Máte již zkušenosti s investováním do jednotlivých bytů nebo rodinných domů? Uvažujete o větší investici do bytového domu? Zřejmě je vám jasné, že na vás jako na majitele čekají nové odpovědnosti. V čem se tedy liší správa bytových domů od povinností majitelů bytů? A jaké jsou výhody investice do bytového domu?
Předně, co je podle příslušných norem označeno jako “bytový dům”? Vyhláška č. 137/1998 , o obecných technických požadavcích na výstavbu definuje:
Byt – Soubor místností, popřípadě jednotlivá obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení, pokud tvoří byt jedna obytná místnost, musí mít tato místnost podlahovou plochu nejméně 16 m2.
Rodinný dům – Více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena. Může mít nanejvýš tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Bytový dům – Stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena a počet samostatných bytů je 4 a více, počet podlaží není určující.
Tyto definice jsou důležité kvůli daňovým předpisům, dotacím a stavebně-technickým normám. Vždy je však potřeba zkontrolovat, jak je bytový dům definován v příslušném předpisu, protože definice se mírně liší (například zákon o DPH).
Stavebně-technický stav
Existuje množství norem a předpisů, které stanoví požadavky při projektování obytných budov, podmínky požární ochrany, bezbariérové užívání staveb, atd. Dodržení zákonných stavebně-technických požadavků je třeba mít na mysli již při zvažování koupě stávající nemovitosti a v rozpočtu zohlednit náklady na uvedení nemovitosti do souladu s platnými předpisy.
Právní stav
Dříve nebylo výjimkou setkat se se stavbou (a ne jen liniovou), která je umístěna na cizím pozemku. S novým Občanským zákoníkem však tento, mnohdy pochybný, právní stav není všeobecně akceptován, protože zákonodárce jasně uvádí, že stavba je součástí pozemku, na němž je umístěna (§ 506). Investor by tedy měl věnovat pozornost tomu, aby VŠECHNY pozemky, na nichž stavba stojí byly součástí převodu.
Při zvažování koupě stávající nemovitosti je důležité nechat ji tedy prověřit odborně způsobilou osobou po stavební stránce a také po té právní. Tento krok rozhodně není dobré podcenit, protože případné komplikace a s tím související náklady jsou řádově vyšší než u bytové jednotky.
Revize a kontroly
Dále je nutné pamatovat na to, že mnohá zařízení podléhají pravidelným revizím a nutné odborné údržbě. Za většinu z nich je odpovědný majitel bytového domu.To se může týkat kotelny, spalinových cest, požárně-zabezpečovacích zařízení, značení únikových cest a nouzového osvětlení, panikových uzávěrů, hromosvodů, výtahů, měřičů spotřeby tepla, elektroměrů a vodoměrů. Majitel je dále odpovědný za zamezení zranění osob nebo poškození majetku vlivem padajícího sněhu nebo ledu ze střechy budovy. U starších budov toto nebývá konstrukčně vyřešeno a je potřeba učinit dodatečná opatření. Pozor také na odklízení sněhu a náledí například na schodech u vchodu, apod.
Níže uvádíme výčet revizí a kontrol:
Majitel bytového domu by se také měl v dostatečné míře chránit příslušným pojištěním nemovitosti a také pojištěním odpovědnosti za škodu vyplývající z vlastnictví nemovitosti. V případě spoluvlastnictví více osobami, má mít sjednané pojištění každý spoluvlastník.
Financování
Mnozí investoři budou financovat koupi bytového domu hypotečním úvěrem. U bytového domu banka nabídne cca 70-80% ZHN. Při stanovení hodnoty nemovitosti banka posuzuje obecné věci – lokalitu, stáří budovy a její stav, vybavení. Dále počítá její tržní hodnotu a výnosovou hodnotu nemovitosti. Ta se počítá z dosahované výše nájmů, od kterých se odečtou všechny výdaje související s provozem nemovitosti. Výsledkem je procento návratnosti investice. Jsou lokality, kde banka požaduje 5% návratnost. V menších městech, na perifériích, rozvíjejících se oblastech to může být i více, například 8%. Z toho je zřejmé, že před přijetím jakéhokoli smluvního závazku je potřeba financování prodiskutovat se svojí bankou.
