5 nejčastějších problémů, které máte s nájemníky – máme řešení

DOtradovec 26 dubna, 2023 @ 12:16PM

Každý týden od Vás dostáváme dotazy, jak řešit nejčastější problémy s nájemníky. Do tohoto článku jsme sepsali to podstatné, co můžete dělat a hlavně, jak problémům co nejvíc předcházet.

  1. nájemník zanechal byt ve špatném stavu
  2. nájemník neprovádí běžnou údržbu
  3. nájemník narušuje pořádek v domě
  4. nájemník přestal platit nájem
  5. nájemník se odmítá odstěhovat
  1. nájemník zanechal byt ve špatném stavu

Toto zná mnoho majitelů – nájemník se odstěhoval a v bytě po něm zůstala menší, či větší spoušť. Ulepená kuchyňská linka, neumytá a na několika místech poškrábaná podlaha, díry ve zdech po hmoždinkách, záclony čpící pachem cigaretového kouře.

Co s tím? Předně – máte sepsanou nájemní nebo podnájemní smlouvu? Držíte u sebe peněžitou jistotu a máte podepsaný Předávací protokol z doby, kdy se nájemce stěhoval? V nájemní smlouvě byste měli mít uvedeno, jaké jsou povinnosti nájemce. Občanský zákoník v par. 2213 a v par. 2255 uvádí, že nájemce užívá byt jako řádný hospodář, v souladu s nájemní smlouvou. Škody, které nájemce způsobil, jdou k jeho tíži. Byt má odevzdat ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Poškrábaná podlaha, díry ve zdi a neumytá linka zjevně nepatři k běžnému opotřebení. To můžou být například mírně vybledlé zdi od sluníčka. Právě z důvodu předcházení sporům se sepisuje Předávací protokol, který dokumentuje stav bytu v okamžiku předání a potom zpětného převzetí. Zde se sepisuje veškeré vybavení a jeho stav. K úhradě škod slouží vratná kauce, neboli peněžitá jistota, která může být maximálně 3násobek nájemného. Pokud se nejedná o skryté vady, není možné například po týdnu nebo dvou poté co se nájemce odstěhuje dodatečně reklamovat stav věcí v bytě.

čištění dřezu
byt má být v okamžiku předání v pořádku

Byt má být v pořádku v okamžiku zpětného převzetí. Není potřeba dávat dodatečnou lhůtu na nápravu. Z toho důvodu se nám osvědčilo s určitým předstihem končícímu nájemníkovi poslat mail s připomenutím toho, v jakém stavu má byt být a na co by se měl při úklidu zaměřit. Zvlášť u nájemců z odlišných kultur tak můžete předejít vzájemnému nepochopení. Opravy můžete udělat sami, nebo je zadat odborníkovi za cenu obvyklou a tu pak přeúčtovat nájemci, respektive na úhradu nákladů použít peněžitou jistotu.

Dobrou prevencí můžou být smluvně ošetřené pravidelné, předem ohlášené inspekce bytu. Budete tak mít možnost případný vznikající problém zavčas zachytit a řešit.

2) nájemník neprovádí běžnou údržbu a drobné opravy

K tomuto námětu dostáváme velké množství dotazů. Občanský zákoník, par. 2257 uvádí, že nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy. O co se konkrétně jedná blíže specifikuje Nařízení vlády 308/2015, které komentujeme v našem článku. Zdaleka nejčastější jsou dohady ohledně malování bytu. To je v Nařízení přímo zmíněno. Nájemce by se tedy o vymalování bytu měl postarat. Nejjednodušší je předávat byt čerstvě vymalovaný. V tom případě můžete při dlouhodobém nájmu spravedlivě očekávat, že nájemce byt předá opět čerstvě vymalovaný. Zvlášť pokud se jedná o větší nemovitost, kde náklady na malování můžou být značné, je dobré dohadům předcházet tím, že se tato povinnost uvede přímo do smlouvy a nájemce je na toto dopředu upozorněn. Obdobná situace je s pravidelnými prohlídkami a revizemi zařízení. V Předávacím protokolu můžete uvést, že spolu s bytem předáváte do užívání také zařízení jako je plynový sporák, plynový kotel, elektrický bojler, apod. – tedy zařízení, u kterých by se pravidelná údržba a revize měly provádět. Opět můžete tuto záležitost ošetřit ve smlouvě.

3) nájemník narušuje pořádek v domě

Občas se stává, že nájemník pochází z jiného kulturního prostředí a má rozdílnou představu o tom, jak má vypadat klidné soužití s ostatními obyvateli domu. Občanský zákoník v par. 2256 ukládá nájemci povinnost dodržovat po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele. Tato pravidla většinou upravuje Domovní řád. Můžete se na něj odkázat ve smlouvě. Pokud obdržíte stížnosti na chování nájemce od ostatních obyvatel, můžete věc s nájemcem probrat. Pokud se situace nezlepší, zašlete písemnou výzvu k nápravě. Když chování nájemce překročí únosnou míru, možná bude nutné přivolat policii. Záznam o výjezdu pak může sloužit jako důkaz. Podobně tak výpovědi obyvatel domu, případně fotografie, nahrávky, apod. Samozřejmě pozor na ochranu osobních údajů, ochranu důstojnosti osobnosti, apod.

Můžete preventivně také udělat nějaká stavebně-technická opatření. Instalovat kvalitnější, hluk tlumící vstupní dveře, jiný typ podlahy, která bude tlumit kročejový hluk, umístění nábytku na stěny společné se sousedy, apod.

4) nájemník přestal platit nájem

Toto asi patří mezi vaše nejhorší noční můry. Nájemce několikrát zaplatí. Pak pošle peníze až po urgenci a nakonec přestane platit úplně. Občanský zákoník uvádí, že můžete dát výpověď bez výpovědní lhůty v případě hrubého porušení smlouvy, což je například dlužné nájemné za poslední tři měsíce. Nastávají v podstatě dvě starosti. Zaprvé, jak se domoci dlužného nájemného. Zadruhé, jak se co nejdříve neplatícího nájemníka zbavit a byt uvolnit pro další pronájem.

Bez peněz? Ověřujte reference.

První problém se dá alespoň částečně řešit tím, že si ponecháte složenou peněžitou jistotu (kauci). Pokud to nebude stačit, budete se po marném uplynutí nějaké rozumné lhůty muset obrátit na soud. Můžete také využít podnájemní smlouvu, místo nájemní, kde zákonodárce nechává větší volnost smluvním stranám dohodnout si postup. Například se můžete domluvit, že nebudete muset čekat dokud dluh nedosáhne výše tří měsíčních nájmů, ale například jen jednoho. Viz náš článek o podnájemních smlouvách.

Další obranou je prevence. Tedy důkladně si ověřovat reference nájemníka. A to u bývalého pronajímatele, tak u současného zaměstnavatele. Lidé bez pravidelných příjmů budou pravděpodobně náchylnější k problémům s placením nájmu. Nájemce by měl nájem platit dopředu, na měsíc, který bude následovat. V případě, že nájem neuhradí, budete tak mít aspoň nějakou časovou rezervu na hledání nového nájemce.

Závažnější je však situace kdy

5) nájemník se odmítá vystěhovat

V prvé řadě je potřeba varovat před pokusy nájemce fyzicky donutit byt opustit. Vystavíte se tak značnému riziku soudního postihu. Samozřejmě v prvé řadě je potřeba pokusit se s nájemníkem na vyklizení bytu normálně lidsky domluvit. Dále písemně vyzvat k vyklizení bytu. To by mělo být součástí písemné výpovědi z nájmu, ve které je podle zákona (89/2012 Sb., par. 2286, odst. 2 a par. 2291) potřeba uvést, v čem spatřujete hrubé porušení nájemní smlouvy a možnost nechat přezkoumat věc soudem.

Pokud se ke dni skončení nájmu (řádně nebo výpovědí) odmítne nájemce vystěhovat a na písemné výzvy ve lhůtě nereaguje/nekoná, budete se muset obrátit na soud, aby vydal rozhodnutí o exekuci, neboli výkonu. Jakmile je budete mít, můžete exekutora žádat o provedení vyklizení bytu.

Samozřejmě je dobré mít ve smlouvě stanoveno, že máte právo do bytu po upozornění vstoupit a byt vyklidit a věci nájemce po určitou dobu na jeho vrub uschovat.

dohodněte si právo vstoupit do bytu

Poměrně málo známou možností je zároveň s nájemní smlouvou s nájemcem u notáře sepsat dohodu o přímé exekuční vykonatelnosti. Tak budete moct přeskočit krok se soudem a můžete jít rovnou k exekutorovi. Podrobnosti jsou v našem článku.

Opět i zde je možné mnohému předejít pečlivým prověřením budoucího nájemníka.

V tomto článku jsme se zaměřili pouze na pět problémů a jejich řešení. Z praxe však zřejmě zjišťujete, že nepříjemných situací může být celá řada. Někteří majitelé nemovitostí se proto po pár letech, kdy se pokoušeli pronájem svých nemovitostí zvládat sami, nakonec obrátili na profesionály, kteří za ně správu nemovitostí budou vykonávat. Ten klid za to opravdu stojí a asi si už nedovedou představit, jak to mohli dřív dělat sami.

Dejte nám vědět, jaké problémy s nájemníky řešíte vy a jaké postupy se vám osvědčily. Neváhejte nám zaslat své dotazy. Pokud to půjde, poradíme.


Updated/Aktualizováno: ,

9 Komentáře(ů)

  1. Nájemní smlouva

    Vážení,jde uzavřít nájemní smlouva na dobu určitou-1 měsíc s automatickým prodlužováním vždy o 1 další měsíc po včasném zaplacení dalšího nájmu předem do 20tého minulého měsíce na další nový měsíc.Při nezaplacení by měl pronájemce 10 dní na řešení s jeho vystěhováním.Výzvy atd.V případě nevystěhování je možno volat policii k opuštění bytu ,když vyprší doba určitá-1 měsíc. Jak by měla tato klausule vypadat?

    Moje zkušenost je, že nájemci nemají na 3 kauce,pouze na jednu =jeden měs.nájem

    Odpovìdìt
    • DOtradovec

      Dobrý den,
      děkujeme za dotaz. Domníváme se, že takto uzavřená smlouva by byla v rozporu se smyslem ustanovení NOZ o dlouhodobém pronájmu pro uspokojení bytových potřeb nájemce. Pokud reálná situace odpovídá dlouhodobému pronájmu, nelze dle našeho názoru uzavírat takto krátkodobé smlouvy, jakoby se jednalo například o ubytování k rekreačním účelům nebo v ubytovně. Ke kauci – našim nájemcům dáváme kauci ve výši 1,5-2 nájmů, ale umožňujeme její zaplacení ve dvou splátkách. Dušan Otradovec

      Odpovìdìt
    • Marcela Draxlerová

      Dobrý večer, mám dotaz jsme společenství vlastníků jednotek domu a jeden z nájemců dělá ostatním naschvály, sprostě napadá děti na ostatní nájemníky,v bytové jednotce kupuje marunahu,hluk, vedení nočních i denních pánských návštěv poškození majetku – díry do zdech atd kdo musí tutu věc řešit? Majitel vždy na problém odpoví :a co my stím vyreste si to sami,nebo ji dejte přes hubu.
      Prosím o radu jak tutu situaci řešit jak platí policie už taky byla půjde přes komisi,ale zajímá mně měl by to řešit jako první majitel bytu? A můžou zbylí 8 nájemníků podepsat petici nebo stížnost na vystěhování bytu? Děkuji moc za odpovědi přeji hezký zbytek dne s pozdravem

      Odpovìdìt
  2. Alena Pospíšilová

    Dobrý den.Mám dotaz- nájemník přestal platit nájem za dům, jeho nájemní smlouva skončila 31.12.2020 Nekomunikuje, nepřebírá poštu,neplatí zálohy na energie, tak nám na domě odpojili plyn i elektřinu a dům je celý plesnivý /byl celý v novotě/. Odstěhovali se neznámo kam, ale část věcí tam nechali. Je to skladiště. Mohu jim věci vystěhovat a kam?

    Odpovìdìt
    • DOtradovec

      Vážená paní Pospíšilová,
      děkujeme za dotaz. Předpokládáme, že nájemní smlouva skončila 31.12.2019. NOZ uvádí, že nájemce předá byt/dům v den, kdy nájem končí – par. 2292. Dále NOZ uvádí, že pronajímatel věci nájemce na jeho náklady uschová, vyzve ho k převzetí, pak je může prodat. To však neplatí, pokud se jedná o věci zjevně opuštěné – viz par. 2296 zák. č. 89/2012 Sb. Dušan Otradovec

      Odpovìdìt
  3. Nájemní smlouva

    Dobrý den,

    budu mít nový byt, ve kterém bych rád ubytovat svého kamaráda, který mi bude přispívat na hypotéku. Jak známo, tak peníze, či společné bydlení rozhádaly nejedny přátele. Rád bych uzavřel nějakou nájemní smlouvu pro případ, že by něco v budoucnu drhlo. Tzn. abych se vyhnul podobných konverzací typu – dnes nemám, dám ti jen půlku nájemného, dám ti to příští měsíc. Nebo aby nedošlo k tomu, že by narušoval nějaká základní pravidla – vodil by si cizí lidi do bytu atd. Můžete mi poradit, zda takový typ smlouvy existuje, příp. kde ji lze získat? Dále bych se zeptal, když se ke mně nastěhuje, tak tu musí mít zřejmě i trvalý pobyt. V případě neshody ho v tomto případě nemohu jednoduše vyhodit a musím mu zajistit jiné bydlení? Děkuji. TF

    Odpovìdìt
    • DOtradovec

      Dobrý den,
      děkujeme za dotaz. Podle NOZ se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. (par. 2236) V nájemní smlouvě je tedy potřeba definovat, která místnost se pronajímá a jak by měl nájemce místnosti a společné části bytu používat a jaké má vzhledem k tomu práva a povinnosti. Nájemní smlouvu je možné zdarma stáhnout z našich stránek na https://www.czechpoint101.com/cs/najemni-smlouva-zdarma-ke-stazeni/. Zajištění náhradního bydlení již podle NOZ není povinností pronajímatele. Dušan Otradovec

      Odpovìdìt
  4. Ivana Ružičková

    Dobrý den,bydlíme v paneláku.Už čtyři roky nad námi bydlí nepřizpůsobiví nájemnici.Psali jsme moc x majiteli bytu,který ás vždy odbyde.Vyvrcholilo to tím,že nás vyplavili a máme neustále vlhko v kuchyni.Majitel nám říkal že jim dal výpověď,pak že ji nemůže dát a také že sami dali výpověď (podnájemníci.). Stavil se i podívat na mokrý stro a ukázal nějaké papíry že jim nese výpověď a že závadu odstraní. Po měsíci jsme se ptali zda je to opravené a od kdy vlastně mají výpověď. Prý budou měnit vanu a výpověď teprvedostají. Majitel z nás dělý hlupáky a k ničemu se nemá. Kam se máme obrátit aby nám bylo pomoženo?

    Odpovìdìt
    • DOtradovec

      Dobrý den, děkujeme za dotaz. Podle toho, co popisujete jste vyzkoušeli různé možnosti. Pokud nic z toho nefunguje, nezbyde, než abyste se obrátili na svého právníka a konzultovali s ním další postup. Jestliže to vypadá tak, že majitel nic neřeší a ani řešit nebude, je možné, že nejjednodušší řešení může být dát výpověď a najít si lepší bydlení. Dušan Otradovec

      Odpovìdìt

Vložit komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *