Vzhledem k tomu, že někteří naši dlouhodobí klienti mají dostatečně velké investiční prostředky, zaměřujeme naši pozornost i na vyhledávání vhodných bytových domů s desítkami jednotek. Za posledních asi pět let jsme spravovali nemovitosti v celkové hodnotě asi 0,5 miliardy Kč.
hledání investičních příležitostí děláme už dlouho
Při našem pravidelném monitoringu trhu jsme narazili na možnost koupit nájemní dům v Brně. Jedná se o rozvíjející se lokalitu s neudržovanými pavlačovými domy obydlenými převážně sociálně slabšími lidmi. Nicméně celá lokalita ukrývá zajímavý potenciál do budoucna.
Maximální transparentnost a dobrá komunikace
Navázali jsme kontakt s realitní kanceláří a následně i přímo s majitelem nemovitosti. Pro prodávajícího bylo zpočátku trochu nezvyklé, že nejedná přímo s kupujícím a že je to cizinec. Uspořádali jsme proto krátké setkání u nás v kanceláři a blíže představili naši společnost i projekty, které kupující už v ČR vlastní. Snažili jsme se o maximální transparentnost jednání, včetně sdělení detailů o provizi a zisku, který z případu budeme mít jako zprostředkovatelé, možná úskalí obchodu, atd. Právě transparentnost je jednou z nejdůležitějších věcí, na kterou klademe vysoké nároky jak u nás, tak i u spolupracujících agentur.
Díky dobré komunikaci a častým kontaktem jak s prodávajícím tak i kupujícím se nám podařilo navodit ovzduší vzájemné důvěry. Prodávající dal naší nabídce přednost před ostatními. Navíc bylo možné vyjednat pro našeho klienta slevu v řádu mnoha stovek tisíc korun.
Prodávající dobře porozuměl systému financování, který investor zvolil a i když by se mohl zdát poměrně komplikovaný, prodávajícímu to nečinilo problémy a obchod to neohrozilo.
Investor totiž využil pákového efektu banky a díky tomu se podařilo koupit nájemní dům takovým způsobem, že musel investovat pouze 600 Kč vlastních prostředků, což při pořizovací ceně větší než dvě desítky milionů korun nebyl opravdu špatný výkon od našeho hypotečního oddělení!
Jednání bylo potřeba dobře připravit a spolupracovat s právníkem prodávajícího, právním oddělením zprostředkovatelské RK, právním oddělením banky i právníkem kupujícího. Koordinace se podařila a tak bylo možné podepsat potřebné dokumenty a obchod uzavřít během jediné dvoudenní návštěvy investora v ČR a ještě vyšetřit čas na společný oběd a dobré pivo. Ostatní písemnosti se řeší na základě speciálních plných mocí.
Tržní zhodnocení nájemního domu
Naše společnost již připravuje strategii po plném převzetí nemovitosti do správy. Po dohodě se stávajícími nájemníky budou upraveny smluvní vztahy i výše nájemného. Bude postupováno krok za krokem s dlouhodobou vizí tržního zhodnocení nemovitosti.
na matematiku jsme si vždy potrpěli
Zisk se dá realizovat dvěma způsoby. Prvním je pravidelné inkasování nájmů a jejich postupné tržní zvyšování. Druhým je rozdělení nemovitosti na jednotlivé byty a jejich následný prodej za tržní ceny. Na základě simulací, které jsme provedli, lze odhadovat, že v případě této nemovitosti lze efektivně použít oba postupy. Při pozdějším prodeji nemovitostí bude pravděpodobně dosaženo 1,5 – 1,75 násobku kupní ceny a zisk se bude pohybovat v řádech milionů korun.
V této chvíli jsme v kontaktu s dalšími investory, kteří chtějí koupit nájemní dům v Brně a pravděpodobně budou postupovat obdobným způsobem. Pokud uvažujete o tomto druhu investice, obraťte se na [email protected] a rádi vás seznámíme s našimi postupy.
Updated/Aktualizováno: 18 září, 2024,