K jednání s bankou i pro vlastní kontrolu bude potřeba získat od prodávajícího kompletní dokumentaci k finančnímu vedení domu. Je nutné zkontrolovat nájemní smlouvy a dohodnuté výše nájmů, zda jsou uzavřeny na dobu určitou nebo neurčitou. Je dobré dohodnout se s prodávajícím, že ještě před převodem nemovitosti smluvní vztahy upraví tak, aby smlouvy byly na dobu určitou. Banka bude chtít, aby splátka byla kryta nájmem domu. Prodávající by tedy měl doložit výpisy, ze kterých bude patrné, že nájmy opravdu chodí na účet a mezi nájemníky není velké procento neplatičů. Úroky budou okolo 3% na fyzickou osobu. Na právnickou osobu budou asi 4-5% (některé banky požadují) a bude se to brát jako business hypotéka.
Dotace
Při splnění daných podmínek lze žádat o dotace například v rámci programu IROP (Energetické úspory v bytových domech) nebo pod správou Ministerstva pro místní rozvoj dotace na Bytové domy bez bariér, dotace na rekonstrukce bytových domů, atd.
Daň z příjmů
Řídí se předpisem č. 586/1992 Sb. o dani z příjmů. Například §15 Nezdanitelná část základu daně, uvádí, za jakých podmínek je možné započítat určitou poměrnou část úroků z hypotéky. Dále je možné využít odpisů z hodnoty nemovitosti, náklady na pojistné, atd. Problematika daní je však natolik obsáhlá, že přesahuje rámec tohoto článku. 
Optimalizaci daní je možné svěřit daňovému poradci.
Vyúčtování služeb
Majitel domu má také dle zákona povinnost jednou za rok vyhotovit zúčtování energií. Na podrobnosti jsme se zeptali naší specialistky Lenky Odehnalové.
Lenko, kdy se musí udělat vyúčtování? Je na to nějaký termín?
Podle zákona č. 67/2013 Sb. musí být vyúčtování předáno nájemníkům do 4 měsíců od konce zúčtovacího období. Tedy nejčastěji do konce dubna.
Co je ve vyúčtování zahrnuto?
Shromáždí se všechny výdaje za rok, tj společná elektřina, voda, plyn. Odpady, teplo, úklid společných prostor, včetně sněhu , tj. služby, které nejsou přepsány na nájemníky…
Jak se to dělá, když se několik nájemníků vystřídá během zúčtovacího období?
Počítá se průměrný počet nájemníků v bytě za měsíc, podle speciálního vzorečku, tzv. osobo-měsíc. Je s tím poměrně dost práce.
Jsou s vlastněním bytového domu spojeny ještě další poplatky a daně?
Ano, samozřejmě. Například daň z nemovitosti, která musí být uhrazena do 31.5. na daný kalendářní rok.
Kde se daňové přiznání podává a daň platí?
Záleží na adrese nemovitosti. Vždy je to k místně příslušnému Finančnímu úřadu. Také se nesmí zapomenout na poplatek za odpady – zde záleží na vyhlášce města nebo obce, kde se bytový dům nachází. Každá obec to může mít jinak.
Musí mít majitel bytového domu zřízený fond oprav?
Ne, povinné to není.
Výhody investice do bytového domu
Investoři, kteří mají vazby na stavební firmy jsou schopni velice efektivně dosáhnout zhodnocení investice tím, že koupí za výhodnou cenu nezrekonstruovaný bytový dům s velkými byty. V rámci rekonstrukce byty rozdělí na menší a později prodávají po jednotlivých jednotkách. Tím mohou také financovat postupnou rekonstrukci.
Další výhodou investice do bytového domu je skutečnost, že výpadek z nájmu jednoho nebo dvou bytů lze většinou snadno vykrýt příjmem z ostatních bytů a neohrozí se splátka úvěru. V případě investice do jednoho nebo dvou bytů, výpadek z nájmu musí majitel krýt ze svých vlastních zdrojů.
Bytové domy nejsou tolik citlivé k fluktuacím nemovitostního trhu. Je to dáno tím, že hodnota bytového domu je do značné míry určena výnosem z nájmů, které nekopírují cenový trend nemovitostí.
Pro zkušené investory s dostatečnými vlastními zdroji je tedy investice do bytového domu jistě zajímavou alternativou k investicím do jednotlivých bytů. Z výše popsaných zkutečností je zřejmé, že efektivní investice a následná správa vyžaduje profesionální a expertní přístup. Většinou se nebude jednat o záležitost, které se lze věnovat tu a tam večer o víkendu. Bude rozumnější spolupracovat s odborníky. Otevírá však možnost solidního pasivního příjmu a trvalého finančního zajištění.
Updated/Aktualizováno: 11 září, 2024,