Poslední dobou se nám tu množí zákazníci, jejichž zkušenost by se dala shrnou asi takto: Chtěli si koupit byt na investici a tak došli do RK/za developerem a poptali možnost koupě a následného pronájmu. Po krátkém setkání a naslibování vysoké návratnosti vložili nemalé finanční prostředky do nového bytu, ale po převedení do vlastnictví a následné snaze o pronájem je čekalo nepříjemné vystřízlivění v podobě razantního snížení nájemní ceny, někdy i o desítky tisíc. Jak tedy nenaletět na buď podvodné, nebo neprofesionální jednání?
Slibují Vám vysokou návratnost? Jak nenaletět
Realistické očekávání ceny nájmu
V první řadě, je potřeba zdůraznit, že je nutné mít realistická očekávání. Pryč jsou doby, kdy jste si mohli koupit byt v Praze a doufat že budete mít návratnost 5%. Jen pro srovnání by to znamenalo, že při dnešních cenách některých 2+kk s cenou okolo 8 500 000 Kč, byste museli mít cenu nájmu cca 36 000 Kč + služby, u bytu kolem 10 000 000 Kč by to pak již muselo být cca 42 000 Kč. Nereálné? V některých částech Prahy nikoli, ale neplatí to všude. Pokud trváte na větší návratnosti, bude nejspíš moudřejší poohlédnout se jinde v menších městech, kde jsou nižší pořizovací ceny a nižší ceny pronájmu, ale návratnost může být malinko lepší.
Jak si zjistit tržní cenu nájmu
Jak si to tedy můžu zjistit sám? Úplně jednoduše. Pokud plánujete koupit byt v nějaké lokalitě, podívejte se na sreality.cz, nebo na jiný realitní server, který je v dané lokalitě dominantní (což v 90% budou právě sreality.cz) a zadejte si byt Vaší kategorie do pronájmu. Kolik je tam bytů ve stejné kategorii? 5,10, 200? Jinými slovy, jakou konkurenci v dané lokalitě budu mít? Klidně si můžete přidat i sousední nebo jinak relevantní lokality, abyste si utvořili ucelenou představu. Poté se zaměřte na cenové rozpětí v jakém se nabízejí dané jednotky. To Vám ukáže, kde se budete moct pohybovat i vy.
No a nakonec ta nejtěžší část, projděte si dané nabídky a porovnejte to s tím, jaký byt budete pronajímat vy. Hlavně, buďte v této fázi k sobě upřímní. Ano chápeme, že Vámi právě rezervovaný byt může být Vaším prvním krokem do světa realit a investic a že tedy je pro Vás něčím výjimečným. Nezapomeňte však, že pro případné nájemníky je to jen jeden byt z mnoha a že ho nemusí vnímat jako vy. Pokud si kupujete nový byt 2+kk s parkovacím stáním, rozlohou 50m2 a s představou 30000 Kč + služby a v nabídce je v okolí dalších 30 bytů 2+kk s parkováním, některé vybavené, některé nevybavené za cenu 27 000 – 31 000 Kč + služby, pak budete mít poměrně velkou konkurenci, nehledě na to, že se jedná o pouze 1 kategorii bytu (jistě budou v nabídce i 2+1, 3+kk, 3+1, velká 1+kk, 1+1, atd.) a tudíž, když budete trvat na nereálné výši nájmu, může vás to stát buď nervy, nebo drahocenný čas, kdy byste mohli mít nemovitost pronajatou za něco méně, ale o to dříve.
Buďte k sobě upřímní. Opravdu vyčnívá Vaše nemovitost nad konkurencí?
Jak si vybrat důvěryhodného správce nemovitosti
Pokud se samozřejmě tímto nechcete zabývat, pak to předejte nějaké profesionální společnosti, která to udělá za Vás. V České republice jich už existuje více a nabízejí buď s garancí nájmu, nebo bez garance, přičemž platí pravidlo, že při garanci nájmu obdržíte méně ale stabilně o cca 5-10% než při klasické správě pronájmu a není tudíž extra výhodná pro ty, kteří chtějí získat z pronájmu maximum. Nezapomeňte, že firmy by garantovaný nájem nenabízely, pokud by v první řadě nebyl výhodný pro ně. U každé takové firmy byste se měli zajímat, jak dlouho jsou v daném oboru a kolik bytů spravují. Nemusí jich spravovat tisíce, ale jít do firmy, která spravuje například 20 bytů a méně by mohlo být rizikové.
Nechte si udělat nabídky na cenu pronájmu a pak je pečlivě porovnejte i s tím, co si můžete zjistit sami na srealitách výše. Doporučujeme nejít hned po nejvyšší nabídce, protože se za tím často skrývá jen snaha zákazníka rádoby “nabrat” na palubu a pak už jej jen přemlouvat, aby zůstal, když bude RK/správce pomalu snižovat nabídkovou cenu pronájmu. Daleko lépe by na Vás měli působit společnosti, které Vám budou ochotny sdělit i to, že Vaše očekávání je mimo realitu a raději Vás jako klienta nevezmou než aby se přizpůsobily Vašemu nadsazenému očekávání. No řekněte sami, jak byste se cítili v autoservisu, kam byste dali auto a technik k Vám přišel a řekl, že je potřeba vyměnit spojku a vy jste mu jako lajk řekli, že si myslíte, že spojku ne, ale že je potřeba spíše vyměnit převodovku a on by řekl, “dobře vyměníme tedy převodovku, máte pravdu”. Já bych si raději auto vzal a odjel jinam. A auto má většinou mnohem menší hodnotu než Váš byt.
Takže rozum do hrsti a nenechte si ani v realitách mazat med kolem úst. Raději trocha selského rozumu a profesionální partner na trhu.
Updated/Aktualizováno: 9 září, 2024,