Co musí podle zákona platit nájemník a co majitel?
Vláda toto pondělí schválila Nařízení vlády 308/2015, které definuje, co je běžná údržba bytu. Smluvní strany si sice mohou dohodnout nižší rozsah povinností nájemníka, není však možné dojednat rozsah povinností větší, než stanoví toto Nařízení.
Co obsahuje běžná údržba?
Jak se změnila původní definice běžné údržby bytu a rozsah povinností nájemníka oproti nařízení vlády č. 258/1995 Sb.? Podívejte se na tuto srovnávací tabulku:
Nové, od 1. ledna 2016 |
Původní |
Běžná údržba bytu |
Běžná údržba bytu |
| Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při delším užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených vodovodních odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením. | Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 5 odst. 3 (plynospotřebičů apod.), malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům a vnitřní nátěry. |
Drobné opravy bytu |
Drobné opravy bytu |
| Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů. | Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladu. |
Podle věcného vymezení |
Podle věcného vymezení |
| a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, | a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt, |
| b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu, | b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií, |
| c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídících jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu, | c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, |
| d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, | d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, |
| e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, | e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku, |
| f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty, | f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, |
|
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní; h) u zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu včetně kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva včetně kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, |
(3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění. |
| i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h). | (4) Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných součástí předmětů uvedených v odstavci 3. |
Podle výše nákladů |
Podle výše nákladů |
| Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají. | Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají, jsou však součástí ročního limitu podle odstavce 6. |
| Součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 nesmí přesáhnout částku 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok. | Součet nákladů za drobné opravy uvedené v odstavcích 2 až 5 nesmí přesáhnout částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy. |
| Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostor, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou. | Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a jeho příslušenství, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou. |
Updated/Aktualizováno: 11 září, 2024,
Dobrý večer. Chtěla bych se zeptat, kdo je povinen zařizovat a hradit jednou ročně čištění kotle? Nájemce nebo pronajímatel? Vím, že jednou za tři roky je pronajímatel povinen na své náklady zařizovat revizi kotle jednou za tři roky.
Děkuji za odpověď.
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Čištění kotle spadá pod běžnou údržbu bytu a hradí jej nájemce. Vzhledem k tomu, že byt je předán do užívání včetně kotle, dokonce i revize jsou odpovědností nájemce. Pokud si ve smlouvě nebo v Předávacím protokolu nedohodli jinak. V případě dalších dotazů se na nás neváhejte obrátit. Dušan Otradovec.
Dobrý den, mohu se zeptat, zda jako nájemce mám povinnost čistit či revizovat kotel každý rok nebo pouze jednou za 3roky, jak uvádí zákon? A zda nám může pronajímatel přikázat u koho revizi musíme nechat dělat (revizní technik, kterého nám pronajímatel přikazuje není zdejší a my mu tak musíme platit i projeté km, je to tak v pořádku?)Platit každý rok 1400Kč se mi zdá přemrštěné..Trošku se v tom ztrácím..Děkuji za odpověď
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Zákon uvádí, že máte jako nájemce povinnost dělat každoroční kontrolu plynových zařízení odbornou osobou (většinou nějaký plynař, který je seznámený s daným typem zařízení, proškolen výrobcem) a jednou za 3 roky revizi od revizního technika, který splňuje požadavky zákona na revizního technika. Ten Vám vystaví o revizi protokol (ten je důležitý). Nikdo nemá právo Vám diktovat, jakého revizního technika si máte pozvat. Takže je to na Vás.
Dobrý den, cca po půl roce užívání pronajatého bytu, se propadla postel. Po odebrání matrace jsme zjistili ze rám byl již opravován a slepován paskami, rošty podepřeny špejlemi. Při nastěhování ale nebylo nic videt. Jak máme postupovat? Kdo bude škodu platit? Děkuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě neznáme konkrétní ujednání Vaší nájemní smlouvy. Právě z důvodu, aby se předešlo takovým situacím se sepisuje předávací protokol a obě smluvní strany by se měly pečlivě seznámit se stavem bytu. Pokud by se dalo připustit, že se jedná o skrytou vadu a budete schopni dokázat, že škoda nebyla způsobena Vámi, bude snad možné se s pronajímatelem dohodnout, že škodu hradit nebudete, nebo alespoň ne v plné výši. Je také možné, že majitel o poškození věděl a škodu mu už uhradil předchozí nájemce při odevzdání bytu. Dušan Otradovec
Dobrý den, týká se tato odpověď i plynových kamen (wavky)? A pokud ano, ve kterém zákoně, vyhlášce apod. je to uvedeno?
Dobrý den
můžu dotaz jaký zákon o uvedeném píše.Myslím, tím, že nájemce má povinnost provádět revize – nevím jak zda je revize běžná údržba. Máme trochu neshody s nájemcem – já si myslím, že je … nájemce si myslí že není.
Nechce se mi za právníkem a tahat to k soudu – nájemce je v bytě 12 let a nejen že nedělá revize, ale ani nečistí kotel … což jsme nyní zjistili.
Moc děkuji za odpověd
Vážený pane Kubíčku,
k uvedenému se vyjadřuje náš článek, respektive Nařízení vlády, které citujeme. Můžete si také přečíst naše odpovědi k identickým dotazům. Například z 26.5.2016, 4.4.2018 a 22.1.2019. Dušan Otradovec
Dobrý den chtěla bych se zeptat už řešíme 4rokem mokré zdi i plíseň po celém pokoji i v létě tak zimě nás řekli že až si to na své náklady stim něco uděláme. Chtěla bych se zeptat jestli mají nárok nechat vtom bytě byt když už i zdravotní stav nám to ničí?! Děkuji za odpověď
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Důležité je zjistit, co je příčinou vzniku vlhkosti a následně růstu plísní. To může určit přivolaný odborník. Častým důvodem bývá nesprávné větrání a vytápění. Další příčinou bývají stavebně technické defekty v konstrukci. Například tepelné mosty, špatná izolace od zemní vlhkosti, špatně provedené detaily v okolí oken, nedostatečná tloušťka izolace a z toho důvodu posunutý rosný bod směrem do interierové části konstrukce. Po odhalení příčny je následně možné určit, kdo má řešit odstranění vlhkosti a plísně. Za správné větrání a vytápění je zodpovědný nájemce. Ten ovšem neřeší chyby v konstrukci nemovitosti, izolaci od zemní vlhkosti apod. Pokud nebude možné příčinu odstranit, nebo to pronajímatel nebude ochotný udělat (pokud by to byla jeho odpovědnost), tak bude určitě stát za zvážení, jestli v nájmu v takové nemovitost pokračovat. Dušan Otradovec
Dobrý den! Bydlím v pronajatém bytě! Okna mi nedoléhají a tím pádem jima táhne….. majitelka domu mi řekla že opravit si to musím nechat já protože tím že je používám….tedy otvírám a zavirám. Sem důchodce a sem ráda že bydlím….. myslím že tato oprava by měla být provedena provedena majitelkou. Děkuji za odpověď!
Vážená paní Kronková,
děkujeme za dotaz. Nařízení vlády, které citujeme v našem článku uvádí, že mezi drobné opravy patří: „opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu.“ Občanský zákoník (par. 2257) také uvádí, že pronajímatel udržuje nemovitost ve stavu způsobilém k užívání. Záleží tedy na tom, co přesně problém způsobuje a zda je to otázka údržby (nájemce), nebo celkového opotřebení a stáří oken (pronajímatel). Dušan Otradovec
Dobrý den, chci se zeptat rok bydlím pronajatém být , platím majitelovi fond, teď nás zlobí plynový kotel , je asi rozbit bojím se ho pustit aby se něco nestalo , když jsem to psala majitelovi tak mi napsal že si mužů zavolat sama , že do 2000 tisíc si hradí nájemce . Takže já mu platím fond a ještě si mám zaplatit opraváře. Děkuji za odpověď
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nejsme si jistí, jaký fond máte na mysli. Do fondu oprav v SVJ přispívá majitel bytové jednotky. Podle Nařízení vlády se nájemce podílí na běžné údržbě a drobných opravách. Jaké jsou cenové limity a na jaké vybavení se vztahují je uvedeno v našem článku. Do hry vstupuje také výměra podlahové plochy bytu. Dušan Otradovec
Dobrý den, bydlíme skoro 3 rokem v pronajatém RD kde mame byt v přízemí 3kk. Byt byl vybavený. Nedávno nám záčala z ničeho nic cestovat pračka a malem z ni spadla sušička. Majitele nam rekli at zavolame servis od Miele. Pračka je stará 10let. Kazfopadne oprava i s cestou vyšla na 4.600,- a majitele po nas chteji castku uhradit, ikdyz oprávář říkal,že pračka má už dost za sebou . Jelikož je na ni posazená ješte sušička, zmirnila otřesy a díky tomu jsme prý nemohli poznat už dríve, že ma problén a jsou tlumiče uplně hotovy.
Napadlo mě, zavolat opraváři a vyžadat si od něj vyjádření k opravě.
Děkuji
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Neznáme podmínky, které máte dohodnuté v nájemní smlouvě. Obecně tedy platí limity uvedené v našem článku, který cituje Nařízení vlády. Dušan Otradovec
Dobrý den, jsem povinna hradit výměnu zvonku a centrálního otevírání (myšleno dorozumivaci zarizeni), které provedlo město bez upozornění a účtuje si je v rámci platby za elektřinu. Rozpočteno na osoby v bytě. (Cena na být přesáhla 4 tisíce)
Děkuji za info
Vážená paní Blahovcová,
děkujeme za dotaz. Nevíme, co máte uvedeno ve smlouvě. Nájemník však nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení. Pokud tedy výměna (nikoli oprava) proběhla na popud pronajímatele a příčinou nebylo to, že nájemce zařízení poškodil, jdou náklady k tíži pronajímatele. Dušan Otradovec
Dobrý den, bydlím v nájemním bytě a chtěla jsem se zeptat, kdo hradí zničení pracovni desky na lince a opravu oken, sekáni travy kolem bytovky, dekuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě neznáme obsah Vaší smlouvy. Obecně, zničené předměty hradí ten, kdo je zničil. O údržbu pozemku se většinou stará majitel. Dušan Otradovec
Dobrý den, když ve smlouvě neni psáno že čištění a revizy 12let starýho kotle máme dělat nájemce a kotel přesto 12 let neměl revizy,kotel přestal fungovat ,servis to na pár dnů opravil ale doporučil výměnu kotle osobně majitely bytu ale ten to odmítá,ten kotel nesplňuje vůbec nic a bylo nám doporučeno radši se vystěhovat než riskovat životy. Jak se v téhle situacy zachovat. Nemáme totiž tolik peněz aby sme mohly byt opustit protože sme byly nuceni zaplatit nájem a kauce bude vratná za 2 měsíce. Máte nějaký zkušenosti .Díky Dvořák
Vážený pane Dvořáku,
děkujeme za dotaz. Podle toho, co uvádíte, je kotel ve stavu, kdy je životu nebezpečný. Předpokládáme tedy, že revizní technik kotel odstavil a zakázal jeho další používání. Pokud není možné se s majitelem domluvit na opravě nebo výměně, doporučujeme neriskovat životy, jak uvádíte. Samozřejmě by bylo dobré mít vyjádření technika písemně. Dušan Otradovec
Revizi plynovych zarizeni v byte zadny zakon nedefinuje.
Takze je to ciste podle ujednani najemce-pronajimatel.
Vyjimka je pouze revize pri pripojeni plynomeru.
Ja kdyz chci nezvedene najemce donutit k revizi, tak pokud je plyn na mne, jednoduse zavolam distributorovi a ten odpoji meridlo. Nasledne ho pripoji az po predlozeni RZ.
RZ si zajisti najemce na svuj naklad, zpravidla 1500-1700 Kc.
Dobrý den,
Jsme bytové družstvo. Chci se zeptat, kdo hradí vložkování komína? Máme tady 8 bytu a 4 mají vložkování opačně. Takže se to musí opravit. Hradí družstvo nebo nájemník?
Děkuji Petra
Vážená paní Petro,
děkujeme za dotaz. Podle toho, co píšete bychom postupovali v těchto krocích: 1) pokusit se reklamovat chybné vyvložkování. To by měl provést zadavatel zakázky. Pokud reklamace není možná, 2) Podívat se do stanov družstva a zjistit, jestli je zde problematika komínů zmíněna a jaké byly dosavadní zvyklosti a 3) nahlédnout do zákona č. 72/1994, par. 15, a do zák. 90/2012, par. 731. Z uvedeného chápeme, že pokud komín neslouží výhradně jedné bytové jednotce, mělo by se jednat o společnou část domu. Dušan Otradovec
Dobrý den.Chci se zeptat jak je to s údržbou a malováním chodeb a schodišt v nájemním domě.Majitel nám tvrdí ,že objedná firmu a mi jako nájemníci vše zaplatíme.V smlouvě nic takového nemáme.Šarak.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Jak uvádí v našem článku citované Nařízení vlády, nájemce hradí pouze drobné opravy a běžnou údržbu související s užíváním bytu. Viz par. 2257 NOZ. Dušan Otradovec
Dobrý den jsem povinna platit za opravu plynu když jde cítit plynem( asi unika ).když být je od města ?
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Předpokládáme, že s městem máte uzavřenou nájemní smlouvu. Samozřejmě nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Obecně – platí to, co je uvedeno v našem článku, který cituje Nařízení vlády. Samozřejmě je ve Vašem zájmu řešit opravu, co nejrychleji a také doporučujeme bezodkladně informovat o problému pronajímatele. Dušan Otradovec
Prosím o radu.V rod.domku po mých
rodičích vlastním 3/4 a bývalý manželel 1/4.Máme stálé dohady o různých platbách.Nyní o výměně plyn.kotle.Jde poměrně o větší
částku. Prosím,kdo
kolik uhradí z vyfakturované ceny?Děkuji za radu a pochopení.Havlíková
Vážená paní Havlíková,
děkujeme za dotaz. Uvedené Nařízení vlády se touto problematikou nezabývá. Obecně bychom předpokládali, že majitelé se dohodnou na rozdělení nákladů podle výše jejich vlastnického podílu. Dušan Otradovec
Dobrý den, bydlím v městském bytě. V ročním vyúčtování nám bylo naúčtováno oprava ovl. světel ve společných prostorech a oprava TV antény. Nikdo z nájemníků si nestěžoval na nefunkčnost. Mají na to právo?
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Za běžných okolností by zmíněné položky měl hradit majitel. Vzhledem k tomu, že město může mít schválené zvláštní podmínky, vyhlášky, apod. nejsme schopni se k tomuto vyjádřit. Dušan Otradovec
Dobrý den bydlím nájemné bytě a zmluva je neplatná jak mám zistit že moje majitelka platí státu daň Alebo bydlíme na cerno pan zsiros
Dobrý den,
nejsme si jisti, jestli tento dotaz nějak souvisí s tématem článku o běžné údržbě. Uvádíte, že bydlíte v nájemním bytě na základě neplatné smlouvy. V tom případě nemáte legální důvod v bytě přebývat a měli byste se po dohodě s majitelem vystěhovat, nebo uzavřít platnou nájemní smlouvu. To zda majitelka platí, či neplatí daň (předpokládáme, že tím myslíte daň z příjmu) nemá vliv na to, zda bydlíte v bytě na černo. Podle našeho názoru zákon nikde neuvádí, že pronajímatel má povinnost dát nájemci nahlédnout do svého účetnictví. Dušan Otradovec
Dobrý den.
V ložnici se nám udělal obrovský mokrý flek a stále se rozšiřuje, hlavně, když prší. Flek je na dotek mokrý, loupe se barva a tvoří se ba něm plíseň. Majitelka pozvala odborniky a ti zjistili, že pod střechou není dokončena rýna, takže ldyz prší, teče to rovnou na fasádu a my máme uvnitř velky flek.
Jenže už asi tři měsíce se nic nedeje.
Má otázka zní musíme ji zaplatit nájem, když neni schopná odstranit závadu a nám se tvoří plíseň v místnosti, kde spíme s dětmi? Popř na který zakin se obrátit, aby to konečně dala dopořádku?
Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Občanský zákoník v par. 2243 uvádí, že za běžných okolností má být byt způsobilý k obývání. Dále par. 2257 uvádí, že pronajímatel udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání. Dále se můžete podívat na par. 2264 a násl. o hlášení a odstranění vady nebo škody. Dušan Otradovec
Dobrý den ložnici se topí i větra, už to máme i kuchyň a tam mam taky pořád otevřené okna a pak topim ale v létě když už se netopi tak mame furt otevřená okna, jen za prší a jsem zase kde jsme byli mokré zdi a plisen. už jsme to řešili a pořád nam bylo slibeno že stim něco udělají (že to z venku natrou a pak ze se bude celý barák zateplovát) nic do tedka se neděje. Už je nas víc baráku kteří maji stejné problemi. Pokoj nemůžeme vůbec použivat když tam strikam na plíseň savo a ještě mame malé dítě doma.
Dobrý den
Mali sme přetočený zamok.
Bola potřebná výměna.
Zamok stal 1300 celková výměna 1200
Dohromady 2500
Musím to uhradit já ako najomca????
Sakujem
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z toho, co uvádíte, jsme pochopili, že se jedná o mechanickou závadu zámku. Kdo závadu způsobil? Pokud je příčinou neodborné zacházení nebo zanedbaná údržba, nese náklady nájemce. Pokud se jedná o únavu materiálu, kterou nemohl nájemce ovlivnit, vztahuje se na situaci citované Nařízení vlády. Dušan Otradovec
Dobrý den,
pokud došlo ke škodě v bytě, která není způsobena zavinenim nájemce, tak kdo škodu hradí ? Pronajímatel argumentuje, ze nájemník má povinnost předat byt v puvodnim stavu, ale co když za škodu nemohu a je způsobena vlivem nekvalitniho materiálu ? Konrkretne jde o škodu na nábytku okolo trouby způsobeným špatnou instalaci trouby ( Lepenka hran šuplíků se roztavila) .
Děkuji , Ivana
Vážená paní Ivano,
děkujeme za dotaz. Obecně se dá uvést, že nájemce se má o byt starat s péčí řádného hospodáře. Pokud však například v horním bytě vyteče voda a vyplaví to spodní byt, je to samozřejmě mimo vliv nájemce. Ten však má povinnost udělat to, co je rozumně možné, aby zabránil další škodě a věc ihned nahlásit pronajímateli. Na druhou stranu, i v případě, že v bytě jsou použity levné materiály, nemělo by docházet k jejich poškození, pouze k běžnému opotřebení. Konkrétně u kuchyňské linky a trouby – je trouba nainstalována v souladu s pokyny výrobce? Jsou dodrženy požadované mezery? Je v pořádku těsnění kolem dvířek? Přivolaný odborník by měl být schopen se k tomuto (nejlépe písemně) vyjádřit. Při dodržení pokynů výrobce by nemělo docházet k poškození KL. Z výše uvedeného by mělo vyplynout v čem je problém a kdo je tudíž zodpovědný za škodu. Dušan Otradovec
Dobrý den, rozbil se nám bojler, jsme v pronajatém bytě, chtěla bych vědět kdo má bojler zaplatit jestli my nebo pronajímatel?
Vážená paní Syslová,
děkujeme za dotaz. Pro informaci co platí nájemce a co pronajímatel se můžete podívat na Nařízení vlády, které citujeme v našem článku nad touto diskuzí, konkrétně pod písmenem „g“. Dušan Otradovec
Dobrý den,mám pronajatý byt na 1rok. Při prvním dešti jsem zjistila, že nemohu mít otevřené okno na ventilaci jelikož prší na vnitřní stranu stěny. Majitel odpověděl do tel,že mám větrat jen když neprší.Po písemné žádosti byla odpověď: zajistěte si povolení SVJ z důvodu zákazu instalace čehokoliv do fasády a dále doporučujeme zajistit instalaci venkovních rolet kterou si nájemník hradí sám. Jak se proti tomu bránit? Musím napsat,že nesouhlasím s odpovědí a chci ukončit nájem hned. Musím čekat na opravu z jejich strany?Jak dlouhou musím nechat lhutu na odstranění ze zákona ? Již v bytě nechci být,nájem je zaplacen ale bydlím u otce a v bytě je pouze lednice a pračka. Navíc chci ponechat v bytě novou podlahu kterou odsouhlasily a nebudu chtít finanční náhrady. Děkuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z uvedeného jsme pochopili, že reklamujete to, že do bytu při otevřeném okně prší a považujete to za skrytou vadu a na základě toho chcete ukončit nájemní smlouvu na dobu určitou. Podle našeho názoru se zákon nevyjadřuje k tomu, za jaké situace je nebo není přípustné, aby otevřeným oknem pršelo do bytu. A neukládá majiteli povinnost toto nějak řešit. Dušan Otradovec
V protokolu byli shledány vady v komínů, praskliny, komín ma byt vyvlozkovan a nesmí se používat. Nájemce toto ale nechce axeprovat a spalinovou cestu nadále používá. Jak tomu zabránit?
Vážená paní Jano,
děkujeme za dotaz. Neznáme přesně situaci na místě. Z toho, co popisujete chápeme, že nájemce byl řádně, písemně informován. Pokud jste přesvědčeni, že používáním komína dochází k bezprostřednímu ohrožení bezpečnosti, bude zřejmě adekvátní udělat kroky, které fyzicky zabrání spalinovou cestu použít. Například odpojit kamna, zaslepit otvor do komína, apod. Zároveň však upozorňujeme, že majitel má povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání (viz par. 2257 a násl. zák. 89/2012 Sb.) Dušan Otradovec
Dobrý den, chtěla bych se zeptat bydlíme v RD v pronájmu, majitelka RD nám určuje zda můžeme ostříhat živý plot, dostala jsem vynadano že jsem vykopla starý seschly rododendron, nebo jindy to je zase že jsme na své náklady obložili krb, kde zeď vypadala šíleně, proplacení po ní nikdo nechtěl… Ale přijde mi že nám až moc zasahuje co můžeme a nesmíme dělat. Chtěla jsem se zeptat zda se dá nějak proti takové “ buzeraci“ bránit. Prý chce vědět o jakém koliv kopnutí do země. Ikdyz ve smlouvě nic takového není… Lze se proti tomu to nějak bránit? Děkuji Vám
Dobrý den,
odevzdal jsem byt pronajímateli. Na druhou stranu původního predavaciho protokolu (nový vyhotoven nebyl) byly sepsány aktuální stavy energií.
Na místě předání ani nikam do záznamu nebyly uvedeny žádné škody. Mám právo na vyplacení celé zálohy nebo alespoň části?
Má pronajímatel nějaké práva na dodatečné opravy, které nebyly evidovány při předání? Nenesu odpovědnost za stav bytu v této chvíli.
Děkuji Vám za odpověď.
Pavel P.
Vážený pane Pavle,
děkujeme za dotaz. Je škoda, že nemáte vyhotovený předávací protokol. Slouží k ochraně obou smluvních stran. Peněžitá jistota slouží k pokrytí případných škod, dluhů, apod. Vzhledem k tomu, že při předání bytu nebyly vady shledány, není důvod, aby ji pronajímatel držel u sebe. Další věcí je případný dluh na službách, kdy vyúčtování bývá k dispozci až po konci zúčtovacího období. Záleží však na tom, co máte ujednáno ve smlouvě a jaké termíny pro vrácení jistoty jsou zde uvedeny. Dušan Otradovec
Dobry den jsem podnajemnik a ziju tu 8 let.Ted se udělala rekonstrukce koupelny,rozbila se trouba,rudiš sporak nefunkční.Koupila jsem novy sporak,protože jsem chtěla majiteli ušetřit náklady,kdyz platil za rekonstrukcí nemalé peníze.Ovsem po rekonstrukci jsem dostala výpověď z bytu,mám narok na proplaceni noveho spotřebiče,cena 7500.Dekuji za odpoved.
Vážená paní Křivánková,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě a jaká byla dohoda s majitelem. Pokud nájemce něco do bytu investuje o své vlastní vůli, bez předchozí domluvy s majitelem, tak majitel samozřejmě nemá povinnost mu takové náklady proplatit. Pokud na druhou stranu nájemce byt zhodnotí po dohodě s majitelem, můžou se dohodnout na nějaké kompenzaci nákladů. Dále, pokud po dohodě s majitelem nájemce do bytu něco vnese, co není pevně spojeno se zdmi bytu, může, pokud to byt nepoškodí, takovou věc při vystěhování odnést. Viz par. 2293 a 2294. K důvodu výpovědi z nájmu se vyjadřuje občanský zákoník v par. 2288. Dále také záleží na tom, co se stalo s původním sporákem a jak se stalo, že „se rozbil“. Dušan Otradovec
Dobry den,majitel bytu zrekostruoval koupelnu a chodbu{dlazba)a nechal odstranit skrine v chodbe,s tím,že tam da jine.Na mě chce,abych nechala vymalovat jak koupelnu po rekonstrukci,tak chodbu.Myslim si,že to nespadla do běžné údržby bytu a po rekonstrukci by si měl vymalovat sám,dekuji za odpoved
Vážená paní Křivánková,
vidíme, že se opakovaně vracíte na naše stránky. Nevíme, co přesně máte ujednáno s majitelem. Pokud potřeba vymalovat vznikla zásahem majitele, měl by podle našeho názoru zajistit malování on. Nájemce má na starosti pravidelnou údržbu, tedy běžné malování v průběhu trvání svého nájmu. Jestliže však od Vašeho posledního malování uběhla taková doba, že byste zřejmě tak jako tak malovala, může se majitel logicky domnívat, že je nehospodárné, aby maloval on s tím, že zanedlouho budete Vy malovat znovu. Jde tedy o vzájemnou dohodu. Dušan Otradovec
Dobrý den,
může si obec nárokovat platbu za deratizaci hlodavců po nájemnících?
Nikdy jsme toto službu neplatili,letos ji máme ve vyúčtování služeb poprvé. Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Podle našeho názoru záleží na tom, co máte uvedeno v nájemní smlouvě. Podobně, jako majitel může zajišťovat úklid společných prostor, nebo pozemku před domem, může se postarat o potřebnou deratizaci. Jakým způsobem tyto služby rozúčtuje záleží na dohodě. Můžete se podívat do par. 2246, 2247, 2251, 2256, OZ. Dušan Otradovec
Dobrý den,
řeším výměnu těsnění a pravděpodobně termo hlavice na topení v bytě ( netěsní, protéká).
Kdo tyto opravy hradí SVJ, či vlastník?
Díky Filip Barantal
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z toho, jak je dotaz formulován, tak chápeme, že byt není pronajat. Jinak by podle Nařízení, které v našem článku citujeme měl náklady hradit nájemce. V tomto případě je tedy dle našeho názoru hradí majitel bytu. Dušan Otradovec
Dobrý den, chtěla bych se zeptat zda musíme platit majiteli celou novou kuchyň když jsou poničené pouze dva suplíky, na kterých je stržena dýha? Děkuji K.N
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Také nevíme, v jakém stavu kuchyňská linka je. Obecně, nájemce je zodpovědný za škodu, kterou způsobí. Na druhou stranu, nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení vybavení bytu. To znamená, že by měl zaplatit to, co je potřeba k uvedení linky do původního stavu. Pokud se původní linka nedá opravit, tak poměrnou část. Dušan Otradovec.
Dobrý den. Jsem nájemce bytu už 26 let. Je potřeba renovovat podlahy, zdi. Co by měl pronajimatel v rámci určitých časových úseků opravit na své náklady?
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nájemce by měl byt udržovat. Nejsme si však vědomi toho, že by zákon někde konkrétně stanovil, co a jak často má nájemce udržovat. Samozřejmě byt musí být obyvatelný a odpovídat hygienickým předpisům, apod. Pokud majitel byt pronajímá a nestará se o něho dostatečně, riskuje, že nájemce ukončí smlouvu a půjde bydlet někam, kde se pronajímatel o byt lépe stará. Anebo dosáhne jen nízkého nájmu, případně jeho nemovitost bude atraktivní pro lidi, kterým nízký standard a špatný stav nevadí a zřejmě se podle toho budou k nemovitosti i chovat. Dušan Otradovec
Dobrý den, prosím o radu jak postupovat v případě, že já i majitel bytu platíme správce bytu a když jsem hlásil správci bytu počínající závadu na vestavěné skříni, bylo mi řečeno, že tam někoho pošle a nic. Závada se zhoršovala a znovu jsem urgoval správce a nic. Až došlo k vytržení pantu dveří, tak jsem znovu urgoval správce, nic.
Když se závada začala projevovat i na druhých dveřích a já správce o tomto znovu informoval, poslal mi číslo na nějakého jejich údržbáře, který se ale ani po domluvě nedostavil. Toto jsem správci řekl, ale vysmál se mi, že mi dá skříň k úhradě. Jaké mám možnosti se bránit? Druhé křídlo dveří jsem radši demontoval, aby nedošlo ke stejnému poškození. Ale správce se jen směje, že mi to vezme z kauce.
Dobrý den,
to je velmi nezáviděníhodná situace. Každý správce by se měl zajímat o nemovitost, kterou má ve správě.
Jsou zde ale také paragrafy, které lze na danou situaci uplatnit. V první řadě je potřeba podotknout, že povinnost nájemce nekončí tím, že nahlásí vadu.
Dle paragrafu 2257 čl. 2 občanského zákoníku „nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Nařízení č. 308/2015 dále tyto pojmy definuje a mimo jiné uvádí:
§ 2 – Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu
§ 3 – Za drobné opravy se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.
V § 4 bychom přímo vestavěné skříně nenašli, takže by pak pro nás byl směrodatný §5, který uvádí: Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
§ 6 poté uvádí roční limit na drobné opravy jako 100Kč/m2.
Obrátil bych také pozornost na § 2264 odst. (2) občanského zákoníku Nájemce učiní podle svých možností to, co lze očekávat, aby poškozením nebo vadou, které je třeba bez prodlení odstranit, nevznikla další škoda. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody, ledaže poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce odpovídá.
Také § 2265, odst. 2 uvádí Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné
Abych to tedy shrnul. Nájemce má závadu vždy ohlásit, ale zároveň má udělat vše proto, aby nevznikla další škoda. Nestačí tedy závadu pouze nahlásit a pak nechat věci být tak jak jsou. Zároveň to nájemce ale nezbavuje odpovědnosti za její opravu v případě pokud se to řadí do kategorie běžné údržby či drobné opravy dle nařízení č. 308/2015. U každé vady je tedy potřeba podívat se do daného nařízení a zjistit, zdali to je či není součástí povinností nájemníka. Pokud to není součástí drobných oprav (například i z důvodu toho, že by oprava stála 5000 Kč), pak je i tak potřeba udělat vše co je možné, aby se situace nezhoršila. Zákon Vám pak dává možnost požadovat po majiteli náhradu nákladů. Ve Vašem případě bych doporučil danou závadu opravit a nechat si opravářem napsat i vyjádření z jakého důvodu závada vznikla a poté, pokud zjistíte, že závada není drobnou opravou, požadovat po majiteli proplacení nákladů na tuto opravu. V případě, že celou věc necháte tak a vada se bude zhoršovat, tak jak to i popisujete, vystavujete se riziku, že po Vás opravdu budou požadovány náklady na opravu a to z důvodu, že jste nezabránil vzniku další škody. Pavel Pařízek
Dobrý den,
Nájemce měl vypadaný silikon u sprchového koutu a prasklí sifon. Po čase se zjistilo se že voda poškodila dřevěnou podlahu, dveřní obložky a plovoucí podlahu. Sou nájemníci povinni tohle uhradit? Mají ve smlouvě povinnost mít uzavřené pojištění odpovědnosti.
Děkuji za odpověď
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nájemce má povinnost provádět běžnou údržbu a drobné opravy. Dále má povinnost upozornit na riziko vzniku škody, a v případě že hrozí ztráta z prodlení provést opravy. Viz Občanský zákoník par. 2264 – 2267. Dušan Otradovec
Dobrý den pracuji v kadeřnickém salonku,jsem v nájmu.Na boileru se měnilo topné těleso,pojistka.Budu platit já.nebo pronajímatel děkuji za odpověd
Dobry den, chci se zeptat jestli po nas muze majitel (pronajimatel) pozadat nejakou castku za výměnu starych kotlů,ktere jiz nemohou dle zakona byt pouzivany. Dekuji Dolejší
Vážený pane Dolejší,
děkujeme za dotaz. Nevíme, co máte ujednáno ve smlouvě. Občanský zákoník však uvádí v par. 2257, odst. 2, že nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Kompletní výměna kotle mezi drobné opravy nepatří. Nájemce nehradí technické zhodnocení nemovitosti. Jiná situace by ovšem nastala, pokud je kotel nutné vyměnit kvůli špatné údržbě, potom by, alespoň z části, výměnu hradil nájemce. Dušan Otradovec
Dobrý den, prosím jsem povinná koupit nový sporák ..starý se nájemci rozbil a požaduje jiný už ne plynový. Pro mne to znamená vše nechat předělat.. kdo to má platit?
Vážená paní Vrbová,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě neznáme podrobnosti. Dle našeho názoru má pronajímatel udržovat byt v takovém stavu, aby nedošlo ke zhoršení oproti podmínkám, za kterých se nájemce do bytu stěhoval. (viz par. 2243, 2247, odst. 2 a 2257 NOZ) Vyjma běžné údržby a drobných oprav, které má na starosti nájemce. Pokud dojde ke zhoršení, může nájemce spravedlivě požadovat snížení nájmu. Když dojde ke zlepšení stavu, které vede například k úspoře nákladů za energie, apod., má pronajímatel možnost zvýšit nájem. (viz par. 2250 NOZ) Běžnou údržbu a drobné opravy sporáku má na starosti nájemce. Pokud už sporák dosloužil, pořídí nový dle svého uvážení pronajímatel. Nebo se může s nájemcem domluvit na cenovém limitu a nechat výběr na něm. Nevíme však o nařízení nebo zákonu, který by pronajímateli stanovil povinnost vybavit byt určitým typem sporáku (vyjma příslušných bezpečnostních a technických norem, samozřejmě) Dušan Otradovec
Dobrý den, mám dotaz ohledně výměny digestoře v našem pronajatém bytě. Digestoř silně zapáchala přes celý byt, opravář zhodnotil, že je na výměnu za novou. Protože filtry už roky nikdo neměnil…v bytě bydlíme druhým rokem. Předběžně nám bylo sděleno,že si novou digestoř budeme muset nejspíš koupit sami. Ve smlouvě máme,že opravy musíme hradit všechny my a to do výše pěti tisíc. Je tato částka v souladu se zákonem a může být ve smlouvě? Při podpisu jsme nevěděli,že drobné opravy jsou jen do 1000 kč. Nehádali jsme se… Pokud ale tedy budeme muset digestoř koupit, můžeme si vybrat dražší než za pět tisíc? Bude majitel povinen poté částku proplatit?
Druhá možnost, která mě napadá, je, že v bytě blbne topení. (v noci centrální topení nesepíná,tudíž netopí. Podle opraváře jsou spínače staré a za roky opotřebované,tudíž jen výměna). Majitel nic opravit nechce. Je možné opravy spojit dohromady a vyžadovat zaplacení po něm?
Máme trochu pocit, že o byt se před tím nikdo nestaral a teď to trochu “sklízíme” my. Je možné se proti tomu nějak bránit?
Předem děkuji za odpověď, Kučerová
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Průběžná starost o digestoř je odpovědností nájemce. Podle našich zkušeností není většinou zápach způsoben technickou závadou, ale nedostatečným čištěním. Opravy (nikoli kompletní výměna) odsavačů par jsou uvedené v Nařízení vlády. Platí zde tedy limit 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu za rok. To se samozřejmě netýká situací, kdy je závada způsobena špatným zacházením nájemce, nebo je způsobena nedostatečnou nebo neodbornou údržbou. Na druhou stranu, nájemce nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení nemovitosti. Topení – pronajímatel má povinnost zajistit v bytě základní služby, mezi než patří i vytápění. Opět, drobné opravy se řídí tím, co je v Nařízení vlády. Máte možnost se dohodnout, dát věc k soudu, případně dát výpověď, nebo neprodloužit smlouvu. Dušan Otradovec
Dobrý den,
Pronajímám byt, po roce si nájemce stěžuje, že se rozjíždí plovoucí podlaha. Kdo platí opravu nebo výměnu podlahy? Podlaha v bytě je stará.
Dekuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě a pak také na vzájemné domluvě ohledně této konkrétní situace. V Nařízení vlády, které citujeme v našem článku je v bodě a) Podle věcného vymezení uvedeno, že opravy podlah hradí nájemce. Pokud však nájemce v bytě bydlí pouze jeden rok a podlaha je už stará, považovali bychom za spravedlivé domluvit se na dělení nákladů, zejména když je zřejmé, že stav není způsoben dlouhodobým užíváním tohoto nájemce, ale stářím podlahy. Na druhou stranu, je také možné vzít v úvahu obecný princip, se kterým by měl nájemce počítat – starší byt s vyšším opotřebením si zřejmě pronajme za nižší cenu, avšak musí počítat s vyššími náklady na údržbu a drobné opravy. Dušan Otradovec
Budu muset v byte vymenit kotel na tuha paliva,muzu chtit od najemnika financni spolucast? Dekuji za odp
Vážený pane Doušo,
děkujeme za dotaz. Nevíme o žádném právním důvodu, proč by se měl nájemce finančně podílet na technickém zhodnocení bytu. Samozřejmě, pokud je výměna nutná z důvodu zanedbané údržby, nebo nesprávného zacházení, je to něco jiného. Na druhou stranu, pokud dojde ke zlepšení podmínek bydlení, dává zákon možnost zvýšení nájemného (viz par. 2250 NOZ). Dušan Otradovec
Dobry den,
v nasem byte se objevili mravenci, najemnici uz vyzkouseli vsechno mozne a situace se vzdy zlepsi pouze kratkodobe. Kontaktovala jsem predsedu vyboru svj a odpoved vyboru je, ze je to nas osobni majetek a teprve pokud se prokaze, ze mravenci jsou nekde ve spolecnych prostorech, tak to budou resit. Muzete mi poradit, jak tuto situaci resit? Odborne vyhubeni mravencu v nadem byte je dle meho nazoru pouze vyhozenim penez. Dekuji moc.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nejsme odborníci na hubení mravenců. Samozřejmě je logické nejprve zjistit, odkud se mravenci berou a podle toho postupovat. Dušan Otradovec
Dobrý večer, bydlíme v nájmu,kde přestává fungovat elektřina, dochází k výpadkům a tím pádem nemůžeme využívat některé místnosti.Pri nastěhování nám realitní agentka tvrdila,že jsou zde nové obvody. Podepsali jsme předávací protokol a po nastěhování zjistili že polovina zásuvek je pouze nastražená a nefunkční a elektřina je původní.Naše námitky a požadavky o opravení zásuvek nebyly uznány.Nyni je užívání skoro nemožné, bojíme se aby jsme nevyhořeli.Jsme povinni platit kompletní opravu elektrických rozvodů a opravu zásuvek jak tvrdí firma Vitom? Děkuji moc za radu
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Pokud jste přesvědčeni, že elektrické rozvody jsou nebezpečné, určitě zařízení přestaňte používat a nechte vše odborně posoudit. Následně je možné řídit se uvedeným Nařízením vlády, které definuje, co spadá do běžné údržby a drobných oprav. Je možné vzít v úvahu také par. 2244 a 2247 odst. 2 NOZ, o způsobilosti bytu k obývání a zajištění nezbytných služeb. Dále pak par. 2256 o odstranění vad a poškození v bytě. Dušan Otradovec
Mám smlouvu na výpůjčku bytu podle které mám platit za provoz a údržbu domu. Účtují mi i m2 které ve smlouvě nejsou. Je postup správný?
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z Vašeho dotazu nevyplývá, jaký smluvní vztah k nemovitosti máte. Občanský zákoník (89/2012 Sb.) rozlišuje nájem bytu pro zajištění bytových potřeb nájemce. Předpokládáme, že tedy máte uzavřenou nájemní smlouvu podle OZ. Smlouva by měla reflektovat tuto část zákona – tj. par. 2235 a dále, zejména 2246 a 2247 o nájemném. Zákon uvádí, že nájemce hradí běžnou údržbu a drobné opravy. (par. 2257). K tomu se vyjadřuje Nařízení vlády, které citujeme v našem článku. Co se považuje za podlahovou plochu stanoví přímo uvedené Nařízení. Dušan Otradovec
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat, kdo hradí výměnu přečerpavácí stanice na WC,zda majitel nebo nebo nájemce?Čerpadlo přestalo fungovat v době užívíní bytu nájemcem, bylo ho potřeba vyměnit celé.Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Domníváme se, že je také nutné vzít v úvahu, jak dlouho nájemce byt užívá. Jistě by nebylo spravedlivé požadovat úhradu celé částky v situaci, kdy zařízení je mnoho let v provozu a dotyčný byt užívá teprve několik týdnů nebo měsíců. Dále záleží na tom, co bylo důvodem, že zařízení přestalo fungovat. Bylo to kvůli stáří a opotřebení výrobku? Nebo je důvodem například zanedbaná údržba? Toto může stanovit přivolaný odborník. Obecně, Občanský zákoník uvádí, že nájemce provádí pouze běžnou údržbu a drobné opravy (par. 2257) Blíže to pak specifikuje Nařízení vlády, které citujeme v našem článku. Vzhledem k tomu, že přečerpávací stanice na WC není v Nařízení uvedena, je rozsah určen výší nákladů, tj. 1000 Kč za jednu opravu. Každopádně, součet nákladů na opravy nemá přesáhnout částku 100 Kč/m2 podlahové plochy/rok. Dušan Otradovec
Dobrý den, chtěla jsem se zeptat, pokud bydlím v podnájmu a majitel chce, abych si platila pojištění bytu. Kdo má platit to pojištění? Já, jako podnajemník, nebo majitel bytu?Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. K nemovitosti se nějakým způsobem vztahují tři možnosti pojištění. Pojištění budovy – to má většinou na starosti SVJ a vztahuje se na obálku budovy, společné prostory, výtah, apod. Dále existuje pojištění domácnosti – to se vztahuje na samotnou jednotku a její vybavení. A nakonec existuje pojištění odpovědnosti. Pro nájemce nebo podnájemníka je určitě praktické mít pojištění odpovědnosti a doporučujeme mít i pojištění domácnosti, zvláště tehdy, když byt se pronajímá nezařízený a téměř všechno vybavení patří nájemci/podnájemci. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chci se zeptat, jak by se měl pronajímatel postavit k tomu, že v bytě je stěna od které jde chlad protože sousedí s chodbou a je to v místě, kde je umístěna postel. Navrhuji pronajímateli řešení ve formě nástěnných panelů, které by měly zabránit bezprostřednímu chladu od stěny. Mám na takový požadavek nárok?
Také nevím, zda bych za tuto úpravu měla platit já nebo pronajímatel (jedná se o cca 4tis.Kč).
Předem díky za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nevíme o tom, že by nějaký zákon nařizoval pronajímateli, aby izoloval stěnu. Ani se nedomníváme, že se jedná o skrytou vadu. Předpokládáme, že nájemce měl možnost se s nemovitostí před nastěhováním seznámit. To že je stěna studená je dáno stavebně-technickým stavem nemovitosti. Podle našeho názoru se nejedná o vadu. Samozřejmě je možné pokusit se s majitelem dohodnout na nějakém řešení. Povinnost mu však nevzniká. Riskuje však, že přijde o nájemníka, nebo že jeho byt nebude na trhu tak atraktivní jako jiné a bude to muset zohlednit v ceně. Obě strany si tedy musí zvážit, co je pro ně akceptovatelné. Dušan Otradovec
Dobrý den , chci se zeptat pokud se mi v najemním bytě přestane fungovat elektrická trouba v bytě bydlím 3 roky , kdo by to měl platit případně kolik mužů maximálně zaplatit . Děkuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě hlavně záleží na tom, na čem se dohodnete s pronajímatelem. Obecně, drobné opravy hradí nájemce. Podívejte se na článek nad tímto vláknem. Oprava pečicí trouby je zde uvedena. Dušan Otradovec
Dobrý den mám prozbu když potřebuji vyměnit pod dřezem odpad kdo to platí já nebo kdo mi pronajal být dekuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Domníváme se, že tento dotaz řeší článek, ke kterému se vztahuje toto vlákno. Zkuste se podívat. Například do prvního odstavce o běžné údržbě bytu, nebo do odstavce g) v části Drobné opravy. Dušan Otradovec
Dobrý den, majitel v bytě dělal velkou rekonstrukcí. Na přelomu března a dubna jsem hlásila v bytě rozsáhlou plíseň po nepovedené rekonstrukci koupelny. Vlhkost a plíseň na zdi cca 1.5 * 2.5 metru. Půl roku se nic neopravovalo, po stížnosti na vyšší místo se pomalu začalo plánovat. V totálně plesnivém bytě jsem žila téměř 9 měsíců. Nyní rozkopaná koupelna, i obývací pokoj. Následně tu bude zhruba měsíc obrovský a hlasitý vysoušeč zdiva. Následný nepořádek si musím prý odstranit sama a na své náklady. A tento byt 1+1 kde je tato pohroma prý mohu plnohodnotně užívat bez jakýchkoliv náhrady. Děkuju moc řadu co dál …
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Občanský zákoník v par. 2243 uvádí, že „byt je způsobilý k nastěhování a obývání, odpovídá-li ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících“. Dále, v par. 2257 je uvedeno, že pronajímatel udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání. K nájmu se vyjadřuje par. 2265, odst. 2 a související. Pokud nebude s pronajímatelem dohoda možná v duchu uvedených ustanovení, nezbyde, než obrátit se na Vašeho právníka. Dušan Otradovec
Dobrý den, mam rad, který užívá nájemník. Ma vysokou spotřebu vody, kdy by měl zajistit vývozem. Což dle spotřeby, velikosti septiku a četnosti neodpovídá. Zadala jsem o doložení vyvážení, vzhledem k tomu, že jako majitel musím doložit v případě kontroly. Odmítá, mi předložit doklady o vývozu. Mám právo požadovat nápravu a doložení.
Odpadní vodu evidentně čerpá na pozemek.
Dekuji za odpověď
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nevíme, co všechno máte ujednáno ve smlouvě. Můžete se podívat do par. 2247, odst. 2, Občanský zákoník, kde je uvedeno, že pronajímatel zajistí odvoz odpadních vod. Dušan Otradovec
Dobrý den, rád bych se zeptal, jestli formulace „opravy mísicích baterií“ (ne „opravy a výměny“) znamená, že je-li potřeba vyměnit baterii celou, už to není drobná oprava? Nebo i výměna je oprava? Nebo je rozhodující, jestli cena baterie přesáhne 1000 Kč? Děkuji za radu.
Dobrý den. Díky za dotaz. Pro určení správného postupu bude rozhodujících několik skutečností, které nám ovšem nejsou známé. Zejména – jak dlouho nájemce v bytě bydlí? Je to již řadu let a dá se tudíž dovodit, že to je převážně on, kdo baterii používá? Nebo potřeba vyměnit baterii nastala po několika málo měsících, kdy se do bytu nastěhoval. V druhém případě by duchu nařízení vlády více odpovídalo to, kdyby náklady na výměnu nesl majitel a to zvláště tehdy, když na neuspokojivý stav baterie nájemce v předávacím protokolu pronajímatele upozornil. Dále, opravdu je nutné vyměnit baterii celou? Nestačí vyměnit těsnění nebo vnitřní kartuši? Nedošlo k náhlému mechanickému poškození například hrubým zacházením? Pokud byste potřeboval podrobnější rozbor, budeme potřebovat detailní informace. Když budete mít další dotazy, i na ně se vynasnažíme odpovědět. Dušan Otradovec.
Dobrý den, děkuji, zkusím trochu konkretizovat. Jde o proreznutí otvoru do těla baterie, ze kterého teče. Je to stojánková baterie, takže nestačí vyměnit výtokovou trubici, musí se vyměnit celá. Nejde o ničí zavinění, jen běžná „únava materiálu“. Stalo se to asi po roce užívání, ale bylo by dost nepraktické, kdyby na tom mělo záležet (jaká by byla hraniční doba?). Není rozumnější postup, aby se nájemce při prohlídce bytu sám rozhodl, jestli ho v daném stavu a za daných podmínek (cena apod.) bere i s rizikem, že když taková drobná oprava vyjde na něj, musí ji provést? Pokud to tedy podle věcného vymezení drobná oprava je 🙂 Podobné je to např. u malování – několika nájemcům může stačit zdi jen přemalovat, ale pak už jednomu nátěr nedrží a musí zdi oškrabat a často i opravovat omítku, což je podstatně nákladnější. Ale také nemusí byt v tomto stavu brát, je to na jeho zvážení. Nebo by snad měl pronajímatel dohnat všechny předchozí nájemce a škrabání na ně rozpočítat? Nebo to platit sám, přestože jde podle §2 o běžnou údržbu? Děkuji za odpověď.
Dobrý den. Děkujeme za upřesnění. Z popisu, který uvádíte odhadujeme, že se jedná o starou baterii. K proreznutí baterie dle našeho názoru by mohlo dojít opravdu až po mnoha (snad 10 a více) letech používání. Z tohoto důvodu považujeme za spravedlivé, aby pořízení nové hradil pronajímatel. Nařízení vlády by se nemělo vykládat tak, že nájemce je povinen přispívat k technickému zhodnocení nemovitosti. Povinnosti obou stran by měly být vyvážené. Je zřejmé, že občanský zákon ani nařízení vlády neřeší každou jednotlivost, ke které může dojít. Smysl těchto norem je však myslíme zřejmý. Zajistit spravedlivý poměr povinností mezi oběma stranami a jejich přiměřenou ochranu. Hezký den. Dušan Otradovec.
Dobrý den,chci se zeptat jsem jako nájemce povinen platit opravu Č
OV(oprava dmychadla).
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Zatím jsme se nesetkali s tím, že by ČOV byla součástí vybavení bytu a tedy předána do užívání/péče nájemci. Obecně, pokud drobné opravy nejsou definovány dle věcného vymezení, vztahuje se na ně cenový limit, uvedený v článku, resp. v Nařízení vlády. Dušan Otradovec
Dobrý den, prosím o radu, jestli musím hradit opravu ( asi výměnu) kování plast. oken v obecním bytě? Odhad nákladů je cca 4 tis. Kč, okna stará 17 let. Neměl by hradit opravu spíše vlastník bytu s vazbou na výši nákladů? Děkuji Vám !
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Uvedenou situaci řeší Nařízení vlády – viz informace v článku nad tímto vláknem. Limit je 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Dušan Otradovec
Dobrý den
Jsem majitel bytu a měl jsem velice špatnou nájemnici l, která byt neudržovala a jen ničili….co se týče platební historie,tak mi nezaplatila 6.měsíců ,zákony stálý na její straně takže já jako majitel jsem nemohl nic dělat protože měla trvalý pobyt a byla sociální případ (neromka)…..udělala dluh na komunálním odpadu i na stočném volném a i na službách obce která si účtuje čtvrtletní kanalizační poplatek…..starosta obce teď vyžaduje uhradit dluh a vyžaduje to po mě….má otázka zní…..jsem povinný uhradit veškeré dluhy které nejsou moje???
Děkuji za odpověď
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Obecně vzato – za dluhy odpovídá ten, kdo je způsobil. Samozřejmě však záleží na tom, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Podle toho, co uvádíte tomu rozumíme tak, že máte právo požadovat dlužné nájemné, náhradu za zničené nebo poškozené vybavení bytu. Nejsme si vědomi toho, že by na toto měl mít vliv trvalý pobyt a finanční situace nájemce. Poplatek za komunální odpad platí fyzická osoba s trvalým pobytem na území dané obce – dluh by tedy měl vzniknout dané osobě. Služby hradí ten, na koho jsou napsané. Na základě ročního zúčtování se pak porovnají vybrané zálohy oproti skutečné spotřebě. Pokud vznikl nedoplatek, je možné ho požadovat po nájemci. Pokud služby zůstaly napsány na majitele (nebo se z principu nepřepisují), nemůže majitel odmítnout tyto hradit s tím, že za spotřebu odpovídá nájemce. Závazky je potřeba uhradit a dluh následně po nájemci požadovat. Bez znalosti konkrétní situace a detailů smlouvy nemůžeme uvést víc než obecný názor výše. Dušan Otradovec
Dobrý den, neuražte se, prosím, ale co píšete, je v evidentním rozporu s §33 o.z. Byť souhlasím, že nájemce nemá přispívat k technickému zhodnocení, výměna doslouživší baterie za stejnou není technické zhodnocení. Pronajímá-li někdo byt např. 20 let a během té doby se 2-3x baterie vymění, těžko se lze domnívat, že se těmi výměnami byt nějak zhodnocuje. Nicméně protože tak můj dotaz nezněl, představujte si, prosím, že baterie byla na začátku nájmu úplně nová, tj. opotřeboval ji pouze tento nájemce. Můj dotaz je jestli tato výměna kritériím nařízení vlády a) vždy vyhovuje, b) nevyhovuje, c) vyhovuje jen pokud cena baterie nepřesáhne 1000 Kč (popř. d) ?). Kdo danou věc převážně opotřeboval jistě není rozhodující kritérium – kdyby např. bylo nutné vyměnit podlahu za 50 tisíc po 50 letech nájmu stejného nájemce, která byla položena nová během tohoto nájmu (např. po 2 letech), nařízení vlády celkem jasně říká, že to běžná údržba není a hradí ji pronajímatel. Přitom ani to není technické zhodnocení, má-li nová podlaha podobné parametry. Možná na to máme odlišný názor, ale podle mě je smyslem tohoto nařízení ochránit nájemce před požadavky na hrazení nepřiměřeně nákladných oprav a zároveň ochránit pronajímatele před nepřiměřenými požadavky nájemce, aby řešil každý kapající kohoutek (výměna těsnění za 2 Kč, byť po 10 letech a více) a vrzající panty, a tedy rovněž zajištění rovných práv a povinností nájemců u různých pronajímatelů. Děkuji a přeju hezký den. J.B.
Ještě omluva, samozřejmě §33 z.d.p., ne o.z. 🙂
Dobrý den, děkuji za Váš názor. V žádném případě se neurazím. Pokud jsem hovořil o „technickém zhodnocení“, pak je jisté, že se nejedná o technické zhodnocení dle zdp, nicméně pointou je, že pokud se nájemce nastěhuje do bytu se starým vybavením v horší kvalitě, které se dalším používáním zničí (tedy ne špatným užíváním nájemce), pak by nebylo spravedlivé po nájemci požadovat aby toto zařízení nahradil novým. V tomto smyslu by se pronajímatel na nájemci obohatil.
Dle mého názoru je smysl zákona, tak jak jej uvádite i vy, aby byl chráněn nájemce před požadavky na hrazení nepřiměřeně nákladných oprav (pozn. a zde bych ještě dodal, chráněn i proti tomu, aby majiteli měnil staré věci za nové) a také majitel, aby nemusel hradit „provozní, běžné“ náklady bytu, za které je odpovědný nájemce.
Pokud bych tedy vzal Váš případ, kdy je baterie nová (řekněme vyměněna před nastěhováním nájemce) a pouze nájemce tuto věc celou dobu užíval a také za svého užívání tato věc došla ke svému konci, mám za to, že se bude jednat o drobnou opravu dle § 4), písm. g) a i), která nemusí být do 1000 Kč, ale bude se započítávat do ročního limitu. Hezký den. Dušan Otradovec
Dobrý den, děkuji, o to mi šlo, jestli má nějaký význam, že v písm. g) je jen „opravy“ a ne „opravy a výměny“ jako např. v písm. c) a e). Pokud jde o to pravidlo výhradního nebo převážného užívání, dovolím si vyjádřit názor, že je nevyvážené ve prospěch nájemců, ba dokonce jde proti smyslu diskutovaného nařízení vlády. Bude-li si byt najímat dlouhá řada nájemců a každému přibližně uprostřed nájmu baterie „odejde“, musel by všechny výměny platit pronajímatel, protože žádný z nájemců by žádnou konkrétní baterii neužíval výhradně ani převážně. Přitom by fakticky každý nájemce jednu baterii „spotřeboval“ (půlku původní, půlku nové), takže velmi pochybuji, že je v souladu s tímto nařízením, aby všechny výměny platil pouze pronajímatel. Navíc toto je mnohem reálnější situace, než to, že by někdo byt se starou baterií na chvíli pronajal a až by nájemce baterii vyměnil, hned by nájem ukončil, aby se obohatil o novou baterii za stovky korun (bavíme se o drobných opravách). Přeju hezký den, J.B.
Dobrý den,v městském bytě nám byl vyměněn plynový kotel,byl už starý a hlavne nefunkční v souvislosti s komíny.Prisel evidenční list nájemného kdy nám naúčtovali měsíčně 398 Kč s tím,že pořizovací cena byla přes 47 tis.a máme ho toto formou splácet 10 let.Ja jako nájemce bytu mám splatit kotel?podotýkám že běžně se cena kotle pohybuje max.30 tis
Vážená paní Bittnerová,
děkujeme za dotaz. Z toho, co popisujete nám není zřejmé, o jaký předpis, vyhlášku, nebo zákon pronajímatel opírá svůj požadavek na úhradu nového kotle formou vyúčtování. Samozřejmě také záleží na tom, jak onu částku ve vyúčtování nazve. Obecně se dá však konstatovat, že nájemce nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení bytu. Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. (par. 2257). V úvahu je však možné vzít také par. 2250 – tedy, pokud pronajímatel provede stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu, může se dohodnout na zvýšení nájemného. Dušan Otradovec
Dobrý den.
Bydlíme v městském bytě 3+1.
V interiéru jsou ještě starší prosklené dveře. Jelikož minulý týden dcera dcera(9let) zakopla a vážně se pořezala, když se skleněná výplň vysypala, určitě mám zájem dveře vyměnit za plné.
Proto bych se chtěla zeptat, zda si je mám koupit za vlastní náklady, nebo požádat město.
Děkuji za odpověď.
Iva T.
Vážená paní Ivo,
děkujeme za dotaz. Nejlepší je samozřejmě domluvit se s pronajímatelem. Pokud dveře vyměníte bez souhlasu pronajímatele, nemá povinnost je proplatit. Můžete také uvažovat o nalepení průhledné bezpečnostní folie, která by měla být podstatně levnější, než nové dveře. Dušan Otradovec
Dobrý den, mám spory s majitelkou bytu o výmalbě bytu při ukončení námu. Před třemi lety jsem se nastěhovala do bytu, který nebyl vymalovaný těsně před mým nastěhováním, ale rok před tím. Tudíž já odmítám malovat byt při ukončení mého nájmu. Mezitím jsem si sama na vlastní náklady část bytu vymalovala. Mimo jiné byt je vlhký a za dobu našeho bydlení jsme ho pravidelně ošetřovali savem proti plísním. Tím samozřejmě došlo k mapám na výmalbě. Děkuji K.
Vážená paní Krocová, děkujeme za dotaz. Jak je uvedeno v našem příspěvku, Nařízení vlády č. 1095/15 uvádí, že mezi běžnou údržbu bytu při delším užívání patří i výmalba. Domníváme se, že tři roky se nedají označit jako krátkodobý pronájem a tudíž by se měla tato běžná údržba vztahovat i na situaci, kterou popisujete. Minimálně by mělo dojít k předání bytu v takovém stavu, v jakém byl převzat. Něco jiného je vlhkost v bytě. Odborník by měl zjistit, čím je způsobena. Zda nevhodným užíváním bytu, nebo nevyhovujícím stavebně-technickým stavem nemovitosti. Dále by se mělo určit, zda je byt i nadále vhodný k obývání. Ale k tak závažnému stavu, podle toho, co popisujete, zřejmě nedošlo. Občanský zákoník v § 2264 a 2265 se zmiňuje o škodě nebo vadě bytu, která vznikne během nájmu a za niž nemá nájemce odpovědnost. Pokud tuto vadu nebo škodu bez prodlení oznámí pronajímateli, a ten ani v přiměřené lhůtě vadu nebo poškození neodstraní, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Z uvedeného popisu není zřejmé, proč plíseň vznikla a zda jste o tom informovali pronajímatele. Za určitých okolností by však na situaci šlo uplatnit citované ustanovení Občanského zákoníku. Pokud budete mít další dotazy, dejte nám prosím vědět. Dušan Otradovec.
Dobrý den,měl bych jenom krátký dotaz,může nám dát pronajimatel k uhradě nový plynový kotel? Děkuji.
Vážený pane Bradáči,
Děkujeme za dotaz. Z toho co uvádíte není zřejmé z jakého důvodu po Vás pronajímatel úhradu kotle požaduje. Obecně lze konstatovat, že pořízení nového kotle nespadá pod běžnou údržbu. Pokud budete mít další dotaz nebo si budete přát otázku více konkretizovat, dejte nám vědět. Dušan Otradovec
Dobrý večer,máme se stěhovat do rodinného domu do pronájmu,majitelka mi do smlouvy napsala,že drobné opravy si budu hradit sama,to je samozřejmost,ale napsala že do 5000 kč.
Dobrý den,
děkujeme za zprávu. Nejsme si jisti, zda chápeme, v čem Váš dotaz spočívá (pokud se jedná o dotaz). Každopádně Nařízení vlády stanoví limit 100 Kč/m2 podlahové plochy/rok. Dušan Otradovec.
Dobrý den. Bydlíme v pronajatém bytě. Majiteli platíme zálohy na vodu. V bytě máme podružný vodoměr. Teď otázka. Majitel má na pozemku přečerpávací vodní stanici na odpadní vody jelikož bytový dům má špatný sklon tlačí se odpadní voda všech nájemníků do řádu. Může pronajímatel účtovat každý kubík vody který prošel přes tuto tlakovou prečerpávačku nad rámec zaplaceného vodného a stočného? Požadovat peníze na revize a údržbu přečerpávací vodní stanice?
Dobrý den,
děkujeme za Váš dotaz. Nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě a jakým způsobem je sestaveno vyúčtování za vodu. Náklady na přečerpávání odpadních vod se podle našeho názoru projeví spíše ve formě zvýšené spotřeby společné elektřiny. Podobně, nájemníci by zřejmě hradili náklady na vývoz septiku. Nevíme, co máte ujednáno ve smlouvě ohledně nákladů na revize a údržbu přečerpávací stanice. Pokud není uvedeno jinak, měl by náklady, podle našeho názoru, nést majitel. Dušan Otradovec
Dobry den,jsme v najmu a potrebovali bychom vymenit rozbite sklenene tabulky na oknech,ale majitel rekl ze do 3000.-si plati najemnik veskere opravy sam.Tak jsem se chtela zeptat jestli mel majitel pravdu.Dekuji za odpoved
Vážená paní Mileno,
děkujeme za dotaz. Nejprve stojí za zvážení dvě věci – co je dohodnuto ve smlouvě, a jak se stalo, že tabulky jsou rozbité. Dále, v našem příspěvku je citován odst. b) kde jsou výslovně uvedené součásti oken, což skleněná tabulka podle našeho názoru je. Vláda také stanovila limit pro drobné opravy věcí, které nejsou specifikovány výše, a to na 1000 Kč/m2 podlahové plochy. Pokud má tedy váš byt od 30m2 výše, tak částka bude ještě vyšší než oněch 3000 Kč, které uvádíte. Dušan Otradovec
Dobrý den a jak je to prosím s revizemi kotlů, karmy a revizemi, prý má dělat také nájemník.Pronajímám byt v rod.domě a zatím vše každý rok hradím já jsou to tisícové položky,kde najdu, zda i údržbu a revizi kotlů (které jsou majitele nemovitosti )hradí nýjemník? děkuji můj mail [email protected]
lze mi poslat i odkaz na všechny podinnosti,Děkuji moc J
Dobrý den,
k běžné údržbě se vztahuje Nařízení vlády 1095/15, které citujeme v našem článku. Pokud zároveň s bytem předáváte do užívání i kotel, tak by se měl o něj nájemník starat. Nicméně vzhledem k tomu, že kotel je umístěn v RD, který také užíváte, nebude zřejmě možné celé náklady přenést na nájemníka.
Dobrý den,
k 1.11.2016 jsme ukončili smlouvu o podnájmu s pronajímatelem a předali prostor dalšímu nájemci.Po předchozí ústní dohodě jsme prostor opustili již 25.10.2016 aby měl nový nájemce čas na plánovanou rekonstrukci.Dne 28.10.2016 se na nás nájemce obrátil s tím že mu nefunguje plynový kotel.Poradil jsem ať se obrátí na pronajímatele.Pronajímatel mi volal dne 4.11.2016 s tím že kotel netopí ať na své náklady zajistím opravu nebo koupi nového a když jsem oponoval že už nejsme s pronajímatelem pod smlouvou tak my bylo vyhrožováno soudem že je to má vina a nesu za to odpovědnost.Prosím vás o radu jak správně postupovat.Předem děkuji za odpověď.
Vážený pane Honzo,
děkujeme za dotaz. Podle toho co píšete není zřejmé, jestli máte s pronajímatelem sepsaný předávací protokol. Procházeli jste jednotlivé spotřebiče a společně si zkontrolovali zda fungují? Bez toho bude pronajímatel obtížně dokazovat, kdo je za závadu zodpovědný. Dle zákona má nájemce provádět drobné opravy a běžnou údržbu. Vzhledem k tomu, že Vy již do bytu přístup nemáte, tak by pro Vás bylo obtížné zařizovat opravu. Nejspíš to tedy udělá pronajímatel. Odborník, který bude opravu provádět byl měl písemně uvést, čím je závada způsobena, aby bylo zřejmé, kdo za ni nese zodpovědnost – pronajímatel, Vy, nebo nový nájemce. Byla zanedbána údržba? Bylo s kotlem neodborně manipulováno? Nebo byl kotel už prostě starý a závada se dala dřív nebo později očekávat? Podle toho by se hradily náklady. Pokud budete mít další dotazy, dejte nám vědět. Dušan Otradovec
Dobrý den,
děkuji za odpověď. Bohužel předávací protokol není ani mezi námi a nájemcem a ano novým podnájemcem.Nájemce tam samozřejmě bez mé přítomnosti poslal svého plynaře který se mi po telefonu snažil namluvit že je špatná řídící jednotka kotle a oprava cca 7000kč.Neváhal jsem tedy a poprosil nového nájemce ať mi zpřístupní nemovitost a po telefonické domluvě se servisní firmou jsme zjistili že kotel uvádí kombinací stupňů na poruchu tlaku vody nebo tlakového čidla vody kde se cena opravy odhaduje na 1000kč.Kotel je 8.let starý a za tu dobu na něm nebyla provedena žádná velká oprava.Může hrát velikou roli že revize kotle byla dělána naposled v roce 2014?Děkuji za odpověď s pozdravem Honza.
Dobrý den,
děkujeme za doplnění. Je škoda, že nemáte Předávací protokol. Domnívám se, že bez písemného vyjádření autorizovaného servisního technika pro danou značku kotle nebude možné určit, co je příčinou poruchy, resp. jestli byla způsobena nedostatečnou průběžnou údržbou, chybějící pravidelnou revizí, apod. Pokud bude závada způsobena tím, že jste jako nájemce neprováděl řádnou údržbu a revize, tak byste to měl hradit Vy. Pokud je příčinou poruchy opotřebení kotle, jeho stáří, apod., tak by to měl hradit pronajímatel, protože Vy jako nájemce nejste povinen přispívat k technickému zhodnocení věci, ale pouze k její údržbě. Dušan Otradovec
Dobrý den,kdo hradí výměnu trubice u plynového kotle?Kotel je starý cca 13 let,Zn. Viadrus,revize je pravidelně 1krát ročně.9.1.2017 byla vyměněna 1 trubice,oprava za 3240 Kč i s dopravou,včera se objevila stejná porucha, zřejmě bude potřeba další trubice vyměnit.Opravu jsme zaplatili my jako nájemníci.Nerozumím definici dr. opravy do Kč 1000 a 100 Kč za M2 ročně.Děkuji za odpověď.Zvonařová.
Dobrý den,
z toho, co popisujete se jedná o závadu kotle, kterou jste vy, jako nájemníci nemohli ovlivnit. Nejedná se tedy o vámi způsobenou škodu. Podle velikosti bytu si spočítejte limit, do kterého máte opravy hradit (100 Kč/m2). Dalo by se zřejmě i s úspěchem pochybovat, jestli se v tomto případě jedná o běžnou údržbu nebo už spíše o havarijní stav kotle, který potřebuje neustálé opravy. V tom případě by náklady měl nést majitel. Pokud budete mít další dotazy, dejte mi vědět. Dušan Otradovec
Dobrý den, jsem v nájemním bytě, kde topení je elktrické – přímotopy Ecoflex starými cca 20 let. V bytě bydlím 13 let. Jeden přímotop nyní nefunguje (tento typ se již nevyrábí a je neopravitelný). Nový obdobný stojí cca 2500 – 3000Kč. Dodání a montáž nového hradí nájemce nebo pronajímatel? Děkuji za odpověď. Hana K.
Dobrý večer, mám dotaz ohledně zničené plovoucí podlahy..pronajímala jsem byt,nájemníci se odstěhovali po 4 mesicich a do předávacího protokolu jsme nezapsali že je plovoucka nadzvednuta vlhkosti,jen jsem najemkyni upozornila že se mi to nelíbí, oni to svádí na mě, ze je byt vlhký, ale byt jsem 4 roky obývala a plovoucí podlaha byla v pořádku, mohu si nějakou částku strhnout z kauce nebo jak postupovat? Dekuji Jana
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat na to, jestli můžeme požadovat od majitelky bytu lepší zabezpečení bytu. Do bytu jsme se nastehovali v březnu tohto roku. Po pár měsících jsme se od sousedů dozvěděli, že nekolik bytů v domě bylo za posledních par let vykradeno, což nás rozhoipalo řešit pojištení domácnosti. Po první konzultaci s pojišťovacím agentem jsme se dozvěděli, že byt nemúže být pojišten proti vloupaní kvůli nedostačujícímu zabezpečení. Komplet dveře ani zárubeň nebyli vyhovující. Z toho důvodu by jsme chtěli požádat majitelku o zadovážení bezpečnostních dveří. Máme vůbec nárok toto po majitelce požadovat nebo to máme hradit my?
Děkuji za odpověď,
Ivana Hrebíková
Vážená paní Hrebíková,
děkujeme za dotaz. Podle zákona musí být byt způsobilý k obývání. Lepší zabezpečení dveří do tohoto nespadá. Můžete se pokusit s majitelkou dohodnout, nebo po dohodě můžete například namontovat lepší bezpečnostní vložku a když se časem budete stěhovat jinam, tak si vložku vzít a namontovat zpátky původní.
Pokud budete mít další dotazy, dejte mi prosím vědět. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chtěl bych se Vás zeptat, jak je to vestavěnou myčkou.
Pohlíží se na ni v rámci zákona jako na součást kuchyňské linky, nebo je to spotřebič, který není zákonem vyjmenován?
Samostatně stojící mikrovlná trouba, pračka a lednička spadají do paragrafu 5.
Je to správně?
Děkuji
Z.
Vážený pane Zdenku,
děkujeme za Váš dotaz. Nařízení vlády jmenovitě uvádí, na co se drobné opravy vztahují. Myčka zde uvedena není. (na rozdíl od sporáku, nebo trouby) Na myčku se tedy bude vztahovat další část, ve které je řeč o limitu 1000 Kč. Dušan Otradovec.
Dobrý večer,prosim poradte.Podepsala jsem najemni smlouvu s kamarádkou,kde jsem na vlastní naklady vymalovala,17let prokouřený byt.S dotyčnou kamarádkou začalo nevidane psycho peklo které jsem skončila tim,že jsem část uz nastehovanych věci zase odvezla a nenastehovala se.Jde mi čistě o naklady 6tis za malire,vysmála se mi,že mi nic nedá.Mužu se nejak bránit?Dekuji
Vážená paní Katy,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě bude záležet na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. U bytů v horším stavu je obvyklá praxe taková, že tržní nájem už tuto skutečnost zohledňuje a proto je nižší než u bytů v lepším stavu. Nájemník nemá povinnost technicky zhodnocovat takový byt, provádí pouze běžnou údržbu. Pokud se po domluvě (případně i bez domluvy) rozhodne v bytě něco vylepšit, je to na jeho zodpovědnost. Další obvyklou možností je to, že nájemník se už při prohlídce bytu a rezervaci domluví s pronajímatelem na vymalování, aby se tak stěhoval do čistého. Případně na tom, že vymaluje na své náklady oproti jednorázové slevě z nájmu. Z toho, co píšete není zřejmé, jestli taková domluva proběhla. Další věc – jaké potíže Vám pronajímatelka působila? Pokud by její jednání překračovalo meze, které stanoví smlouva nebo zákon a tím Vám znemožnila řádně užívat pronajatý byt, pak by zřejmě bylo možné požadovat proplacení nákladů za malování. Z Vašeho popisu („psycho peklo“) však toto nemůžeme posoudit. Dušan Otradovec
Dobry den,mam dotaz kdo hradi revizi kotle,majitel nebo podnajemnik?ve smlouve mam,pouze drobne opravy do 1000 kc.dekuji za info.
Vážená paní Sabino,
pokud nájemník v bytě bydlí delší dobu, revizi hradí on. Všimněte si prosím, že Nařízení vlády zmiňuje „pravidelné prohlídky předmětů uvedených v par. 4, písm.g“, kde je uvedeno: „zařízení pro vytápění…“. Další opravy v limitu 1000 Kč se vztahují na předměty, které nejsou jmenovitě uvedeny výše v seznamu. Celková částka vydaná za „drobné opravy“ je omezená 100 Kč/m2 podlahové plochy. Dušan Otradovec
Dobrý den,bydlím v nájemním bytě,kde je plynový kotel na vytápění a ohřev teplé vody. Bohužel asi dosluhuje, mohu se zeptat,kdo platí výměnu za nový,a zda mi po výměně může pronajímatel zvýšit nájem? Drobné opravy do 5000. si hradim sama i každoroční revizi kotle. Díky za odpověď
Vážená paní Míková,
děkujeme za dotaz. Jestliže kotel vyžaduje výměnu kvůli stáří a běžnému opotřebení a nikoli kvůli poškození nebo špatné údržbě, tak výměnu hradí pronajímatel. Zákon nezakazuje majiteli zvýšit nájem, pouze ukládá určitá omezení, zejména v par. 2249 a 2250 občanského zákoníku. Bez znalosti dalších podrobností nejsme schopni určit, zda se některá omezení týkají i Vašeho případu. Zkuste se prosím podívat do zmíněných paragrafů. Postup popisují poměrně přehledně. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat, zda nájemce při opouštění bytu má hradit náklady související se seřízením oken, resp. zda je povinnost seřizovat okna (okna jsou nová, plastová, byt obýváme 6,5 roku a za tu dobu seřizována nebyla, ale ani nepozorujeme známky “neseřízenosti”). Ve smlouvě expresivně toto není uvedeno.
Děkuji
Dobrý den,
samozřejmě záleží na tom, co máte dohodnuto ve smlouvě. Dále, zda Vám pronajímatel předal pokyny výrobce oken k jejich údržbě. Výrobce většinou uvádí, jak často by se měl mechanismus seřizovat, promazávat, apod. Pokud se tak stalo, měli byste jako řádní hospodáři podle těchto pokynů postupovat a pokud s tím jsou spojeny nějaké náklady, tak dle Nařízení vlády citované v našem článku tyto náklady hradit, jako součást běžné údržby. Drobné opravy – chápeme to tak, že opravují se věci, které nefungují, nebo fungují chybně, nedostatečně. I v tomto případě z Nařízení vyplývá, že případné náklady jsou na nájemci. Dušan Otradovec
Dobrý den, mám dotaz ohledně nájemní smlouvy v novém bytě, kterou jsme ještě nepodepsali a kde se uvádí toto: Nájemce je povinen zajišťovat a na vlastní náklady provádět běžnou údržbu Bytu a drobné opravy související s jeho užíváním,
jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 10.000,-Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí
a časově na sebe navazují, je rozhodující součet těchto nákladů. Pokud bude cena opravy vyšší, uhradí Pronajímatel rozdíl.
Pronajímatel se zavazuje provádět opravy Bytu s výjimkou oprav, které je povinen provádět Nájemce. Nájemce oznámí potřebu
jiných oprav neprodleně Pronajímateli. Pokud Nájemce včas neprovede běžnou údržbu Bytu nebo opravy, ke kterým je dle této
smlouvy povinen, má Pronajímatel právo učinit tak po předchozím písemném upozornění Nájemce na svůj náklad
sám a požadovat od něj náhradu vynaložených nákladů.
Je to v pořádku? Nám se částka 10 000,- za jednotlivou opravu zdá vysoká.
Děkuji za odpověď
Vážená paní Dano,
děkujeme za dotaz. Jak je uvedeno v článku výše, vláda rozdělila drobné opravy do těchto kategorií: 1) dle věcného vymezení, tj. přímo vyjmenovává, co má nájemce udržovat a opravovat. 2) dle výše nákladů. V textu vaší smlouvy máte téměř přesně citován zákon (nařízení vlády), akorát s tím rozdílem, že ten uvádí jako limit 1000 Kč u oprav předmětů, které nejsou přímo vyjmenovány. U obou kategorií 1) a 2) je pak stanoven horní limit 100 Kč na 1m2 podlahové plochy bytu. Takže pokud má pronajatý byt podlahovou plochu například 65m2, tak limitem je 6500 Kč. Aby byla v pořádku částka 10 000 Kč, tak byt musel mít 100m2. Dušan Otradovec
Myslím že záleží na konkrétní situaci. Limit 10000/jednu opravu je nezákonně stanovený, pokud bude oprava spadat pod kategorie drobných oprav určených „podle výše nákladů“, nebo přesáhne onen vzoreček metráž bytu x 100,-. Částka získaná násobkem metráže a 100,- určuje maximální výši součtu všech drobných oprav za kalendářní rok (v § 4 a 5). Náklad za jednu opravu, citovanou v § 5, který přesáhne stanovený limit 1000,-/opravu nebo kontinuální součet oprav, se nepovažuje za drobnou opravu (pokud zároven nespadá do běžné údržby) a majitel nemá právo doplácet-hradí jí celou. V § 2257, 2264, 2265 jsou citované další možné opravy, poruchy a situace, na které se vyhláška nevztahuje a náklady hradí pronajímatel.
Dobrý den, chtěla bych se zeptat, zda porucha čerpadla u plynového kotle v pronajatém bytě spadá pod drobné opravy, které platí nájemce. Kotel přestal topit, objednali jsme opraváře, který zatím čerpadlo rozchodil, aby se dalo v zime topit, ale doporučil jeho výměnu. Tuto opravu jsme uhradili. Byt má rozlohu 70m2,z toho plyne hrazeni oprav do 7000 kč, ale platí to i v tomto případě? Děkuji Vám za odpověď a přeji hezký den.
Vážená paní Votočková,
děkujeme za dotaz. V Nařízení vlády, které v článku citujeme je uvedeno, že mezi drobné opravy patří…“g) … u zařízení na vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu včetně kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva včetně kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů…“ Písmeno h) ještě doplňuje, že se za drobné opravy považují výměny drobných součástí zařízení uvedených v písmenu g). Na opravy se ve Vašem případě vztahuje limit 7 0000 Kč, který uvádíte. Podle Nařízení vlády byste tedy výměnu čerpadla měli do této výše hradit sami. Můžete se však pokusit s majitelem domluvit například na sdílení nákladů. V úvahu se také může vzít to, jak dlouho už v bytě bydlíte, nebo jak dlouho v něm výhledově chcete zůstat. Každopádně je dobré na situaci majitele upozornit, zvlášť když to vypadá, že do budoucna ho čekají nákladnější opravy. Navíc, pokud by se kotel definitivně rozbil, pro Vás to bude ochrana, že jste nezanedbali běžnou údržbu a selhání nenastalo Vaší vinou. Dušan Otradovec
Dobrý den, sjednávám s majitelem bytu nájemní smlouvu na dobu určitou na jeden rok. Ve smlouvě je napsán tento článek: „Nájemce je povinen nést náklady spojené s pravidelnými revizemi a prohlídkami elektroinstalace, plynových zařízení, spalinových cest, tlakových zařízení, a jiných zařízení, podléhajících dle zákona revizím a odborným prohlídkám, dle platných zákonů a předpisů České republiky. Nájemce je dále povinen předložit na požádání doklad a revizní zprávu pronajímateli.“
Moje otázka zní: je tento článek v takové smlouvě v rozporu s občanským zákoníkem? Je možné odpovědnost za vykonání a placení revizí veškerých instalací požadovat po nájemci? Jak má nájemce vědět, kdy a jaké revize se musí vykonat?
Vážený pane Milo,
děkujeme za dotaz. Ustanovení smlouvy, které citujete není v rozporu se zákonem ani s nařízením vlády, kterým se zabývá náš článek. Můžete si však od majitele vyžádat návod k jednotlivým zařízením, která Vám budou předána do užívání, případně návod na užívání celého bytu. Naše společnost má v takovém návodu například popsané zásady správného vytápění a větrání, kterým se předchází vzniku plísní, údržbu povrchů, kontakty na příslušné odborníky, atd. Je samozřejmě lepší, aby jakékoli pokyny/doporučení od majitele byly v písemné podobě. Dušan Otradovec
Dobrý den,5 měsíců po nastěhování ,pronájem na 1 rok začala kapat voda na připojení kotle k armatůrám.Je namontován ca 10 let.Kdo a v jaké výši by měl hradit opravu.Děkuji za odpověd.David
Vážený pane Davide,
děkujeme za dotaz. Jsme přesvědčeni, že drobné opravy tohoto typu hradí nájemník, jak uvádí Nařízení vlády, které citujeme výše. Limit je 100 Kč/m2 podlahové plochy. Dušan Otradovec
Dobrý den. Měl bych dotaz. Čeká mě oprava plynoveho kotle. Servisak mi řekl že oprava bude stát 3500 – 4000 korun.musí se vyměnit expanzomat, napouštěcí a pojistný ventil. Chtěl sem se zeptat jestli takto vysokou částku za opravu platí majitel bytu?? Děkuji za odpověď.
Vážený pane Krňávku,
děkujeme za dotaz. Dle nařízení vlády, které citujeme v článku výše, nesmí náklady na drobné opravy přesáhnout 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Dušan Otradovec
A proč se tam tedy píše ze náklad na jednu opravu nesmí.přesáhnout 1000 korun. Myslel sem ze 100 kč/m2 je částka kterou nesmí presahnout opravy provadene za celý rok.
Vážený pane Krňávku,
děkujeme za upřesňující dotaz. Nařízení vlády uvádí, že se za drobné opravy považují i další opravy, které nejsou vyjmenovány výše, pokud náklady na tyto nepřesáhnou částku 1000 Kč za jednotlivou opravu. Opravy kotlů na vytápění však výše uvedeny jsou. Proto se na ně uplatní limit, o kterém jsme psali v předchozím komentáři, tj. 100 Kč/m2 za rok. Samozřejmě se můžete pokusit domluvit s majitelem na dělení nákladů, atd. Dušan Otradovec
Dobrý den,moje teta uživa,jak stoji v kupní smlouvě, doživotně a bezplatne byt (jako věcné břemeno). Cituji ze smlouvy:….dále pak společného užívani sklepa,pudy a zahrady. Náklady na běžnou údržbu a opravy těchto prostor ponesou manžele XY ze svého.
Může majitel nemovitosti požadovat spoluúčast na platbe za malování spolecne chodby,natření zábradlí a dveri mimo byt, kdy celkova cena čini 8000kc? Dále si majitelka postavila kolem domu nový plot a požaduje příspěvek. Děkuji za radu. Soňa
Vážená paní Matásková,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě neznáme kompletní text smlouvy. Z toho, co popisujete bychom považovali za spravedlivé, aby se teta určitou částkou podílela na nákladech za malování. Pokud už bylo potřebné. Nový plot je dle našeho názoru zhodnocení nemovitosti a domníváme se, že přenést část nákladů na tetu neodpovídá ujednání smlouvy. Nejlepší je samozřejmě se s majiteli sejít a v klidu se domluvit. Dušan Otradovec
Dobrý den,
Jsem jako nájemce povinen platit elektřinu využívanou ze společných prostor na opravy jiných bytových jednotek? Ve smlouvě nic takového zmiňovaného není.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Podle našich zkušeností je to tak, že pokud se používá společná elektřina při rekonstrukcích, dělá se před zahájením prací zvlášť odečet elektroměru. Platíte za služby, které jako nájemce využíváte – osvětlení společných prostor, výtah, apod. Rekonstrukce sousedního bytu do toho podle našeho názoru nespadá. Dušan Otradovec
Dobrý den,
sestra je v nájemním domě a byl jí vyměněn el.bojler. Majitel zatím neví, ale připravuje ji na to, že se bude na novém finančně podílet. Byt je velikostí cca 35m2 a v těch paragrafech se jeden moc nevyzná.
Děkuji za odpověď, Jana K.
Vážená paní Jano,
děkujeme za dotaz. Nařízení vlády, kterým se zabývá náš článek definuje běžnou údržbu a drobné opravy. Výměna celého bojleru je již jistě nad rámec drobných oprav. Pokud se majitel rozhodne pro takovou výměnu kvůli překročení hranice životnosti, nebo kvůli technickému zhodnocení bytu, měl by nést náklady sám. Něco jiného jsou opravy jednotlivých součástí bojleru a jeho revize. Dušan Otradovec
Dobrý den, mám dotaz.Byl mi přidělen obecní byt,kde jsou stará a opotřebovaná kina a také špatné dveře.Prosím,kdo hradí výměnu a opravu.Děkuji za odpověď.
Vážená paní Novotná,
děkujeme za dotaz. Bude záležet na tom, co máte dohodnuto ve smlouvě. K běžné údržbě by patřilo například seřízení oken nebo oprava zavíracího mechanismu. Nikoli však výměna celého okna. U obecních bytů bývá někdy možnost započítat si náklady na výměnu oproti snížení několika měsíčních nájmů. Dušan Otradovec
Dobrý den,
v obecním bytě platíme ročně opravy starých a věčně nefungujících výtahů (mezi nájemníky pronajímatel rozpočítává za opravy 60tis Kč / rok). Při jakékoliv emailové komunikaci pronajímatel neopomene připomenout, že poškození vandalismem hradí nájemníci. O poškození vandalismem se ale nejdená. Pak mě napadlo, jestli nám to pronajímatel neůčtuje právě proto, že to zařazuje jako poškození vandalismem?
Mají povinnost opravy poruchového a technicky špatného výtahu hradit nájemníci? Výměna výtahu u obecních bytů a domu nehrozí.
Předem Vám děkuji za reakci.
Vážený pane Martine,
děkujeme za dotaz. Podle zákona není možné, aby majitel/pronajímatel přenášel na nájemce platby do fondu oprav – ze kterého se zřejmě platí oprava společného výtahu. (v případě jednoho majitele se nebude jednat o „fond oprav“, ale princip je stejný) Něco jiného jsou prokázané případy vandalismu ze strany obyvatel domu. Byla k případům například přivolána Policie a pátralo se po pachateli? Podle výše škody, kterou uvádíte by to již spadalo do kategorie trestných činů. V každém případě má výtah odpovídat technickým normám a podléhá pravidelným revizím. Dušan Otradovec
Dobrý den,
bydlím v pronajatém bytě 4 roky, nyní se pokazil bojler, oprava již není možná, musí se koupit nový. Kdo ho zaplatí? V případě, že pronajímatel podílím se také?
Děkuji za odpověď.
Vážená paní Balogová,
děkujeme za dotaz. Toto téma jsme již řešili výše. Majitel by po Vás neměl chtít úhradu nového bojleru. Tedy samozřejmě, pokud závada není způsobena neodborným zacházením apod. Dušan Otradovec
Dobrý den pane Otradovec,
pokud by tedy nešlo o výměnu bojleru, ale o opravu cca do 10000Kč, tak bych si ji hradila sama? Byt má rozlohu 100m2.
Předem děkuji za odpověď.
Vážená paní Balogová,
pokud ve smlouvě nemáte uvedeno jinak (méně), tak těch 10 000 Kč by při dané ploše bytu byla maximální částka za veškeré opravy v bytě za jeden rok. Dušan Otradovec
Dobrý den: Rád bych se zeptal zda má majitel právo odmítnout ode mne jako nájemce převzetí bytu z důvodu závady na kuchyňské lince ( linka je stará, stojánková páková baterie je umístěna přímo v pracovní desce za kulatým nerezovým dřezem). Vzhledem ke stáří se prostě stalo že deska kolem baterie odspodu uhnila a cca před 3 měsíci se tím pádem baterie částečně prohnula/propadla. Já tuto závadu chápu jako běžné opotřebení, ne jako škodu způsobenou mnou samotným. Jaký nato máte názor? Již 2 měsíce jsme odstěhovaní ale majitel stále byt odmítá převzít jen kvůli tomuto „problému“, a chce abych náklady na opravu uhradil jinak byt nepřevezme, a nevrátí vratnou kauci, ( v nájmu jsme byly cca 3 roky) Předem děkuji za odpověď.
Vážený pane Daleký,
děkujeme za dotaz. Byt se předává zpravidla v den skončení nájmu, kdy nájemce odevzdá klíče. Při předání se sepisuje Předávací protokol, kde se případné závady popíší. Neměl by se tedy vést spor o to, kdy je byt předaný. Běžné opotřebení je to, které nevyhnutelně přináší řádné používání věci. Pro ilustraci – nedá se zabránit odření černé barvy, kterou byl natřen rýč, když byl úplně nový. A to ani když ho používáte řádně a s péčí. Když ho však někdo nechá celý rok venku a zreziví, o řádnou péči se nejedná. Je pravda, že ne vše v pronajatém bytě musí být prakticky řešeno nebo kvalitní. Udržovat takové vybavení pak může být náročnější než za běžných okolností. Máme však za to, že kompletnímu uhnití části pracovní desky se zabránit řádnou péčí dá. Pokud však chcete mít jistotu, doporučujeme požádat o písemné vyjádření odborníka, který stav na místě zjistí a posoudí. Dušan Otradovec
Ještě jednou dobrý den a děkuji za odpověď.
Takže podle vás se uhnití spodní části pracovní desky kolem baterie dá nějakou péčí zabránit ? To by mne zajímalo jak. Psal jsem že deska kolem,zdůrazňuji kolem, uhnila odspodu, odpadl kus mezi hrnce a baterie se prostě prohnula směrem dolů- pár centimetrů lamino uhnilo a baterie tak silou vůle drží jen na umakartové vrstvě . Chtěl bych vidět, jak někdo leze každý den na všechny čtyři, kouká do skříňky pod dřezem a pokud uvidí, tak otírá vysráženou vlhkost/orosení od studené vody. Po každém nádobí se pracovní deska otírala (pár kapek co odkáplo při přendávání nádobí do odkapávače), tak jako snad v každé spořádané rodině. Kuchyňská linka, pracovní deska i kulatý dřez pamatují ještě komunisty (30let stáří minimálně). Jen ta páková baterie tam byla podle mě do pracovní desky neodborně přidána později, když se nechávalo dělat zděné jádro místo umakartu a přípojky na vodu se přemístily za kuchyňskou linku kvůli umístění stojánkové pákové baterie místo klasické kohoutkové, co byla původně na stěně nad dřezem. Podle způsobu připojení a použitých materiálů odhaduji tak minimálně 10 let zpátky. A 2-5 tisíc za 1,5 metru nové pracovní desky, které pan majitel odhaduje že bude stát, nejsem zrovna moc ochoten platit, když nová deka stejného provedení/materiál ve stejné délce jen čistě bílé barvy, původní je bílá s červenými čárkami, se dá pořídit za 500kč ( kus, ne cena za metr). Co se týče předání klíčů, tak ne. Klíče stále máme, protože je majitel nechce převzít a vymýšlí si maličkosti které máme dát ještě do pořádku, i když dle mého názoru jsme byt opustili spořádaně (vyklizeno, umyto, čisto). Mohu dodat, že majitel má od bytu další svoje klíče, protože jednu místnost měl po celou dobu/roky nájmu uzamknutu pro jeho vlastní potřebu přespání, 2 dní v měsíci/víkend, někdy i víc (ošetřeno v nájemní smlouvě) kvůli služebním cestám, tudíž měl neustále přehled v jakém stavu byt je (jednou nám vytkl i to, že umýváme podlahu přípravkem s příměsí sava – reklama v tv, podruhé se divil že nemáme mikrovlnku a že si nemá kde ohřát jídlo protože je to rychlejší než na sporáku, stejně jako si svoje nádobí chodil umývat do koupelny, protože už když jsem se přistěhovali ,tak teplá v kuchyni skoro netekla, nebo že by tušil že ta pracovní deska to to má už spočítaný ?). Že nebudeme chtít prodloužit na další rok nájemní smlouvu, jsme avizovali dva měsíce předem aby měl čas zadat inzerci na nové podnájemníky. Ještě 14 dní před vypršením nájemní smlouvy nás přesvědčoval ať zůstaneme do léta, že přes zimu se moc lidí nestěhuje a on nikoho nesežene. Takže podle mne nám teď 2 měsíce dělá jen naschvály a nehodlá nic moc řešit, jen něco neustále požaduje. Ani o ten první pokud o předání neměl moc zájem, přijel přes půl republiky až 8 dní po tom co nám nájemní smlouva skončila. My jsme zase naopak již 14 dní před ukončením byli dávno odstěhovaní. Co dodat ? Nemám už pro takové jednání ze strany majitele slov…
Vážený pane Daleký,
děkujeme za vykreslení celé situace. Je nasnadě, že není v našich možnostech takto na dálku jakkoli rozsoudit, kdo má v tomto konkrétním případě pravdu, nebo udělat nějaký technický odborný rozbor. A nejsme k tomu ani oprávněni. V rámci tohoto fóra můžeme poskytnout více či méně obecná doporučení a postřehy z naší praxe. Pokud mezi stranami nedojde k dohodě, stejně nakonec nezbude, než se pro rozhodnutí obrátit na příslušný soud. Mrzí nás, že jste se dostal do takové stresující situace a doufáme, že se záležitost rychle a v klidu vyřeší. Dušan Otradovec
Dobrý den,
bydlíme v pronajatém bytě v domě o 12 bytech. Dům je spravován realitní společností. Stalo se bohužel, že někdo z nájemníků nechal ve společných prostorách nepořádek (asi po stěhování) jedná se o krabice, kusy nábytku apod. Jelikož se k nepořádku nikdo nehlásil realitní společnost najala úklidovou firmu a poplatek za úklid chce rozúčtovat mezi všechny nájemníky. Má realitní společnost na toto právo?
V domovním řádu je odstavec:
„Způsobí-li Způsobí-li mimořádné znečištění společných prostor domu nebo bezprostředního okolí domu uživatel, je povinen znečištění neprodleně odstranit. Pokud tak neučiní, bude znečištění odstraněno na jeho náklad. Totéž platí o znečištění způsobené návštěvami a jinými osobami prostor užívajícími.
Děkuji za odpověď.
Vážený pane Oldo,
děkujeme za dotaz. Nemáme k dispozici znění celého domovního řádu ani text nájemní smlouvy. Obecně se dá říct, že spravedlivé řešení bude potřeba zřejmě hledat někde uprostřed. Majitel pravděpodobně nemá povinnost odstraňovat na vlastní náklady nepořádek, který úmyslně způsobili nájemníci. Nájemníci se můžou na druhou stranu cítit poškozeni, když mají platit něco, co oni sami osobně nezpůsobili. Povede to možná k tomu, že budou příště víc všímaví a iniciativní a nedovolí, aby někdo společné prostory takto znečišťoval. Pokud by nakonec náklady na odstranění nepořádku zůstaly na majiteli, při kalkulaci ceny za pravidelný úklid domu na další období by mohl vzít v úvahu to, že ho možná i v budoucnu čekají takové mimořádné výdaje a pro jistotu pravidelné platby za úklid nájemníkům adekvátně navýšit. Bez znalosti potřebných dokumentů však konkrétnější odpověď poskytnout nemůžeme. Dušan Otradovec
Dobrý den,
prosím o radu ohledně četnosti a úhrady nákladů na revize komínu, plynového kotle a elektroinstalace v nájemním bytě.
Pozorně jsem prostudoval údaje v článku i v připojené diskusi. Vyrozuměl jsem, že u plynového kotle je nájemce povinen zajistit 1x za rok kontrolu a čištění (tj. běžnou údržbu) a 1 x za 3 roky provedení revize, to vše na svoje náklady. Mohu se prosím zeptat, jaký zákon a v jakém paragrafu toto nařizuje, jak píšete v jedné odpovědi z 26.2.2018?
Dále mne zajímá, jak je to s revizí, případně kontrolou a čištěním (tj. běžnou údržbou?) komínu, resp. celé spalinové cesty, ke které je plynový kotel napojen? Je toto také povinnost nájemce, je-li komín užíván výhradně pro plynový kotel, jež je součástí předaného vybavení bytu? Jaký předpis prosím nařizuje provádění těchto úkonů u komínu a jak často?
Stejnou otázkou mám ohledně pravidelných revizí elektroinstalace v bytě – jaký předpis je nařizuje provádět, pokud vůbec nějaký, jak často a kdo je povinen je objednávat a hradit, nájemce či pronajímatel? V nařízení 308/2015 se o revizích explicitně nic nepíše.
Dobrý den pane Šlosárku,
zákon udává, že běžná údržba bytu a dalších pronajatých součástí je na nájemníkovi (pokud si ve smlouvě nestanovíte něco jiného). Pokud tedy ve smlouvě či předávacím protokolu bylo zapsané, že Vám pronajímatel předává i kotel, Vaší povinností je udržovat a dělat revize kotle a dalších součástí. Četnost upravuje vyhláška. Pokud samozřejmě nemáte ve smlouvě a předávacím protokolu, že si pronajímáte i kotel, tak je to na domluvě s majitelem.
Elektro revize v domácnosti se neprovádějí, pokud jste nedělal zásah do elektrických rozvodů.
Dobrý den,
žijeme v pronajatém bytě cca 40let. Během této doby byl jednou vyměněn sporák za kombinovaný sporák. Tomu je již 25 let a „své“ si již viditelně odpracoval. A přes všechnu řádnou péči již špatně funguje el.trouba a zapalování sporáku je již nefunkční.
Pronajímatel byl o stavu informován a nový sporák jsme již pořídili. Zároveň je po nás požadováno, aby jsme původní na své náklady zlikvidovali (ekologicky+doklad). Byli jsme rovněž informováni o skutečnosti, že nový sporák je součástí bytu a po odstěhování zůstává. Je toto správný postup ze strany pronajímatele?
Bytová plošná výměra 66m2, cena sporáku 5500Kč.
Děkuji za odpověď
Vážený pane Prokeši,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě nevíme, co máte ujednáno v nájemní smlouvě. Podle toho, co uvádíte, sporák již značně překročil obvyklou dobu životnosti a měl by být vyměněn za nový. To může udělat majitel, po dohodě případně nájemce a náklady, včetně likvidace, si započíst oproti nájmu. To že nový sporák poté zůstává jako součást vybavení bytu je obvyklá praxe. Uvádíte, že jde o kombinovaný sporák, z čehož plyne, že napojení na plyn musí provést způsobilá osoba a vyhotovit o tom patřičný doklad. Zároveň byste měli být poučeni o tom, jak často je třeba provádět revize. Dušan Otradovec
Dobrý den, žiju v pronajatém bytě 4 roky. Když jsem se do bytu stěhovala, byl po rekonstrukci a byla jsem tak první nájemnice, která šla do „nového“ bytu. Rekonstrukce byla bohužel dost odbyta a to tak, že vybavení, podlahové krytiny apod. jsou nekvalitní. Momentálně popraskala vanička u sprchového koutu a majitel chce nový zaplatit napůl, což mě přijde zcestné. V bytě bydlím sama, sprchuji se tam tedy pouze já. Vanička popraskala v důsledku běžného opotřebení, s tím, že je měkká a nekvalitní. Nevidím důvod, proč bych se měla na takové investici podílet i já. Dle mě musí pronajímatel pronajímat byt v takovém stavu, aby se v něm daly vykonávat běžné hygienické návyky. Není přeci možné, abych platila sprchový kout, který tam následně pronajímateli nechám a navíc jsem ho já úmyslně nerozbila. Nemůžu za to, že je nekvalitní a po 4 letech popraskal.
Otázka tedy zní, kdo v tomto případě hradí výměnu celého sprchového koutu?
Děkuji za odpověď.
Vážená paní Kateřino,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě bude záležet na tom, co máte dohodnuto ve smlouvě. Problémy s nekvalitními sprchovými vaničkami jsou poměrně časté. Na druhou stranu chápeme i stanovisko pronajímatele, když se nechce spokojit s pouhým tvrzením, že vanička byla nekvalitní a proto se rozbila. Pokud tedy nechcete jít hned k soudu, bude potřeba obstarat vyjádření třetí strany, které bude akceptovatelné pro Vás i pronajímatele. Nejlépe výrobce ohledně plánované životnosti výrobku, nebo nějakého přivolaného odborníka. Dále bude potřeba najít vyrovnanost mezi tím, že nájemce nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení bytu na jedné straně, a jeho odpovědností podílet se na drobných opravách na straně druhé. Kam se vychýlí jazýček vah by mohlo napovědět i to, jaká je výše nájmu. Pohybuje se pod průměrem tržního nájmu u srovnatelných bytů v lokalitě, nebo naopak nad ním? Logika věci by pak napovídala, že u relativně podhodnoceného nájmu se předpokládá o něco vyšší zapojení nájemce a naopak. Jistě chápete, že nemůžeme, a ani k tomu nemáme žádné oprávnění, poskytnout definitivní stanovisko. Dušan Otradovec
Dobrý den,
prosím o posouzení situace. Nastěhovali jsme se před 5 lety do asi 2 roky starého bytu. Majitel po nás chce vybrousit a nalakovat dřevěnou podlahu v 70m2 byt /plovoucí podlaha 50m2/, kvůli pár šrámům či 5 dírek, které vznikly například dětem spadlo na zem autíčko, nebo upadlo nádobí. Vybroušení a nalakování stojí asi 20 tis. Příjde nám to až příliš mnoho na to, že jsme podlahu užívali běžným způsobem.Přece to by člověk jinak ani nemohl žít. Máme děti, ale to přece majitele věděli, a šli do toho rizika. Přece i nájemné je oproti starším bytům vyšší, když se jedná o čistý a nový byt. Prosím poraďte, co s tím. Ve smlouvě máme dát byt do původního stavu, tak jak jsme jej na začátku přijali.
Moc děkuji.
Vážený pane Bobišku,
děkujeme za dotaz. Vzhledem k tomu, že nemáme k dispozici smlouvu ani předávací protokol s fotodokumentací, nemůžeme posoudit, jak moc je podlaha poškozená, případně, co přesně bylo dohodnuto ve smlouvě. Pokud se s majitelem nedohodnete například na nějakém podílu na nákladech, nezbude, než abyste se obrátil na svého právníka a ve věci nechal rozhodnout soud. Dušan Otradovec
Dobrý den,
Nevím si rady s vyúčtováním, které mi přišlo od bývalého pronajimatele. Nerozumím hlavně položce Revize a cejchování měřičů, poplatek za správu a náklady statutárních orgánů. Opravdu si může pan pronajímatel účtovat i tyhle položky? V nájemní smlouvě a evidenčním listu mám napsané, že musím hradit měsíčně poplatky za služby a služby spojené s užíváním bytu, není tam tedy nic rozepsané. V bytě jsem bydlela cca 6 let a tyto položky mi pan majitel dříve do vyúčtování nepsal.
Prosím o radu, jestli je opravdu možné vše ve vyúčtování účtovat mě, jako podnájemci. Jsem z toho zoufalá.. Ještě bych se prosím chtěla zeptat, do kdy musím nedoplatek zaplatit? Ve smlouvě je uvedeno do 15-ti dnů. Na internetu jsem našla, že ze zákona musím vše uhradit do 4 měsíců. Nevím na koho se obrátit.
Moc děkuji za jakoukoliv radu a přeji hezký den
Peterová
Vážená paní Peterová,
děkujeme za Váš dotaz.
Majitel bytu nikdy nesmí nájemníkovi účtovat služby spojené se správou domu, ale pouze služby spojené s užíváním bytu. Mezi služby spojené s užíváním bytu patří např. vodné a stočné, elektřina spol. prostor, výtahy, úklid atd. Co do daného výčtu rozhodně nepatří, jsou poplatky za správu domu, odměny statutárům SVJ či družstva, fond oprav apod. Většinou je to na evidenčním listě od sebe i graficky oddělené. Přecejchování vodoměrů určitě také nepatří do položek, které byste měla platit (většinou se to hradí z fondu oprav). Co se týče revizí, tak tam je to na domluvě. Pokud Vám byt pronajal i s plynovými zařízeními, měla byste se o ně starat i je nechat revidovat ze zákona. Tady by požadavek na zaplacení byl na místě. Nicméně záleží na tom, co máte dojednané ve smlouvě.
Majitel má povinnost předat Vám vyúčtování a nechat Vás nahlédnout do podkladů nejpozději do 4 měsíců od skončení účtovacího období. Od předání vyúčtování máte 3 měsíce na zaplacení nedoplatku.
Moc Vám děkuji za odpověď.
Hezký den
Dobrý den.
V pronajatém domě platím vodné i stočné, zálohově každý měsíc. Jsem povinen platit i vývoz septiků.
Děkuji za odpověď, Šéflová.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Obecně se k tomuto vyjadřuje NOZ, par. 2247, odst. 2, kde je mezi službami, které zajišťuje pronajímatel uvedeno i odvádění odpadních vod a čištění jímek. Tento odstavec však neřeší úhradu za tyto služby, o čemž pak pojednává par. 2251, kde je uvedeno, že nájemce spolu s nájmem hradí i zálohy na služby. Z uvedeného vyplývá, že záleží na domluvě s pronajímatelem. V úvahu lze například vzít to, jak dlouho dům užíváte a jak často v souvislosti s tím je potřeba septik vyvážet. Dušan Otradovec
Dobrý den.
Bydlíme v nájemním obecním domě.Byly vyměněny vchodové dveře a připravené rozvody na montáž telefonů.Pronajímatel po nájemnících
požaduje úhradu za zavedení telefonu do bytu v částce 2.000,-Kč.
Nájemníci s touto úhradou nesouhlasí.Je prosím tento požadavek
oprávněný?Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě neznáme situaci přímo v místě ani uzavřené smlouvy. Vchodové dveře nejspíš netvoří součást pronajatých prostor, takže se nezdá logické, abyste byli odpovědní za jejich opravy a údržbu. (samozřejmě mimo poškození, které byste sami způsobili) Navíc, podle toho, co uvádíte se jedná o technické zhodnocení a ne o údržbu nebo opravu. Stejně tak domácí telefon. Majitel to samozřejmě může pojmout tak, že zlepšil komfort a úroveň bydlení a navrhnout časem zvýšení nájmu. Ne však, podle našeho názoru, chtít tyto věci přímo proplatit. Dušan Otradovec
Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
Chci se zeptat ohledně oprav v bytě.pronajimam být už 6 let jedné osobě.Druhym rokem v zimě jsou problémy s kotlem.Vzdy já jsem jako pronajímatel platila opravy.Byt má 69m2+balkon,+předzahrádka 100m2. Teď se na mne obrací nájemce s tím ze chce vyměnit podlahu na terase.jaky je prosím Vás postup ? Kdo to hradí? Děkuji Stáňa
Vážená paní Stáňo,
děkujeme za dotaz. Z toho, co píšete nám není zřejmé, jestli výměna podlahy na terase je vynucená kvůli opotřebení, špatné údržbě, nebo zda již nevyhovuje z estetického hlediska. Jestliže je podlaha poškozená kvůli špatné údržbě, tedy odpovědnost nese nájemník, měl by se minimálně určitým dílem podílet na její opravě/výměně. Pokud je na druhou stranu podlaha pouze stará, nebo se nájemníkovi zkrátka nelíbí, nemůže po Vás požadovat její výměnu. Pokud se na výměně přesto dohodnete, bude to na jeho odpovědnost a jeho náklady. Samozřejmě, čas od času každý majetek vyžaduje nějakou investici. Například kvůli tomu, aby si byt udržel konkurenceschopnost, apod. To je myslím jasné každému pronajímateli a takové technické zhodnocení vlastního majetku nemůže přímo přenášet na nájemníka. Dušan Otradovec
Dobry den,bydlim v byte spol.Residomo,v breznu mi byla k pl.sporaku pridana hadice o delce 1m,pry aby se dal sporak odsouvat,napocitali mi castku 2000kc,a 2.5.mi byl u karmy na teplou vodu vymenen kourovod,ktery tam byl instalovan pred mym nastehovanim v roce 2012,s tim ze netesni,uctovali si castku 1000kc,maji na to pravo si uctovat takove castky,muj byt ma vel.50m2.Moc dekuji za odpoved a pomoc
Vážená paní Evo,
děkujeme za dotaz. Záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Z nařízení vlády vyplývá, že nájemce má udržovat zařízení bytu ve funkčním stavu. Z toho, co popisujete usuzujeme, že namontování hadice nebylo pro funkčnost sporáku nutné, ani se nejednalo o opravu. U karmy bude situace zřejmě jiná, protože se jedná o opravu a nařízení vlády tento typ oprav uvádí. Dušan Otradovec
Dobrý den. Když pronajímám byt a mám tam napsáno pronájem WC a koupelny, týká se to také vany, bojleru, umyvadla a vše co do toho spadá? Děkuji Marie
Vážená paní Horynová,
nejsme si jistí, kam svým dotazem směřujete. V podmínkách ČR lze jistě teplou vodu a umyvadlo považovat za samozřejmou součást vybavení koupelny. Dušan Otradovec
Dobrý den. Nájemník mám pronajatý byt 8 let. Plynový bojler na topení potřebuje opravu. V nájemní smlouvě mám napsáno, že pronajímám WC a koupelnu. Znamená to, že do koupelny patří umyvadlo, vana, plynový bojler, nebo to musí být vypsáno do puntíku. Nájemník do dneška nic neopravoval, protože byt byl po rekonstrukci. A odmítá cokoliv opravovat, protože to stojí peníze a já jsem prý povinna mu to opravit. Děkuji Marie
Vážená paní Novotná,
děkujeme za dotaz. Nevíme, jak máte běžnou údržbu a drobné opravy definovány ve smlouvě. Z Vašeho dotazu nevyplývá, z jakého důvodu bojler opravu potřebuje. Každopádně pro obě smluvní strany může být dobrým vodítkem Nařízení vlády, které citujeme výše a par. 2257 Občanského zákoníku. Dušan Otradovec
Dobrý den,chtěla bych se zeptat. Odstěhovala jsem se z bytu. A po měsíci mi majitelka napsala, že dle jejího názoru je trouba zničena( propálené rošty) nedostačující péčí( trouba je stará více jak 3 roky)a že chce objednat novou kvůli tomu, že ačkoliv je funkční tak ji tam nechce pronajímat dál. Bydlela jsem tam víc jak 7 let. Má nárok na úhradu nové trouby, když trouba již není v záruce a propálení roštů si myslím není věc, kterou já můžu běžným opotřebením ovlivnit. Velice děkuji za odpověď
Vážená paní Lenko,
děkujeme za dotaz. Záleží na tom, co máte uvedeno v Předávacím protokolu. Měsíc je poměrně dlouhá doba. Podobné věci by se měly, vyjma skrytých vad, zaznamenat ihned při předání bytu. Nejsme odborníci na pečení ani na trouby… Asi nedokážeme posoudit, jaká péče je nutná, aby k problému nedošlo a do jaké míry je tedy případná vina na Vaší straně. Dušan Otradovec
Dobrý den, chtěla bych se zeptat, zda může majitel činžovního domu rozpočítat mezi nájemníky výměnu zámku u vchodových dveří do domu, ne bytu, klíče přidělené domácnosti a revizi komínů. Mnohokrát děkuji za odpověď.
Dobrý den,
pokud se jednalo o opravu zámku, tak má majitel právo rozúčtovat tyto náklady na jednotlivé byty. Pokud se jednalo o vylepšení, tak nikoliv. Ono vše závisí také na tom, co máte domluvené ve smlouvě – viz. komíny. Pokud všechny bytové jednotky komíny využívají, pak je to v pořádku. Pokud ne, nemělo by se tak dít. Vše je o domluvě a smlouvě.
Dobrý večer chtěl jsem se zeptat jak to je když jsem v pronájmu a nefungují mi zásuvky tak jak mi měli a navíc se stoho jiskří jaké mám právo děkuji za odpověď.
Dobrý den, já jsem majitelka bytu(ne pronajimatel) kde paní užívá byt(ne jako najemnik) jak stojí v kupni smlouve k bezplatnemu uzivani k dozivoti(vecne bremeno). Ve smlouve neni uvedeno, kdo bude provadet beznou udrzbu. Plati za spolecne prostory, vodu a elektriku, kterou uziva. Byt byl koupen, pred 21 roky, klice od bytu jsem nikdy nedostala a v byte jsem byla tak asi 5 x, do bytu me nechce pouštět. Ted jsem byla v byte presne po 3 rokach, kdy jsem ji poslala doporuceny dopis s datumem a hodinou, kdy prijdu na kontrolu a tak se stalo. V byte na me cekala cela jeji rodina a jednali za pani.Byt je velice znicen. chybí tam dveře do koupelny, umyvadlo a v kuchyni chybí sporák a trouba a kuchyňska linka je zdemolovana. Sklep užívá její rodina jako sklad. Stěny jsou vlhké a plesnive. Nikdy mě o tom nikdo neinformoval. Není tam vymalováno přes 20 roku. Ve smlouvě není uvedeno, kdo bude provádět běžnou údržbu. Byt mi byl předán před 21 lety čistý a suchý. V protokolu o předání jsou i dveře, umyvadlo i kuchyňské spotřebiče, které teď chybi. Nevim kdo za to vsechno nese zodpovednost. Byla zanedbana udrzba bytu pani zpusobuje skodu, kterou ja nemohla ovlivnit. Neprovadi beznou udrzbu. Kdo ted ma hradit naklady na udrzbu? Pred 3 roky me advokat sepsal smlovu na vyklizeni bytu. Jednou az pani nebude v byte, aby jeji dedici byt vyklidili a vymalovali, s tim , ze pani bude platit uhradu 500 korun mesicne na muj účet. Kdyz jeji dedici vystehovani a vymalovani provedou, ja bych jim naskladane penize musela dát, kdyz oni tuto sluzbu neprovedou, tak ja z techto peněz vyklizeni a vymalovani zaplatim. Pani tuto smlovu podepsala( a ja advokatovi radne zaplatilka za sluzby), ale nedostala jsem od pani ani korunu. Z mého hlediska je to nevhodné uzivani bytu, škoda, vada bytu, které vznikly během
bydlení (najem mi neplati). Každý nájemce maluje byt před ukončením najmu, ale já to tak mít nebudu, protože uz teď žije v plesnivych stěnách. Nevim co mam delat, nechci aby se byt nadále ničil a plíseň se rozsirovala.Ja jsem jenom majitelka, která platí daň z nemovitostí a pojištění bytu. Nejsem pronajímatel a tak nemám žádný nájem z čeho bych mohla platit opravy. Mělo by potom dojít k předání bytu v takovém stavu, v kterém byl byt předán? Kdo za to nese zodpovednost? Kdo bude hradit naklady na opravy? Můžu jako majitelka požadovat po paní opravy a vymalovani? Nebo aby se podílela na nákladech za opravy a malování? Ale mám obavy, že je to nemožné se s ní domluvit ani s její rodinou… poraďte mi prosím jak mám dále postupovat.Podle mého názoru se paní obohacuje…neplatí žádný nájem, jak to bylo před lety, platila městu, město byty rozprodavalo i s lidmi. Brečel a prosila, abych s ní byt koupila…(jak se říká, vytrhla jsem ji trn z paty) a ještě jsem ji musela dát peníze na ruku extra(její syn potřeboval peníze na dostaveni baraku), ale to už jen takový doplněk k cele te situaci.
Děkuji předem za jakoukoliv radu.
Ještě mě tak napadá se zeptat, jestli by nebyla nějaká cesta, jak se zbavit toho věcného břemene a paní vystěhovat za porušení a znehodnocování mého majetku.
Dekuji
Vážená paní Wojtowicz,
děkujeme za obsáhlý popis situace. Samozřejmě bude záležet na tom, co máte ujednáno ve smlouvě o zřízení věcného břemene. Podle toho, co popisujete, paní na písemné dohody nedbá a soustavně je porušuje. Doporučujeme proto, abyste se obrátila na svého právníka a další postup konzultovala přímo s ním. Dušan Otradovec
Dobrý den, rozbila se nám v bytě pračka, která je součástí smlouvy. Tam je také řečeno, že opravy do 1000 Kč hradí nájemník, nad 1000 Kč pronajímatel. Ten ale tvrdí, že když jsme v byt více let, že máme spoluúčast na používání pračky a proto bychom to měli platit my. Můžete mi prosím poradit, kdo by to tedy měl zaplatit, přesáhne-li částka 1000 Kč? Děkuji
Dobrý deň,
podobný prípad bol už v diskusií riešený, ale nachádzame sa trošku v odlišnej situácií. Vedeli by ste mi podariť, ako sa zachovať?
Popis situácie: V podnájme sme obývali bytovú jednotku 9 mesiacov. Bytová jednotka sa nachádza v prízemí, pričom pod touto bytovou jednotkou sa nachádza podjazd do zadnej časti domu s parkoviskom. Pri odovzdávaní bytu nájomca našiel za skryňami na stenách, na skryniach, na madraci a sporáku pleseň, ktorá sa nachádzala takmer všade. Nájomca chce teraz od nás zaplatiť kompletné vymalovanie bytu vrátane sanácie, ktorá v byte po našom odchode prebehla. Boli sme obvinení, že sme v byte nedostatočne vetrali. Toto odmietame, pretože sme podľa nášho názoru vetrali dostatočne a v byte je zjavne vyššia vlhkosť, ako by v skutočnosti mala byť. Dokazuje to nedostatočné odvetrávanie v priestoroch kúpelne (nachádza sa tu sprchový kút a záchod) a taktiež niekoľkodňové sušenie prádla.
Pleseň sa pred nedávnom objavila aj vo vedlajšom byte, kde to bolo podľa slov prenajímateľa v důsledku narodenia dieťaťa, kedy nájomcovia prestali vetrať.
Vzhľadom na nariadenie Vlády Nařízení vlády č. 1095/15 si myslíme, že nespadáme pod delší ubytování. Taktiež vieme, že sme mali informovať prenajímatela o vzniku plesne. Aj napriek zdravotným problémom, ktoré nám pleseň spůsobila sme však NEVEDELI, že za skryňami sa pleseň skutočne nachádza. Prenajímateľ sa bráni tým, že sme o plesni mali vedieť, a mali sme ich ihneď informovať. Vo vedlajšej bytovej jednotke prebehol test vlhkosti, ktorý vyšiel negatívne. Nájomca tento test považuje za relevantný. My však nikoliv, keďže naša bytová jednotka má pod sebou podchod a v našej bytovej jednotke tento test nebol vykonávaný.
Byt je aktuálne úplne vymalovaný a všetky plesne na skryniach, stenách, madraci boli odstránené. Ako by sme sa mali v tejto situácii zachovať? Mali by sme zaplatiť vymalovanie celého bytu? Nehovoriac o stretu zájmov, kedy vyúčtovanie vymalovania robil zamestnanec danej agentúry, ktorá nám byt prenajímala. Takže je možné, že si prenajímateľ naúčtoval o niečo vyššiu sumu.
Můžeme sa obrátiť na nejakú inštitúciu, ktorá by bez zbytočných našich nákladov situáciu prešetrila? Prípadne můžeme danú situáciu nejakým spůsobem medializovať? alebo sme v situácii, z ktorej nie je východisko a máme zaplatiť?
Vopred ďakujem za odpoveď.
Dobrý den, mám zažádáno o městský byt. Chtěla bych se zeptat, jestli mi může být započítáno do nájmu také vybavení bytu jako např. boiler, případně karma, kuchyňská linka, sporák, lednice.
A jak je to s placením nového boileru, pokud nájemce tento boiler splácel v měsíčním nájmu za vybavení bytu po dobu 10 let a boiler je nyní třeba vyměnit pro nefunkčnost?
Děkuji za odpověď.
Dobrý den, chtěl bych se Vás zeptat, jak postupovat v případě, že majitel bytu trvá na tom a ohání se právníkem, že fond oprav musí platit nájemce. Ovšem fond oprav není zahrnut v kapitole nájmu, ale v kapitole nezbytných služeb (studená voda, teplá voda, elektřina atd..). A dále pak jsem měli případ, že po 3 měsíčním nájmu odešla indukční deska. Dojel opravář ze servisu a sdělil, že byl problém buď ve špatné instalaci (malý ochlazovací otvor dle návodu k instalaci) anebo, že mohlo dojít k přepětí v sítí a tím spálení zdroje. Kdo by měl tedy hradit novou indukční desku?
Mám pronájem u Residomo. Bydlím přes 1 rok (2+1), ale teď ve vedrech mně došlo, že nám vůbec v oknech žaluzie. Je povinností pronajimatele Residomo na jeho náklady žaluzie namontovat? Když to zajistím sám přijde mně to na 7 tisíc. Ale žaluzie budou patřit do majetku Residomo.
Vážená paní Lidy,
děkujeme za dotaz. Nejsme si vědomi žádného nařízení nebo zákona, který by majiteli dával za povinnost namontovat na okna žaluzie. Můžete se pokusit s Residomo domluvit, že žaluzie zajistíte sami oproti dočasně sníženému nájmu. Dušan Otradovec
Dobrý den. Chci se zeptat když nám v koupelně padají kachličky který byli prilepeny silikonem pod vanu zatíka protože tam nedrží lišta a je tam vrstva plísně. Kdo je povinen to opravit. Majitelka bytu chce abysme kachličky obouchali,očistily umakart a otapetovali. Plus ještě posunout vanu a nalepit listu. Má právo to od nás chtít? Děkuji za odpověď.
Vážená paní Kolínská,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Obecný princip je, že nájemce byt udržuje, ale není odpovědný za technické zhodnocení. Tedy například, pokud nějaká kachlička odpadne, tak se předpokládá, že ji znovu nalepí. Není však jeho odpovědností, aby koupil nové kachličky a zařídil novou koupelnu. Další věcí je, zda už od začátku nezvolil pronajímatel špatnou technologii nebo postup (například kvůli tomu, že chtěl za každou cenu ušetřit) a neustálé opravy by k ničemu nevedly. Toto by však mělo být potvrzeno nějakým odborníkem v oboru, nejlépe písemně. Dušan Otradovec
Dobry den, bydlime 13 let v mestskem najemnim byte o rozloze 64m2. Pred nedavnem nam zacala na jedne strane klesat vana. Vypada to na urezlou nebo zlomenou nozku vany. Od kryci listy klesla vana cca o 4 cm. Pri stoupnuti do vany se vana prohyba a je nestabilni. Vymena je nutna. Predpokladam, ze pri odstranovani stare vany popraskaji ci opadnou okolni kachlicky. Pronajimatel nam rekl, ze se jedna o drobnou opravu v byte, kterou si hradime sami. Ma pravdu? Dekuji.
Vážená paní Nová,
děkujeme za dotaz. Co patří mezi drobné opravy definuje Nařízení vlády, které citujeme v našem článku. Zde je v písm. „g“ uvedeno „opravy….van“, v písm. „h“ – „výměny drobných součástí předmětů…“. Celkové náklady na drobné opravy, které hradí nájemce však nesmí přesáhnout částku 100 Kč/m2 podlahové plochy. Dušan Otradovec
Dobrý den mám na Vás otazku, pokud jsem v nájmu a ucpou se nám odpady, že je potřeba sekání odpadu kdo rekonstrukci hradí?
A další otázka, pokud necháváme dělat sítě do oken a převazovat žaluzie po 5 letech kvuli ztrátě funkčnosti kdo tento ukon hradí? moc děkuji
Vážená paní Ivono,
děkujeme za dotaz. Co se považuje za běžnou údržbu a drobné opravy specifikuje Nařízení vlády, o kterém pojednává tento článek. O opravách a údržbě odpadů a také o opravách a údržbě oken a jejich součástí se Nařízení výslovně zmiňuje a je tudíž dle našeho názoru povinností nájemce – zkuste se prosím podívat do tabulky uvedené na začátku článku. Dušan Otradovec
Dobrý den. Ukončujeme nájem a po 6 letech majitelka shledala dům „dost vybydleným“. Poškozený koberec, sem plesnivá okna, některé zásuvky „nevydržely“, holá místa na trávníku. Prostě mnoho drobností. Kolik po nás může požadovat? Díky za zodpovězení dotazu.
Vážený pane Kupče,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, co máte dohodnuto ve smlouvě a v jakém stavu jste nemovitost podle Předávacího protokolu přebírali. Pokud opravy neprovedete sami, pronajímatel zajistí opravy sám a předloží Vám faktury k proplacení. Cílem má být uvést vše do původního stavu, avšak nikoli technické zhodnocení nemovitosti. Tedy například, pokud byl v pokoji obyčejný koberec, koupí pronajímatel opět obyčejný koberec, nikoli nějaký speciální nebo drahý. Dušan Otradovec
Dobrý den,
v mém bytě 51m2 bydlím přes dva roky. Mám elektricky ohřívaný bojler a teď po 3 měsících nám přišlo vyúčtování za 99m3=cca 7500,-kč. Závada je na bojleru – přepouštěcí ventil teplé vody (nevyznám se v tom) a voda přes tento ventil protéká do odpadu, takže ji vlastně ani nemám jak spotřebovat. A majitel i správce mi tvrdí, že opravu a výměnu ventilu uhradím já, to ano, chápu do 1000kč. Ale chce po mě zaplatit i tu spotřebovanou vodu. Obvyklá spotřeba je 10-12m3. Teď 99m3. Mě jde o to, že to prostě zaplatit nechci. Jedná se o skrytou vadu bojleru a já nejsem vodoinstalatér, abych poznala, že je vadný ventil. Tedy mám povinnost z právního hlediska tuto škodu zaplatit či ne?
Děkuji za odpověď
Vážená paní Mirko,
děkujeme za dotaz. Z Nařízení vlády vyplývá, že elektrický bojler patří do kategorie vybavení bytu, o jehož běžnou údržbu a drobné opravy se stará nájemce. Pokud jste tedy s řádnou péčí údržbu prováděla, používala zařízení dle návodu k obsluze, nechala dělat revize, tam kde se vyžadují, apod. a navíc závada nebyla zřejmá a můžete to dokázat například písemným vyjádřením přivolaného odborníka/opraváře, tak dle našeho názoru můžete po pronajímateli požadovat, aby se podílel na úhradě dané částky. Pokud však dohoda nebude možná, tak Vám nezbude, než se obrátit na svého právníka a nechat ve věci rozhodnout soud. V některých případech je možné se také obrátit na pojišťovnu a prodiskutovat s Vašim poradcem, zda škodu nekryje pojištění. Případně pojištění pronajímatele. Dušan Otradovec
Dobrý den,
rada bych se poradila o postupu. V bytě bydlíme od září 2018. Od začátku nám blbne kotel, stále hází chyby, musíme jej restartovat, nekdy ani to nepomuze a nemuzeme jej nahodit. Byl tu několikrát technik, rekl nam, ze jedno topeni, ktere se vyuziva na ohřev vody musí být stále zapnuté. Řídili jsme se tím, nicméně. Když bylo zapnute naplno, kotel fungoval, kdyz se topení stáhlo, opět hází chyby. V zimě jsme topili a vypadalo to tak, že v jedne místnosti bylo vedro, v dalších zase celkem zima. I tak nam došel velky nedoplatek 7200kc!!
Momentálně kotel nejde druhým dnem nahodit.
Zajímá mě, zda jsme povinni si platit případnou opravu / výměnu kotle, když od začátku s ním jsou problémy. S majitelem je obecne těžká domluva.
Chce si zavolat sveho kotelnika, ale my preci nemůžeme být bez teplé vody a topení.. Děkuji za odpověď
Vážená paní Marie,
děkujeme za dotaz. Občanský zákoník uvádí, že pronajímatel udržuje byt v obyvatelném stavu, k čemuž jistě patří i přiměřené vytápění. Nájemce provádí pouze drobné opravy a běžnou údržbu. Pokud přivolaný opravář shledal, že kotel již je za hranicí své životnosti, nebo že závada je neopravitelná, a je nutné kotel zcela vyměnit, tak se nejedná o drobnou opravu. Nájemce nepřispívá k technickému zhodnocení nemovitosti pronajímatele. Samozřejmě je důležité mít k dispozici doklady o opravách a pokaždé pronajímatele, nejlépe písemně, informovat. Dušan Otradovec
Dobrý den,jsme nájemníci bytu,dům vlastní soukromá osoba.Přišlo vyúčtování služeb za rok 2017 kde opět nebylo řádně doloženy náklady.Po mém nesouhlasu jsem se dozvěděl,že byly provedeny opravy osvětlení společných prostor a taky STA.Můj dotaz zní.
1,Má právo pronajímatel požadovat finanční náhradu za drobné opravy osvětlení společných prostor
2,Má právo pronajímatel požadovat finanční náhradu za opravu STA když je placen poplatek 9 kč měsíčně x bytové jednotky x roky kdy do toho nic nedal.Nevím kde tento poplatek skončil.
3,Má právo pronajímatel chtít po mé osobě doplatek za úklid když doposud nebyl schopen doložit smlouvu za úklid za co se platí co se platí a kolik.
Bohužel doposud pronajímatel řádně nedoložil faktury ani smlouvu za úklid.Zatím jsem nedoplatek nezaplatil.Děkuji
Dobrý den,
1) Zde záleží na Vaší nájemní smlouvě. Pokud ve smlouvě nemáte vyloženě napsáno, že se budete spolupodílet na údržbě a opravách společných prostor, tak na to majitel nemá právo. Pokud toto skutečně nemáte ve smlouvě, žádal bych po majiteli, aby mi předložil paragraf NOZ, na kterém staví svůj nárok.
2) Viz. 1.
3) Pokud majitel bytu není schopen doložit podklady pro vyúčtování, nemusíte mu nic platit. Jeho zákonnou povinností je na vyžádání tyto podklady předložit nájemníkovi. Pokud tak neučinní, nesplnil zákonné požadavky a Vy nejste povinnen mu cokoliv platit. Použil bych pravidlo, že dokud Vám podklady nedodá, nic mu nebudete platit.
Dobrý den,
bydlím skoro 6 let v nájemním bytě, ve sprchovém koutě praskla vanička a je tam rezavá rýha. Tato rýha tam byla již pri nastěhování, avšak prasklina ne. Prosím o informaci,kdo by měl platit výměnu vaničky ve sprchovém koutě? Nájemce nebo pronajímatel? Netuším kolik může tato výměna stát. Děkuji za informaci.
Vážená paní Žaneto,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Pokud máte pečlivě zpracovaný Předávací protokol, včetně fotodokumentace, mělo by být patrné v jakém stavu vybavení bytu bylo. V zásadě bystě měla byt vrátit v takovém stavu, v jaké jste jej převzala. Ohledně problémů s vaničkami jsme psali komentář v tomto vláknu dne 5.4.2018. Můžete se podívat. Dušan Otradovec
Dobrý den, ráda bych se zeptala zda za všechny služby uvedené v ročním vyúčtování za užívání bytu platí nájemce? Např. poplatek statutárnímu orgánu, náklady na protipožární technologie.
Děkuji za odpověď.Nad’a. Praha
Vážená paní Naďo,
děkujeme za dotaz. Obecně řečeno, nájemce platí za ty služby, které jsou spojeny s užíváním bytu. Tedy, typicky za vodu, topení, elektřinu, internet, apod. Ostatní náklady hradí pronajímatel. Dušan Otradovec
Dobrý den,
měl bych na vás dotaz. Začnu tím, že vám popíšu situaci. Jsem nájemníkem podkrovního átriového bytu(50m2) v rodinném domě. Vchod do domu a cesta k mému bytu vede samozřejmě přes celý pronajímatelův dům, jelikož nemá pro nájemce samostatný vchod. Při nastěhování a podepisování smlouvy si vyžádal měsíční nájemné ve výši 12.200 Kč(včetně energií) + 48.000 Kč vratnou kauci. jelikož nebylo zbytí a potřeboval jsem rychle bydlet, tak jsem souhlasil. (Jen pro upřesnění: Bydlím v jižních čechách v Jindřichově Hradci kde se nájmy těchto užitných ploch nabízejí mezi 8-10 tis/měsíc včetně energií). Nicméně nájemní smlouva byla sepsána na 2 roky. Když jsem se nastěhoval, první měsíc bylo vše v pořádku. Ale už druhý měsíc co jsem zde bydlel si začal pan domácí vymýšlet nesmyslné poplatky. Jedná se: o údržbu chodby, schodiště atd., které mimochodem po mě uklízet nechtěl. Když jsem chtěl vytřít a uklidit řekl, že si to udělá sám. Z ničeho nic mi naúčtoval 900 Kč měsíčně za úklid chodby a přilehlých prostor jelikož samozřejmě po nich chodím do práce i z práce atd,
z tímto poplatkem jsem nesouhlasil. Ale bylo mi řečeno, že pokud nechci zaplatit, dá mi výpovědní lhůtu bez udání důvodu. Takže platím 12.200Kč nájem za 50m2 podkrovního bytu + 900Kč měsíčně za úklid. Minulý měsíc při platbě nájemného se pan domácí rozvášnil a zničeho nic mi řekl, že za jednorázové rušení nočního klidu (vracel jsem se z oslavy narozenin a samozřejmě ne úplně střizliv bylo 22:45) mi naúčtuje pokutu. Samozřejmě o těchto pokutách ve smlouvě ani nikde není nic psáno. Pokuta byla ve výši 6.000Kč. Opět mi vyhrožoval, že pokud nezaplatím, dá mi okamžitou výpověď z bytu bez udání důvodu za hrubé porušení smlouvy. Samozřejmě jsem zaplatil, jelikož nemám čas a nervy na další shánění bytu a stěhování z hlediska pracovní vytíženosti to v tuto chvíli není možné. Celý měsíc říjen byl klid až do včera, kdy se opět veličenstvo rozhodlo, že si nechá vymalovat schodiště přes které já chodím domů do svého bytu. Upozroňuji, že jelikož je vše ,,bílé“ včetně zárubní, dveří atd. je zde běžné opotřebení jisté jelikož pracuji jako zedník a bohužel nechodím domu v kvádru a kravatě a občas se člověk o zeď otře a nechá šmouhu. Bydlím zde 6 měsíců a už chce malovat? Myslel jsem, že se maluje při ukončení nájemní smlouvy a né po uběhnutí 1/4 doby. Při sepsání smlouvy nebyl sepsán žádný protokol a stavu chodby a přilehlých prostor ani o stavu bytu. Bohužel ani mě nenapadlo si stav stěn a celého bytu vyfotit. Nicméně z ničeho nic chce pan domácí tento týden malovat a samozřejmě chce abych fakturu zaplatil já. Jedná se plochu minimálně 80m2. Ještě dodám, že o snaze domluvit se, že schodiště tam, kde je šmouhaté sám vymaluji a sám si koupím barvy atd. mi zdělil, že musí být vše profesionálně jelikož nechce mít znečistěnou dlažbu na schodech(jen pro zajímavost: při bílení je samozřejmé, že si schody zakryji fólií aby k tomuto neštěstí nedošlo. Ale to asi pan domácí z nějakého důvodu neví a hlavně se maluje VODĚ-OMYVATELNOU barvou.) Tudíž odmítl mojí nabídku vymalovat a upravit vše sám. Žádám vás prosím o nějakou radu, jelikož mi přijde že pan domácí je duševně a fyzicky chorý a z jeho strany to beru jako vydírání, zneužívaní a okrádání mě o mé finance. Nevím si už dále rady a proto chci zkusit vás, popřípadě se obrátím na právníka nebo z hlediska vydírání na policii ČR. Předem děkuji za kladné vyřízení mé žádosti.
S pozdravem Tomáš Brýna
Vážený pane Brýno,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě neznáme objektivní situaci ani nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Obecně se dá říci, že vzájemné závazky a povinnosti by měly být ujednány ve smlouvě. Jedna smluvní strana toto nemůže bez vzájemné dohody jednostranně měnit, pokud taková změna nevyplývá z nějakého obecně platného předpisu nebo zákona. Úklid společných prostor má být dohodnut ve smlouvě, ne dodatečně. Ceny by měly odpovídat cenám v daném místě obvyklým. Vratná kauce (peněžitá jistota) má být ze zákona maximálně ve výši 3-násobku měsíčního nájmu bez služeb. Nájemce má nárok na úroky z vratné kauce. Nájemce má povinnost provádět běžnou údržbu a drobné opravy pronajatého bytu, nikoli celé nemovitosti, tj. například malování společných prostor. Při nadměrném znečištění chodby z logiky věci vyplývá, že nápravu zjedná ten, kdo znečištění způsobil. (analogicky, například pokud něčí zvíře znečistí chodbu, nebude se čekat na týdenní úklid, ale majitel zvířete sám zjedná nápravu) Výpověď ze strany pronajímatele ze zákona musí obsahovat sdělení, v čem spatřuje závažné porušení smlouvy a poučení o možnosti nechat věc přezkoumat soudem. Bez toho je výpověď neplatná. Pokud s pronajímatelem nebude dohoda možná, doporučujeme dohodnout se na ukončení smlouvy a podívat se po jiném pronájmu, kde budou předem jasně stanoveny vzájemné povinnosti. Dušan Otradovec
Dobrý den, bydlím v nájemním bytě už třináctý rok a praskla mi splachovací nádrž u WC. Jelikož samostatnou nádrž stávajícího typu jsem nesehnala, bylo nutno vyměnit celé WC. Jeho cena cca 1 300 korun. Mám nárok na proplacení? Byt má 45 metrů čtverečných. Děkuji za odpověď Hana Musilová
Vážená paní Musilová,
děkujeme za dotaz.
Samozřejmě záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě a na čem se dohodnete s pronajímatelem. Jak víte z našeho článku, nařízení vlády stanoví, že náklady na jednotlivou opravu nemají přesáhnout 1000 Kč u předmětů, které nejsou vyjmenovány výše. Záchodová mísa ani splachovací nádržka tam uvedena není. Roční náklady se počítají podle metrů podlahové plochy, což je 4500 Kč. Vzhledem k tomu, že keramická nádržka na vodu dle našeho názoru nemá tendenci sama od sebe prasknout a k jejímu „opotřebení“ docházelo během doby, kdy jste byt užívala výhradně Vy, považovali bychom za spravedlivé, abyste se podílela na opravě. Například alespoň do zákonného limitu. Pokud budete po majiteli chtít těch 300 Kč, tak se na tom můžete pokusit domluvit. Dušan Otradovec
Dobrý den, bydlíme v pronájmu, ve kterém nebyla napojena tepla voda do kuchyně, tekla jen v koupelně, na jaře pan majitel rekonstruoval vedlejší byt a při té příležitosti jsme se dohodli, že nám udělají i přípojku teplé vody do kuchyně, nyní nám man majitel poslal fakturu na 6000,ze si to máme zaplatit sami, Můžeme se proti tomu nějak bránit? Děkuji
Vážená paní Švehlová,
děkujeme za dotaz. Podle toho, co uvádíte si nejsme jisti na základě čeho po Vás majitel nárokuje proplacení technického zhodnocení jeho bytu. Pokud to nebylo dohodnuto, tak na to nárok nemá. Samozřejmě však může navrhnout zvýšení měsíčního nájmu. Postup upravuje par. 2249 a 2250 zák. č. 89/2012 Sb. (NOZ). Dušan Otradovec
Dobrý den,
jak je to prosím Vás s opravou kotle? Spadá pod „g“, tudíž to platí nájemník, nebo vlastník? Platil jsem jako vlastník revizi kotle před cca 12 měsíci, v říjnu byla kontrola a od té doby prý teče méně teplé vody, ale teče. Paní si vzpomněla teď koncem Prosince, když jsem v zahraničí a nevím, jestli mám okamžitě shánět údržbáře a zaplatit nemalé peníze jen za výjezd, nebo stačí pomoci s kontakty, ale de jure je to její starost.
Mockrát děkuji!
Přeji krásné svátky.
Vážený pane Matěji,
děkujeme za dotaz. Jak uvádíte, opravy kotle spadají pod písmeno „g“ a patří tedy mezi drobné opravy, které hradí nájemce do limitu uvedeného v Nařízení dále. Této problematice se věnujeme v mnoha našich komentářích výše. Obecně se dá říci, že pokud nemáte ve smlouvě dohodnuto jinak, zákon počítá s tím, že nájemce se bude o pronajatou nemovitost starat s péčí řádného hospodáře. (viz např. par. 2213 Občanského zákoníku) Dušan Otradovec
Dobrý den,
bydlím v nájemním bytě 1+0,který je situován na jihozápad.V létě tu mám 29 stupnů a větrat musím pouze do chodby,protože na balkoně mám 47 stupnů.Mohu
žádat nájemce o zavedení klimatizace?
Vážená paní Melicharová,
děkujeme za dotaz. Léta jsou poslední dobou u nás opravdu horká. Nevíme však o žádném zákoně, který by majiteli nařizoval instalovat v soukromém bytě klimatizaci. Samozřejmě se můžete s majitelem na tomto dohodnout. Případně se poohlédnout po chladnějším bytě. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chci se zeptat jak často musím, co by nájemnice, nechat dělat revizi el. bojleru, popřípadě kde najdu vyhlášku, která toto upravuje.
Zda je pochybení pronajímatele, když mi k bojleru nedal žádný návod k používání, žádný doklad ani informaci o datu poslední revize, ani o stáří bojleru.
Dále mě zajímá, podle čeho se určuje výše úroků z vratné kauce, nebo přímo nějaké rozmezí úroků pro období od 1. 9. 2016 do 31. 8. 2018.
Poslední otázka je, do kdy od doručení musím zaplatit dlužnou částku, doplatek, který vznikl při konečném vyúčtování za používání bytu po skončení nájmu. V předchozích odpovědích padla doba 3 měsíce, ale nejsem si jistá, zda se to týká i konečného vyúčtování. Jestliže ano, je to upraveno a podloženo také nějakou vyhláškou, předpisem či zákonem?
Za odpověď Vám moc děkuji a přeji úspěšný rok 2019
S pozdravem Dana
Dobrý den,
ze zákona nejsou pravidelné revize el. zařízení v objektech určených k trvalému bydlení zapotřebí. Ani Vy ani majitel nemusí takové revize dělat, pokud jste neprovedli úpravu v bytě, které by takovou revizi vyžadovala – běžně se jedná o nové rozvody elektřiny (výchozí revize). Majitel nemá povinnost Vám dávat návody k jednotlivým spotřebičům, pokud existuje způsob, jak si je obstarat (běžně na internetu).
Výše úroků je stanovena ČNB za dané období – navrhuji navštívit jejich stránky.
Termín pro zaplacení vyúčtování je stejný. 4 měsíce od doručení.
Dobrý den,
máte v tabulce chybu. Ve větě „Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g) a h), …“ přebývá oproti nařízení vlády 308/2015 to písmeno h). V nařízení je jen g)! Právnička nájemníka, kterému jsem přefakturoval servisní prohlídku plynového kotle argumentuje tím, že Nařízení v par. 2 nařizuje pravidelné prohlídky a čištění předmětů specifikovaných jen v písmenu g), a podle ní servisní prohlídka plynového kotle není Nařízením nikde specifikována.
Děkuji za odpověď František
Vážený pane Františku,
děkujeme za zprávu a za upozornění. Už jsme to opravili. Je možné, že v době psaní článku byl k dispozici jen návrh znění Nařízení a to ještě doznalo změn. Nicméně, rozhodující je samozřejmě aktuální znění. Problematika servisních prohlídek je otázkou výkladu. Například ohřívače vody zde vyjmenovány jsou. Snad každý kotel dnes ohřívá i TUV. Bude to znamenat, že nájemce bude zařizovat servisní prohlídky jen té části kotle, která ohřívá teplou vodu? Dále má zodpovědnost udržovat zařízení ve funkčním stavu. Jak to udělá bez prohlídek? Nechá zařízení svému osudu až do chvíle, kdy se rozbije? Mimochodem, u našeho vzoru nájemní smlouvy, která je k dispozici zdarma ke stažení, tomuto předcházíme tím, že revize přímo zařazujeme mezi povinnosti nájemce. Dušan Otradovec
Dobrý den,
pokud mám jako nájemník ve smlouvě že zajistím pravidelné revize elektrorozvodů, spalinových cest a spol., spadají náklady na tyto revize do drobných oprav? Tedy lze je započíst do částky 100kč/m2 plochy pronajatého domu ročně? Nebo se tyto náklady nezapočítávají a hradím je jako nájemník zvlášť?
Děkuji za odpověď
Zuzana Hrubešová
Vážená paní Hrubešová,
děkujeme za dotaz. Ke zodpovězení bychom však potřebovali znát přesné znění smlouvy. Její prostudování je však mimo rámec této diskuze k publikovanému článku. Obecně se dá říct, že platí limit, o kterém se zmiňujete. Podle našeho názoru však zákon nezakazuje, aby se smluvní strany dohodly odlišně. Takže opravdu záleží na tom, jak to máte formulováno ve smlouvě. Něco zajistit ještě nemusí automaticky znamenat to také hradit. Dušan Otradovec
Dobrý den,
1.)mým nájemníkům (obývají byt již 16m) se nedávno rozbil spínač světla, respektive pravá část spínače se stala z nějakého důvodu nepohyblivou, proto byla potřeba spínač vyměnit. Jednalo se celkově o výměny v hodnotě cca 300Kč, nic zásadního, spínač jsme jim vyměnili a koupili za nový, ale zajímá mě, zda by tato oprava nebyla považovaná za běžnou? Nájemce agrumentoval tím, že si není vědom že by jej rozbil, tedy že musel přestat fungovat protože se opotřebil.
2.) Druhý dotaz spočívá v nedávné opravě jedné z páček na kotli, která přestala vytápět samostatně vodu (voda plus plyn fungovala). Výměna stála 1400Kč. Také jsem ji platila. Dotaz je obdobný jako u první otázky – platí si toto nájemník, nebo já?(Chápu princip do 1000Kč a také 100Kč na m2, nicméně není mi jasný zda se na tyto závady nevztahuje celková výměna, celkové opotřebení, tedy platí majitel)
Děkuji
Vážená paní Elo,
děkujeme za dotazy. Domníváme se, že dobrým vodítkem je Nařízení vlády citované v našem článku. Obchodní zákoník uvádí v par. 2257, že nájemce provádí běžnou údržbu a drobné opravy. Udržuje tedy funkční zařízení, které při dlouhodobém nájmu užívá. Nařízení vlády jmenovitě uvádí, o které věci se jedná. A pokud nejsou vyjmenovány, uvádí cenový limit. Opravy vypínačů jsou zde zmíněny, stejně tak opravy částí zařízení pro vytápění. Dle našeho názoru nejsou tyto opravy omezeny na věci, které nájemce rozbije, protože ty má povinnost opravit každopádně. Všimněte si, že v Nařízení jsou například i výměny zdrojů světla – zde zákonodárce zřejmě neměl na mysli výměnu toho, co nájemce rozbil, ale toho, čemu přirozeně skončila životnost, nebo bylo užíváním opotřebeno. Dušan Otradovec
Dobrý den, chtěl bych se zeptat jak je to s revizemi elektroinstalace v pronajatých nebytových prostorách. Kdo má povinnost zajištění a úhrady této revize – majitel nebo nájemce? V zákonech jsem našel pouze zmínku v energetickém zákoně č.458/2000, par. 28, odst.5, písm. b) že vlastník nemovitosti je povinnen udržovat společnou el. instalaci ve stavu, který odpovídá právním předpisům a technickým normám. Děkuji za odpověď Pavel Frank
Vážený pane Franku,
děkujeme za dotaz. Náš článek a uvedené Nařízení vlády se týkají pronájmu bytů určených pro uspokojení bytové potřeby nájemce, tedy nikoli pronájmu nebytových prostor, například kanceláří. Povinnosti smluvních stran tedy musí být dohodnuty ve smlouvě. Obecně v takových případech však nájemce revize nehradí a nezajišťuje. Například při pronájmu kanceláří jsme se nesetkali s tím, že by nájemce zajišťoval revize, nebo výměnu zářivek, zásuvek, apod. Toto bývá zahrnuto v částce za nájem. Naopak, u nájmu bytu toto spadá mezi drobné opravy a běžnou údržbu bytu, kterou provádí nájemce. Dušan Otradovec
Dobrý den,
prosím , bydlím v nájemním bytě a sporák , je 20 let starý, tudíž určen k vyřazení. Plynový sporák OBH mění na základě vyřazovacího protokolu, který vystaví revizní technik, tento protokol je zpoplatněn 500 Kč. Můj dotaz je, zda mají právo vyžadovat 500 Kč za protokol ,když je evidentní že sporák je jasně určen k výměně.
Děkuji za odpověd
Vážená paní Vando,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě neznáme podrobnosti Vaší nájemní smlouvy. Podle našeho názoru, pokud je výměna sporáku iniciována majitelem, to že spojuje tuto výměnu s protokolem je jeho věc a náklady jdou na jeho vrub. Pokud je ovšem výměna na Vaši žádost, je logické, že toto může majitel podmiňovat vyjádřením odborníka a náklady by šly na Váš vrub. Samotné stáří sporáku samo o sobě nezakládá právo na jeho výměnu, pokud jeho technický stav umožňuje jeho užívání. K poškození a vadám se vyjadřuje par. 2264 a násl. Občanského zákoníku. Dušan Otradovec
Dobry den,
pronajimam byt, ve smluve mame uvedeno, ze najemce bude platit krome najmu „zalohovou platbu na spotrebu energii a na plneni a sluzby spojene s uzivanim bytu“. Skryvaji se pod timto pojmem i rezijni naklady spravcovske firmy a pripadne pojisteni nemovitosti?
Dekuji za odpoved.
Petr Bauer
Vážený pane Bauere,
děkujeme za dotaz. Podle našeho názoru plnění a služby, které se můžou přenést na nájemníka, jsou pouze takové, ze kterých má nájemník nějaký užitek při užívání bytu. Náklady správcovské firmy ani pojištění mezi ně nepatří. Dušan Otradovec
Dobrý den. V polovině března tohoto roku jsme se nastěhovali do obecního bytu. Byt nebyl uveden do původního stavu se strany předchozího nájemníka, jelikož ten byl po dlouhodobém neplacené nájmu obcí vystěhován a prostě zmizel. Což znamená, že byt nebyl čistě vymalován, nebyl uklizen, všude se válely chuchvalce psích chlupů, zbytky psích pamlsků, zašlapané žvýkačky v podlaze, plesnivé potraviny, jsou zde omlácené rohy zdí, poškozené nátěry vnitřních dveří po strhání jakýchsi samolepek, odtrhané zakončovací lišty u podlah, podlahové krytiny v tomto případě znamenají stará potrhaná lina. Díky všem nečistotám dodnes bojujeme s invazí mravenců. Navíc díky neplacení elektřiny ze strany předchozího nájemníka byla odpojena dodávka. Má majitel (v tomto případě obec) povinnost před předáním novému nájemníkovi uvést předmět pronájmu do původního stavu, pokud tak neučinil předchozí nájemník? Má pan starosta právo chtít po nás, bychom si my zařizovali ve vlastním čase a na vlastní náklady znovuobnovení dodávky elektrického proudu? Pan starosta nám zařídil, že budeme „prozatím“ napojeni na elektřinu společnou, než se dodávka obnoví. Ale vzhledem k žalostnému stavu elektřiny v celém domě odchází jedna zásuvka za druhou, probíjí, spotřebiče v zapnutém stavu „bědují“. Jelikož je v bytě bojler na ohřev teplé vody, díky absenci dodávky elektrické energie jsme i bez teplé vody, jelikož společná přípojka na toto samozřejmě nestačí. Je konec dubna. Pan starosta sice zaslal naším jménem žádost o zavedení dodávky el.energie, ta byla ovšem poskytovatelem zamítnuta, jelikož stále běží smlouva na předchozího nájemníka, protože jí prostě nikdo nezrušil. I za těchto podmínek po nás pan starosta chce úhradu plného nájemného a ještě navíc požadoval složení zálohy 5000,-. Má právo za těchto podmínek požadovat zařízení znovuobnovení dodávky el.energie po nás a za byt bez teplé vody a plnohodnotné elektriky požadovat nájemné v plné výši?
Rozvody elektřiny jsou v žalostném stavu v celém domě. Pan starosta prohlásil, že by tam měly být třífázové jističe někde dole v „rozvodné skříni“, či jak se to jmenuje. Ale jeden stojí 8000,- a prý by si tento jistič měl každý nájemník zaplatit ke svému bytu v plné výši. Tento požadavek bych pochopila, pokud by se jednalo o požadavek nájemníků nad rámec běžných potřeb. Ale v tomto případě – je tento požadavek oprávněný?
Před cca rokem a půl se zateplovala fasáda. Byt pod námi po první zimně (tedy po méně než půl roce od dokončení prací) začal urgovat špatné provedení, díky kterému jim (nyní již z našeho) balkónu zatéká do obývacího pokoje, následkem čehož se odlupuje omítka, odpadá zeď, po oknech jim teče izolace, která nejde odstranit jinak, než žiletkou. Minulý týden jim spadl strop na balkóně. Odpadla najednou víc než půlka stropu, takže velké kusy, které se rozlétly i mimo balkón atd. Na to, že tato situace hrozí a práce nejsou dobře provedené, bylo upozorňováno cca rok a nic se nedělo. Může v tomto případě jít o zanedbání s následkem obecního ohrožení? Pro názornost – asi deset minut předtím, než to žuchlo, byly u sousedů na balkóně obě naše děti, jejich dcera a náš syn. Má majitel domu nějakou lhůtu, do které má povinnost zjednat nápravu v těchto případech? V nájemní smlouvě máme uvedené pouze běžné záležitosti, žádné výjimky nad rámec. Byt je klasifikován jako kategorie I.
Předem díky za Váš čas, s pozdravem Gabriela
Vážená paní Gabrielo,
děkujeme za obsáhlou zprávu i za dotazy. V prvé řadě musíme uvést, že je s podivem, že jste si chtěla byt v takovém stavu vůbec pronajmout. Pokud však po prohlídce v bytě chcete bydlet, má se zato, že jste se stavem seznámeni a jste ochotni ho do určité míry akceptovat. Faktický stav bytu by měl popisovat předávací protokol.
K dotazům. Byt má být ve stavu způsobilém k nastěhování a obývání. Občanský zákoník se k tomuto vyjadřuje v par. 2243 – byt má být čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění. Tj. voda, světlo, teplo, odvoz odpadů. Pokud byt v takovém stavu při předání není, nemusí se nájemce nastěhovat, nebo požadovat přiměřenou slevu z nájmu – viz par. 2245 a par. 2247 a také par. 2257, kde se stanoví, že pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí pouze běžnou údržbu.
Pokud se v domě necítíte bezpečně, bylo by zřejmě namístě zvážit změnit bydlení. Dušan Otradovec
Dobrý den,
děkuji za Vaší odpověď. Je pravda, že jsme se stěhovali skutečně na rychlo, z osobních důvodů a navíc je to lokalita, kde jsme skutečně chtěli žít. Ale nemohu se zbavit dojmu, že nic z toho nezprošťuje majitele/pronajímatele od jeho povinností. A ve chvíli, kdy na nás pan starosta dost nevybíravě naběhl s tím, že kdyby nás nepřipojili na společnou přípojku elektřiny, asi by to mělo jinou rychlost, abychom si zařídili znovuobnovení dodávky, to už mi přijde skutečně moc! Navíc patrně nikdo ze strany pronajímatele po vystěhování předchozího nájemníka byt nekontroloval, jelikož až dva dny před naším nastěhováním pan starosta zjistil, že tady ta elektrika nejde. Což je nyní již měsíc a půl, nic se neděje, navíc pan starosta prostě odmítá chápat situaci, že poskytovatel elektřiny s námi nemá nic společného a proto nemusí reflektovat na urgování z naší strany. Při prohlídce bytu tady starosta chodil, krčil rameny a situaci okomentoval pouze slovy: „No, tak takhle to tady nechali, no…“ Nějaká domluva o nápravě nebo snaha ze strany majitele/pronajímatele prostě neexistuje. A za byt bez dodávky elektrického proudu a teplé vody požaduje nájemné v plné výši.
Každopádně ještě jednou děkuji za Váš čas, na Vámi uvedené paragrafy se mrknem a začneme postupovat nejspíše trochu důrazněji.
Hezký den, Gabriela
Bydlim v najemnim byte.Loni mi revizni technik sdelil ze mam stary sporak ze ho nadale nesmim uzivat.Majiteli jsem to sdelila. Ten s tim nic neudelal. Letos jsem na vlastni naklady pořídila sporak novy a nechala ho zapojit plynarem,ktery zjistil ze na starem sporaku unika plyn.jen zapojeni me vyslo na 1600,-. Muzu po majiteli zadat uhradu za sporak a za zapojeni?
Vážená paní Procházková,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Co má hradit nájemník uvádíme výše. Nájemce nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení bytu. Výměna nefunkčního nebo nebezpečného sporáku je záležitostí pronajímatele. Par. 2265 NOZ uvádí: „Neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné.“ Dušan Otradovec
Dobrý den,
mám dotaz na výměnu baterií. Před rokem jsem přebíral byt do podnájmu a nájemce jsem při podepisování podnájemní smlouvy upozornil na jednu nefunkční a jednu protékající baterii. Sám nám řekl, že si máme na opravu zavolat instalatéra. To jsem učinil a instalatér rozhodl, že obě baterii jsou v tak špatném stav, že potřebují vyměnit. Zaplatil jsem za jejich výměnu, ale nyní mi za to nájemce odmítá zaplatit. Nebydlím tu ani rok a tudíž pochybuji, že mým užíváním došlo k takovém poškození, že byla nutná výměna. Navíc mám s majitelem uzavřenou smlouvu o podnájmu bytu, ve které se píše: Podnájemce je povinen nahlásit pronajímateli bezodkladně potřebu nutných oprav, jinak odpovídá za škody, které by případným nenahlášením vznikly. Závady vzniklé běžným provozem – užíváním bytu odstraní nájemce na vlastní náklady.
Nauvodní stránce jsem uveden jako podnájemce, tudíž se toto vztahuju na nájemce.
Děkuji za odpověd
Hezký den,
Hanousek Tomáš
Vážený pane Hanousku,
děkujeme za dotaz. Doufáme, že jsme se neztratili v tom, kdo je majitel, kdo nájemce a kdo podnájemce. Jak v našich komentářích opakovaně uvádíme, nájemce, resp. podnájemce nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení bytu. Pokud tedy není možné provádět běžnou údržbu jinak, než kompletní výměnou za nové zařízení, majitel, resp. nájemce by dle našeho názoru spravedlivě mohl požadovat maximálně část nákladů, nikoli však cenu nového zařízení. Dušan Otradovec
Dobrý den,
Chci se prosím zeptat, zda je poviná revize elektroinstalace v bytě, pokud ano, tak podle jakého zákona? Za prvé mě to zajímá v bytě, ve kterém bydlím, ale i za druhé v bytě, ve kterém pronajímám. Pokud ano, tak kdo má povinnost (a podle jakého zákona) tuto revizi zajistit – pronajímatel nebo nájemce?
Dále bych ještě potřeboval znát jak je to v nebytových prostorech. V zaměstnání pronajímáme nebytové prostory (kanceláře i prodejny) – podle jakého zákona je povinnost provedení revize elektroinstalace v těchto prostorech? Kdo je za to zodpovědný – pronajímatel nebo nájemce?
Děkuji za odpověď, František
Dobrý den přeji. Byla u nás v pronajatém bytě provedena kontrola plynového kotle a plnového sporáku. Kotel je prý v naprostém pořádku, ale z měření bylo shledáno, že uniká plyn, a to za plynovým sporákem tj. tam, kde je hadička tak u toho ventilu. Jakoby to bylo nedotažené. Dotaz zní : spádá to do běžných oprav a je moji povinností zavolat odborníka na odstranění této závady a platbu provádím já jako nájemce, nebo by to měl zařídit pronajímatel bytu?
Děkuji a spozdravem, Anna Fialová
Vážená paní Fialová,
děkujeme za dotaz. Doufáme, že se podařilo tuto závadu rychle a odborně odstranit. Unikající plyn ve spojení s otevřeným ohněm jistě není dobrá kombinace. K úhradě nákladů. Nevíme, co máte stanoveno ve smlouvě. Obecně, co kdo hradí uvádí Nařízení vlády, které citujeme v našem článku výše. Můžete se podívat. Dle našeho názoru oprava závady, o které píšete do tohoto výčtu patří. Dušan Otradovec
Dobrý den, zopakuji dotaz, protože nebyl zodpovězen, prosím o odpověď.
Chci se prosím zeptat, zda je poviná revize elektroinstalace v bytě, pokud ano, tak podle jakého zákona? Za prvé mě to zajímá v bytě, ve kterém bydlím, ale i za druhé v bytě, ve kterém pronajímám. Pokud ano, tak kdo má povinnost (a podle jakého zákona) tuto revizi zajistit – pronajímatel nebo nájemce?
Dále bych ještě potřeboval znát jak je to v nebytových prostorech. V zaměstnání pronajímáme nebytové prostory (kanceláře i prodejny) – podle jakého zákona je povinnost provedení revize elektroinstalace v těchto prostorech? Kdo je za to zodpovědný – pronajímatel nebo nájemce?
Děkuji za odpověď, František
Vážený pane Františku,
děkujeme za dotaz. Vzhledem k obsáhlosti problematiky na kterou se ptáte, je podrobná odpověď na Vaše dotazy nad rámec krátkých komentářů k našemu článku a vyžadovala by hlubší právní rozbor. Doporučujeme proto podívat se na vlákno k tomuto článku, kde jsme velmi podobné dotazy již odpovídali (předně kolega Pavel Perutík), a také do hlavního článku. Pokud byste potřeboval odbornou konzultaci s některým z našich pracovníků, je samozřejmě možné domluvit si obchodní schůzku. Dušan Otradovec
Dobrý den, mam takový dotaz, asi po půl roce užívání bytu nam odešel bojler , přes noc se uvařil . Ja mam v nájemní smlouvě napsáno opravy do 5000 kč hradí nájemník sám . Chtěla jsem se zeptat jestly se to týka téhle mé situace , tedy jestly si mam koupit ten bojler ja sama? Moc dekuji na info.
Vážená paní Aleno,
záleží na tom, jak přesně to máte uvedeno v nájemní smlouvě. Výše citované Nařízení vlády uvádí zařízení na ohřev vody mezi těmi, jejichž opravy a údržbu hradí nájemník. Samozřejmě by zde měl platit limit 100 Kč/m2. Záleží také na tom, co havárii bojleru způsobilo. Pokud to bylo pochybení nájemce, tak zde samozřejmě žádný limit není a není důvod, proč by měl pronajímatel nést náklady kvůli nevhodnému konání nájemce. Příčinu by měl určit přivolaný odborník. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chtěla bych poprosit o radu. Jsem nájemcem bytu a majitel nám měnil nefunkční plynový kotel po době životnosti. Nyní mi majitel rozložil nový kotel po 1500 Kč k nájmu…V nájemní smlouvě nic takového nemám uvedeného, pouze že mám hradit drobné opravy a dělat jednou za rok servis kotle. Existuje prosím nějaký předpis, podle kterého majitel postupuje?
Děkuji za radu.
Vážená paní Lenko,
děkujeme za dotaz. Zákon neumožňuje pronajímateli, aby náklady na nový kotel požadoval po nájemci. Na druhou stranu, má ze zákona možnost zvýšit měsíční nájem. Viz par. 2249 a 2250 NOZ. Dušan Otradovec
Dobrý den,
po 4 letech spokojeného nájmu jsme se rozhodli stěhovat. V takovém případě bude malování částka, kterou budu muset uhradit já? I přes to, že při nastěhování jsem odmítl vymalování, protože mi nevadilo, že bílá už není tolik bílá.
Dále nám přestala fungovat jedna venkovní žaluzie, která už nevyjede nahoru. V takovém případě je stropem pro částku za servis, kterou budu dlužit vlastníkovi 100 korun za metr čtvereční bytu?
Předem děkuji!
Vážený pane Dominiku,
děkujeme za dotaz. Malování bytu patří mezi běžnou údržbu. Co se týká žaluzie, tak záleží na tom, z jakého důvodu přestala fungovat. Pokud se jedná o závadu způsobenou nájemníkem, hradí opravu v plné výši nájemník. V ostatních případech hradí běžnou údržbu v limitu, o kterém píšete. Dušan Otradovec.
Dobrý den.
Můj dotaz má dvě části. 1. Na pronajatém domě se nám uhnízdilo ptactvo, konkrétně jiřičky. Ty samozřejmě svou přítomností ničí fasádu domu. Majitel nám řekl, že budeme muset dát fasádu do původního stavu na své náklady. 2. Ač ve smlouvě není nijak upravena péče o zahradu (není ani zmíněna – jen jako pozemek), tak prý máme povinnost se o ní starat a to tak, aby nebyla zaplevelena, byla hnojena nebo nebyla tráva uschlá (což je při omezování zavlažování nyní problém). Každý suchý kus zahrady prý bude započítán jako škoda. Pokud není zahrada a péče o ní nijak ve smlouvě definována, kdo má primární povinnost se o ní starat?
Děkuji, Jája
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Zákonodárce neřeší v zákoně každou jednotlivou situaci, která může nastat, takže mnohé závisí na domluvě smluvních stran a zdravém úsudku. NOZ např. v par. 2213 uvádí, že nájemce užívá věc s péčí řádného hospodáře. Jinými slovy, pokud by pronajatá nemovitost byla jeho vlastní, přihlížel by nečinně tomu, jak je jeho majetek znehodnocován, nebo by učinil nějaká rozumná opatření? Pokud by náklady na tato opatření byly zjevně nepřiměřené jejich účelu, zřejmě by se měl domluvit s pronajímatelem. Viz také par. 2264 o poškození nebo vadě. Na druhou stranu totiž NOZ uvádí v par. 2257 1), že nájemce provádí pouze běžnou údržbu. Co se týče zahrady, záleží zejména na tom, jestli byla předána do užívání. Na její stav v okamžiku zpětného odevzdání budou mít mimo jiné vliv faktory mimo působnost nájemce, zejména počasí, zdravotní stav rostlin, přirození škůdci, atd. Pronajímatel by zřejmě musel prokazovat, zda škoda vznikla zanedbanou péčí ze strany nájemce. I zde platí zásada přiměřenosti a zdravém úsudku. Dle našeho názoru nemůže pronajímatel dodatečně rozšiřovat povinnosti nájemce nad rámec toho, co bylo výslovně ujednáno ve smlouvě. Dušan Otradovec
Dobrý den,bydlím vbytě v pronájmu.Bydlím tu 40 let,mám nárok na rekonstrukci koupelny.
Vážená paní Pospíšilová,
děkujeme za dotaz. Nevíme o žádném zákoně, který by majiteli nařizoval po určité době rekonstruovat koupelnu. Jsou zde samozřejmě technické normy, které by měl byt splňovat, takže je možné, že některé zařízení již těmto normám neodpovídá. Na to by Vás pravděpodobně upozornil technik, který provádí pravidelné revize. Nájemní vztah je víceméně tržním smluvním vztahem. Pronajímatel přichází na trh s určitou nabídkou a hledá nájemce. Nájemce má nějaké požadavky. Když se oboje setká, tak uzavřou smluvní vztah. Pokud Vám tedy podmínky přestaly vyhovovat a pronajímatel odmítá do bytu investovat, můžete se dohodnout na ukončení nájmu. Bude si muset najít jiného nájemce, který je ochoten používat 40 let starou koupelnu. A pravděpodobně dospěje k tomu, že cena za nájem, kterou může požadovat bude o dost nižší než v okolí, nebo bude muset koupelnu zrekonstruovat – i když ho k tomu žádný zákon nenutí. Dušan Otradovec
Dobrý den,
v pronajatém bytě nám včera „umřel“ průtokový ohřívač vody. Bydlíme v bytě od ledna. Předchozí nájemník nejspíš neprováděl žádnou oficielní kontrolu kotle, ale jen vždy od známého. Chtěl bych se zeptat kdo bude hradit výměnu ohřívače na vodu. Jestli my nebo majitel bytu.
Děkuji za odpověď.
Vážený pane Kvapile,
děkujeme za dotaz. Nevíme, co máte přesně ujednáno ve smlouvě. Přivolaný odborník by měl uvést v čem je problém a čím je způsoben. Pokud by ze zápisu vyplynulo, že je to kvůli dlouhodobě zanedbané údržbě a že ani řádná péče, kterou jste Vy jako noví nájemníci ohřívači věnovali by stav nezlepšila, bylo by podle našeho názoru spravedlivé, aby náklady hradil majitel, nebo se na nich alespoň podílel. Pokud by odborník zjistil, že je to věc, která se řeší v rámci běžné údržby, tak jsou náklady na Vás, do limitu dle Nařízení vlády. Pokud by bylo nutné vyměnit celý ohřívač za nový kvůli celkovému opotřebení, stáří, apod., tak se jedná o technické zhodnocení a náklady by měl hradit pronajímatel. Dušan Otradovec
Dobrý den . Prosím jak se mám dostat na Vaše stránky? Kvůli dotazu.
Dobrý den,
chtěl bych poradit! Bydlíme v podnájmu v paneláku. Majitel začal zateplovat a tam, kde nejsou plastová okna, je chystá vyměnit. Po nás nájemnících chce, aby jsme uhradili polovinu částky oken. Vím, že na to nemá právo, tak jsem to odmítl. Někteří však na tuto dohodu přistoupili!
Majitel však stále na mě tlačí, abych i já na tuto dohodu přistoupil. Říkal, že když na dohodu nepřistoupím, tak mi zvedne nájem. Zajímalo by mě zda-li má právo na zvýšení nájemného z důvodu výměny oken?
Vážený pane Srbo,
děkujeme za dotaz. Zákon neuvádí, že pro zvednutí nájmu musí majitel splnit nějaké předem dané podmínky. Jedná se o smluvní vztah. Ke zvyšování nájmu se vyjadřuje par. 2249 a 2250 Občanského zákoníku, kde je uvedená maximální možná procentní výše – nejvýše o 10% z účelně vynaložených nákladů ročně, pokud s tím souhlasí 2/3 nájemců. Pokud nemá 2/3 tak max. o 3,5% ročně. Dušan Otradovec
Dobrý den
Prosím o odpověď, zda mohu požádat e.on o demontáž elektroměru protože nájemník nám neplatí již tři měsíce nájem , ani za energie. Byl na tu povinnost právníkem doporučeně upozorněn. 5 .8 uplyne požadovaný termín. Jsme důchodci a byt je ve Společenství vlastníků je nám trapné neplatit poplatky. Nájemník , který je majetný a navíc vlastní velký dům a my ho vlastně z důchodu 5000 kč sponzorujeme.
Vážený pane Habálku,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Obáváme se, že zákon Vám neumožňuje toto udělat. Zákon je v tomto směru více na straně nájemce, než pronajímatele a povinnost pronajímatele zajistit dodávky vody, tepla a elektřiny není limitována tím, jestli nájemce platí, nebo ne – viz par. 2247, odst. 2 Občanského zákoníku. Na druhou stranu, pokud nájemce porušuje smlouvu zvlášť závažným způsobem, a nezaplacení nájmu včetně služeb po dobu 3 měsíce zákon výslovně uvádí, tak má pronajímatel právo dát nájemci výpověď bez výpovědní lhůty. Musí ho však samozřejmě před tím prokazatelně vyzvat k nápravě a dát k tomu čas. K tomu, podle toho, co píšete již došlo. Můžete se podívat na par. 2291 Občanského zákoníku. Rozhodně nedoporučujeme pokoušet se nájemce z bytu nějak za použití síly vyvést nebo vystěhovat. Pokud se neodstěhuje sám, budete muset požádat soud. Dušan Otradovec
Dobrý den, potřeboval bych poradit!
Bydlím v podnájmu v panelákovém bytě přes 25 let. Pronajimatel teď začal zateplovat a vyměňovat staré okna za nové, plastové. Po nás nájemnících chce, aby jsme mu zaplatili polovinu nákladů za výměnu oken. Někteří s tím souhlasili, jiní ne. Vím, že výměnu oken by měl platit pronajimatel. Pronajímatel mi řekl, že pokud nezaplatím, tak mi zvedne nájem. Nevím však jestli na to má právo a o kolik může max. nájem zvednout! Zvednutím nájmu mu však tyto okna stejně zaplatím. Nechci investovat do cizího, když je možné, že se za několik let odstěhuji!
Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Již jsme na něho reagovali jinde ve vláknu. Dušan Otradovec
Dobrý den, potřebuji poradit. V dubnu jsem hradil v najemnim byte 50m za opravu plynového kotle 5000kc, nyni mě prestala fungovat světla pod kuchyňskou linkou. Za kalendářní rok nemaji přesáhnout náklady na opravy 100kč za 1m. Mám to chápat jako že opravu světel tentokrát uhradí pronajímatel nemovitosti?
Dekuji za odpověd
Vážený pane Faloute,
děkujeme za dotaz. Nařízení vlády, které citujeme v našem článku uvádí, že výměna zdrojů světla v osvětlovacích tělesech patří mezi drobné opravy bytu. I na ně se tedy vztahuje zmíněný limit. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chystáme se podepsat novou smlouvu ohledně nájmu a pronajímatel navrhuje ve smlouvě viz dodatek, že drobné opravy představují i takové opravy nepřesahující 5000kč, ale to se mi zdá jako příliš vysoká hranice vzhledem k zákonu. Je vůbec možné, aby po nás požadoval hranici vyšší, než 1000kč?
Děkuji za radu,
Marek Šimka
Dodatek:
„Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 5.000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají.“
Dobrý den,
chystáme se podepsat novou smlouvu ohledně nájmu a pronajímatel navrhuje ve smlouvě viz dodatek, že drobné opravy představují i takové opravy nepřesahující 5000kč, ale to se mi zdá jako příliš vysoká hranice vzhledem k zákonu. Je vůbec možné, aby po nás požadoval hranici vyšší, než 1000kč?
Děkuji za radu,
Marek Šimka
Dodatek:
„Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 5.000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy, se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají.“
Vážený pane Marku,
děkujeme za dotaz. Smlouva je vyjádřením vůle obou stran. Pokud tedy nejste ochotni na uvedené přistoupit, navrhněte jiné znění, možná právě s odvoláním na citované Nařízení vlády. Dušan Otradovec.
Dobrý den,
bydlím v pronajatém bytě a vše je v pořádku,ale majitel přinesl teď po třech letech vyúčtování za plyn s tím,že bych mu měla doplatit cca.4000kč zpětně,kdy jsem ho několiktrát žádala o doklady k vyúčtování.Musím po třech letech doplácet i když zálohy mu platím,tak jak máme ve smlouvě a za tři roky o zdražení a zvednutení záloh nic neříkal.
díky Mottlová M.
Vážená paní Mottlová,
děkujeme za dotaz. Nevíme o žádném zákoně nebo nařízení, které by umožňovalo požadovat doplatek po 3 letech. Naopak, pokud máte ujednáno, že se budou platit zálohy a poté vyúčtování, tak toto by mělo být předloženo do 5 měsíců od zúčtovacího období, což typicky bývá květen následujícího roku – viz par. 2252 NOZ. Dušan Otradovec
Dobrý den, bydlím v pronajatým bytě pět let, dva roky říkám a prosím majitele o výměnu balkonových dveří ( je tam jedno sklo místo dvou) ikdybych to nechala zasklít dveře jsou už rozeschlé a křivé tak že mi už ani těsnění nepomůže v tom aby netáhlo do místnosti, navíc okna jsou v dezolátním stavu a to v takovém rozsahu, že nejdou rozšroubovat ani pořádně otevřít jinak vypadnou, pod nimi už při velkém dešti teče a vylézá z nich skelná vata. Majitel mi řekl že na to nemá peníze ani na opravu ani na výměnu. Navíc jeho přítelkyně chce zvednout nájem o dalších 500 Kč. ( Není majitelkou ) ani nemá žádný právní vztah s domem který je financován hypotékou pouze jí chce udělat plnou moc k tomu aby mohla podepsat novou nájemní smlouvu ( o povinnostech nic neříkal). Navíc nám znemožnil vstup z domu na zahradu ( ten měl být asi vedený jako unikový východ) s tím že tam je prádelna a tu on potřebuje jako kuchyňku pro svoji šestiletou dceru. Navíc není v domě jedinný hasičský přístroj a vchodové dveře jsou pokojové. Vše je ze dřeva ( okál 40 let starý) neopravovaný v původním stavu. Bydlíme tady dvě rodiny, je to dvoubytový okál. Máme nezletilé děti. Předem děkuji za odpoveď. Opravdu už si nevím rady. S pozdravem Dudková Sida
Vážená paní Dudková,
děkujeme za poměrně obsáhlý komentář. Nejsme si však jisti, v čem spočívá Váš dotaz. Pokud se týká toho, zda má pronajímatel právo zvýšit nájemné, tak toho se týká par. 2249 Občanského zákoníku. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného, pokud celkové zvýšení za poslední 3 roky nepřesáhne 20%. Anebo zvýšení na cenu v místě obvyklou. Pokud Vám podmínky a stav pronajímané nemovitosti přestaly vyhovovat, samozřejmě můžete uvažovat o ukončení nájmu. Dušan Otradovec.
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat, zda má majitelka bytu právo mi z vratné kauce odečíst opravu odpadu (instalatér a jeho doprava – celkově 1800 Kč).
Vratnou kauci mi dluží již přes 20 dnů, předání bytu proběhlo bez majitelky, pouze s realitní makléřkou (která měla plnou moc), žádné závady jsme při předávání bytu neshledaly, s odtokem vody jsem problém neměla. Po několikáté výzvě, kdy mi vrátí majitelka konečně kauci, mi poslala vyúčtování s odectenou částkou za instalatera.
Kauci jsem za další měla mít na účtu už před 20 dny.
Jen chci vědět, zda má či nemá právo mi odečíst peníze za instalatera, ikdyz na tom bytě nebydlim přes 20 dnů, nebyl za mě žádný problém a mám podepsaný predavaci protokol bez závad. Dekuju moc za odpověď. Hezky den. S.L.
Vážená paní S.L.,
děkujeme za dotaz. Stav bytu by se měl zkontrolovat při předání a o tom se také sepisuje předávací protokol. Výjimkou by byly skryté vady. Termín, do kdy má být kauce vrácena byste měly mít dohodnutý ve smlouvě.
Zajímalo by mě kdo platí opravu el.sporaku vyhazuje pojistky
Elektrický sporák mi vyhazuje pojistky platím za něho 25kc měsíčně kdo hradí opravu děkuji
Vážený pane Pšeničko,
děkujeme za dotaz. Jsme přesvědčeni, že sporáky jsou uvedeny v tabulce, a to pod písmenem g). Dušan Otradovec
Dobrý den chtěla jsem se zeptat jestli jsem povinná platit vývoz jímky dvakrát do roka jsem nájemník děkuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Občanský zákoník v par. 2247 uvádí, že odvoz odpadních vod zajistí pronajímatel. Avšak neznamená to automaticky, že toto i hradí. Dušan Otradovec
Dobrý den chci se zeptat kdo platí revizi plynu, komínu,vedení učtu SVJ, správa domu a fond oprav. Děkuji
Vážená paní Mračkova,
děkujeme za dotaz. Záleží samozřejmě na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Obecně se dá říct, že pokud Vám bylo nějaké zařízení předáno do užívání, měla byste zajistit také jeho pravidelné revize. Na druhou stranu, fond oprav, správu domu, apod. hradí pronajímatel.
Vážení, dobrý den.
Nebylo by snad jednodušší jednou větou sdělit, že nájemník platí všechno včetně předraženého nájemného. To je opravdu výsměch.
Dobrý den,
ono záleží na tom, co si nájemce a pronajímatel dohodnou. Měli by se dohodnout tak, že smlouva bude „vyjádřením jejich vážné a svobodné vůle“. Takto se to vždycky ve smlouvách píše, že?
Dobrý den,
Prosím o radu, revize nebo (servisní prohlídka) topidla GamaT na plyn a bojleru se vztahuje na nájemníka či pronajímatele?
Děkuji za odpověď
Vážený pane Roberte,
tento typ dotazu se zde opakuje často. Zkuste si pro více informací projít toto vlákno, pokud budete chtít. Záleží na tom, co máte dohodnuto ve smlouvě. Obecně, pokud Vám bylo topidlo a bojler předány do užívání, měl byste zajistit i jejich servisní prohlídky. Dušan Otradovec
Dobrý den, prosím o radu ohledně topidel WAW Gamat 461. Byt mám pronajatý šestým rokem, každoroční čištění topidel jsem zajišťoval i hradil já (stejně jako výměny baterií a vymalování bytu a jiné drobnosti, to je celkem v pořádku). Při poslední revizi došel technik k názoru, že topidla už nejsou zcela vhodná k používání. Životnost u nich dávno skončila (přes 25 let stará), pravděpodobně došlo k propálení, některé součástky přestaly být funkční a náhradní díly na tento typ se už léta nevyrábějí. Rozpočet na náhradu novými topidly (Gamat 761) vychází – se všemi pracemi – na 34 000,-Kč. Jelikož se jedná o vytápění (písmeno h) nařízení vlády) hradím celou částku na výměnu opotřebovaných kamen já jako nájemník (kamna používám pouze 6 let, v bytě slouží nejspíše skoro 30 let)? Nebo by to měla být (byt je velký 48 m2) částka 4800,-Kč? Pěkný den a děkuji za odpověď
Vážený pane Boubíne,
děkujeme za dotaz i za popis situace. Jsme přesvědčeni o tom, že zde platí limit 100 Kč/m2, protože ten platí jak na položky taxativně uvedené, tak i na věci výslovně neuvedené (par. 5). Další věc, kterou je možné vzít v úvahu, je to, že nájemce nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení bytu. Pokud je například výrobcem předpokládaná životnost zařízení 15 let, a po 20ti letech je potřeba je vyměnit kvůli stáří a celkovému opotřebení (nikoli poškození nebo nesprávné údržbě), je to věc pronajímatele. Dušan Otradovec
Dobrý den, jsem vlastníkem bytu, který pronajímám. V nájemní smlouvě je uvedena povinnost nájemce pečovat o byt a vybavení tak, aby nevznikla na vybavení a zařízení škoda, také zejména na svůj náklad provádět drobné opravy v bytě a běžnou údržbu související s jeho užíváním. Nájemce byt užívá již 2,5 roku. V létě se stalo, že během nepřítomnosti nájemníka v bytě praskla přívodní hadička k WC nádrži a voda vyplavila nejen můj byt, ale také byt spodní v přízemí. Můj byt nebyl pojištěn, nájemník se také nepojistil, přestože ve smlouvě je bod, že je doporučeno pojištění domácnosti a také , že zodpovídá za škody, které způsobí na bytu a domu a jeho vybavení a zařízení, svým zaviněným konáním, nebo opomenutím. Dolní vytopený byt je pojištěn a majiteli bylo poskytnuto plnění z této jeho pojistky ve výši 31.000,- Kč. Pojišťovna mne nyní kontaktovala a nárokuje úhradu této částky po mně, coby viníkovi, z titulu vlastnictví bytu, ze kterého voda zatekla dolů ,do pojištěného bytu. Tato vodovodní havárie nebyla zaviněna úmyslným chováním, ani nedbalostí nebo zanedbáním, hadička byla 4 roky stará, nevykazovala žádné známky, že by se něco takového mělo stát, prostě se to stalo, náhoda, smůla, že zrovna když nikdo nebyl doma . Tak se chci zeptat na Váš názor, zda pojišťovna vymáhá vyplacené pojistné plnění po mně po právu, zda vůbec může vyžadovat to zaplatit, když to byla nahodilá věc ? Nebo zda by úhradu pojišťovna měla požadovat po mém nájemníkovi, který ale dle mého názoru také nijak k tomu nepřispěl, že hadička náhodně praskla ? V mém bytě bylo rovněž nutno vymalovat a také vyměnit podlahovou krytinu, což jsem uhradila také já. … Předem děkuji za Váš čas a odpověď.
Vážená paní Olino,
děkujeme za dotaz. Dle našeho názoru je běžnou praxí, že pojišťovna se snaží dopátrat viníka a pokud tak lze, tak následně vymáhat škodu po něm. Prasklá přívodní hadička k WC je velmi častým zdrojem problémů. Nerezový oplet hadičky většinou nevykazuje známky opotřebení nebo poškození, avšak pryž uvnitř může být zteřelá a bez varování praskne. V závislosti na okolnostech je praktická životnost kolem 5ti let. Záleží však na složení a teplotě vody, na mechanickém namáhání hadičky, tlaku ve vodovodním řadu, atd. Pro určení odpovědnosti je důležité, zda nájemce byl informován o stáří přívodní hadičky, zda je na WC funkční uzavírací přívodní ventil, který by mohl před delší nepřítomností zavřít apod. Pokud by například v bytě bydlel nepřetržitě dejme tomu 5 let a více, měl by hadičku preventivně vyměnit. Domníváme se, že je běžnou praxí například před opuštěním bytu uzavřít přívod vody k pračce, odstavit rychlovarnou konvici, apod. Právě kvůli tomu, že tyto spotřebiče jsou statisticky nejčastějšími zdroji problémů. Stejně tak přívod vody k WC. Je tedy dle našeho názoru chybou nájemce, pokud takový „zdravý úsudek“ nepoužije. Dušan Otradovec
….ještě dodám, že byty jsou v bytovém domě, v osobním vlastnictví. Děkuji
Dobrý den. Chtěla bych se zeptat jestli má pronajímatel hradit novou vanu. Současná je rezavá a má odchlíplé kousky smaltu. Z důvodu rzi se tam bojíme koupat. Máme nárok na to, aby majitel pořídil novou? Dále nemůžeme obývat jednu z místností, dům je pod kopcem a z té strany je plíseň. Pokud dobře chápu, majitel by měl sjednat nápravu nebo snížit nájemné. Je to tak?Děkuji.
Vážená paní Terezo,
děkujeme za dotaz. Výše uvedené Nařízení vlády uvádí, že opravy van hradí nájemce (do uvedeného cenového limitu). Pokud není možné vanu opravit a je nutné ji vyměnit, je to na pronajímateli. Pokud ovšem za její poškození není odpovědný svým nešetrným zacházením nebo chybnou údržbou nájemce. Nejsme si však vědomi toho, že by nějaký zákon přímo nařizoval, že pronajímatel vanu vyměnit musí. Pokud je v domě plíseň, je nutné nejdříve zjistit, co je příčinou a podle toho stanovit další postup nápravy. Pokud se oproti nastěhování výrazně zhoršila kvalita bydlení, a není to vinou nájemce, je možné se dle našeho názoru domluvit na snížení nájmu – viz obdobnou situaci dle par. 2245 NOZ. Na druhou stranu, nájemce má již před nastěhováním vzít v úvahu stáří a celkový stav nemovitosti a zvážit, zda mu za daných podmínek a ceny nájmu bydlení vyhovuje. Dušan Otradovec
Dobrý den,
bydlím v družstevním bytě, který jsem koupila (resp. podíl v družstvě s právem užívání bytu) od předchozího majitele a nedávno jsem podíl převedla na svého synovce, v bytě však bydlím stále já. Všechny byty v bytovém družstvu jsou stále majetkem bytového družstva, přičemž synovec vlastní adekvátní podíl. Samo bytové družstvo vlastní pouze byty z jednoho vchodu vícevchodového panelového domu na větším sídlišti. V bytě mám kromě jiného zavedeno ústřední topení, které je zásobeno teplem pomocí teplonosné látky (voda) tekoucí rozvody až z ústředního (centrálního) tepelného výměníku společného pro část panelového sídliště a umístěného ve výměníkové stanici (samostatná budova nepatřící bytovému družstvu). Rozvody ústředního topení po bytě jsou tvořeny dvěma vertikálními rozvody (stoupačkami), což je vždy dvojice potrubí (přívodní teplá voda + vratná ochlazená voda), a z těchto stoupaček jsou vyvedeny horizontální rozvody po bytě k příslušným radiátorům.
Předchozí “majitel” (podílník) bytu si nechal vyměnit původní ventily u radiátorů za termostatické ventily s regulační hlavicí. Navíc kvůli problémům se zavzdušněním topení si na všechny radiátory nechal nainstalovat ruční odvzdušňovací ventily, byť byt není v nejvyšším patře.
Pár let po mém nastěhování nechalo bytové družstvo vyměnit regulační ventily u radiátorů ve všech bytech za nové s termostatickou hlavicí a také nainstalovat měřiče spotřebovaného tepla na každý radiátor. K tomu došlo před cca 3 lety. Nyní, když začala topná sezóna, tak mi radiátory netopily vůbec. Jak se záhy ukázalo, nejvyšší část vertikálních rozvodů ústředního topení není zakončena v servisním prostoru, kde by mohly býti osazeny samočinné odvzdušňovací a přivzdušňovací ventily, nýbrž jsou v nejvyšším bytě napojeny na horizontální rozvody vedoucí do jednotlivých radiátorů, které mají nainstalovány ruční odvzdušňovací ventily, které se musí ručně odvzdušňovat. Majitel nejvyššího bytu však není tento rok dlouhodobě přítomen a tak jsme se s neteří pokusily odvzdušnit topení svépomocí pomocí odvzdušňovacích ventilů nainstalovaných na radiátorech v “mém” bytě. Jak se však záhy ukázalo, odvzdušňovací ventily již byly docela zkorodované, šly velmi ztěžka otevřít a jeden se nakonec nepodařilo vůbec uzavřít. Požádala jsem proto o pomoc předsedu bytového družstva, který rychle zařídil návštěvu instalatéra, jenž rovnou vyměnil všechny odvzdušňovací ventily pro jejich špatný stav. Před opravou musel rovněž upustit část vody z otopné soustavy, přičemž konstatoval, že voda je velmi znečištěná, plná kalu. Po výměně starých odvzdušňovacích ventilů za nové instalatér dopustil otopnou soustavu vodou a řekl mi, abych postupně odvzdušnila všechny radiátory. Přivolala jsem si pro jistotu na pomoc dalšího synovce (neteř nemohla). Ten radiátory odvzdušnil a během toho mu do kýblů natekla dosti zakalená a docela zapáchající voda. Všechny radiátory však postupně začaly topit, avšak jeden radiátor (ten největší) pouze trošičku a jen na první dvě žebra a to navzdory tomu, že termostatická hlavice byla nastavena na maximum. Synovec se na to podíval a po sejmutí hlavice konstatoval, že ten ventil je zřejmě zaseknutý, také že je dost orezlý a že nevypadá jako nedávno měněný. Dle synovce druhou možnou příčinou toho, že radiátor moc netopil, byla spodní část radiátoru zanesená kalem, neboť i voda tekoucí z odvzdušňovacího ventilu byla plná kalu. Případně i kombinace obou možností. Nicméně se synovec, vzhledem ke stavu ventilu, bál s ventilem více manipulovat aby ho uvolnil, prý by mohl také začít protékat a na to on není vybaven.
Věc jsem chtěla řešit s předsedou družstva, který se tím ale odmítl zabývat a prohlásil to za drobnou opravu, kterou si mám zařídit a uhradit sama. Synovec mne však přesvědčoval, že se o drobnou opravu určitě nejedná, a to ani v případě výměny ventilu, natož pak v případě čištění radiátoru. Jedná se prý o společné technické vybavení v trvalém výhradním užívání nájemcem či vlastníkem bytu, do kterého nemám nijak technicky zasahovat ani na něm nic měnit či opravovat vyjma běžné zevní údržby, jako je očišťování vnějších povrchů, povrchový nátěr a jednou za čas protočit hlavice ventilů, pokud se měsíc nepoužily. Po naléhání na předsedu družstva (nemáme stanoveno nikoho, na koho se obracet s takovými problémy) ke mne poslal instalatéra, kterému se také zdál ventil zaseklý a pokusil se ho rozpohybovat, což se mu povedlo a radiátor ještě dodatečně odvzdušnil. I tento instalatér však konstatoval, že voda je velmi špinavá, a že kal ve vodě je i pravděpodobnou příčinou zaseklého ventilu i jeho značného opotřebení a že pravděpodobně i radiátor bude plný kalu, což snižuje jeho výkon a dále působí korozivně a abrazivně na vnitřní části rozvodu. Údajně za to mohou drobné netěsnosti v systému, kudy postupně proniká malé procento vzduchu, které se podílí na korozi a následně uvolněné částečky zkorodovaného materiálu pak způsobují navíc erozi vnitřních částí. Dle něj má být do takového systému dávkován inhibitor koroze a biocid, protože vzhledem ke konstrukci rozvodů (přes 40 let staré) a použití koudele na všech spojích nelze jednoduše drobné netěsnosti spolehlivě odstranit bez totální rekonstrukce všech rozvodů.
Nakonec mi nabídl, že jediné, co pro mne může udělat, je výměna ventilu, za který chtěl 1250 Kč, k tomu 1200 Kč za práci a 800 Kč za dopravu. To je pro mne, s mým důchodem, ale strašně drahé (a dle mého synovce hodně předražené) a navíc mi řekl, že vzhledem ke stavu oběhového média nemůže zaručit, že se ten ventil opět nezadře a že s takovouhle vodou hned přijdu o záruku na ten ventil (což mi synovec tvrdil také).
Radila jsem se se dvěma synovci, ale ti si také nevědí rady. Dle nich by bylo technicky nejvhodnější celý systém odstavit, vyčistit a po propláchnutí všechny ventily vyměnit, ale to se mi prý asi nepodaří zařídit, neboť i kdyby se to prosadilo na družstvu, tak tomu patří jenom část rozvodu v baráku a zbytek patří energetické společnosti. Prý by se mohl do rozvodu v baráku nainstalovat nějaký odkalovač a jemný filtr (a nekdo by to musel pravidelně obsluhovat), ale dávkování inhibitoru koroze a biocidu se prý musí řešit i tak centrálně.
Vůbec nevím, jak postupovat dál. Evidentně není nikde vůle to nějak řešit a já nemám peněz nazbyt, abych to platila ze svého a pak abych platila ještě právníka a soudy na vymáhání nákladů na opravu.
Chci se tedy zeptat, jestli je pravda, že tyto opravy na ústředním topení (čištění vnitřních částí a výměna regulačního ventilu) by mělo platit bytové družstvo ze společného fondu oprav (či záloh na opravy)?
Dále bych se chtěla zeptat, jestli je nějaká, a případně jaká, možnost dotlačit odpovědné osoby k tomu, aby zajistily uvedení systém ústředního topení do řádného stavu, tj. aby pro celou otopnou soustavu zajistily její vyčištění a zajistily upravení chemického režimu vody tak, aby se v maximální možné míře zabránilo korozi vnitřních částí otopné soustavy (třeba tím dávkováním inhibitorů koroze) a případně zajistily zavedení dalších technických opatření (odkalovače, jemné filtry) na udržení čistého, efektivního a k armaturám šetrného rozvodu ústředního topení?
Snad jsem to vše popsala dosti srozumitelně, když budou dotazy, ráda odpovím.
Hanka
Vážená paní Hanko,
děkujeme za dotaz. Dle našeho názoru je důležité kontaktovat družstvo písemně. Dále je důležité mít k dispozici písemné vyjádření odborníka, který Vám topení opravoval. Podstatné také je, zda Vámi popsané problémy se objevují pouze ve Vašem bytě, nebo se to děje ve více jednotkách. Teprve poté je možné dále postupovat, tj. vyzvat oficiální cestou družstvo k nápravě. Odesílatelem by měl být člen družstva, tj. synovec. Nařízení vlády uvádí výměnu termostatických hlavic mezi povinnostmi nájemce. Záleží však na Vaší smlouvě a stanovách družstva. Dušan Otradovec
Dobrý den, když se zlomil zámek od hlavních dveří do bytu úhradu nového zámku hradí pronajímatel nebo my? Děkuji za odpověď
Vážená paní Moniko,
děkujeme za dotaz. Předpokládáme, že se zlomil klíč. Zatím jsme se v naší praxi nesetkali s tím, že by se klíč zlomil sám od sebe. Dle našeho názoru by tedy měl nový klíč hradit ten, kdo jeho zlomení způsobil. Dušan Otradovec
Dobrý den,
nájemníkům jsem předala svůj byt s plně funkčními spotřebiči, předávací protokol byl součástí předání bytu. Nyní ze strany nájemníků došlo k nahlášení „nefunkčnosti“ myčky. Po návštěvě technika mi bylo oznámeno, že myčka je poškozena opotřebením,stářím (3,5 roku používání). Nájemci tvrdí, že myčku za 1,5 roku (délka jejich nájmu) použili maximálně 2x, spíše nepoužívali. Při předání jim byla myčka předána v pořádku a funkční. Oprava je kalkulovaná ve výši 4 000 Kč. Kdo ponese tyto náklady? Byt má 52m2 + 6m2 sklepní prostory.
Děkuji za Vaši odpověď. Iveta Pokorná
Vážená paní Pokorná,
děkujeme za zprávu. Podle toho, co uvádíte nám není zřejmé, zda informaci o stavu pračky máte přímo od technika, nebo zprostředkovaně od nájemníků. Nezdá se nám pravděpodobné, že by myčka měla při řádné údržbě tak krátkou životnost. Můžete technika požádat o písemné vyjádření, případně kontaktovat výrobce a zeptat se ho, jaká je předpokládaná životnost výrobku. Pokud se však potvrdí původní verze, nájemce nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení bytu, tedy například kupovat nové věci. Drobná oprava je do 1000 Kč, celkem za rok max. 5500 Kč. Dušan Otradovec
Dobrý den, předem bych Vám chtěla velmi poděkovat za vaši ochotu a vstřícnost ke všem dotazujícím.
Mám dva dotazy, které jsem už chtěla projednávat s právníky, avšak vzhledem k tomu, že se jedná o bytovou jednotku patřící městu, nikdo z okolí nebyl ochotný s námi danou věc projednat.
V první řadě se jedná o problematiku neustále se vyskytující plísně v bytové jednotce, na kterou nás město před podpisem smlouvy o pronájmu neupozornilo. Vzhledem k tomu, že bydlíme v lokalitě, kde je velmi skromná nabídka bytů k pronájmu i k prodeji, rozhodli jsme se bytovou jednotku zrekonstruovat na vlastní náklady, poté co nám město dalo souhlas. Upozorňuji, že ani v této chvíli nás město na problematiku plísní v domě neupozornilo. Naopak, po předchozích nájemnících byt město jen „přemalovalo“ a byla provedena kompletní rekonstrukce elektroinstalace, poté město byt nabízelo k pronájmu jako byt 1.kategorie.
A nyní ke konkrétním dotazům:
Může po nás město vymáhat poplatek za revizi elektřiny, když rekonstrukci elektrických rozvodů probíhalo na jejich náklady v době, kdy jsme byt neobývali? Vzhledem k jistým problémům s elektrickým rozvaděčem na chodbě, jsme se totiž dozvěděli, že město žádnou revizi po její kompletní rekonstrukci neprovedlo a nemělo tedy ani protokol o jejím bezpečném provedení. Vzhledem k tomu, že máme dvě malé děti, požadovali jsme aby revizi elektřiny provedlo. Nyní po nás město žádá úhradu této revize, ve výši 3000,- Kč.
Dále bych chtěla požádat o radu, jak postupovat v jednání s městem v případě, že se nám v bytě neustále objevuje plíseň, která nám ničí majetek a bohužel se již projevuje na zdraví dětí ( máme od ORL konkrétní vyjádření). Klasické kroky k zábránění opětovného výskytu nepomáhají, již v prvních měsících nájmu zde byla obrovská vlhkost (1.podlaží nad mokrým sklepem) , pořídíli jsme za několik tisíc odvlhčovač prostor, topili jak to bylo možné, větrali. Dále jsme po povrchové lidkvidaci plísní, provedli nátěř s fungicdní látkou, ale plíseň se pravidělně opětovně vyskytuje.. Nyní jsme jí objevili i pod podlahou v ložnici ( nové podlahy jsme pokládali na své náklady). Pořídili jsme za několik tisíc alespoň čističku vzduchu, nemocnost dětí trochu klesla, ale i tak mám strach zde nadále pobývat.
Doktorkou nám bylo doporučeno okamžitě změnit bydlení. Avšak v této lokalitě nejsou téměř nabídky pronájmů, na hypotéku nyní nedosáhneme, protože jsme své úspory vložili do rekonstrukce této bytové jednotky.
Město se k těmto skutečnostem staví laxně, samozřejmě s tendencí vše zlehčovat s tím, že za plíseň si může nájemce, svým nevhodným užíváním bytu. ( i v jiných jednotkách v domě mají podobný problém, avšak ne až tak razantní, nejsou nad sklepem…).
Je vůbec možné, abychom byli nějak v právu a žádali po městě náhradu za to, že nám pronajali jako byt 1.kategorie tuto byt. jednotku a povolili nám rekonstrukci, když věděli, že je zde neustálý problém s výskytem plísní?
Děkuji Vám za případnou odpověd´a přeji příjemný den.
Vážená paní Koblížková,
podle toho, co popisujete se nám opravdu zdá jako nejrozumnější volba dát v souladu s nájemní smlouvou výpověď a zajistit si jiné bydlení. Samozřejmě neznáme podrobnosti o rekonstrukci elektřiny. Obecně se dá říct, že pokud dojde k zásadnějšímu zásahu, je vždy potřeba revize a bez ní ani nebude jednotka připojena k – „hodinám“. Často je to tak, že nájemník je zodpovědný za pravidelné revize. Ty ovšem navazují na výchozí revizi, kterou byste měli mít k dispozici. Plíseň a vlhkost – podle toho, co uvádíte, provedli jste všechna běžná opatření, která se doporučují. Aby bylo možné problém účinně řešit, je potřeba odhalit příčinu vzniku plísní a zvýšené vlhkosti. To by měl udělat přivolaný odborník/znalec. A ten by měl i navrhnout řešení. Pokud se však s městem nejste schopni dohodnout, budete se stejně muset obrátit na svého právníka a postoupit věc soudu. Dle našeho názoru by se muselo prokázat, že problém není způsobený nájemcem a že byt neodpovídá hygienickým podmínkám a ani proklamované 1. kategorii. Výsledek však může být ten, že město jen donutíte zařadit byt do nižší kategorie a snížit nájem. Což však Vašim dětem zdraví nezlepší. Dušan Otradovec
Dobrý den, nejdříve bych Vám chtěla poděkovat za odpověď. Mám na Vás prosbu, cca před 12 lety jsem zrekonstruovala kompletně byt, sama ho asi á let užívala. Byt byl vždy poměrně vlhký, a to vzhledem k tomu, že není barák zateplen a byt je situován v posledním patře. Všude v bytě jsou navíc plovoucí podlahy a dlažba. Vždy se mi mírně tvořila plíseň nad okny (podotýkám, že jen malinko kvůli tepelným mostům, a to vzhledem k tomu, že jsou tam plastová okna) na severní straně bytu. Jinak v bytě nebyl nikdy problém, vždy jsem víc větrala. Před 4 lety jsem byt pronajala rodině, které jsem v bytě zanechala některý nábytek, lednici, pračku. Párkrát jsem byt sice šla kontrolovat, ale nikdy ne detailně a neprocházela jsem koupelnu. Při poslední návštěvě jsem se vcelku zhrozila, sprchový kout byl úplně plesnivý, plíseň byla nejen nad okny a ne zrovna málo, žaluzie zničené, okno šlo špatně otevírat apod. Pračku byla úplně shnilá a dlažba oprýskaná. Chci se zeptat, zda má škodu platit nájemce? Snažíla jsem se zjistit, proč se neustále v bytě tvoří plíseň najednou v takové míře a nechala jsem si udělat znalecký posudek, ve kterém se píše, že barák sice není zateplen, proto se nad okny tvoří tepelný most, ale že je špatně užíván byt nájemci, tj. větrání, sušení prádla, topení apod. Barák se bude zateplovat cca za rok a já jsem nechtěla, aby žili v plísni, ale i dle znaleckého posudku si za většinu mohou sami (totálně plesnivá koupelna apod.) Nikdy jsem za ta léta neměla plíseň naprosto všude. Děkuji moc za odpověď. Přeji hezký zbytek dne.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě nevíme, v jakém konkrétním stavu byl byt předáván nájemcům, ani jak pečlivě máte tento stav zaznamenaný v Předávacím protokolu. Obecně se dá říct, že škodu hradí ten, kdo ji způsobil. Stav, který popisujete nelze hodnotit jako běžné opotřebení. A navíc, jak uvádíte, máte vypracovaný znalecký posudek. Dušan Otradovec
Dobrý den,
po nájemnících v bytě zůstala (mj.) rozbitá sprcha (což o oni připouštějí), kdy jednak vypadla hlavice z držáku ve stěně a hlavně se zaseklo ovládání na vodu, takže tekla pouze horká voda. Během pár let jejich užívání žádné závady nehlásili. Pak opravář zkonstatoval, že sprcha nelze již opravit a musí se celá vyměnit. Domnívám se, že by výměnu včetně nové sprchy měli platit bývalí nájemníci, protože ji zničili tak, že je neopravitelná a kdyby mi závadu hlásili dříve, třeba když postupně začalo těsnění vypadávat nebo když se začala regulace zasekávat, možný by byla možná opravit. Předem díky za odpověď
R. Dvořáková
Vážená paní Dvořáková,
děkujeme za zprávu. Podle toho, co popisujete je to tak, jak se domníváte. Zvláště vezmeme-li v úvahu Nařízení vlády, které uvádíme v našem článku. Dušan Otradovec
Dobrý den, moje dcera bydlí s přítelem v pronajatém bytě, kde mají krbové kamna, které nevyužívají a tak se chci zeptat jestli musí ročně platit revizi komínu ? Nájemce ji poslal částku za revizi komínu v sms bez faktury. Dále se chci zeptat jestli je jejich povinností zaplatit vložkování komínu ? Písemně obdržela od vlastníka domu, že bude v roce 2020 probíhat vložkování komínu v částce 22050 Kč, kterou musí uhradit moje dcera, jako nájemník.
Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Pokud byla krbová kamna předána (v Předávacím protokolu nebo ve smlouvě) do užívání, měl by nájemce zajistit pravidelnou revizi. Pokud však komín není vyvložkovaný, pochybujeme, že podle současných norem jsou kamna způsobilá k provozu. Vložkování komínu je však technické zhodnocení nemovitosti, ke kterému není povinnosti nájemce přispívat. Nejedná se o běžnou údržbu, ani o drobné opravy. Dušan Otradovec
Dobrý den.
V ložnici se nám udělal obrovský mokrý flek a stále se rozšiřuje, hlavně, když prší. Flek je na dotek mokrý, loupe se barva a tvoří se ba něm plíseň. Majitelka pozvala odborniky a ti zjistili, že pod střechou není dokončena rýna, takže ldyz prší, teče to rovnou na fasádu a my máme uvnitř velky flek.
Jenže už asi tři měsíce se nic nedeje.
Má otázka zní musíme ji zaplatit nájem, když neni schopná odstranit závadu a nám se tvoří plíseň v místnosti, kde spíme s dětmi? Popř na který zakin se obrátit, aby to konečně dala dopořádku?
Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
pronajala jsem v minulosti byt. Nájemník si v říjnu roku 2017 objednal „Servisní prohlidka, oprava plynového kotle Beretta“. Nájemní smlouvu jsem s ním již dávno vypověděla. Nyní jsem si chtěla já objednat jejich služby. Odmítli mi ovšem přijmout mou objednávku s tím, že je v jejich firmě na mé jméno dluh. Byla jsem překvapena, protože jsem od nich ještě nic neobjednávala. Poslali mi avizovanou neuhrazenou fakturu, kterou skutečně vystavili na mé jméno, protože to prý objednavatel neuhradil, tak si automaticky vyhledali jméno majitele domu v katastru nemovistostí a vystavili fakturu na mé jméno. nemají od mne podepsaný žádný dokument, který by dokazoval, že bych něco objednávala.
Poradíte mi prosím, zda jsem povinna tuto částku hradit z titulu majitele domu? Nebo se nejedná o částku, kterou je povinný hradit majitel?
Děkuji mockrát za odpověd
L.P.
Vážená paní L.P.,
děkujeme za dotaz. Z toho, co popisujete nám není zřejmé, na základě čeho Vám dodavatel vystavil fakturu. Ta se za normálních okolností vystavuje v souvislosti s objednávkou nebo smlouvou. Pokud nájemci byl plynový kotel předán do užívání, má zajistit a hradit po dobu nájmu jeho údržbu a odborný servis. Dokonce i kdyby majitel byl povinen toto hradit, dodavatel nemůže předjímat to, co je ujednáno v nájemní smlouvě, kde se smluvní strany mohly dohodnout odlišně. Jeho obchodní vztah je s nájemcem. Dle našeho názoru nemůže bez dalšího přenést závazky na třetí osobu. Dušan Otradovec
Dobrý den. Když se v bytě rozbije zámek a cena opravy přesáhne 1000 Kč, kdo má dle zákona povinnost ji uhradit, pronajímatel nebo nájemce? Děkuji za odpověď, Dominika Lewis.
Vážená paní Lewis,
děkujeme za dotaz. Podle našich zkušeností se zámek nerozbije sám od sebe. Zde tedy platí princip, že škodu uhradí ten, kdo ji způsobil. V ostatních případech platí to, co je uvedeno v citovaném Nařízení vlády. Dušan Otradovec
Dobrý den, mám dotaz. Dnes jsem dostala nový výměr Nájemného a poskytování služeb na další rok. Jde mi o to, že nově je přidána položka servisní poplatek za 1200kč/měs. Tato položka není nijak specifikována. Je vůbec v souladu se zákonem, aby po nás majitel bytu chtěl takovou částku? Moc děkuji za odpověď
Vážená paní H.S.,
děkujeme za dotaz. Pronajímatel může přeúčtovávat nájemci jen to, co souvisí s užíváním bytu a takové služby, z nichž má nájemce bezprostřední užitek. Z těchto položek jsou tím pádem vyloučeny platby do fondu opravy, poplatky za správu SVJ, apod. Pronajímatel by měl vysvětlit, co zahrnuje onen servisní poplatek. Pokud spadá do výše uvedené kategorie, tak jej nájemci přeúčtovávat nemůže. Dušan Otradovec
Dobrý večer, ráda bych se zeptala na následující. Jsem v podnájmu, kotel začíná zlobit, půjde náklad za opravu za mnou jakožto nájemníkem nebo opravu platí majitel? Mám zato, že se jedná o běžnou údržbu bytu, tudíž hradím já, jakožto nájemník, ale nejsem si tím 100% jistá. Děkuji, s pozdravem Burešová
Vážená paní Burešová,
podle našeho názoru se na Vaši situaci vztahuje Nařízení vlády, které citujeme v našem článku. Oprava kotle je zde uvedena. Dušan Otradovec
Vážený pane, děkuji Vám za odpověď. Takže mám pravdu, že se jedná o drobnou opravu,že? Revize kotle je servis, tudíž běžná údržba bytu? Ještě mám dotaz, pokud oprava kotle vyjde např. na 8 000Kč, v bytě jsem v nájmu 6 měsíců, jiné náklady nemám, byt má podlahovou plochu 60m2, pak uhradím 6 000Kč a zbytek majitel a jakékoliv další opravy za rok nájmu jdou za majitelem? Co když se ucpe např. umyvadlo a bude třeba volat instalatéra, taktéž by již hradil majitel? Velice Vám děkuji za osvětlení. S pozdravem Karolína Burešová
Vážená paní Burešová,
limit 100 Kč/m2 se týká drobných oprav, nikoli běžné údržby – viz náš článek výše. Revize spadá pod běžnou údržbu. Pokud z výsledku revize vyplyne nutnost drobné opravy, zde se již uplatní uvedený limit. Dušan Otradovec
Vážený pane, chci se ujistit, že jsem pochopila problematiku správně. Přijde mi to trochu matoucí. Chápu, že revize spadá do běžné údržby bytu. Pokud přijel technik na opravu kotle. Ta vyšla na 8 000Kč, platím tedy já, jakožto drobnou opravu viz. bod g) opravy vodovodních výtoků, ……………………. ohřívačů vody??? Mám zato, že ano a pak tedy mohu uplatnit 100Kč na m2 za kalendářní rok. tudíž, já uhradím 6 000Kč a majitel 2000Kč. Pokud by nastal problém a muselo by se opět platit za drobnou opravu, kdo bude hradit? Například se ucpe dřez a bude třeba mechanické čištění? V článku se píše, že Součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 nesmí přesáhnout částku 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok. Ale není tam psáno, co se stane, pokud bude suma přesažena. Velice Vám děkuji, s pozdravem Burešová
Vážená paní Burešová,
je dobře, že dané problematice chcete porozumět. Citované Nařízení vlády uvádí: „Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.“ S tím souvisí par. 2257 Občanského zákoníku, odst. 2: „Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“ A tudíž platí odst. 1: „Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.“ Dušan Otradovec
Dobrý den, mám dotaz ohledně jistiny (kauce).
Pokud je mi účtovaná běžná údržba a drobné opravy, má pronajímatel za povinnost prokázat (např. formou účtenky), že peníze z jistiny byli investovány do oprav?
Děkuji Dušan Vrána
Vážený pane Vráno,
děkujeme za dotaz. Vycházíme z předpokladu, že není sporné to, zda ke škodě nebo k zanedbání běžné údržby došlo. Jelikož nájemce svého závazku nedostál, provede nutné práce pronajímatel na náklady nájemce. Nyní k dotazu. Nejsme si jisti, že by nějaký zákon nařizoval v tomto případě předkládat vyúčtování. Podmínkou však je, aby požadovaná částka odpovídala tomu, co je v daném místě a čase obvyklé. Dovedeme si například představit situaci, kdy je potřeba vymalovat na zeleno jednu stěnu. Pronajímatel se však rozhodne nechat ji tak jak je, počkat na letní období a vymalovat celý byt. Po nájemci bude chtít přiměřenou částku. Doklad však v ten moment žádný mít nebude. Dušan Otradovec
Dobry den,
pronajimam byt, v nem se ted porouchal elektricky sporak. Cena opravy je kolem 2000. Kdo toto zaplati? Zaplatim celou castku ja jako pronajimatel, nebo najemci a nebo 1000 najemci a 1000 ja?
V zakone se pise o limitu 1000. Do 1000 plati najemnik, nad 1000 pronajimatel. Takze kdyz oprava bude stat 1001 korun, tak musim vse platit ja?
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nařízení vlády definuje drobnou opravu jako tu, jejíž cena nepřesáhne 1000 Kč. Jelikož se tedy ve Vašem případě o drobnou opravu nejedná, náklady hradí pronajímatel. NOZ výslovně uvádí, že nájemce hradí pouze drobné opravy a běžnou údržbu. Dušan Otradovec
Dobrý deň,
v rodinnom dome máme 2 kotly. Jeden slúži na ohrev vody a je súčasťou bytu, je v predávacom protokole a teda ako nájomníci máme povinnosť raz ročne zabezpečiť kontrolu a raz za 3 roky revíziu.Je pripojený na hlavný komín, ktorý tým pádom využívame a mali by sme sa podieľať na nákladoch na jeho kontrolu. Druhý kotol je v pivnici domu a slúži na topení v celom dome, a teda aj v našom byte. Chápem správne, že by sme sa mali pomernou časťou podieľať aj na kontrole a revízii tohto zariadenia? Pokiaľ nie sú v zmluve špecifikované revízie a opravy presne, ale iba všeobecne, stále platí, že opravy, ktoré znamenajú technické zhodnotenie zariadenia, by nám ako nájomníkom nemali byť účtované?
Posledná otázka sa týka poistenia zodpovednosti za škodu. Je nájomník povinný poistiť sa proti zodpovednosti za škodu? Aký paragraf upravuje túto časť?
Ďakujem veľmi pekne za odpoveď.
Urbanec
Vážený pane Urbanče,
děkujeme za dotaz. S prvním kotlem, který je u Vás v bytě je to tak, jak píšete. Druhý kotel Vám zřejmě nebyl předán do užívání. Brali bychom to tak, že situace je podobná, jako když má bytový dům společnou kotelnu. Nájemníci hradí náklady na vytápění. Nájemníci nepřispívají k technickému zhodnocení nemovitosti. Pojištění není povinné, pokud se na něm strany nedohodly. A zřejmě i pak by byl tento požadavek obtížně vymahatelný. Prostě by se jednalo o porušení ujednání ve smlouvě s příslušnými následky. Dušan Otradovec
Dobrý den. Bydlím v pronájmu v integrovaném domě pro důchodce v malé obci. V domě uvolnil část prostoru podnikatel a my někteří nájemníci jsme využili tyto prostory k ukládaní nepotřebných věcí.Nemáme sklep. Majitel-obec nám uložil každému cenu za použité metry a k tomu i spotřebu za teplo,i když tam snad jdeme jen jednou za měsíc. Cenu nám určil stejnou jako podnikateli za metr 2.Jsme důchodci a zdá se nám to nespravedlivé.Máme od 4 m po 20m 2, koje nejsou stejné.
Děkuji za odpověd
Vážená paní Ošťádalová,
děkujeme za dotaz. Z toho co píšete jsme pochopili, že se domníváte, že cena za pronájem skladovacích prostor by měla být stanovena nižší. Můžete tedy majiteli navrhnout cenu, kterou považujete za adekvátní. Obec, na druhou stranu, má povinnost nakládat s majetkem jako řádný hospodář, takže je pochopitelné, že stanoví cenu, která je dostatečně vysoká. Dušan Otradovec
Dobry den , bydlime v najmu v radovem domku . Jsme tady skoro rok bez tri mesicu . Muj dotaz me lame hlavu uz nekolik tydnu , prvni je otazka – travnik patrici k domku , pri stehovani mi bylo receno , ze do leta bude travnik vzhledny a schody dodelane ( zatim tam byly cihly polozene na sebe V tvaru schodu ) Do ted travnik neni udelany , puda je spise delnickeho typu – po stavbe … zidka ktera lemuje travnik neni ani omitnutna jen cihly a po silnem nalehani z nasi strany a prosbu o nejake upraveni zidky ktera byla nevzhledna ji majitel nechal fusersky namalovat bilou barvou – ktera opryskava a je stale odporna … tohle je prvni dlouhodoby problem – zahradku tim padem nevyuzivame . Druhy problem a ma otazka je kotel – nejlevnejsi kotel v cene 16 tis , v zimnim obdobi nam kotel prestal pracovat , minimalne 10 dni jsme byli bez teple vody a topeni , takze u nas byla zima jako v lednicce … bylo nam receno ze si mame zaridit technika a opravu do vyse 5 ti tisic hradime my , plus jsme povinni provezt jednou rocne servis . Po prijezdu technika nam bylo receno ze cely kotel je fusersky odflaknuty , ze chybi nejake filtry , ze tenhle kotel je slaby a ze nejspis v nem ani chyba nebude ze jede naplno ale chyba bude v podlahovem topeni ktere bude opet odfusovane … po technikovi a jeho kontrole jsme zaplatili 1800 ,- kotel ale stale blbne a my pravde podobne mame platit dalsiho technika ktereho objednal majitel . V baraku sem tam topi ale vypadava to a kdyz se vracime po vikendu domu je vsude opet zima jako v ledarne a nez po zapnuti a naskoceni kotle vytopi barak trva to min 24 hodin . Podotykam ze mame 6 ti letou dceru a ja sama trpim problemy s ledviny . Jsem zpufala a nevim co mame delat , zda se odstehovat a jak tuhle situaci resit . Dekuji za Vas cas a Vasi odpoved . S pozdravem Prichystalova
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z toho, co popisujete chápeme, že v nemovitosti nejste moc spokojená a komunikace s pronajímatelem je poněkud obtížná. V této situaci bychom pravděpodobně uvažovali o ukončení nájmu a nalezení něčeho, co bude víc odpovídat Vašim potřebám. Dušan Otradovec
Dekuji za odpoved , ale zajimalo by me co z uvedenych veci je povinen zajistit ci zaplatit majitel a co ja . Zatim nas prvni navsteva technika stala 1800 , jak jsem jiz zminovala je v brzke dobe objednana druha navsteva technika z firmy Viadrus tj. Znacka toho kotle ktery tam mame . Dekuji s pozdravem Prichystalova
Dobrý den,
děkujeme za doplňující dotaz. Zídka a trávník – majitel má povinnost udržovat věci ve funkčním a bezpečném stavu, zvlášť tehdy, když cena pronájmu byla stanovena tak, že obě strany počítaly s jejich využíváním. Nevíme však o zákonu nebo nařízení, které by specifikovalo, jak má být udržován trávník nebo jak má být opravena zeď. Kotel – nájemce provádí pouze údržbu a drobné opravy, plus revize, pokud tak bylo dohodnuto a pokud byl kotel předán do užívání. Limit je stanoven podle Nařízení vlády – viz náš článek. Pokud majitel objedná nějaké prohlídky, které nesouvisí s běžnou údržbou, je to na jeho náklady. Navíc, majitel nemá právo určit, který konkrétní technik prohlídku udělá. Pokud na tom trvá, cena musí být obvyklá, nebo by měl rozdíl dorovnat. Dušan Otradovec
Dobrý den, mám dotaz ,nájemce bydlí v bytě 6 let. Byt je 20 m2. Zřejmě polámal francouzské dveře a oprava bude stát přes 4.000,-Kč. Kdo a kolik by měl zaplatit? Děkuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Podle toho, co uvádíte, tak se nejedná o běžnou údržbu ani drobnou opravu, ale o škodu způsobenou nájemcem. Ten, kdo škodu způsobil za ni také odpovídá.
Dobrý den mám dotaz : Bydlím 1 rok v pronajatém bytě o rozloze 50 m2 . V bytě je zavedená stará elektro instalace /hliník,některé zásuvky vůbec nefungují bydlím v e 3 podlaží nad mým bytem je už jenom střecha kterou mi zatéká jak do pokoje tak i do kuchyně v bytě není zaveden ani plyn v kuchyni není zaveden ani odpad ,bojlér jsem si koupila a vyměnila sama koupelna strop je v dezolátním stavu vyztužená deskou a s
úchyty aby nám strop nepadl na hlavu,zdi kolem stropu jsou popraskané v pokoji sem musela strhnou strop který byl promočená a nahradit ho deskama střecha je v dezolátním stavu potažení lepící ipou přes kterou neustále prosakuje voda a zatéká majitel slibuje že střechu opraví ale zůstává to pouze u slibů nic se neděje jsem ve starobním důchodu v bytě jsem objevila i nevítané nájemníky štěnice které se snažím sama z likvidovat jsem od nich neustále pokousaná a majiteli je to šum a fuk za byt platím 6,550 korun měsíčně za byt který je v dezolátním stavu a v kterém nic nefunguje na jiný byt nemám co mám dělat v bytě je zima topím přímotopem na nedoplatek elektřiny ani raději nepomýšlím než aby dal byt do pořádku tak mi vyhrožuje vystěhováním,Prosím o radu po případě kam se a na koho mám obrátit,tenhle dům stojí od roku 1920 říkám mu dům hrůzy jediná barabizna která stojí v ulici nedaleko starého pivovaru .Přeji hezký den
Kolin.Viola Raková
Vážená paní Raková,
děkujeme za dotaz. Zákon uvádí, že pronajímatel má udržovat byt v obyvatelném stavu. Z toho, co uvádíte vznikají pochybnosti, jestli byt vyhovuje hygienickým, bezpečnostním a technickým normám. Viz například par. 2257 a dále 2265 Občanského zákoníku o odstranění vad a nároku na přiměřenou slevu z nájmu. V Kolíně lze nyní pronajmout byt za cca 8000 Kč plus služby. Zvažovali bychom tedy změnit nájem a případně požádat o příspěvek na bydlení příslušný úřad.
Dobrý den
p.Otradovec poraďte prosím, pronajímáme 1/2 RD v kterém běží stavba vrchních pater. Majitel vyžaduje zaplaceni
Spotřeba tepla únor 2019 -únor 2020 =období
byt 1 14224,1 kwh za uhlí 15 365,211 Kč za obsluhu 18 093,667 Kč celkem 33 458,878 Kč
byt 2 10460,6 kwh
celkem 24684,7 kwh
Celkem spotřeba uhlí za období 12 měsíců
67q 395 kč/q
celkem 26 465 Kč
200 Kč skládání pásem
26 665 Kč
1 kwh = 1,080 Kč za uhlí
Obsluha kotle -topná sezona 8 měsíců = 248 dní
denně obsluha 0,5h -za sezonu 124 hodin
čištění kotle 4,5 h cekem 16x za sezonu 72 hodin
celkem 196 hodin
hodinová sazba 150kč/h 29 400 Kč cena práce obsluhy dělá za měsíc 3675 kč
2000 1x kominík
31 400 Kč
1kwh = 1,272 Kč za obsluhu kotle za sezonu 8 měsíců
Kotel je automaticky. Dohodli se na ústní smlouvě na nájemním a zálohách na energii. Nejsou to náklady pronajímatele? Poskytovaní tepla a čištěni komínu jsou nezbytné služby musí to hradit Najemce? Musí byt v baráku termostatový regulator na radiátorech i když na zdi je regulátor kotle? Velmi Vam děkuji.
Natálka
Vážená paní Natálko,
děkujeme za dotaz. Zákon uvádí, že pronajímatel zajistí nezbytné služby (par. 2247), nikoli však, že je bude hradit. To je samozřejmě na nájemci. Nájemní smlouva má být písemná (par. 2237). Předpokládáme, že při uzavření nájemní smlouvy jste se dohodli na výši nájemného, zálohách na služby a také na způsobu, jakým je následně počítáno vyúčtování. To patří mezi základní podmínky smlouvy. Tzv. měřiče tepla se instalují na topná tělesa v případě bytových domů, nikoli RD. Dušan Otradovec.
Dobrý den, chtěla bych se zeptat, kdo by měl opravit revizní dvířka v koupelně. Nejdou nám otevřít.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nařízení vlády se k tomuto nevyjadřuje. Máte však na starosti opravy odtoků. Je zde však také zmíněna údržba a opravy podle cenového vymezení – to se týká věcí, které nejsou výslovně uvedeny – viz informace v článku. Dušan Otradovec
Dobrý den, soused pode mnou má mokrý flek na stropě v koupelně. Po instalateřově návštěvě u mě v bytě se zjistilo, že je poškozené těsnění mezi jednotlivými trubkami v rozvodech pod vanou. Bude potřeba rozbourat obklady kolem vany, aby se k místu dostal. Pan nstalatér mě ujistil, že to není má vina, ale špatně odvedenou instalaterskou prací před cca 2 lety.
Chtěl bych se zeptat, kdo by měl uhradit náklady na opravu.
Děkuji za odpověď
Michal
Kdo to bude platit, tím se ptám zda pronajímatel či nájemník.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z toho, co popisujete vyplývá, že se nejedná o poškození způsobené nesprávnou údržbou apod. (což u rozvodů vody je logické) Doporučujeme získat od odborníka písemné vyjádření ohledně příčiny problému. Pronajímatel má povinnost udržovat zařízení bytu ve funkčním stavu, s výjimkou drobných oprav a běžné údržby (par. 2257). Dušan Otradovec
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat, zda jsem povinna zaplatit nájem, ikdyž tam ještě nebydlím a není tam stále elektřina?
Předem děkuji za odpověď.
Vážená paní Kopecká,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, na čem jste se domluvili s pronajímatelem. Podle zákona je byt způsobilý k pronajímání, pokud je zajištěna dodávka základních služeb. Nájemce se však může dohodnout s pronajímatelem i na tom, že bude předán byt, který není způsobilý k obývání. Viz par. 2242 zák. č. 89/2012 Sb. a následující a dále 2245, kde je uvedeno, že pokud se nájemce nastěhuje, má právo na slevu z nájmu do doby než pronajímatel vadu odstraní. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chci se zeptat, když předávam byt zpět, ale nefunguje vetrak v koupelně, tak hradním opravu já jako najemce a nebo pronajimatel?
Děkuji!
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Pokud nemáte ve smlouvě dohodnuto jinak, řídí se úhrada drobných oprav podle Nařízení vlády, které citujeme v našem článku, zejména v bodě g). Dušan Otradovec
Dobrý den,
rád bych se zeptal, jsem nájemce v městském bytě a v bytě je téměř rok starý kotel. Nyní má být, do roku od zprovoznění kotle do provozu, kontrola kotle v záruční době. Tato kontrola musí být, aby nepadla záruka na kotel.
Pronajímatel se vyjádřil, že si vše mám zařídit sám a i sám zaplatit tuto prohlídku. Také zároveň nechat udělat prohlídku revize,která se dělá každý rok.
Prosím o informaci, kdo by měl zaplatit za prohlídku kotle v záruční době? Zjišťoval jsem a mělo by jít o cca 2500-3000,- Kč.
Předpokládám že jinak revizi platím já.
Děkuji a krásný den přeji.
Dobrý den,
dle zákona spadá údržba a revize plynových zařízení do běžné údržby bytu a tudíž byste ji měl hradit Vy. Jedná se v podstatě o servisní údržbu kotle, které probíhá každý rok a jednou za 3 roky revizi kotle certifikovaným revizním technikem (v tomto roce není nutné již objednávat servis kotle, revizní technik toto zvládne sám). Pokud je tedy kotel rok starý, měl by se udělat servis (cena se pohybuje dle typu kotle a firmy). My se většinou dostaneme do 1500 Kč. Co se týká revize, tak tu byste měl dělat až v roce 2022. Při spuštění kotle totiž ze zákona musí být vystavená výchozí revizní zpráva, kterou má zajistit ten, kdo kotel dodal a montuje. Tuto zprávu byste měl předkládat při každé další revizi.
Dobry den . Bydlim v podnajmu rok a na rocnem vyuctovani jsem mel polozku „vymena vodomeru“ jsou to dva tisice ale zajima me jestli by jsme to mel dle zakona platit ja nebo majitel.. dekuji za jakoukoli odpoved.
Dobrý den,
běžně vlastní vodoměry SVJ a také výměna probíhá na náklady SVJ (do něhož vlastníci přispívají). Pokud je domluva vlastníků taková, že hradí sami majitelé, také je to možné. V nařízení vlády 308/2015 sb. §4 písmeno f se píše:
opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty.
Z toho jasně vyplývá, že opravy či certifikaci má také hradit nájemník, nicméně výměnu vodoměru po 5 letech (zákonná lhůta) není možné brát jako opravu nebo certifikaci. Toto by podle našeho názoru měl hradit majitel bytu, nikoliv nájemník/podnájemník.
Dobry den, kdo je povinen platit opravu televizoru pokud patri vlastniku bytu, ale uzival ji najemce?
Dekuji Tomas.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Pokud byl televizor předán nájemci do užívání a je součástí vybavení bytu, uplatní se limit, který je stanoven v Nařízení vlady, které citujeme v našem článku v části Podle nákladů. Dušan Otradovec
Dobrý den, před rokem jsem koupil družstevní byt, kde ve dvou místnostech byl strop pokryt polystyrenovými obklady. Tento měsíc jsme zjistili, že polystyrénoví desky moc na stropě nedrží, tak jsme se rozhodli je odstranit. Po odstranění těchto desek jsme zjistili, že byly přilepeny na strop a když byly odstraněny ukázalo se že po nimi byly kdysi také staré tapety , které byl cca ze 70% odstraněny, strženy a jejich části byly ještě po polystyrénem. . Po odstranění polystyrenových desek se ukázalo, že stropní omítka je poškozená a asi na 50% je odpadlá. Vedení družstva se vyjádřilo, že je to můj problém a nehodlá se finančně podílet na opravě stropů,kterou bych si zajistil. Prosím o odpověď kdo má zaplatit za tyto opravy stropů
Děkuji za odpověď.
Kusta
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Hlavním dokumentem, kterým se budete při dalším postupu pravděpodobně řídit by měly být stanovy družstva a kupní smlouva (převod podílu). Zde by mělo být uvedeno, kdo co hradí. Dušan Otradovec.
Dobrý den, prosím o radu – Jsem již 30 let nájemnice jednoho bytu v bytovce v nejvyšším patře. Nyní se stalo, že při deštích zateklo střechou až na strop do pokoje. O byt se řádně starám, hradím nájemné, před rokem jsem si nechala celý byt na své náklady vymalovat. Kdo je povinnen uhradit oškrábání a vymalování zničeného stropu (popřípadě pokoje), kam zateklo ne moji vinou? Předem děkuji za odpověď. Lenka
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Vzhledem k tomu, že poškození bylo způsobeno živlem, mělo by být možné hradit opravu z pojištění bytového domu. Podle informací, které uvádíte, tomu rozumíme tak, že zateklo kvůli závadě střešního pláště. Úhradu opravy byste tedy mohla požadovat po majiteli a ten by si to měl následně vyřídit s SVJ. Určitě nezapomeňte stav dobře zdokumentovat. Dušan Otradovec
Dobrý den,
mohla bych se zeptat. Užívali jsme byt dlouhodobě od společnosti, již je to více jak tři měsíce od vystěhování a stále nám nebyla vrácená kauce. Po několika urgencích byla zaslána od společnosti určitá částka a zbytek, že bude zaslána po vyúčtování. Po opětovné urgenci nám byla zaslána faktura na částku téměř 10 000 za generální úklid a další vyučování za opravy které by měli přesáhnout více jak celou jistinu. Byl byl před vystěhováním uklizen profesionální osobou. Předávací protokol byl zaslán až později na email, nebyl předán při předání bytu, kde bylo zmíněno že je vše v pořádku a že bude vrácená celá jistina a něco jiného je uvedeno v protokolu který byl poté zaslán. Navíc nám také společnost dluží zákonné úroky z prodlení přesahující částku 6000. Jak bychom měli toto řešit prosím. Děkuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Mělo by zde být dohodnuto v jakém termínu bude vrácena peněžitá jistota. Předávací protokol se sepisuje právě z toho důvodu, aby se předešlo pozdějším dohadům. Pokud jste si zaplatili za úklid, odborná firma/osoba by měla nést záruku za svoji práci. Pronajímatel by měl tedy sepsat, co konkrétně bylo v nepořádku, zdokumentovat to a vy byste mohli tyto závady reklamovat u dané úklidové firmy. U vyúčtování energií bývá běžné, že se musí čekat na vyúčtování od dodavatele energií, respektive na SVJ. Ve smlouvě byste měli mít dohodnuto, jakým způsobem bude vypočítán úrok z jistoty. Pokud ne, řídí se to obecným ustanovením zákona. Dušan Otradovec
Dobry den,chteli jsme se zeptat podnajemci nam znicili plovouci podlahu,zapomeli si zavrit balkonove dveře a sli pryc a prisla bourka a docela hodne tam zateklo a část podlahy je ponicena a ta sama uz se neda sehnat jelikož je přes 10 roku stara a jiz se delaji nove s jinými zamky.Jedna se o 31 metru.Jelikoz to nemůžou dat do původního stavu chceme aby se koupila nova,levnejsi,ne vte kvalite jaka je puvodni, asi za 5000 kc,puvodni stala 12-15000.Jak postupovat,stale tvrdi ze je jen kousek poniceny a ze uz je stejne poskrabana atd.
Dekujeme Divisovi
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nevíme, co přesně máte napsáno ve smlově. Obecně – ten, kdo škodu způsobil má za ni odpovědnost. Nájemce má vrátit byt ve stavu, v jakém jej převzal. V případě náhrady škody nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení. Jinými slovy, je potřeba přihlédnout ke stáří a opotřebení poškozené věci – tak, jak to uvádíte. V našich smlouvách také po nájemcích požadujeme, aby měli sjednáno pojištění. Pokud se však nedohodnete na postupu, který uvádíte, nezbyde, než nechat v záležitosti rozhodnout soud. Dušan Otradovec
Dobrý den, mám dotaz v bytu bydlím 2 roky. Po nastěhování cca po roce začal zlobit bojler (125 l stáří bojleru 10 let) vykoupala se manželka a nebyla teplá voda. V té době to majitel vyřešil otočením termostatu naplno. Po roce a půl nastal další problém a to rezatá voda. Majitel nechal bojler opravit. Dnes po 2 letech bydlení odešel bojler úplně a byli jsme nuceni bojler vyměnit v domnění, že ho zaplatí majitel. Ten ale platit nechce. Kdo má tedy bojler uhradit? Děkuji Motyčka
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Obecně lze uvést, že nájemce je povinen pouze provádět běžnou údržbu a drobné opravy. Nepřispívá k technickému zhodnocení nemovitosti. Podle Nařízení vlády nájemce zajišťuje opravy ohřívačů vody. Nikoli tedy celkovou výměnu. Cenový limit je uveden 100 Kč/m2 podlahové plochy. Na druhou stranu, je důležité se na investicích do nového zařízení dopředu s pronajímatelem domluvit – viz par. 2264 a 2265 NOZ. Záleží na naléhavosti situace, zda se jedná o odvrácení další škody, apod. Dušan Otradovec
Dobrý den,
žádám Vás o posouzení situace. Bydlíme dva roky v bytě jedné nejmenované společnosti. A ráda bych se zeptala, kdo zodpovídá za opravu pantů u balkónových dveří. Dle paragrafů v zákoně mi tento problém nepřijde jednoznačně vysvětlen.
Pro přesný popis jsme přišli po práci domů, otevřeli jsme balkón a pant se zlomil a dveře vyskočily, tak že nejdou zavřít, ani nasadit. Je to poměrně nebezpečné. Tak, tak drží na vrchním teď už zkřiveném pantu a je otázkou času, kdy celé dveře vypadnou. Jedná se o plastové „okna“. Podařilo se nám zjistit u pronajímatele, že okna již v záruce nejsou, firma co to dělala neexistuje, okenáře nemají a že si máme panty sehnat. Avšak po týdenním hledání a starání se bylo zjištěno, že panty které tam mají být se již nevyrábí. Takže jsme v patové situaci a nejsem si jistá jestli správně my a nebo by se spíš o to měl starat pronajímatel a řešit to třeba i výměnou celých dveří nebo rámu.
Předem děkuji za odpověď.
K.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. I když tyto komentáře nejsou určeny k právním radám, nebo odbornému posouzení jednotlivých situací a smluvních vztahů, můžeme uvést obecné zásady, či naše zkušenosti získané při správě nemovitostí. Občanský zákoník v par. 2257 uvádí, že nájemce provádí pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Podrobnější informace jsou uvedeny v Nařízení vlády č. 308/2015, které citujeme v našem článku. Zde je v části b) uvedeno, že mezi drobné opravy patří opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik. Náklady jsou limitovány 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu. Jiná situace – výše uvedené se samozřejmě nevztahuje na škody způsobené nájemcem. Za škodu odpovídá ten, kdo ji způsobil, a to v plné výši. Z toho důvodu při naší správě nemovitostí vyžadujeme, aby nájemce měl uzavřené příslušné pojištění. Pokud není zřejmé, jak závada, nebo škoda nastala, měl by se k tomu (nejlépe písemně) vyjádřit přivolaný odborník. Měl by dokázat posoudit, zda je příčinou únava materiálu, neodborné zacházení, zanedbaná údržba, apod. Další hledisko – nájemce nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení bytu, například tím, že používanou součást bytu, která se přirozeně ocitla na hranici své životnosti, na své náklady nahradí novou. Může se však na nákladech podílet určitou poměrnou částí – například s přihlédnutím k tomu, jak dlouho je v daném nájmu a tudíž, jak dlouho danou věc používá. Taková situace může nastat například tehdy, kde není možné opravit, nebo vyměnit jednotlivou část/součást vybavení bytu a je potřeba pořídit celý nový funkční celek. Dušan Otradovec
Dobrý den,
může si pronajímatel strhávat částky za opravu např. údajně „poničené“ podlahy z kauce/jistoty ?
Kdo musí uhradit opravu ošoupaných dřevěných schodů, které nebyly popsány v předávacím protokolu.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Peněžitá jistota, jak už z názvu vyplývá, slouží jako záruka toho, že nájemce splní své závazky. Neslouží tedy jako běžný provozní účet, ze kterého se hradí nájem, nebo opravy. Tuto jistotu pronajímatel použije až v případě, kdy nájemce své závazky neuhradí běžným způsobem. U podlahy a dřevěných schodů je potřeba rozlišit, zda se jedná o běžné opotřebení nebo poškození. Pečlivě sepsaný Předávací protokol je důležitý dokument, který má zachycovat stav při předání a při vrácení bytu. Předejde se tak pozdějším dohadům. Dušan Otradovec
Dobrý den, pokud se mohu zeptat.
Mám situaci s pronajímatelem. Nedávno jsem se odstěhoval z jejich bytu a čekal na vrácení zálohy (40 000 Kč). Před několika dny mi pronajímatel řekl, že můj vklad pokryje škody a já nebudu dostávat žádné peníze zpět (na tom se shodneme). Navíc dodal, že bych měl dát další částku 20 000 Kč na pokrytí zbývajících výdajů. Nevěřím, že všechny škody byly 60 000, – Kč a on mi neprokázal žádné faktury. Na závěr mi řekl, že mám zbývající částku jen na 30 dní.
Mám pojištění, které mi bylo řečeno koupit (přímá pojišťovna) agenturou.
Což vede k mé otázce, mám zaplatit částku přesahující 20 000 Kč, i když není součástí zálohy ?. Mám pocit, že se mě snaží využít.
mohl by pronajímatel podniknout právní kroky, pokud nezaplatím do 30 dnů?
Nakonec bych měl ohledně této záležitosti kontaktovat domácí pojišťovnu?
Opravdu bych ocenil vaši odpověď,
Díky předem,
Nicolasi.
Vážený pane Nicolasi,
děkujeme za dotaz. Pokud pronajímatel požaduje úhradu oprav, měl by prokázat, jaké byly skutečné náklady. Pokud se rozhodne opravy neprovádět ihned, měla by jejich odhadovaná cena odpovídat ceně obvyklé. Peněžitá jistota slouží jako záruka, není tím stanoven nějaký limit. Za škodu odpovídá ten, kdo ji způsobil. Nejsme schopni posoudit správný postup s pojišťovnou. Doporučujeme kontaktovat s dotazem nějakého jejího zástupce. Dušan Otradovec
Dobrý den,
kdo, prosím, platí výměnu plynové přívodní hadice ke sporáku v kuchyňské lince a jaká norma určuje její stáří k případné výměně. Navíc její cena 1200 kč se mně nezdá. Mnohokrát děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Co patří k drobným opravám a běžné údržbě definuje Nařízení vlády, které citujeme v našem článku. Opravy a výměna drobných součástí sporáků k nim patří. Cena dílů a odborných prací má odpovídat ceně obvyklé. Dušan Otradovec
Dobrý den,
bydlíme ve státním, tedy obycím bytě. Jelikož koupelna (umakartové jádro) je stará 30 let, chceme na vlastní náklady provést rekonstrukci celé koupelny. Na UMČ nám sdělili, že si celou rekonstrukci musíme zaplatit sami. Jedná se mi o to, zda nám mohou navýšit nájemné, kdyby se po čase UMČ rozhodlo všem koupelny rekonstruovat a my ji opravili na vlastní náklady.
Děkuji
Vážený pane Zdenku,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. U obecních bytů je to často tak, že podmínkou nízkého nájemného je právě rekonstrukce bytu na vlastní náklady. Obecně se ke zvyšování nájemného vztahuje par. 2249 NOZ, kde se uvádí, že „neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent.“ Dále par. 2250 uvádí: „Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně.“ Další podrobnosti jsou v souvisejících paragrafech. Par. 2263 dává nájemci možnost provést úpravy v bytě se souhlasem pronajímatele. Zákon neukládá pronajímateli povinnost poskytnout slevu z nájmu, nebo upustit od zvýšení nájemného v případě, že nájemce provede v bytě nějaké úpravy zvyšující komfort bydlení. Záleží tedy na dohodě smluvních stran. Dušan Otradovec
Nájemce si chce koupit novou postel. V protokolu podepsal převzetí postele. Jsme povinni mu novou postel hradit?
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Obecně, pronajímatel dává k dispozici nájemci byt s určitým vybavením. Pokud nájemci nevyhovuje a chce si do bytu nastěhovat své vlastní, tak je to jeho věc. Měl by o tom informovat pronajímatele a domluvit se s ním na tom, jakým způsobem uskladní věci pronajímatele. Dušan Otradovec
Dobrý den, bydlíme v obecním bytě cca 15 let. Byt je cca 60 let starý. Je v něm i původní staré umakartové jádro. Protože je jádro už v katastrofickém stavu (díry v rozích, dokonce při zvýšené vlhkosti v koupelně probíjí elektřina) projevili jsme zájem, že koupelnu resp. celé jádro zrekonstruujeme. Na obci nám bylo řečeno pouze na vlastní naklady a s tím, že nebudeme po obci nikdy nic požadovat zpětně. Je možné po obci chtít alespoň proplatit materiál na stavbu jádra? Je možné úspěšně požádat o výměnu bytového jádra? Podotýkám, že za 15 let nikdo z obce nebyl na kontrole bytu. Nelíbí se mi, že my obci zhodnotíme byt a nedostaneme ani slevu z nájmu a v případě odchodu nedostaneme žádnou kompenzaci. Děkuji za odpověď
Vážená paní Malá,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Obecně, zákon neurčuje, že pronajímatel je povinnen rekonstruovat svůj majetek. Na druhé straně NOZ uvádí v par. 2257, že „Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.“ Pokud tedy stav bytu hraničí s tím, co je způsobilé k užívání, můžete se odkázat na toto ustanovení. K tomu však nejspíš bude potřeba opatřit si vyjádření přivolaného odborníka – například elektrikáře. Můžete se také podívat na par. 2263 a násl. Dušan Otradovec
Dobrý den.
Bydlím v pronajatém bytě v činžovním domě, kde jsou původní dřevěné podlahy. Na tyto podlahy byla položena nově laminátová podlaha. Na této laminátové podlaze užíváním, popraskaly pere a podloha tím že nemá pevný základ se začala propadat. Jak se řeší tento problém? Musíme na své náklady celou podlahu opravit? Děkuji Kroupa G.
Vážený pane Kroupo,
děkujeme za dotaz. Z toho, co píšete není zřejmé, kdo laminátovou podlahu položil. Budeme tedy předpokládat, že pronajímatel. Pokud nedodržel doporučený technologický postup a následkem toho, i při řádné péči a šetrnosti, došlo běžným používáním k poškození laminátové podlahy, tak je to dle našeho názoru jeho odpovědnost. Doporučujeme však nechat si vyhotovit písemné vyjádření přivolaného odborníka. Pokud je příčinou to, co uvádíte, tak by zřejmě oprava/výměna neměla smysl, pokud by se nejprve nezpevnil a nezarovnal podklad, na který by byla nová podlaha položena. Tato stavební úprava však podle našeho názoru již nespadá pod „běžnou údržbu a drobné opravy“. Navíc existuje cenový limit – viz citované Nařízení vlády. Dušan Otradovec
Dobrý den,
ráda bych se zeptala, zda jsme nuceni, uhradit opravu kotle, která bude stát min. 3000 Kč. Lze dát následně fakturu majiteli k proplacení?
Je třeba vyměnit kohouty a expanzní nádobu. Domluvený plynař (tchán majitele) však věc řeší již 6 týden a stále se nic neděje. Mírně jsme se kvůli tomu nepohodli, tak nevím, zda to nedělá na truc. Máme stále zavřené kohouty u kotle, protože jinak voda z kotle teče. Když se chceme koupat, nebo topit, musíme kohouty povolit.
Přemýšlíme tak nad tím, že bychom si zajistili vlastního plynaře, ale upřímně se nám nechce do 25 let starého kotle, vrážet vlastní peníze, kor když nejde o náš byt.
Předem děkuji za odpověď,
B.R.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Jak uvádí Nařízení vlády, které citujeme, nájemce provádí pouze drobné opravy a běžnou údržbu. Mezi drobné opravy patří „opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu včetně kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva včetně kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení“. Dále sem patří „výměny drobných součástí předmětů“ uvedených výše. Na opravy se vztahuje cenový limit podle plochy bytu. Můžete se však s pronajímatelem dohodnout, že některé drobné opravy uhradí on. Obecně, nový nebo rekonstruovaný byt se často pronajímá za vyšší cenu, avšak vyžaduje nižší náklady na údržbu a opravy. Starší byt, nebo byt se starším vybavením se většinou pronajímá levněji, avšak nájemce musí počítat s vyššími náklady na údržbu a drobné opravy. Dušan Otradovec
Dobrý den,
zažádala jsem si v obecním bytě o kuchynskou linku,digestoř, sporák. Přišel mi evidenční list a částky mi nesouhlasí. Můžou mi do nájmu započítávat i práci?(práci provádělo přímo město) V nájemní smlouvě se poukazuje pouze na vyhlášku 258/95. Kde a jak zjistím co vše mi mohou započítávat do nájmu?Pochopim,že linku,digestoř,sporák ano..ale práci?
Děkuji Kateřina M.
Vážená paní Kateřino,
děkujeme za dotaz. Nevíme, jak to máte přesně ujednáno ve smlouvě. Jak uvádíme v našem článku, Nařízení vlády 258/1995 bylo nahrazeno Nařízením 308/2015. Zde je podrobně uvedeno, co patří do běžné údržby a drobných oprav, které provádí nájemce. Nevíme, jestli bydlení a investice ohledně konkrétního bytu neupravuje nějaká obecní vyhláška, nebo obdobný místně platný dokument. Za běžné situace si nájemce pronajímá byt v takovém stavu, v jakém je. Pronajímatel nemá povinnost byt nějak zhodnocovat nebo modernizovat. Na druhou stranu tím samozřejmě riskuje to, že nájemce mu z takového bytu odejde, nebo že bude muset jít s cenou níž, aby do takového bytu chtěl jít někdo bydlet. Má však povinnost zajistit potřebné služby – vodu, teplo, apod. a dodržení hygienických norem, bezpečnosti a podobně. Pokud tedy nájemce požádá o modernizaci, je to na vzájemné domluvě a pronajímatel může požadovat vyšší nájem. Nebo se mohou dohodnout, že úpravu si provede nájemce sám na své náklady. V obou případech do vynaložených nákladů patří i práce. Těžko si lze například představit, že při renovaci koupelny budou náklady pouze na obklady, ale nikoli za jejich položení, nebo při renovaci elektřiny pouze za dráty a jističe. Dušan Otradovec
Dobrý den,
jsem nájemcem v bytě v nejvyšším patře bytového domu a po každém větším dešti mám na stropu mokré „mapy“. Několikrát jsem na to upozorňoval spravujícího realiťáka. Ten mi řekl, že k nějaké opravě střechy došlo, jenže u mě se nic nezměnilo a „mapy“ se tvoří pořád. Jak to mohu řešit? Už mě nebaví to pořád donekonečna na své náklady opravovat. Děkuji, Lukáš
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. OZ zmiňuje v par. 2257, že pronajímatel udržuje dům a byt ve stavu způsobilém k užívání. Dále par. 2264 uvádí, že zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, oznámí to pronajímateli. Nájemce má právo na náhradu nákladů účelně vynaložených při zabránění vzniku další škody. Par. 2265 a násl. stanoví, že pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době. Nájemce má případně právo na slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Pokud se však jedná o závadu střechy/izolace, ta tvoří společnou část domu a o její opravě rozhoduje SVJ, pokud ovšem dům nemá jediného majitele. Není tedy pouze na vůli pronajímatele, zda střechu opraví, nebo ne. Dušan Otradovec
dobry den, jsme najemci v pronajatem byte jiz tretim rokem, nemeli bychom jiz narok na smlouvu na dobu neurcitou? majitel nam dava stale jen smlouvu na rok i kdyz vi a souhlasil s dlouhodym pronajmem. Narodil se nam syn a majitel byl laskavy a i pri zvyseni poctu osob s kterym souhlail v byte nam ponechal najem stejny. byt je o velikosti 40m2 ne tudiz moc velky a najem je temer 11tis . postupne vsak dochazelo k ruznym zavadam na byte nezpusobene nasi stranou ale chybnou elektroinstalaci v byte i dalsich problemu. Ve smlouve je uvedeno, ze pokud nebude prokazano poskozeni nami jakonajemniky odpovida za spatnou elektroinstalaci , vytapeni a stavebni zavady majitel. Jiz byl na zavady nekolikrat ustne upozornen a vzdy je i videl a slibil, ze se o to postara ale nikdy k tomu nedoslo. od ostatnich najemniku vime, ze nikdy nic neresi. Jak mame postupovat, chceme vse zaslat pisemne ale mame strach, ze nam na ukor zadosti neprodlouzi smlouvu nebo zvysi najem. Dalsim velkym problemem jsou v byte drevene podlahy , ktere se zdouvaji na vice mistech z duvodu plynoveho vytapeni vedeneho podlahA bojime se aby nam to tzv, nedal k uhrade i kdyz o teto problematice vi a jen dodal ze se s tim neda nic udelat.
a v neposledni rade, bohuzel sprchovy kout asi nejmensi na svete .byl jiz na zacatku postaven opravdu horkou jehlou , sprchovy kout neni vubec na pevnem podlazi pouze vanicka zasazena na preklizkovem podstavci , ktery uhniva jiz rok a nyni se rozpada i zadni a spodni cast oblozeni , kde je videt velke dute diry mezi kachlickami a sadrokartonem, mame malicke detatko a ani mi jako dospeli uz se bojime vubec do sprchoveho koutu chodit, aby se nepropadl uplne jelikoz je cely prohnily, a plisen,podotykam vse bylo natreno puvodne bilou barvou a na prvni pohled nic nebylo znat , my udrzujeme vse v naproste cistote. Majitele jsme pozvali a vse konzultovali s nim kde byl u toho i dalsi svedek a slibil opravu ale vubec nic se nedeje. mame vse pisemne sepsat a vyfotit a poslat nebo predat oprpti podpisu , nebo zavolat treti stranu k posouzeni a pak jednat. majitel vicemene sam priznal, ze sprchovy kout je na opravu , ze neni v dobrem stavu ale mame strach . ze se opet nic nebude dit uz jsou to dalsi ctyri mesice a byl nekolikrat osloven k zjednani napravy ale nic. ve smlouve mame uvedeno, ze stavebni upravy jako najemce nesmime provadet. o tedy mame udelat? dekuji za radu a omlouvam se za tk dlouhy dotaz zdenka
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nevíme o zákonu, který by pronajímateli dával povinnost po nějaké době uzavřít s nájemníkem smlouvu na dobu neurčitou. Je to na domluvě smluvních stran. Pronajímatel má povinnost udržovat byt stavu způsobilém k užívání. Z toho vyplývá, že elektroinstalace by měla odpovídat příslušným normám. Dále záleží na tom, jestli podle smlouvy má pravidelné revize zajišťovat nájemce, nebo pronajímatel. Z revizí by mělo být zřejmé v jakém stavu elektroinstalace je. Také doporučujeme popsané problémy sepsat a předat majiteli, případně si od něho vyžádat k uvedenému jeho vyjádření. Dušan Otradovec
Dobrý den,
měl bych dotaz…upozornil jsem pronajímatele na to, že již sprchový kout nefunguje a vlhkost prosakuje do zdi, zajistil řemeslníka, který má provádět výměnu sprchového koutu. Jako řešení mi nabídl řešení 50%/50% nebo že to zaplatí celé a pak mi to rozpustí v nájmu, na co má oprávnění? Není jeho nabídka protiprávní s ohledem na fakt, že se nejedná o drobnou opravu a požaduje následně po nájemníkovi proplacení tou či onou formou?
Děkuji za Vaše vyjádření. JS
Vážený pane Jirko S.,
děkujeme za dotaz. Nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Nařízení vlády vyjmenovává věci, které spadají do běžné údržby a drobných oprav a dále uvádí cenový limit pro věci, které vyjmenovány nejsou. Nevíme, kolik má stát oprava/výměna sprchového koutu. Dále je potřeba vzít v úvahu, co znamená, že sprchový kout „nefunguje“. Dospěl ke konci své životnosti? Odpovídá tato doba běžnému průměru pro tento výrobek? Nebo je „nefungování“ způsobeno nedostatečnou údržbou nebo nevhodným používáním ze strany nájemce? Nejde stav řešit jinak, než kompletní výměnou? O poškození nebo vadě pojednávají par. 2265 a následující NOZ. Par. 2257 uvádí, že pronajímatel udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání. Pokud by tedy ve Vašem případě nešlo o běžnou údržbu a drobné opravy (nedokážeme na dálku posoudit), je výměna sprchového koutu na majiteli, pokud se k ní rozhodne. Zákon mu dle našeho názoru toto nedává jako povinnost – do té doby, dokud je byt způsobilý k užívání. Nechat sprchový kout prosakovat sice není moudré, ale pronajímatel si tím ničí vlastní majetek – pokud byl na to řádně upozorněn a přesto s tím nic nedělá. Byt však způsobilý k užívání bude. Na druhou stranu, zřejmě výměnou sprchového koutu nedojde k úsporám energie nebo zvýšení komfortu pro nájemce (viz související par. výše), aby po právu mohl požadovat rozpuštění nákladů do nájmu. Má však právo navrhnout zvýšení nájmu na cenu obvyklou, v podstatě bez uvedení důvodu – viz par. 2249. Dušan Otradovec
Dobrý den pane Otradovec,
děkuji Vám za rychlou odpověď, jste hodný!
Abych upřesnil informace, jde o náklad 40.000kč a problémem je to, že izolace za obklady již nezajišťuje ochranu a dochází k prosakování vody do zdi, proto se musí sprchový kout vybourat, udělat novou izolaci a vložit nový sprchový kout. (v podnájmu jsme 8let a už tu byl tento sprchový kout nainstalovaný) Byt je způsobilý užívání, ale hrozí, že to při ponechání napáchá větší škody, proto byl na tento fakt upozorněn. Koupen má být základní sprchový kout, takže se zde nebude jednat o nějakou úsporu nebo zvýšení komfortu. Ve smlouvě mám uvedeno ohledně zvýšení nájmu pouze tuto informaci: „Nájemci berou na vědomí právo pronajímatele upravit výši nájemného o státem uznanou míru inflace. Úprava může být provedena 1x ročně…“ není zde nic o tom, že by měl právo rozpouštět míru takové úpravy do nájmu. Jak to vidíte, je tedy takové počínání neoprávněné a mám jeho návrh odmítnout, s tím, že mám šanci na to, aby mi náklady nijak neúčtoval? Děkuji předem za Vaši reakci a přeji hezký večer, JS.
Dobrý den,
náklad 40 000 Kč podle našeho názoru jednoznačně překračuje limit pro běžné opravy. Počítá se z výměry bytu. Oprava hydroizolace také podle našeho názoru vybočuje z toho, co by měl platit nájemník. Cena nájmu – zákon to blíže nekomentuje, kromě toho, co jsme uvedli – viz náš předchozí komentář – takže se musíte navzájem (ne)dohodnout. Dušan Otradovec
Dobrý den pane Otradovec,
děkuji Vám za Vaše vyjádření.
Mně to právě přijde jako „vyčůranost“ neboť tzv. buď půjdu do 50%/50% nebo mi to bude rozpuštěno do nájmu, majitel tímto jednáním tedy chce, abych tak či onak zaplatil. Uvidíme, co se mi podaří vyjednat. Mějte se hezky JS
Dobrý den, pane doktore, prosím poradíte, kdo má na starosti opravu vstupních dveří do provozovny? Při předání pronajímatelem bylo vše v pořádku, ale během času dveře drhnou o podlahu. Nájemce je podkládal (kroužky u pantů), ale už to nestačí a nejdou dobře zavřít. Jsou to dost namáhané mnohokrát denně otevírané a zavírané dveře do provozovny. Má toto zařídit a zaplatit nájemce nebo pronajímatel? Předem moc děkuji za Vaši odpověď.
Vážená paní Alice,
děkujeme za dotaz. Rádi bychom upozornili, že nájem prostor sloužících pro podnikání se liší od nájmu bytu. O to víc tedy záleží na tom, co je ujednáno ve smlouvě. U větších budov bývá běžně k dispozici správce objektu a ten řeší i takové věci, jako výměna svítidel, seřizování oken, apod. Tedy, mohl by mít na starosti i seřízení/opravu vstupních dveří. U komerčních prostor se běžně počítá s tím, že v nájmu je zahrnut poměrně široký servis. Materiály reagují na teplotu a drhnutí nemusí být ani tak problémem dveří, jako podlahy (a do té nájemce o své vůli velmi pravděpodobně zasahovat nebude). Ale to by měl sdělit přivolaný odborník. Dušan Otradovec
Dobrý den, prosím o upřesnění pojmu „delší užívání bytu“, v souvislosti s malováním a opravami omítek v bytě nájemníka. Byt pronajímáme stejnému nájemníkovi s malým dítětem již osmý rok. Pojem „delší užívání bytu“ není přesně nikde přesněji vymezen. Uzavřená smlouva pouze odkazovala na příslušné vládní nařízení. Děkuji za odpověď.
Dobrý den, prosím o upřesnění pojmu „delší užívání bytu“, v souvislosti s malováním a opravami omítek v bytě nájemníka. Byt pronajímáme stejnému nájemníkovi s malým dítětem již osmý rok. Pojem „delší užívání bytu“ není přesně nikde přesněji vymezen. Uzavřená smlouva pouze odkazovala na příslušné vládní nařízení. Byt byl předáván v naprosto perfektním stavu. Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Pojem „delší užívání bytu“ není podle našich informací v zákoně definován. Tvoří však logický protiklad k pojmu „krátkodobé užívání bytu“ v par. 2235 v OZ. Smlouva o nájmu bytu za účelem zajištění bytových potřeb nájemce se málokdy uzavírá na dobu kratší než jeden rok. V naší praxi tedy toto považujeme za základ, od kterého je možné uvažovat o delším užívání bytu. Samozřejmě záleží na tom, jaké konkrétní drobné opravy a běžná údržba se od delšího užívání bytu odvíjí. Například přebroušení parket po jednom roce nájmu nepovažujeme za adekvátní. Avšak například vymalování stěny, respektive některých exponovaných částí by mohlo být na místě. Nicméně záleží na vzájemné domluvě, obecných zvyklostech atd. Konkrétně, 8 let užívání bytu by se dle našeho názoru rozhodně dalo považovat za „delší užívání“. Dušan Otradovec
Dobrý den. Chtěl jsem se zeptat jak je to s placením větších oprav. Jestli to dobře chápu, tak pokud je oprava například kotle do 1000,- Kč platí ji nájemce. Jak je to ale v případě, že oprava bude stát například 5000,- Kč. Nájemce má zaplatit 1000,- a pronajímatel 4000,-kč? nebo celou částku má hradit pronajímatel protože překročila výši 1000,- Kč drobných oprav. Pronajímatel po mě vyžaduje zaplacení těch 1000,-kč s tím že je to ze zákona jak on říká ,,spoluúčast“ Já mám opačný názor a myslím si že tuto částku 5000,- by měl zaplatit celou pronajímatel. Dodám že roční limit 100,-Kč na m2 překročen nebyl.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Pokud se jedná o opravu kotle na vytápění, jedná se o opravu, která spadá do kategorie „dle věcného vymezení“, par. 4, odst. h. Nařízení vlády uvádí, že na tyto předměty se vztahuje limit 100 Kč/m2/rok. Dušan Otradovec
Dobrý den, kdo hradí kontrolu vodoměrů, nájemník nebo majitel domu?
Děkuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Zasahovat do vodoměru obecně smí jen pověřená osoba od vodárny a obvykle nevyžadují nějakou speciální údržbu. Dušan Otradovec
Dobrý den, jsem majitelkou bytu, který pronajímám.
Nájemce převzal před lety vybavený byt (předávací protokol byl přílohou nájemní smlouvy). Součástí vybavení byla i manželská postel s matracemi (zánovní).
Nájemce cca po 4 letech užívání požaduje matrace nové. Má na ně nárok?
Předem moc děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nevíme o tom, že by se zákon přímo zmiňoval o povinnosti pronajímatele po určité době vyměnit matrace. Pokud jsou však součástí vybavení bytu, měl by pronajímatel toto udržovat ve funkčním stavu. (par. 2257, NOZ) Dále doporučujeme prostudovat související Nařízení vlády č. 308/2015, kde se definuje pojem běžná údržba a drobné opravy, které má hradit nájemce. Vzhledem k tomu, že matrace zde nejsou výslovně uvedeny, na jejich výměnu by se vztahoval zde uvedený limit podle výše nákladů. Bylo by tedy potřeba posoudit, zda se do tohoto limitu výměna matrací vejde, nebo ne. Dušan Otradovec.
Dobrý den,
V pronajatém bytě se při otevírání sprchového koutu rozsypala jedna půlka skleněných dveří. Budu ho platit já? Nebo je to jinak?
Děkuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Ze stručného popisu nejsme schopni posoudit příčinu, proč SE půlka dveří rozsypala. Obecně, nájemce je odpovědný za škody, které způsobí. Na druhou stranu, pokud nějaké zařízení prostým používáním dospělo ke konci své obvyklé životnosti, nemá nájemce povinnost podílet se na technickém zhodnocení nemovitosti. Podle Nařízení vlády, které citujeme v našem článku, jsou sprchové kouty zařazeny do vybavení bytu, za jejichž běžnou údržbu a drobné opravy je zodpovědný, do určitého cenového limitu, nájemce. Dušan Otradovec
Dobrý den,
nastěhovala jsem se do podnájmu před týdnem (1+kk). Nyní začíná být chladné počasí a všimla jsem si, že v bytě je permanentní průvan. Když jsem zjišťovala příčinu, zjistila jsem, že táhne pod parapetem okna a hlavní dveře do bytu správně nedoléhají (nahoře je mezi dveřmi a futrama mezera, kde lze prostrčit špičku malíčku). Opravy ve smlouvě upravené nemáme. Chápu, že nákup těsnění budu muset udělat já, ale jak je to s těmi dveřmi? Těsněním takovou díru nezakryju. Můžu požadovat po majiteli, aby dveře vyměnil a zaplatil tu výměnu? Je tu nyní zima a není to nic příjemného být neustále v průvanu. Už na mě leze i nachlazení. A to z pobytu v bytě, nikoliv z venku. Podle mě není byt vhodný k užívání a mám právo požadovat, aby věc dal majitel do pořádku. Pokud nebude souhlasit, jaké jsou moje možnosti?
Děkuji.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Občanský zákoník v par. 2243 uvádí, že byt je způsobilý k nastěhování a obývání odpovídá-li ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících. Izolační schopnosti dveří nebo oken zákon v tomto smyslu neřeší. Je to tedy na domluvě mezi pronajímatelem a nájemcem. Dušan Otradovec.
Dobrý den,
nefungoval mi zvonek k bytu v osobním vlastnictví. Na doporučení firmy zajišťující správu domu jsem objednal opravu. Opravář zjistil a odstranil závadu, která byla v rozvodu, a to v části umístěné ve společných prostorách domu. Mám právo požadovat úhradu nákladů na opravu od uvedené firmy?
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z uvedeného tomu rozumíme tak, že jste v pozici nájemce. Platíte tedy drobné opravy a běžnou údržbu dle citovaného Nařízení vlády. Zde je uvedeno, že nájemce hradí opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení … zejména zvonků a domácích telefonů … Pokud je závada na společných částech, měl by podle našeho názoru opravu hradit pronajímatel. Dušan Otradovec
Dobrý den,
bydlíme v pronajatém bytě, letos dosloužil původní plynový kotel a majitel bytu zajistil jeho výměnu za nový elektrokotel. Kotel je sice už zabudovaný, ale nebyl zatím uveden do provozu, ani nás nikdo neseznámil s provozem kotle. Takže ani nevíme, jestli je vůbec provozuschopný. Prý si to zajišťuje nájemník sám. Měli jsme za to, že montáž nového kotle je povinností majitele (v jehož vlastnictví kotel je), a to vč. „Protokolu o uvedení do provozu“, který vypisuje servisní technik a zároveň seznámí uživatele s provozem kotle. Kdo je povinen zajistit uvedení kotle do provozu? Majitel bytu nebo nájemník? Děkuji za odpověď.
Vážená paní Veselá,
děkujeme za dotaz. Za náhradu starého kotle za nový je odpovědný majitel nemovitosti. Kotel musí být odborně instalován k tomu způsobilou osobou. Součástí toho je i uvedení do provozu. Elektrická zařízení obecně podléhají pravidelným revizím. K tomu je důležitá výchozí revize, která se vyhotovuje při uvedení do provozu. Další pravidelné revize pak již obvykle zajišťuje nájemce, stejně tak běžnou údržbu a drobné opravy. Pronajímatel má dle občanského zákoníku (par. 2243 a násl.) zajistit nezbytná plnění a služby. Teplo podle našeho názoru k takovým základním službám patří. Dušan Otradovec
Dobrý den,
Bydlíme v pronajatém bytě a letos nám dosloužil 20 let starý plynový kotel. Majitel bytu nám kotel dal vyměnit za nový elektrokotel, ale tento kotel byl pouze připevněn na stěnu a nebyl uveden do provozu, ani odzkoušen. Prý si to máme jako nájemníci zajistit a uhradit sami. Kdo je tedy povinen tento úkon hradit? Měli jsme zato, že uvedením do provozu se ověří správnost funkce kotle, tudíž je součástí montáže a měl by to hradit majitel (v jehož vlastnictví kotel je). Nájemník se pak následně stará o údržbu již zprovozněného kotle. Vždyť mi ani nevíme, jestli byl kotel instalován správně.
Můžete nám to, prosím, upřesnit?
Děkujeme za odpověď.
Vážená paní Veselá,
viz naši reakci na Váš předchozí dotaz. Dušan Otradovec
Dobrý den.Při skončení najmu nam majitel poslal potdrobné vyúčtování všech oprav a údržby bytu za pět let trvání nájmu.Nicméně si naučtoval 5tis.kc za údržbu podlahy a 3tis.za údržbu okenních rámu ,chci se zeptat zda-li na to má právo,když to spadá pro běžnou údržbu bytu?Děkuji Vám ta odpověď:)
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě nevíme, co máte ujednáno ve smlouvě. NOZ v par. 2257 uvádí, že pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Z uvedeného nám není zřejmé, zda vyúčtování všech oprav a údržby bytu jste dostali pouze na vědomí, nebo k úhradě. Nevíme, co zahrnovala údržba podlahy a okenních rámů. Pokud spadala do běžné údržby, kterou má provádět nájemce a ten ji neprováděl, může ji udělat pronajímatel a vyúčtovat nájemci. Dušan Otradovec
Dobrý den, bydlím v bytě 3 měsíce a jelikož v bytě nikdy nikdo nebydlel, byt byl rekonstruován a je tu spoustu závad, na které se přišlo až po nastěhování, např, špatná zpětná klapka v digestoři, byl hrozný smrad od vaření sousedu seshora, nahlásila jsem to majiteli, musela jsem si sama zařídit opravu i sama zaplatit, že je tu kolem 70% vlhkost a to větrám 4x denně, tak jsem si opět na vlastní náklady pořídila odvhčovač a požádala majitele o snížení nájmu, to mi odmítl a poslal jsem nějaké jeho pracovníky, kteří mi prolezli byt a řekli mi, ať větrám tedy ještě víc, aniž by zjištili, proč tu ta vlhkost je. Teď jsem si chtěla pořídit meteostanici a přidělat ven čidlo na měření teploty a to mi majitel zakázal, má na takové jednání právo? Děkuji za odpověd
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Pokusíme se postupně reagovat. Zpětná klapka – předpokládáme, že šlo o nové zařízení. Případně, že se závada projevila velmi brzy po nastěhování. Z toho nám vyplývá, že zařízení mělo tuto vadu už při nastěhování. Nebylo to tedy způsobeno používáním ze strany nájemce. Správně by tedy na ni mělo být upozorněno např. v Předávacím protokolu. Chápeme však, že i pro majitele v podstatě nebylo možné tuto věc odhalit. Považovali bychom však za spravedlivé, kdyby tuto věc dal do pořádku majitel. Jiná situace by byla, kdyby k závadě došlo po delším používání nájemcem. Vlhkost v nově zrekonstruovaném bytě je podle našeho názoru poměrně běžná věc. Z nových omítek a betonových podlah se postupně odpařuje přebytečná voda. Navíc často dochází k utěsnění prostor kvůli novým oknům s dokonalejším těsněním. Byt by se měl řádně větrat a vytápět. Pokud to nestačí, může se použít odvlhčovač. Je však možné, že zvýšená vlhkost má jinou příčinu – to nejsme schopni posoudit. Pronajímatel by měl nájemci poskytnout instrukce k užívání bytu. Při jejich dodržení by měl být byt hygienicky způsobilý k trvalému bydlení. S tím by měl být nájemce dopředu seznámen, aby mohl zvážit, jestli za takových podmínek uzavře nájemní smlouvu a nastěhuje se. Pokud ke změně podmínek v bytě došlo až v průběhu nájmu a není to vyvoláno okolnostmi způsobenými nájemcem, měl by pronajímatel zjednat nápravu. Případně poskytnout slevu z nájmu. Můžete se podívat do NOZ, par. 2244, 2264 a následující. Dušan Otradovec
Dobrý den,
dneska mi volal majitel bytu a řekl mi, že na tento byt má nedoplatek za elektřinu 4000 Kč a že během následujících dvou dnů mi bude elektrika odpojena do doby než prý já doplatím ten nedoplatek. Může to udělat nebo se dopouští trestného činu???
Děkuji za odpověď
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z uvedeného chápeme, že se jedná o elektřinu v bytě a ne ve společných prostorách. Odběratelem je tedy pronajímatel. Nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Obecně, dodavatel posílá na konci zúčtovacího období konečné vyúčtování, kde je u nedoplatku uvedeno datum splatnosti. To nikdy není pouhé 2 dny, ani po uplynutí této lhůty nedochází k demontování elektroměru. NOZ k vyúčtování uvádí v par. 2252: „(1) Požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.(2) Nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.“ Dále viz par. 2257 odst. 1, par. 2243 a 2247. Dušan Otradovec
Dobrý den,
Pronajímatel zrekonstruoval koupelnu a celé náklady na rekonstrukci chce uradit po mně ve splátkách nad rámec výše nájmu. Tj. výše nájmu je stejná a na víc chce posílat 1200kč po dobu 10 let. I přes to, že mě před rekonstrukcí o této možnosti neinformoval ani jsem žádnou dohodu nepodepsal. Prosím Vás, má na to pronajímatel právo? Popřípadě… můžu se nějak bránit? Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z dotazu nevyplývá čím byla rekonstrukce vyvolaná. Předpokládáme tedy, že nikoli špatným zacházením ze strany nájemce. Občanský zákoník, ke kterému vyšlo citované Nařízení vlády uvádí v par. 2257, že nájemce provádí pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Viz však také par. 2250 o účelně vynaložených prostředcích na trvalé zlepšení bydlení. Dušan Otradovec
Dobrý den, bydlím v městském bytě, jehož součástí je bojler. Při ročním odečtu vodoměru byl jeho stav neúměrně vysoký (předpokládaný nedoplatek 30.000,-). Správce nemovitosti zjistil poškození uvnitř bojleru, které nechal následně na své náklady opravit. Voda nevytékala z bojleru ven, protékala uvnitř systému, závada tedy pro mně jako nájemníka nebyla zjistitelná. Může mi majitel nemovitosti naúčtovat nadměrnou spotřebu proteklé vody, za kterou nemohu a která vznikla v jeho 10 let starém a zřejmě dosluhujícím bojleru? Jak se mohu případně bránit?
Děkuji Lída
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Podle našeho názoru je důležité zjistit, zda byla prováděna běžná údržba bojleru. To je na straně nájemce. Jaká je předpokládaná životnost bojleru? To by měl řešit pronajímatel. Tedy, vznikla závada kvůli tomu, že nebyla prováděna běžná údržba, nebo byl bojler již za hranicí své životnosti, o čemž měl pronajímatel vědět, a závada je důsledkem stáří bojleru? K těmto věcem by se měl vyjádřit přivolaný odborník. Dále, jak nájemce, tak pronajímatel by měli mít uzavřené pojištění pro krytí tohoto typu škod. Dušan Otradovec
Dobrý den, rada bych si ujasnila, jakou opravu plati nájemce v pronajatém RD. Konkrétně – rozbilo se wc, protekala voda. Po našem ohledání jsme usoudili, že zavolame opraváře. Ten konstatoval nutnost výměny a provedl výměnu napousteciho a vypousteciho ventilu. Byl to starý splachovaci systém cca 10 let, velmi opotrebeny. Celková částka za opravu byla 2,500,- Kč.
Před námi v domě bydlel jen majitel.
Spadá toto do drobných oprav podle věcného vymezení nebo jak to specifikovat? Kdo platí za opravu?
Děkuji Monika
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Oprava, kterou zmiňujete spadá do části „dle věcného vymezení“. I na tento typ oprav se vztahuje limit 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu za jeden rok. Dušan Otradovec
Dobrý den,
mohla bych se zeptat, zda je oprávněné, že majitel bytu po mě chce zaplatit opravu plynového kotle? Resp. plynový kotel je starší, nyní se rozbila expanzní nádržka a tak nyní nemáme jak v bytě topit a majitel požaduje uhradit opravu, která je prozatím odhadována na minimálně 6 tis.
Můžu se zeptat, zda je to oprávněné a já to budu muset uhradit?
Předem děkuji za informaci!
S pozdravem a přáním příjemného dne
Lenka Řezníková
Vážená paní Řezníčková,
děkujeme za dotaz. Nájemce hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy. Co mezi drobné opravy patří definuje nařízení vlády, které citujeme v našem článku. Prosím všimněte si, že jsou zde zmíněny opravy zařízení na vytápění. Cenový limit se odvíjí od podlahové plochy. Dušan Otradovec
Dobrý den.
Bydlíme v obecní bytovce a obec nám účtuje opravu v kotelně za 25000kč má na to právo účtováno v nákladech na topení…Kotelna patří k bytovce
Děkuji Milan
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Obecně, pronajímatel může účtovat nájemci jen to, co souvisí s užíváním bytu a službami, které k tomu patří. Z toho důvodu například není možné, aby pronajímatel účtoval nájemci náklady na fond oprav, náklady na správu domu, apod. Do této kategorie podle našeho názoru patří i náklady na opravu společné kotelny. Dušan Otradovec
Dobrý den, pronajímám si byt 40m a přestala nam fungovat digestoř. Oznámila jsem to a pronajímatel vymenil tu digestoř za novou. Cituje zákon (100kc/m2) a vyžaduje peníze. Celková výměna stala 3700.
Premyslela jsem nad tim ze ma pravdu, ale v tomto případě nejedna se o opravu ale celkovou výměnu. V zákone je ale napsáno o oprave nikoli o výměně.
Mam za to zaplatit?
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nařízení vlády se zmiňuje o opravě odsavačů par a digestoří, nikoli o kompletní výměně. Nevíme však, z jakého důvodu digestoř přestala fungovat. Pokud by přivolaný odborník zjistil, že důvodem bylo nesprávné používání nebo zanedbaná údržba, náklady na výměnu by měl hradit nájemce. Dušan Otradovec
Dobrý den,
Jsem majitelem bytove jednotky v rámci Svj .V roce 2022 došlo k výměně vodoměrů SV a TV v mém bytě,ktere poté byly vyúčtovany v přehledu Vyúčtování služeb za jednotku každý za 1438.Chtěl bych se tímto zeptat,kdo hradí jejich výměnu zda já jako vlastník byt.jednotky nebo by měla být hrazena z fondu oprav,kam také samoz.přispívám zálohově?
Děkuji
Petr
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Záleží na čem se dohodnete v rámci SVJ. Tak jako tak je to náklad majitele, který uhradí buď nepřímo přes příspěvky do FO, nebo přímo. Na schůzi SVJ se může rozhodnout o jednom z těchto postupů. Bude mimo jiné záležet na tom, jestli je například ve fondu oprav dostatek prostředků. Dušan Otradovec
Dobrý den,
bydlím v pronajatém bytě dva roky. Po roce užívání se rozbila vestavná mikrovlnka a oprava stála 1200,-
Po dalším půl roce přestala znovu fungovat, vypadá to, že prostě dosloužila. V předávacím protokolu máme uvedeny všechny spotřebiče včetně zmiňované mikrovlnky, pračky, ledničky atd..
Vámi výše citované paragrafy jsem četl pozorně stejně jako celé vlákno ale uspokojující odpověď jsem nenalezl….
Takže tedy: na spotřebiče uvedené ve smlouvě se vztahuje & podle věcného vymezení, nebo podle výše nákladů, nebo se tyto dvě věci sčítají?
Za další: jestliže oprava čehokoliv vyjde na víc než 1000,- , hradí majitel nemovitosti částku přesahující nebo celou?
A poslední: jestliže doslouží svojí životností jakýkoli výše zmiňovaný spotřebič, koupi nového hradí majitel bytu, nebo se na tom má podílet i nájemce stylem byt 55m2x100=5500,- , i když jde ne o opravu ale výměnu?
Děkuji za odpověď
Dekuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Pokusíme se postupně odpovědět. Drobné opravy a běžnou údržbu hradí nájemce podle Nařízení vlády. Limit na drobné opravy je 100 Kč/m2. Další věc. Nájemce se nemusí podílet na technickém zhodnocení nemovitosti, nebo jejího vybavení. Zákon ani nařízení další detaily neuvádí. Dušan Otradovec
Dobrý den,
prosím o radu. Bydlím v nájemním obecním bytě, součástí nájemní smlouvy je coby příloha Nařízení… o drobných opravách z r. 2016 plus obecné odkazy na OZ. Nedavno se mi přihodilo, že při malování stěny odpadla velká část omítky. Bylo nutno celou zeď oskrabat až na beton, ten poté vyspravit, natáhnout lepidlo, tmel atd… až do nové omítky a pak teprve ono původně zamýšlené vymalování. Na opravu omítky takového rozsahu jsme museli povolat řemeslníka, protože svépomocí bychom to, na rozdíl od vymalování, nezvládli. A teď jádro problému : jde v tomto případě o běžnou údržbu omítky, kam podle paragrafu dva oprava omítek (bez uvedení bližší specifikace či limitu) spadá? Přeci jen je rozdíl mezi tím, když se zatmelí praskliny nebo díry po hmozdinkach od opravy téměř havarijního stavu. Práce řemeslníka stala dva tisíce, petistovka za materiál. Závada, spadnutí omítky, byla oznámena správci bytů s jeho závěrem, že jde o běžnou údržbu a že opravu hradí celou nájemník. Přišlo nám to nespravedlivé, stěžovali jsme si na obec, aby nám proplatili alespoň část nákladů. Nyní to celé řeší kontrolní výbor obce – jednání se správcem bytů. Šlo by do nájemní nebo mandátní smlouvy s obcí doplnit ujednání, které by blíže upřesnilo, co je běžná údržba omítky? Případně tam i dát výši financí, od jaké sumy by opravu hradila obec? A lze se takto vůbec domluvit, nebo to musí přes soud? Jsou nějaké příklady z praxe v této věci? Velmi děkuji za radu a přeji pěkný den. Jana S.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Jak uvádíte, v NOZ ani v Nařízení vlády není blíže specifikováno, co přesně zahrnuje údržba omítky. Je zde pouze uvedeno, že běžná údržba a drobné opravy zahrnují i další práce výslovně neuvedené, pokud náklady na jednotlivé opravy nepřekročí cenový limit – viz náš článek. Konkrétní postup záleží na domluvě a ujednání ve smlouvě. Jak se zmiňujete, pokud nebude domluva možná a jste přesvědčená, že postup pronajímatele je nezákonný, nebo neodpovídá ujednání ve smlouvě, můžete se obrátit na soud. Vzhledem k tomu, že se zabýváme profesionální správou a pronájmem investičních nemovitostí, nemáme zkušenosti s pronajímáním obecních bytů. Dušan Otradovec
Dobrý den, prosím o radu.
Před 15lety jsme koupili činžovní dům i s nájemníky. Někteří nájemníci jsou v bytech již od roku 2002 na dobu neurčitou.
Minulý rok jsme z důvodu zdražování energií vyměnili všem okna. Nájemné jsem nenavyšovali.
Nyní v domě nastala havárie s vodovodním vedením. Vedení v místě havárie jsme nechali opravit, ale instalatér již delší dobu i po několika urgencích, zdi nezačistil.
Při poslední návštěvě instalatéra nám bylo řečeno, že musíme komplet vedení vybourat (trubky jsou vedeny podlahami) a tak 2 byty budou delší dobu k neobývání.
Jak máme prosím postupovat – když by jsme byty chtěli kompletně opravit?
Kam s nájemníky a na jak dlouhou dobu je to možné?
Kdo platí rozdíl v nájemném?
Jak to máme nájemníkům oznámit?
Předem Vám moc děkuji
Dobrý den,
měl bych dotaz. Vlastník bytu koupil s dotací tepelné čerpadlo a napojil ho na byt, ve kterém nyní bydlíme. V návaznosti na toto zvýšil nájemné o nějakou částku. Vlastník toto definuje jako úspora elektrické energie a proto zvyšuje.
Je možné, aby majitel přenášel tuto investici na nájemce? Řekl bych, že žádný moc prospěch z čerpadla nemáme, stále platíme zálohy na energie a máme vyúčtování.
Děkuji moc
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Občanský zákoník v par. 2250 uvádí „(1) Provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o deset procent z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce.
(2) Nedojde-li k dohodě podle odstavce 1, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o tři a půl procenta z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně. K návrhu, který neobsahuje výši nájemného nebo nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.“ Dušan Otradovec
Dobrý den, je někde definováno, jakou dobu na opravu radiátorů může nájemník požadovat? Jde mi o to, že topení špatně hřeje a stále v něm nepříjemné bouchá s různou intenzitou, kdy mě to už několikrát vzbudilo? S majitelem jsem o tom mluvila minulý týden, posílala mu i videozáznam se zvukem a zatím k žádné nápravě nedošlo. Dokonce jsem mu od správce SVJ sehnala číslo na pána, který má tyto věci na starosti. Podotýkám, že v místnostech je max 20 ⁰C někdy 19 ⁰C( v koupelně- tam někdy i méně , na WC i v dětském pokoji – v ložnici mi to nevadí). Chystám se mu i zaslat dopis. Já bych si tu opravu představovala tak 2-3 týdny. I vzhledem k tomu, že týden o závadě už ví. Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Nevíme o tom, že by zákon někde výslovně stanovil konkrétní dobu pro opravu topení. Mluví se o přiměřené době apod. Viz také par. 2243 a 2247, čl. 2, 2257, čl. 1, a zejména par. 2265 NOZ. Z popisu nejsme schopni určit, zda nápravu může zařídit majitel, nebo bude nezbytná spolupráce s SVJ a bude nutné vyladit celou topnou soustavu v domě. Dušan Otradovec
Dobrý den, můžu se prosím zeptat, kdo je povinen platit u pronájmu rodinného domu vývoz septiku? Jestli nájemce nebo pronajímatel? A je to uvedené v Občanském zákoníku? Děkuji moc za odpověď
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Par. 2247 Občanského zákoníku uvádí, že pronajímatel zajistí nezbytné služby, mimo jiné odvod odpadních vod, čištění jímek, atd. V nájemní smlouvě byste tedy měli mít ujednáno, kdo tyto služby hradí. Dušan Otradovec
Dobrý den,
po čerstvém nastěhování do nově zařízeného nájemního bytu se v koupelně stalo to, že se rozbilo a vysypalo sklo ze skleněných dveří sprchového koutu. Nevím, kdy k tomu došlo. Sprchoval jsem se tam zatím jen jednou a pak jsem byl několik dní pryč. Poté, co jsem opět do bytu přišel, našel jsem sprchový kout ve výše zmíněném stavu. Pronajímateli jsem toto ihned oznámil. Na to mi pronajímatel po 3 dnech napsal, abych mu vyfotil stav vodoměru. O opravě zatím nic neříkal. Dá se říct, že když nemá sprchový kout jednu část skleněné výplně je byt způsobilý k užívání, nebo ne? Kdo má opravu platit? Je případně možné chtít po pronajímateli část nájmu zpět za dny, od doby nahlášení až do opravení?
Mockrát děkuji za radu a pomoc.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Podle Vašeho popisu došlo ke zcela samovolnému rozbití tvrzeného bezpečnostního skla dveří sprchového koutu. Byt je i s veškerým vybavením předán do užívání nájemníkovi. Ten je tedy zodpovědný za to, co se v bytě děje, kromě situací, které jsou mimo jeho kontrolu. Pokud se chcete této odpovědnosti zbavit, měl byste se obrátit na výrobce, nebo odborníka (zřejmě sklenáře), který by potvrdil, že k takovému samovolnému rozbití skla může dojít, respektive došlo ve Vašem případě. Podle našeho názoru nejsou chybějící dveře natolik závažná závada, která by bránila užívání bytu, nebo činila byt nezpůsobilý k užívání. Pokud se prokáže, že závada vznikla samovolně, respektive nějakým mechanismem daným vlastnostmi skla – vnitřní pnutí, apod., bude se dále postupovat podle Nařízení vlády citované v našem článku, kde jsou uvedené limity/rok. V opačném případě by zřejmě stálo slovo proti slovu a odpovědnost by byla v plné výši na straně nájemce. Dušan Otradovec
Dobrý den,
málo se mluví v zákonech a ve vyhlášce o bytových družstvech. Mám dotaz. Když není ve stanovách nic o proplacení rozvodů elektřiny, revizi elektřiny v bytě, výměně bojleru za nový, revize bojleru, výměně topidel(vafky) a revizi topidel atd. v bytě nájemníka(družstevníka). Co musí a nemělo by družstvo proplácet pokud to není jeho dobrá vůle(př. nový bojler s revizí). Děkuji předem za odpověď. Poslouží to i dalším vašim příznivcům.
Dobrý den,
málo se mluví v zákonech a ve vyhlášce o bytových družstvech. Mám dotaz. Když není ve stanovách nic o proplacení rozvodů elektřiny, revizi elektřiny v bytě, výměně bojleru za nový, revize bojleru, výměně topidel(vafky) a revizi topidel atd. v bytě nájemníka(družstevníka). Co musí a nemělo by družstvo proplácet pokud to není jeho dobrá vůle(př. nový bojler s revizí). Děkuji předem za odpověď. Poslouží to i dalším vašim příznivcům.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Družstva se řídí a) stanovami družstva a b) smlouvou mezi družstvem a nájemníkem (klasická nájemní smlouva) a zákonem o korporacích č. 90/2012 Sb.. Obecně družstvo vystupuje jako „majitel“ bytů a družstevník, jako „nájemce“.
Pokud se a) a b) k tomu nevyjadřují, pak platí 2 paragrafy: § 741 (1) Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem, nájem bytu nebo nájem prostoru sloužícího podnikání, a popřípadě ujednání stanov, která nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními zákona. § 744 (1) Členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.
Takže z výše uvedeného vyplývá, že družstvo jakožto majitel má povinnost byty udržovat a také rozhodovat o tom co a za kolik se bude upravovat/opravovat.
Pokud stanovy družstva tyto věci neřeší podrobně, pak důrazně doporučujeme provést změny stanov. Pavel Pařízek a kolektiv.
Dobrý den, mám dotaz.
Jsem v pronájmu (40m2) a pokazil se mi boiler, majitel boiler koupil, ale chce po mě, abych zaplatila dopravu i instalaci, že to spadá do drobných oprav a do 6000,- si hradím vše já nad 6000,- majitel bytu. Ve smlouvě tady tuto častku vůbec nemám. Jak to tedy je?
Děkuji za odpoveď
Veronika
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Z uvedeného popisu nevyplývá, co bylo příčinou toho, že se bojler „pokazil“. Bylo to překročením životnosti bojleru? Každopádně, opravy ohřívačů vody jsou zmíněny v našem článku, který cituje Nařízení vlády. Spadají do drobných oprav. Pokud oprava není možná, pronajímatel pořídí nový bojler. Za určitých okolností by podle našeho názoru mohl chtít, aby se na nákladech nějakou poměrnou částkou podílel i nájemce. Nejsme si jisti, jak pronajímatel dospěl ke konkrétní částce 6000 Kč, pokud podlahová plocha bytu činí 40m2. Co se týká nákladů na dopravu a instalaci – všimněte si rozdílu v původním Nařízení vlády oproti aktuálně platnému. Autor vypustil zmínku o tom, že náklady na dopravu a související se započítávají do limitu ročních nákladů, jinými slovy, nájemce je pronajímateli nijak nepředkládá. Z toho dovozujeme, že jsou plně v režii nájemce. Pokud se ovšem smluvní strany nedohodnou jinak. Dušan Otradovec
Dobrý den,
jako pronajímatel bytového domu jsem nechala provést revizi elektriky společných prostor. Z revize vyplývají závady, které je nutné odstranit. Chtěla bych se zeptat, kdo bude hradit odstranění závad po revizi elektriky společných prostor, zda nájemce nebo pronajímatel. Nepodařilo se mi najít vyhlášku, která by toto specifikovala. Předem děkuji
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Občanský zákoník v par. 2251 uvádí, že nájemce platí nájem a zálohy na služby. Dále, v odst.2: „Pronajímatel nesmí požadovat po nájemci jiná plnění než uvedená v odstavci 1, ať již ve formě vkladu nebo jinak, ani platbu nájemného později datovaným šekem nebo jiným obdobným způsobem.“ V par. 2257 čteme: „Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“ Z uvedeného vyplývá, že tento typ nákladů hradí pronajímatel. Podobně v případě SVJ pronajímatel provádí platby do fondu oprav, hradí odměnu/náklady SVJ, apod. Dušan Otradovec
Dobrý den,
při předání bytu, který jsem si pronajímala, byl byt zkontrolován majiteli a byl vyhotoven předávací protokol, kde bylo specifikovány nedostatky při předání, jejichž opravy budou hrazeny z vratné kauce. Majitelé však poté poslali vyúčtování, které dle mého přesahovalo adekvátní náhradu drobných škod a objevují se v něm také věci, které nebyly při předání ujednány. Například byli víceméně spokojeni s úklidem, úklid není zmíněn v předávacím protokole, ale v jejich vyúčtování najednou ano. Podobně je to s malováním – při předání byl stav stěn hodnocen jako v pořádku, v předávacím protokole není zmínka o nutnosti vymalovat, v jejich vyúčtování to je. Dále například drobné poškození dveří (drobné oděrky způsobené mnou, kdy jsem byla samozřejmě připravena uhradit opravu z vratné kauce), v předávacím protokole uvedena oprava, nyní požadují úplnou výměnu dveří za nové včetně řemeslných prací.
Bohužel se spor prohlubuje, zaslala jsem majitelům připomínky či dotazy na nesrovnalosti a výsledkem je nové vyúčtování, které požaduje ještě větší sumu (například ve starém bylo uvedeno, že dveře budou opraveny za odpovídající cenu, v novém je najednou požadována úplná výměna).
Dále požadují výměny různého vybavení za úplně nové, přitom při převzetí bytu se jednalo o již opotřebované používané věci.
Cenu často určují bez dodání adekvátního dokladu o zaplacení či účtenky apod.
Prosím, jak mám situaci řešit? Již jsem se smířila s tím, že mi nevrátí vratnou kauci, ale požadují doplacení nad rámec kauce.
Nechci spor stupňovat, pokouším se vše vykomunikovat (velmi slušně), ale výsledkem jsou ještě vyšší požadavky a dle mého i schválnosti (například úplná výměna dveří).
Jak moc je závazný předávací protokol, mohu odmítnout hradit například malování? Z bytu jsem se dle dohody vystěhovala o několik dní dříve, než mi skončila nájemní smlouva (nájem byl placen i za tyto dny). Již jsem neměla do pronajatého bytu přístup. Mohla jsem například vymalovat, ale nepožadovali to a není to v protokolu. Najednou to požadují uhradit – mají na to právo?
Moc děkuji za vyjádření.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Podle toho, co uvádíte, tak se pokoušíte s pronajímatelem komunikovat a uvést argumenty pro snížení požadované částky, nicméně dohoda není možná. Pokud tedy nejste schopni k dohodě dojít, nezbyde, než abyste se obrátila na svého právníka nechala ve věci rozhodnout soud. Dušan Otradovec
Dobrý den,
patří spárování sprchového koutu mezi běžné opravy bytu?
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Co patří k běžné údržbě a drobným opravám uvádí náš článek výše, který cituje Nařízení vlády 308/2015 Sb. Všimněte si prosím par. 5, který se týká drobných oprav podle výše nákladů. Dušan Otradovec
Dobrý den, může bývalý pronajímatel požadovat po bývalém nájemníkovi proplacení vyčištění matrace a gauče, pokud při předání bytu podepsal, že byt přebírá v pořádku?
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Za normálních okolností by se nemělo jednat o skrytou vadu, kterou by pronajímatel nemohl odhalit. Mělo by být v jeho schopnostech stav bytu posoudit a zaznamenat do předávacího protokolu. Z tohoto důvodu se domníváme, že by na proplacení vyčištění matrace a gauče nárok mít neměl. Můžete také doložit fotografie, ze kterých bude patrné, že věci byly v pořádku. Něco jiného by bylo, kdyby se nájemce snažil znečištění zamaskovat tak, aby při předání pronajímatel problém neodhalil. Samozřejmě však neznáme detaily případu. Dušan Otradovec
Dobrý den, nájemce mi poškodil kuchyňskou linku: horní dvířka mají na spodní hraně „puchýře“, místy se již odlamuje lamino – evidentně od páry (asi z varné konvice).
Poničené jsou i skříňka pod dřezem a s el. troubou ve spodní části – nabobtnalá dřevotřísková deska, popraskané lamino – evidentně vlivem vlhkosti a otlučený sokl. Firma, která mi kuchyňskou linku dodala a montovala, mi dodala cenovou nabídku na výměnu poškozených částí (dvířek a skříněk), protože opravit je nelze. Mohu požadovat z kauce celou částku dle cenové nabídky, nebo ji musím nějak snížit (amortizace?), vzhledem k tomu, že byt byl předtím po celkové rekonstrukci již 5 let pronajímán? V předávacím protokolu nebyla ke kuchyňské lince uvedena žádná závada. Byt je v 1. patře panelového domu, vlhkost v bytě je způsobena nedostatečnou nebo žádnou údržbou a větráním (plíseň v koupelně, nečištěný odsavač par atd.)
Děkuji za Vaše stanovisko.
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Samozřejmě nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě a v jakém stavu byla kuchyňská linka v době, kdy se nájemce nastěhoval. Dále nevíme, z jakého důvodu není poškození kuchyňské linky uvedeno v předávacím protokolu. V předávacím protokolu by měly být uvedeny všechny skutečnosti týkající se stavu bytu. Obecně, nájemce je zodpovědný za poškození, která v bytě způsobí. Nájemce nemá povinnost přispívat k technickému zhodnocení zařízení, měl by uhradit škodu ve výši, která odpovídá hodnotě poškozené věci. Nemá tedy povinnost uhradit celou novou kuchyňskou linku, pouze poškozené části. V naší praxi je součástí předání bytu nájemci také předání pokynů k užívání bytu. V těchto pokynech jsou informace o větrání, vytápění, atd. Dušan Otradovec
Dobrý den mám prosím otázku kdo hradí když dojde vadou sklokeramické desky která praskla nejprve mi vypínala při zapnutí plotýnky a pak jsem si všimla že je prasklina přes plotýnku a od toho vedle prasklina uprostřed sklokeramické desky. Majitelka se brání a neuznává po sedmi letech, že to může být vada sklokeramické desky a chce po mně zaplatit polovinu. S tím nesouhlasím prosím můžete mi poradit? Děkuji
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Podle toho, co píšete jde tedy o to rozhodnout, zda se jedná o vadu materiálu, nebo ne. V takovém případě bude dobré zavolat příslušného odborníka a požádat ho, aby dodal své písemné vyjádření. Na základě toho lze dál postupovat. Dušan Otradovec
Dobry den, prosim jak je to u tepelneho cerpadla? Praskla trubka která vede do tepel. cerpadla hradi kdo, najemce ci pronajimatel? Dekuji za odpoved
Dobrý den, děkujeme za zprávu. Zákon se, pokud víme, nevyjadřuje specificky o trubce tepelného čerpadla. Je však možné dovodit správný postup z uvedeného Nařízení vlády, kde je zmínka o zařízeních na výrobu tepla, plus o stanovení drobných oprav podle výše nákladů. To platí v případě, že je toto součástí pronajatého bytu, či domu. Dušan Otradovec
Dobry den, moc rada bych se zeptala, kdyz mam ve smlouve (jsem pronajimatelka domu se zahradou) zahrnutou “udrzbu zahrady”, zda se toto vztahuje na sekani, udrzbu rostlin (pleveleni, cisteni zahonu) a stromu (jablone, dalsi ovocne stromy, ovocne kere) a jejich prorezavani. Moc vam dekuji za odpoved, zahrada je momentalne najemnikem uplne zanedbana, ale smlouvu podepsal a tvrdi, ze udrzba zahrady neni nic specifickeho.
Jsem z toho hodne spatna a budu rada za vasi radu.
S pranim hezkeho dne,
Helena
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Nevíme o tom, že by pojem „údržba zahrady“ byl někde definován. Je tedy potřeba jej definovat ve smlouvě. Bez toho je údržba otázkou výkladu každé smluvní strany. Dušan Otradovec
Dobrý den,
v ročním vyúčtování nám přibyl i ‚Poplatek za jistič‘. Nikdy jsme o ničem takém neslyšeli, ani nás majitel během roku ničem neinformoval. Bydlíme v bytě už 2 roky a nikdy jsme to neplatili. Ani správce bytu nic neví. Majitele nechci kontaktovat, pokud nevím co je to zač. Bojím se, že by na mě vybalil nějaké informace, o kterých nic nevím a já mu to zbytečně zaplatila. Prosím o radu.
Emílie Z.
Dobrý den, děkujeme za dotaz.
Platba za jistič, neboli za rezervovaný příkon je součástí vyúčtování – viz podrobný rozpis vyúčtování, který bývá uvedený na druhé a třetí straně. Dušan Otradovec
Dobrý den,
prosím o radu- nenašla jsem- jestli jsem povinná zaplatit nový boiler na vodu i s prací ( instalací, zavěšení a uvedením do provozu) majiteli bytu. Já jsem v nájmu. Původní boiler začal kapat na několika místech a oznámila jsem to majiteli. On zajistil výměnu za nový- je to 17 000 Kč, které chce abych uhradila. Jde o nebytové prostory. Cenu rozložil na měsíšní splátky 142 Kč na 10 let.
Děkuji, Ivana
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Ve Vašem případě je zásadní informace, že se jedná o nebytový prostor. Z toho chápeme, že se tedy nejedná o smlouvu o nájmu k bytu. Bude tedy záležet na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Je v ní uvedeno, že budete hradit tento typ oprav? Pokud by se jednalo o byt, tak platí to, co je uvedeno v Nařízení vlády, které citujeme v našem článku. Mimo jiné limit 100 Kč na metr čtvereční plochy/rok. U nebytových, respektive komerčních prostor je dle našeho názoru účast nájemce na údržbě ještě zúžená – podle toho, co si strany výslovně ujednají ve smlouvě. Dušan Otradovec
Dobrý den,prosíme o radu.bydlíme v pronájmu v domku,který vlastní město.Byl nám nainstalován nový kotel na pelety a od nového roku nám bude navýšen nájem o částku 1783 Kč,prý to budeme splácet 6 let,tedy celou částku,kterou město za to zaplatilo,včetně páce a materálu. Je tento postup z jejich strany správný?Nikdo nás ani předem neinformoval,že to tak bude,poslali novou kalkulaci nájmu a hotovo. Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Je pravda, že zákon přímo neuvádí, že pronajímatel má právo přenést na nájemce náklady spojené s technickým vylepšením bytu. Je však možné zvážit par. 2249 Občanského zákoníku o zvyšování nájemného a 2250 o úpravách v bytě, které mají za následek trvalé snížení nákladů na energie. I když se zvýšení nájmu nebude oficiálně spojovat s novým kotlem, pronajímatel si vždy najde způsob, jak si jeho cenu nepřímo vykompenzovat. Cena nájmu je smluvní a je výsledkem dohody obou stran. Dušan Otradovec
Dobrý den, řešíme s nájemníkem odpovědnost za únik vody a následnou škodu v bytě pod ním. Únik vznikl uvolněním hadice připojené k jeho pračce (instaloval si spotřebič sám), ale na straně vzdálenějším od pračky. Tedy v místě napojení na rozvody ve stupačkách. Dotažení spoje únik zastavilo. NoZ vyloženě za drobnou opravu nic o hadicích neuvádí. Je někde jinde uvedena odpovědnost nájemníka za připojení a kontrolu této hadice na obou koncích? Nebo jiné ujednání, které ho zavazuje k odpovědnosti za připojení jeho spotřebičů? Děkuji moc za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Obecně, nájemce je odpovědný za škody, které vznikly v souvislosti s tím, jak byt užívá. Dále, pokud škoda vznikla neodbornou instalací, jde to k jeho tíži. V naší praxi po nájemnících požadujeme, aby měli uzavřené příslušné pojištění – právě pro takovéto případy. Dušan Otradovec
dobrý den, v §4 písmenu f je zakotvená povinnost nájemce opravit regulátor prostorové teploty, prý se u drobných elektronických přístrojů považuje za opravu i jejich výměna („U jednoduchých elektrických nebo elektronických zařízení, jako je termostat, je standardní postup, že pokud je zařízení nefunkční (např. „přestalo komunikovat“), oprava v pravém slova smyslu (diagnostika a výměna součástek) je dražší a složitější než výměna celého koncového dílu. Pokud je cílem právní úpravy přenést na nájemce povinnost hradit drobné a běžné poruchy, které vznikají v důsledku užívání bytu, pak výměna termostatu, která je finančně v limitu ročního stropu, do této logiky spadá.“ – termostat je půl roku starý ale instalací odborným elektrikářem došlo k zásahu napojení zařízení na el.okruh, i když je termostat na baterie (toto napojení vyloženě doporučil výrobce v emailu)), případně není tato povinnost nájemce uvedená v c) (výměna koncových elektrických zařízení)? Děkuji za odpověd.
Dobrý den,
děkujeme za příspěvek. Máme dojem, že v příspěvku si sami odpovídáte na svůj dotaz. Otázkou, která nás napadla je, čím byla potřeba výměny/opravy vyvolána. Byl to neodborný zásah elektrikáře? Nebo zavádějící pokyny výrobce? V takovém případě by měl zřejmě nájemce požadovat náhradu od nich. Dušan Otradovec