Další omezení hypoték na obzoru? Naučte se nové zkratky, budete je potřebovat.

Czech Point 101 4 května, 2023 @ 10:47AM

(aktualizováno 19.6.2020)

Na jaře 2020 bankovní rada ČNB rozhodla o zrušení dříve doporučených limitů DTI a DSTI. Momentálně tedy platí pouze 90% limit LTV.

Už jsme si zvykli na zkratku LTV (loan to value). Nebo česky ZHN – zástavní hodnota nemovitosti. Pryč jsou časy, kdy si bylo možné vzít hypotéku na 100% LTV. Dnes je limitem 95% LTV a od dubna 2017 bude limit 90% LTV. Spotřebitele, potažmo investory však čeká ještě další zásah regulátora. A další domácí úkol. Naučit se nové zkratky – DTI a DSTI. Proč?

ČNB stanovila procentní omezení na hypotéky pohybující se ve vysokých pásmech LTV. Kvóta na úvěry v rozmezí 80-90% LTV bude 15% z celkového objemu poskytnutých úvěrů. Banky pravděpodobně zareagují tak (a vlastně se tak již děje), že zdraží právě tyto úvěry. Budou si tím regulovat právě onen celkový objem úvěrů s vysokým LTV. Ekonomicky smysluplné tedy bude dívat se po hypotékách do úrovně 80% LTV. Vyšší vyjdou hodně draho.

Další omezení na obzoru – DTI a DSTI

Vláda předložila novelu zákona o České národní bance. Tu musí projednat Parlament a Senát a následně podepsat prezident. Markantní změnou je posílení pravomocí ČNB. Z dosavadních makroobezřetnostních doporučení se stanou závazná opatření obecné povahy.

Všimněte si například těchto bodů:

Návrh zákona, kterým se mění zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 136/2011 Sb., o oběhu bankovek a mincí a o změně zákona o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů, ve znění pozdějších předpisů.

„Úvěrové ukazatele

§ 45a
(1) Osoba oprávněná poskytovat spotřebitelský úvěr46) nesmí poskytnout spotřebitelský úvěr zajištěný obytnou nemovitostí, pokud by tím došlo k překročení horní hranice jednoho nebo více úvěrových ukazatelů, je-li stanovena Českou národní bankou opatřením obecné povahy podle § 45b.

K takovému překročení úvěrových ukazatelů podle návrhu zákona bude moct dojít maximálně u 3% z objemu poskytnutých úvěrů za předchozí čtvrtletí.

Úvěrové ukazatele jsou:

(4) Úvěrovým ukazatelem je ukazatel vyjadřující poměr

a) celkové výše dluhů spotřebitele ze spotřebitelských úvěrů zajištěných stejnou obytnou nemovitostí k hodnotě zajištění (ukazatel LTV),
b) celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům (ukazatel DTI),
c) výdajů spotřebitele vyplývajících z celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům (ukazatel DSTI).

V důvodové zprávě Ministerstva financí se se uvádí:
1. V rámci nástrojů makroobezřetnostní politiky se zavádí pravomoc ČNB stanovit horní hranici úvěrových ukazatelů, které nesmí být překročeny při poskytnutí spotřebitelského úvěru zajištěného obytnou nemovitostí. Dále se určuje, která kritéria by měla ČNB brát v potaz při hodnocení nárůstu systémového rizika pro účely zavedení a stanovení horních hranic úvěrových ukazatelů. V souvislosti s tím návrh dále zmocňuje ČNB k vydání vyhlášky, která stanoví způsob a pravidla výpočtu úvěrových ukazatelů, včetně vymezení jednotlivých položek, které jsou součástí výpočtu, a k vydání opatření obecné povahy, kterým stanoví horní hranici jednoho či více úvěrových ukazatelů. Zároveň se zavádí sankce za poskytnutí spotřebitelského úvěru, pokud by tím byla překročena horní hranice úvěrových ukazatelů.

Banky si samozřejmě i teď dělají interní scoring žadatelů. Po schválení zákona se však toto stane vynutitelnou normou.

Co to je DTI a jak se počítá?

Debt to Income Ratio (poměr dluhů vůči příjmům) je součet všech měsíčně splácených dluhů (hypotéka, splátka na kreditní kartě, leasing, atd.) k celkovým hrubým příjmům.

Modifikací DTI je tzv. Front-End-Debt to Income Ratio, což je poměr výdajů na bydlení (splátky hypotéky, pojištění hypotéky, daň z nemovitosti, platby SVJ, apod. vůči hrubým příjmům) a měl by se pohybovat pod 31%. Používá se hlavně u refinancování existující hypotéky. Pokud máte například výdaje na bydlení 10 000 Kč a Vaše příjmy jsou 30 000 Kč, tak vaše front-end DTI je 33%. Do těchto výdajů se však nezapočítávají platby za energie, kabelovou televizi, internet, apod.

Naproti tomu tzv. Back-End Ratio ukazuje, jaká část příjmů je potřeba na pokrytí splátek dluhů. To zahrnuje splátky dluhů na kreditní kartě, půjčky na auto, apod. Tedy všechny splátky, které se pravidelně měsíčně opakují, plus splátky hypotéky a další platby za bydlení. Výpočet by vypadal takto: například 6000 Kč splátka za auto, 1500 Kč splátka krátkodobého spotřebitelského úvěru, 500 Kč splátka dluhu na kreditní kartě. K tomu se přičtou výdaje na bydlení 10 000 Kč. Při příjmech 30 000 Kč je back-end ratio 60%.

Jaká je doporučená výše DTI?

Odborníci říkají, že front-end ratio by nemělo být vyšší než 28% a back-end ratio by nemělo přesáhnout 36%. Za limit lze považovat 40%. V reálu se lze setkat s tím, že poskytovatelé úvěrů akceptují i vyšší poměr back-end ratio. Většinou do 45%, někdy i 50%, pokud má žadatel například úspory alespoň ve výši 6-ti měsíčních výdajů na bydlení. Záleží na dalších ukazatelích a individuálním posouzení žadatele.

Od 1.října 2018 platí doporučení ČNB, aby horní hranice ukazatele DTI byla maximálně na úrovni 9ti násobku čistých ročních příjmů žadatele o úvěr.

Co je DSTI a jak se počítá?

Debt Service-to-Income Ratio (poměr výdajů spotřebitele vyplývajících z celkové výše dluhů spotřebitele k jeho příjmům) je součet ročních nákladů na obsluhu dluhu v poměru k ročním čistým příjmům žadatele o úvěr v okamžiku, kdy o úvěr žádá. Zahrnuje tedy splátky úroků, jistiny a celkový dluh žadatele.

V mnoha zemích je už limit DSTI aplikován. Například Slovinská centrální banka doporučuje limit 50% DSTI u žadatelů s příjmem do 1700 EUR. U žadatelů s vyšším příjmem je limit DSTI 50% do částky 1700 EUR a 67% DSTI pro část převyšující 1700 EUR.

Estonsko má také DSTI 50%, Polsko 50%, Litva má 40% až 60%.

Další omezení hypoték na obzoru?

Zdroj: https://www.lb.lt/n25481/tg_-_2015-07-01_macro-pru_conference_v4.pdf

Jaká je doporučená výše DSTI?

Za rizikové lze již považovat úvěry s hodnotou DSTI převyšující 40%.

Od 1.října 2018 platí doporučení ČNB, aby horní hranice ukazatele DSTI byla na úrovni 45% čistých příjmů žadatele o úvěr.

Co se dá dělat, pokud váš ukazatel DTI/DSTI bude příliš vysoký?

Můžete se snažit zvýšit svoje (uznatelné) měsíční příjmy. Druhou cestou je samozřejmě snížení výdajů. Můžete zvážit doplacení některé půjčky nebo konsolidaci půjček. Další možností je sehnat si spolužadatele o úvěr.

DTI je svázáno s ukazatelem DSTI. Restrikce na DSTI se projeví i v ukazateli DTI. Není proto nutné aplikovat limity na oba ukazatele současně, protože jeden je ovlivněn druhým. Protože ukazatel DSTI postihuje nejen výši dluhu ale také úrokové sazby a délku úvěru, zavedením limitů na tento ukazatel bude mít dopad nad rámec limitů na DTI. Který ze dvou uvedených limitů se použije bude záviset na typu hrozby makroekonomické finanční stability.

Aplikací a zákonným rámcem těchto ukazatelů se podrobně zabýval Basilejský výbor pro bankovní dohled (BCBS) v roce 2014. Na stránkách výboru jsou zveřejněny některé zajímavé studie o dopadu aplikace limitů uvedených ukazatelů.

Mezi odborníky panuje shoda v tom, že makroobezřetnostní opatření v podobě limitů LTV a DTI/DSTI mají za následek ovlivnění celkové výše úvěrů na bydlení. Kuttner a Shim (2013) zkoumali efekt těchto makroobezřetnostních opatření na trh s úvěry na bydlení a vývoj cen v 57 ekonomikách. Zjistili že zpřísnění limitů DTI snížilo půjčky na bydlení o 4-7%, zatímco zpřísnění limitů LTV snížilo půjčky na bydlení o 1%. (jiní odborníci tvrdí, že změna je 2-3%, resp. 4-6%) Autoři tvrdí, že zpřísnění limitů vede k poklesu cen nemovitostí, protože reálná výše prostředků, které jsou schopni kupující nabídnout klesá, pro banky je obtížnější sjednávat další půjčky. Pokles tržních cen nemovitostí opět vede k dalšímu zpřísnění limitů LTV. Je zajímavé, že uvolnění limitů LTV a/nebo DTI nemá tak jednoznačný opačný efekt.
(Zdroj: http://www.bis.org/publ/work496.pdf)

Pokud bude schválen zákon a ČNB přijme opatření obecné povahy, začne být účinné nejdříve 4 měsíce od jeho vyhlášení. Pokud se tímto opatřením zruší některá omezení, budou efektivní od druhého dne po vyhlášení.

Návrh zákona se zatím nestihl projednat a možná dojde k jeho dalším úpravám, jak bude postupovat schvalovacím procesem.

To, že Česká národní banka tyto pravomoci dostane samozřejmě automaticky neznamená, že je začne ihned využívat. Z výše uvedeného je však vidět, že vliv na dostupnost hypoték může být značný, což s sebou samozřejmě nese dopad na tržní ceny nemovitostí. Podobné zákony již platí, nebo se připravují v dalších zemích EU a jsou součástí makroobezřetnostních opatření, která prosazuje Evropská centrální banka. Už teď si můžete udělat svůj interní scoring a zjistit, jak na tom Váš rozpočet je, případně přijmout “mikroobezřetnostní” opatření k ozdravení svých financí.


Updated/Aktualizováno: ,

Vložit komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *