3 různá nastavení investice – výsledky vás překvapí

DOtradovec 26 dubna, 2023 @ 12:05PM

Jak si zajistit dostatečný pasivní příjem? Toto je první díl z naší nové minisérie, která se bude věnovat výnosům z investice do nemovitostí. Na konkrétních příkladech reálných investic našich klientů si ukážeme, jaká strategie se osvědčila.

zajištění pasivního příjmu díky investici do nemovitostí

Uvidíte, jaký vliv má načasování nákupu nemovitosti. Lépe pochopíte souvislost mezi poměrem vlastních zdrojů a bankovního úvěru a výslednou návratností z investice. Více si vysvětlíme, co je pro úspěšné nastavení investice rozhodující.

V druhém dílu minisérie si na několika konkrétních příkladech ukážeme, co dokáže i dobrou investici zkazit. 

Zhodnocení investice pomocí výpočtu CAGR. Tento vzorec porovnává výši vložených vlastních prostředků na počátku investice s celkovou částkou získaných prostředků na konci investice po odečtení nákladů a splátek úvěru. Vzorec umožňuje zohlednit vývoj ceny nemovitosti v čase.  

Graf zobrazuje výsledky tří konkrétních klientů podle nastavení investice. Všichni tři nakupovali byty 1+kk v Brně. Nákup proběhl v roce 2008, kdy sice ve světě vypukla realitní krize, ale trh v ČR reagoval se zpožděním. 

Nejlepšího výsledku dosáhla investice klienta W001 (modrý), kterému budeme říkat Will, kde je CAGR 20,09%. Výše vlastních vložených prostředků byla 117 540 Kč. Kupní cena dvou bytů 1+kk byla 3 318 000 Kč a výše hypotéky 3 300 000 Kč. Smluvený úrok byl 6,29%. Při takto nastavených parametrech byl vybraný nájem celkem 1 053 463 Kč. Prodejní cena byla za dva byty 4 000 000 Kč. Po odečtení všech nákladů, včetně splátek úvěru byla návratnost investice po 8,5 letech 473,98%, neboli 557 113,87 Kč. Tedy, stručně řečeno, Will investoval 117 540 Kč, vrátilo se mu 557 113, 87 Kč a jeho zisk tedy byl 439 574 Kč. Na každou vloženou 1 korunu se jich nakonec vrátilo zhruba 5.

Druhý nejlepší výsledek má investice klienta E001a (oranžový), nazývejme ho Erik, kde je CAGR 15,57%. Výše vlastních vložených prostředků byla 115 103 Kč. Kupní cena dvou bytů 1+kk byla 2 868 600 Kč a výše hypotéky 2 850 000 Kč. Smluvený úrok byl 6,21% a po refixaci 3,49%. Při takto nastavených parametrech se vybral nájem 1 114 638 Kč. Prodejní cena byla 3 725 000 Kč. Po odečtení nákladů, včetně splátek úvěru byla návratnost investice po 10 letech 425,15%, neboli 489 365,63 Kč. Erik investoval 115 103 Kč, vrátilo se mu 489 365,63 Kč a jeho zisk tedy byl 374 263 Kč.  

Třetí v pořadí je investice klienta R001b (šedý), Robert, kde je CAGR 12,98%. Výše vlastních vložených prostředků byla tentokrát vyšší, tedy 301 188 Kč. Kupní cena jednoho bytu 1+kk byla 1 209 600 Kč a výše hypotéky 1 028 160 Kč. Smluvený úrok byl 6,66%, po první refixaci 3,69% a potom 3,19%. Při takto nastavených parametrech se vybral nájem 524 470 Kč. Prodejní cena byla 1 950 000 Kč. Po odečtení nákladů, včetně splátek úvěru byla návratnost investice po 10 letech 338,83%, neboli 1 020 509,44 Kč. Robert investoval 301 188 Kč, vrátilo se mu 1 020 509,44 Kč a jeho zisk tedy byl 719 321 Kč.

správné nastavení investice do bytu v Brně

Poučení z realizovaných investic

1) Důležité pro správné nastavení investice je zvolit ideální poměr vlastních zdrojů a úvěru. Pomocí matematických simulací lze dojít k optimálnímu řešení. Všimněte si, že investor Robert vložil do investice téměř 3x více vlastních prostředků, než první dva. Přesto to z hlediska CAGR nemusí mít jednoznačně pozitivní vliv na výsledek investice. Někdy je to naopak. Vstupuje zde do hry tzv. pákový efekt, který se u různých typů investic používá. Kalkulátor, který používáme, a který nyní mají k dispozici všichni naši klienti, umožňuje simulovat různé scénáře, včetně výše úvěru, délky splácení, úrokové sazby, atd. Dnes můžete tento nástroj vyzkoušet i vyhttp://kalkulacka.czechpoint101.cz/

2) Nezanedbatelný vliv na návratnost má výše úroků. Uvedení klienti v době nákupu měli zajištěnou 100% hypotéku, respektive, 80%, což mělo vliv na výši úroků. Je důležité snažit se při refixaci vyjednat s bankou, co nejlepší podmínky. Výše úroků se promítá do měsíční splátky a ta následně vstupuje do výpočtu cash – flow.

3) Načasování koupě a prodeje. Investor Erik i Robert koupili shodně 1kk za 1 209 600 Kč. Erik tento byt prodal v polovině roku 2018 za 1 775 000 Kč. Robert s prodejem počkal o několik měsíců a ke konci 2018 v podstatě identický byt ve stejné budově prodal za 1 950 000 Kč. Kdyby tedy Erik o něco lépe načasoval prodej, mohla být návratnost jeho investice ještě vyšší. Další klient se rozhodl prodat identický byt ještě dříve a dosáhl ceny pouze 1 600 000 Kč. Vidíme tedy, jak je důležité se zvlášť u nemovitostí držet zamýšleného investičního horizontu a neopouštět v panice trh. 

Pozor na jednu záludnost CAGR. Hodnotit úspěšnost investice pouze podle tohoto ukazatele může být v některých ohledech zavádějící. V příštím článku si ukážeme v čem. Vysvětlíme si, jak vyhodnotit investici i z jiného hlediska. 
Nezapomeneme ani na slíbené příklady nepovedených investic a jejich rozbor.

Možná jste po přečtení tohoto článku znejistěli a přemýšlíte, jestli investování do nemovitostí je pro Vás. Je pravda, že existuje množství činitelů, které je potřeba vzít při nastavení investice v úvahu. V procesu výběru nemovitosti, získání zdrojů, následné správy a konečně i prodeje. Věříme, že krokem správným směrem je obrátit se na zkušené odborníky. Nesejmeme z Vás sice odpovědnost za konečná rozhodnutí, rozhodně však budeme v každém kroku nápomocni k zajištění Vašeho pasivního příjmu bez zbytečných starostí.


Updated/Aktualizováno: ,

Vložit komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *