Když chceme koupit nemovitost, je velká šance, že si vybereme byt nebo dům, na kterém bude váznout zástavní právo, což ve většině případů znamená, že má prodávající hypoteční úvěr, neboli lidově “hypotéku”. Jak taková koupě vypadá? Je důvod se něčeho obávat?
Předně je třeba zjistit v čí prospěch je zástava.
Pokud je ve prospěch banky, pak je koupě relativně bezpečná a postup je do velké míry ovlivněn postupem banky pro splacení hypotéky prodávajícího. Obezřetnější bychom měli být v případě, že je zástavní právo ve prospěch někoho jiného. I takový úvěr ze stavebního spoření má přísnější podmínky a může celou koupi zkomplikovat. Nejobezřetnější bychom pak měli být, pokud je zástavní právo ve prospěch nějaké fyzické osoby či pochybné instituce zabývající se např. krátkodobými půjčkami, atd.
uzavření rezervační smlouvy na nemovitost se zástavou
Pokud se nemovitost zatíženou zástavním právem rozhodnete koupit, pak si dobře přečtěte nejen kupní smlouvu a smlouvu o úschově, ale už i rezervační smlouvu. Ta by měla obsahovat jasné informace o druhu zástavního práva, o způsobu jeho zrušení (což v nejčastějším případě znamená vyplacení dané zástavy přímo kupní cenou) a také o lhůtě do kdy bude daná zástava zrušena. Pozor na vágní vyjádření typu “při nejbližší příležitosti”, nebo “neodkladně”, které sice vzbuzují pocit naléhavosti, nicméně bez jasného pevného data mohou být pro Vás nepříjemným překvapením.
Rezervační smlouva by dále měla obsahovat závazek prodávajícího nebo realitního zprostředkovatele obstarat Vám vyčíslení dané hypotéky k určitému datu, kdy dojde poté k úplnému splacení a bude následovat výmaz zástavního práva.
Jak to potom probíhá s peněžními transakcemi při takovém obchodu?
Jestliže si sami berete hypoteční úvěr, pak Vaše banka přepošle peníze potřebné na výmaz zástavního práva přímo úvěrující bance prodávajícího a to na základě vyčíslení, které dostanete od prodávajícího.
Pokud je ta částka vyšší, než kolik si budete brát hypotéku, pak budete muset část peněz převést i vy (ať již na přímo, nebo prostřednictvím úschovy kupní ceny) a Vaše banka až poté pošle danou část.
Pokud je ta částka nižší než Vaše hypotéka, pak banka pošle danou část do úvěrující banky prodávajícího a zbytek pak do úschovy (Pozor! Každá banka má jiná kritéria pro tento postup a tak vše s dostatečným časovým předstihem konzultujte s Vaším bankovním poradcem).
Poté, tedy když je zaplacena celá kupní cena, již nic nebrání tomu, aby se nemovitost mohla přepisovat na Vás. Úvěrující banka prodávajícího potvrdí obdržení potřebné částky pro zrušení a výmaz zástavního práva a buď Vám vyhotoví dokumenty, které se poté podají na příslušný katastr nemovitostí, nebo je tam přímo pošle sama.
zápis vlastnictví do katastru nemovitostí
Nutno podotknout, že zasílání jakýchkoliv částí kupní ceny (vyjma rezervační částky) by vždy mělo probíhat po podepsané kupní smlouvě, nebo minimálně po podepsané smlouvě o smlouvě budoucí kupní a vždy by vše mělo jít buď přímo na výmaz zástavního práva (tedy na interní účet banky, kam nemá prodávající přístup) nebo do úschovy k bance, notáři či advokátovi – jiné úschovy doporučit nemůžeme.
A samozřejmě jako vždy, neváhejte si najmout vlastního advokáta, který Vám všechny dokumenty zkontroluje a provede Vás celým procesem koupě.
Updated/Aktualizováno: 7 března, 2024,