Jak si zajistit dostatečný pasivní příjem? Toto je první díl z naší nové minisérie, která se bude věnovat výnosům z investice do nemovitostí. Na konkrétních příkladech reálných investic našich klientů si ukážeme, jaká strategie se osvědčila.
Uvidíte, jaký vliv má načasování nákupu nemovitosti. Lépe pochopíte souvislost mezi poměrem vlastních zdrojů a bankovního úvěru a výslednou návratností z investice. Více si vysvětlíme, co je pro úspěšné nastavení investice rozhodující.
V druhém dílu minisérie si na několika konkrétních příkladech ukážeme, co dokáže i dobrou investici zkazit.
Graf zobrazuje výsledky tří konkrétních klientů podle nastavení investice. Všichni tři nakupovali byty 1+kk v Brně. Nákup proběhl v roce 2008, kdy sice ve světě vypukla realitní krize, ale trh v ČR reagoval se zpožděním.
Nejlepšího výsledku dosáhla investice klienta W001 (modrý), kterému budeme říkat Will, kde je CAGR 20,09%. Výše vlastních vložených prostředků byla 117 540 Kč. Kupní cena dvou bytů 1+kk byla 3 318 000 Kč a výše hypotéky 3 300 000 Kč. Smluvený úrok byl 6,29%. Při takto nastavených parametrech byl vybraný nájem celkem 1 053 463 Kč. Prodejní cena byla za dva byty 4 000 000 Kč. Po odečtení všech nákladů, včetně splátek úvěru byla návratnost investice po 8,5 letech 473,98%, neboli 557 113,87 Kč. Tedy, stručně řečeno, Will investoval 117 540 Kč, vrátilo se mu 557 113, 87 Kč a jeho zisk tedy byl 439 574 Kč. Na každou vloženou 1 korunu se jich nakonec vrátilo zhruba 5.
Druhý nejlepší výsledek má investice klienta E001a (oranžový), nazývejme ho Erik, kde je CAGR 15,57%. Výše vlastních vložených prostředků byla 115 103 Kč. Kupní cena dvou bytů 1+kk byla 2 868 600 Kč a výše hypotéky 2 850 000 Kč. Smluvený úrok byl 6,21% a po refixaci 3,49%. Při takto nastavených parametrech se vybral nájem 1 114 638 Kč. Prodejní cena byla 3 725 000 Kč. Po odečtení nákladů, včetně splátek úvěru byla návratnost investice po 10 letech 425,15%, neboli 489 365,63 Kč. Erik investoval 115 103 Kč, vrátilo se mu 489 365,63 Kč a jeho zisk tedy byl 374 263 Kč.
Třetí v pořadí je investice klienta R001b (šedý), Robert, kde je CAGR 12,98%. Výše vlastních vložených prostředků byla tentokrát vyšší, tedy 301 188 Kč. Kupní cena jednoho bytu 1+kk byla 1 209 600 Kč a výše hypotéky 1 028 160 Kč. Smluvený úrok byl 6,66%, po první refixaci 3,69% a potom 3,19%. Při takto nastavených parametrech se vybral nájem 524 470 Kč. Prodejní cena byla 1 950 000 Kč. Po odečtení nákladů, včetně splátek úvěru byla návratnost investice po 10 letech 338,83%, neboli 1 020 509,44 Kč. Robert investoval 301 188 Kč, vrátilo se mu 1 020 509,44 Kč a jeho zisk tedy byl 719 321 Kč.
Poučení z realizovaných investic
1) Důležité pro správné nastavení investice je zvolit ideální poměr vlastních zdrojů a úvěru. Pomocí matematických simulací lze dojít k optimálnímu řešení. Všimněte si, že investor Robert vložil do investice téměř 3x více vlastních prostředků, než první dva. Přesto to z hlediska CAGR nemusí mít jednoznačně pozitivní vliv na výsledek investice. Někdy je to naopak. Vstupuje zde do hry tzv. pákový efekt, který se u různých typů investic používá. Kalkulátor, který používáme, a který nyní mají k dispozici všichni naši klienti, umožňuje simulovat různé scénáře, včetně výše úvěru, délky splácení, úrokové sazby, atd. Dnes můžete tento nástroj vyzkoušet i vy. http://kalkulacka.czechpoint101.cz/
2) Nezanedbatelný vliv na návratnost má výše úroků. Uvedení klienti v době nákupu měli zajištěnou 100% hypotéku, respektive, 80%, což mělo vliv na výši úroků. Je důležité snažit se při refixaci vyjednat s bankou, co nejlepší podmínky. Výše úroků se promítá do měsíční splátky a ta následně vstupuje do výpočtu cash – flow.
3) Načasování koupě a prodeje. Investor Erik i Robert koupili shodně 1kk za 1 209 600 Kč. Erik tento byt prodal v polovině roku 2018 za 1 775 000 Kč. Robert s prodejem počkal o několik měsíců a ke konci 2018 v podstatě identický byt ve stejné budově prodal za 1 950 000 Kč. Kdyby tedy Erik o něco lépe načasoval prodej, mohla být návratnost jeho investice ještě vyšší. Další klient se rozhodl prodat identický byt ještě dříve a dosáhl ceny pouze 1 600 000 Kč. Vidíme tedy, jak je důležité se zvlášť u nemovitostí držet zamýšleného investičního horizontu a neopouštět v panice trh.
Pozor na jednu záludnost CAGR. Hodnotit úspěšnost investice pouze podle tohoto ukazatele může být v některých ohledech zavádějící. V příštím článku si ukážeme v čem. Vysvětlíme si, jak vyhodnotit investici i z jiného hlediska.
Nezapomeneme ani na slíbené příklady nepovedených investic a jejich rozbor.
Možná jste po přečtení tohoto článku znejistěli a přemýšlíte, jestli investování do nemovitostí je pro Vás. Je pravda, že existuje množství činitelů, které je potřeba vzít při nastavení investice v úvahu. V procesu výběru nemovitosti, získání zdrojů, následné správy a konečně i prodeje. Věříme, že krokem správným směrem je obrátit se na zkušené odborníky. Nesejmeme z Vás sice odpovědnost za konečná rozhodnutí, rozhodně však budeme v každém kroku nápomocni k zajištění Vašeho pasivního příjmu bez zbytečných starostí.
Updated/Aktualizováno: 9 září, 2024,