Již jsme pomohli (a stále pomáháme) stovkám klientů při jejich investicích do nemovitostí v České republice. Zjistili jsme, že lidé dělají některé drahé chyby při investování, které se stále opakují. Přečtěte si, jak se jim Vy můžete vyhnout.
Co investoři často opomíjejí nebo dělají nesprávně?
1. Nespočítají si aktuální výnosnost jejich investice
Vše si raději přepočítejte sami
Je až neuvěřitelné, jak někteří investoři bezmezně spoléhají na realitní agenty a vloží svůj kapitál do projektu, bez toho aniž by si sami sedli a věnovali pár hodin vlastní kalkulaci návratnosti a výnosnosti nemovitosti spolu s detailním prozkoumáním projektu.
Uvádí realitní agent či developer že cash flow bude pozitivní? Investor by si měl sám projít všechna čísla a určitě se zeptat na důležité otázky s tím spojené. Například: Při jaké procentuální výši úvěru (zástavní hodnoty nemovitosti) bude cash flow pozitivní? Jaké jsou další měsíční výdaje, které budou hrát roli v otázce, zdali cash flow bude pozitivní či negativní?
Když si investor zkontroluje stránky realitní kanceláře nebo developera, lehce zjistí, zdali jsou proklamované budoucí nájmy reálné a zdali je jich tedy možno při současném stavu trhu dosáhnout. Jak? Jednoduchým porovnáním nabídek. Pokud se Vám to i tak nezdá, obvolejte pár jiných realitních agentur, makléřů a zeptejte se jich na názor.
Mohu Vám zaručit, že spoustu investorů by si velmi přálo vrátit čas a strávit nějakou dobu nad kalkulací výnosnosti, jelikož velká část z nich prodělala právě díky důvěře jednomu realitnímu agentovi a jeho propočtům. Tím samozřejmě neříkám, že realitní agenti schválně balamutí lidi, nicméně i takoví se najdou. Častějším jevem ale je, že zdroj informací, ze kterého takový realitní agent čerpá, není přesný. Dobrý makléř Vám poradí, ať si čísla sami projdete a ať nad tím strávíte i Váš čas. Konec konců, jsou to Vaše peníze, které investujete.
2. Nenavštíví svou investici před nákupem osobně nebo nepověří důvěryhodného zástupce
I když je možné zjistit hodně informací o projektu z internetu, obrázků, či prospektů, osobní návštěva kupované nemovitosti se z dlouhodobého hlediska rozhodně vyplatí. Důvěryhodný nestranný profesionál může případně tento krok udělat za Vás a poslat Vám fotky nebo video, natočené tak, aby objektivně vystihlo skutečný stav.
Toto z inzerátu nebo letáku nevyčtete.
Je jedna strana budovy orientovaná do hlučné silnice, nebo je orientovaná s výhledem na panelák? Bude v blízkosti probíhat nějaká další stavba jiné budovy? Není zde těžký průmysl a zápach z něho? Internetová prezentace Vám nejspíše neukáže škaredou industriální budovu naproti. Ani Vám nedá detailní záběr na železnici přesně vedle vašeho bytu či domu. Uvědomte si, že všechny tyto věci omezují jak navýšení prodejní ceny oproti kupní, tak i maximální dosažitelný nájem – tím pádem celkovou návratnost.
A co lokalita? Jste si jistí, že Vaše investice neleží v oblasti s vysokou kriminalitou? Je Vaše investice v přízemí? V některých lokalitách Vám lidé v přízemí právě z bezpečnostních důvodů bydlet nebudou, a když ano, tak budete muset výrazně zlevnit. Z obrázku či prospektů toto nevyčtete.
Je proto dobré přistupovat k investici s obezřetností a lokalitu, projekt i okolí buď prozkoumat sám, anebo se zeptat více zdrojů. Možná budete sami překvapeni, co se dozvíte.
3. Prodají investici předčasně
Dobrá (ale i špatná) věc ohledně investic do nemovitostí je, že nejsou moc likvidní. Časová hranice pro návratnost investice je poměrně vysoká, což je vlastně ta dobrá věc, protože to nutí investora přemýšlet, zdali je právě nyní dobrý čas investici prodat. Nicméně poměrně často vidíme investory uvažovat o prodeji nemovitosti z důvodu nějakých přechodných finančních problémů, které by se pravděpodobně daly zvládnout jiným způsobem. Jaký jste si stanovili časový horizont investice? U rezidenčních nemovitostí to zřejmě bude deset let a více. Pokud je to možné, svého plánu se držte a nepanikařte.
Byla Vaše nemovitost nepronajímaná déle, než jste čekali? Nestoupají ceny podnájmů tak, jak jste doufali? Způsobují Vám Vaši nájemníci bezesné noci? I když je tomu tak, tyto faktory by neměly být impulzem k unáhlenému prodeji. Pokud to totiž uděláte, nejspíše stejně v konečném důsledku proděláte.
4. Nevidí skutečný stav investice
Někteří investoři se v určitém bodě mohou dostat do situace, kdy momentální hodnota jejich nemovitosti nedosahuje částky, za kterou jí koupili, a proto chtějí své peníze přesunout jinam.
Většina z nich ale opomíjí přehodnotit jejich investici dle nových poměrů. Namístě jsou otázky jako: Pokud nemovitost prodám, kam peníze přesunu? Jaká je roční procentuální návratnost mé investice, i když klesla současná hodnota nemovitosti? Jaké jsou vyhlídky do budoucnosti? Víte, kde se teď nachází hospodářský cyklus? Samozřejmě je obtížné přesně odhadnout dno trhu nebo jeho vrchol. Celkový trend však určit lze. A jestliže budete vnímat základní makroekonomické ukazatele, jako je vývoj úrokových sazeb, nezaměstnanost, inflaci apod., tak budete mít reálnější pohled na stav své investice a dokážete lépe odhadnout správný čas na její prodej.
Máte i Vy, investoři, nějaké rady, které považujete za důležité? Podělte se zde o ně s námi.
Updated/Aktualizováno: 24 září, 2024,