Když už máte byt vymalovaný, uklizený a nafocený, tak nezbývá než sepsat inzerát a DOBŘE STANOVIT CENU NÁJMU. Jak na to?
Jak dobře stanovit cenu nájmu?
- Podívejte se na srovnatelné nemovitosti ve stejné lokalitě. Můžete použít například www.sreality.cz nebo www.bezrealitky.cz. Myslete však na případné podstatné rozdíly: Inzerujete přes RK? Zájemce si tedy k ceně nájmu zřejmě v duchu připočte to, co bude muset zaplatit zprostředkovateli. Jsou inzerované byty ve stejném/podobném patře? Nejsou na rozdíl od Vašeho bytu v přízemí nebo v podkroví? Je v domě výtah? Nejsou orientovány do dálnice, zatímco ten Váš byt do parku? Jak vypadají společné prostory? Je celý dům po rekonstrukci? Není v těsné blízkosti něco, co byt znehodnocuje nebo naopak výrazně zvýhodňuje? Jestliže není v dané lokalitě žádný srovnatelný inzerát, budete se muset podívat i na okolní oblasti a pak srovnat tyto lokality. K tomu Vám mohou pomoci otázky jako: Jak daleko je to od mého bytu do centra? Je zde dobrá dostupnost veřejnou dopravou? Jsou zde nezbytné obchody? Nezapomeňte ty kladné věci, které Váš byt odlišují uvést do nabídky. A přiložte kvalitně zpracované fotografie.
- Na cenu pronájmu bude mít také vliv to, v jakém ročním období na trh vstupujete. Pokud je Váš byt určen hlavně studentům, můžete očekávat zvýšenou poptávku v druhé polovině letních prázdnin a v září. V tomto období budete moct nastavit cenu o něco (5-10%) vyšší ve srovnání s “okurkovou sezónou”. Vhodné načasování vstupu na trh může tedy zajímavým způsobem zvýšit Vaše příjmy z pronájmu. Jestliže totiž uzavíráte smlouvu na jeden rok a po roce nájemník skutečně odejde, budete vstupovat na trh opět ve vysoké sezóně a můžete si dovolit držet cenu výš. Platí to samozřejmě i naopak. Ve výsledku mohou vedle sebe stát dva identické byty, ve stejném patře, například 1+kk. Jeden pronajatý za 6250,- a druhý za 6650,- a to jen díky rozdílnému načasování nabídky. Rozdíl je v tomto případě 4800 Kč za rok. Samozřejmě musíte vzít v úvahu, zda se Vám vyplatí se vstupem na trh počkat, protože tento rozdíl nepokryje například dvou-měsíční výpadek v příjmu, když necháte byt prázdný a budete čekat na lepší sezónu. Může se ale stát, že plánujete rekonstrukci, apod., kdy bude nemovitost tak jako tak bez nájemníka. Proč ji tedy šikovně nenačasovat?
- Berte v úvahu nejen čistý nájem, ale také cenu za služby. Když se díváte na srovnatelné byty a podle toho si kalkulujete cenu, dívejte se také, jaká se v inzerátech uvádí cena za služby. Můžou v tom být veliké rozdíly. Když máte byt s mimořádně nízkými měsíčními náklady, nebojte se to v inzerátu zdůraznit a čistý nájem stanovte o něco vyšší. Trh Vám to dovolí. Obdobně to platí i v opačném případě. Nájemníka samozřejmě zajímá, kolik ho bude stát bydlení ve Vašem bytě celkově a jestli jsou zálohy zúčtovatelné podle skutečné spotřeby. Můžete tedy zvážit, jak máte zálohy nastavené, jestli nejsou zbytečně vysoké a také doporučujeme vše, co jde, přepsat přímo na nájemce – typicky plyn, elektřina, internet. A nezapomeňte na peněžní jistotu. Pro nájemce to je vlastně další momentální náklad, který bere v úvahu a určitě se Vás na to bude ptát. Pokud budete výrazně “mimo” tržní průměr, zájemce to odradí.
- Nejděte s cenou zbytečně nízko. Odborníci zmiňují doporučení 93-97% míry obsazenosti. V praxi to znamená, že pokud byt pronajmete za stanovenou cenu rychleji než za 10 dní, tak jste cenu stanovili zbytečně nízko. Připravujete se tak o peníze. Na druhou stranu, když nepronajmete byt ani do 24 dní, je cena pravděpodobně moc vysoká a utíkají Vám peníze kvůli neobsazenosti. To samozřejmě platí v případě, že máte inzerci v pořádku, odpovídáte na telefony a maily, atd.
Podívejte se na video Jak stanovit cenu nájmu: https://www.youtube.com/watch?v=HerzhXZpjzk
Jak na zvyšování nájmu?
Máte zvyšování nájmu zakotveno ve smlouvě? Pokud ne, čeká Vás možná zdlouhavé vyjednávání s nájemníkem a případně žádost na soud (viz § 2249 Občanského zákoníku). Komunikujete pravidelně s nájemníkem? Pak tedy víte, jak moc je v bytě spokojený. Můžete zkusit navrhnout zvýšení nájmu například o 3%. To by měla být částka, na které se budete schopni s nájemníkem dohodnout. Pokud totiž necháte dlouhodobě nájem na stejné úrovni, ve výsledku ztrácíte peníze. Jak je však zřejmé, je to otázka citlivého vyjednávání a hledání kompromisu. Určitě se nevyplatí přijít o dobrého, spolehlivého nájemníka kvůli tomu, že budete trvat na neakceptovatelné ceně.
Bonusy
K profesionálnímu přístupu k pronajímání nemovitostí patří i nabídnutí bonusů spolehlivým nájemníkům. Bonus je například podmíněn bezvadnou platební morálkou, prodloužením smlouvy a tím i akceptováním výše nájemného. Může mít formu jednorázové slevy nájmu, dárkového koše, nebo voucheru. Přečtěte si krátkou reportáž, jak to děláme my: https://www.czechpoint101.com/cs/odmena-pro-najemniky/
Odměna pro nájemníky
Dobře stanovit cenu nájmu je tedy tak trochu alchymie. Na druhou stranu, jak jsme uvedli, existuje několik zřejmých faktorů, které cenu ovlivňují a pokud je vezmete v úvahu, budete mít solidní míru jistoty, že jste se stanovením ceny neudělali chybu.
Jak se Vám daří zvyšovat cenu nájmu? Zapojte se do diskuze.
Updated/Aktualizováno: 11 září, 2024,