybovat kolem 5,8% ročně.

Klikněte na tento odkaz pro zobrazení investiční analýzy k výše uvedenému tipu: hotovost, hypoteka.

V případě, že by klient byt koupil pomocí hypotéky, návratnost jeho investice by se ještě zvýšila díky pákovému efektu vypůjčených peněz z banky.

Z této studie vyplývá, že nyní je víc než kdy jindy možné najít v Ostravě velmi výhodné investiční příležitosti. Jelikož prodávající často přeceňují hodnotu jimi provedené rekonstrukce, zdá se výhodnější pořídit nemovitost v původním stavu a zrekonstruovat ji do standardu požadovaného pro pronájem na vlastní účet. Přitom všem je ale vždy potřeba myslet na tu možná nejdůležitější věc: „lokalita, lokalita, lokalita“.

Máte zájem o více informací? Napište nám na email: tomas@czechpoint101.com nebo nám zavolejte na +420 774 850 381.


Updated/Aktualizováno: ,

Vložit komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *