Každý, kdo kupoval nějakou nemovitost, ať dům či byt, stál před zásadní otázkou: “Najdu si něco sám, nebo to koupím přes realitku?” Kdo je v koupi a prodeji realit zběhlý a bude mít štěstí, tak si najde nemovitost nabízenou přímo majitelem, zařídí si vše sám se svým advokátem a ušetří provizi za transakci, cca 5% + DPH. Kolik z nás se v tom ale opravdu vyzná, že? A tak velká část realitních transakci probíhá přes nějakou společnost, nebo makléře (říkejme tomu společně zkratkou “RK”), který si za své služby účtuje výše uvedený poplatek. V případě zájmu o nemovitost Vám RK pošle rezervační smlouvu, kde se zavážete ke koupi nemovitosti a zároveň složíte rezervační poplatek, typicky ve výši provize RK. Pokud vše dobře dopadne, tak Vy získáte nemovitost, prodávající kupní cenu a RK svou provizi – tomu se dá říkat ideální obchod. Bohužel velká část případů nejde jako “po másle” a dostat někdy svůj rezervační poplatek od RK zpátky může být tvrdý oříšek. Tak co tedy dělat? Na co mám nebo nemám právo? Jak si to nastavit, tak, abych byl dobře chráněn? Pojďme se na to podívat.
Našli jste zajímavou nemovitost? Jak na rezervační smlouvu s RK.
Nejprve bych rád zdůraznil, že pokud RK odvede svou práci, udělá vše, co deklarovala na prohlídce, nemovitost je ve stavu, v jakém jste se domluvili, pak je jen fér, že si za své služby nechá zaplatit a že zájemce (tedy budoucí kupující), který skládá zálohu, je smluvně povinován obchod buď dokončit, nebo “odškodnit” RK za odvedenou práci v případě, kdy se rozhodne koupi neuskutečnit. Způsob a výše by samozřejmě měla odpovídat situaci. Realitní trh není jako samoobsluha, kde si dáte do košíku věci, ale dokud je nezaplatíte, tak je můžete bezplatně vrátit. Pokud se Vám RK aktivně věnuje, tedy činí smluvní a faktické kroky k prodeji nemovitosti a vy si danou věc rezervujete, tedy podepíšete rezervační smlouvu, již jste vázáni a bylo by naivní si myslet, že kdykoliv můžete couvnout a dostat celou částku zpátky, jen proto, že jste si to z důvodů na své straně rozmysleli.
Obecně vidím takových 5 okruhů, které je potřeba prozkoumat před podpisem rezervační smlouvy:
1. Úschova u advokáta
2. Trojstrannost
3. Advokátní kontrola
4. Nakládání s rezervací
5. Řešení konfliktů
1. Každá RK od Vás bude chtít získat rezervační částku co nejdříve. Většina RK Vás bude také směřovat na to, abyste jim rezervaci poslali na jejich účet. Ve většině případů k tomu skutečně tak i dojde, ale pokud se něco v průběhu pokazí, pak je RK ve výrazně silnější pozici, protože peníze již mají a jste to naopak Vy, kdo se musí domáhat navrácení rezervace, což mnohdy znamená se minimálně obrátit na advokáta a dát dohromady předžalobní výzvu, ale často i dát RK k soudu. Proto nejbezpečnějším způsobem je i na rezervaci vytvořit úschovu u advokáta/notáře (ne tedy u RK), kde se jasně stanoví, co se s penězi stane a za jakých podmínek Vám budou vráceny. Počítejte nicméně, že danou úschovu si zaplatíte, ale obecně byste se měli vejít do 5000 Kč. Přeci jenom je lepší zaplatit 5000 Kč za smlouvu než se pak hádat například o 300 000 Kč.
2. Jak by taková správná rezervační smlouva měla vypadat? Určitě a jednoznačně VŽDY trojstranná. To znamená, že subjekty by měly být zájemce/budoucí kupující, RK, která prodej zprostředkovává a prodávající. Prodávající klidně může být zastoupen platně podepsanou a ověřenou plnou mocí RK nebo někým jiným, ale je důležité, aby i on v rezervační smlouvě figuroval. Přeci jenom kupujete si jeho nemovitost, a tak je lepší, když on sám uvede, že nemovitost má zájem prodat, než když je to pouze deklarováno danou RK. V praxi se můžete výjimečně setkat i s tím, že byste mohli mít rezervační smlouvu mezi Vám a přímo prodávajícím, tedy bez RK – k tomu lze říct, že pokud budou peníze v úschově, pak i tento model je přijatelný. Nicméně odrazoval bych od podepisování smluv pouze s RK, kde se dostanete na vztah B2C a kde často nastávají problémy v případě snahy o rozchod.
3. I když si sami pročtete smlouvy a zjistíte, že na první pohled to vypadá dobře, možná si dokonce pro zábavu pročtete příslušná ustanovení Občanského zákoníku (89/2012 Sb.) nebo zákona o realitním zprostředkování (39/2020 Sb.), rozhodně si najměte advokáta. Opět je to řekněme 5000–20000 Kč za právní posouzení/částečné zastoupení a pokud kupujete nemovitost za 10 milionů Kč, pak to jsou moudře investované peníze. I jedna věta, která zní nevině, Vám může přinést spoustu starostí. Chcete příklad? Tak sem s ním – věta ze smlouvy o úschově:
Složitel kupní ceny splní svou povinnost v souladu s touto smlouvu složením celé kupní ceny do úschovy advokáta
Složitel kupní ceny splní svou povinnost v souladu s touto smlouvu vyplacením celé kupní ceny z úschovy schovatele příjemci úschovy
Tak co, chápete rozdíl? Která věta je lepší pro koho? Ta první je jistě lepší pro kupujícího, kdežto ta druhá pro prodávajícího. Proč? No jen si tak z legrace zkuste představit, že by se advokát s penězi vypařil (což se stává maximálně jednou, ne počkejte dvakrát, nebo dokonce třikrát za 10 let? 🙂) – co by ty věty znamenaly? Věta a) by v podstatě říkala, že vzhledem k tomu, že kupující již peníze složil, on svou část obchodu splnil a teď musíte i vy, nehledě na to, zdali peníze skutečně dostanete, nebo ne. Věta b) naopak říká, že kupující svou povinnost splní až v případě, kdy jsou peníze z úschovy vyplaceny, takže kdyby náhodou advokát utekl, kupující stále nemá splněno a prodávající nemusí plnit, resp. poskytnout nemovitost jako protiváhu k plnění. Jistě to je takový hodně vyhrocený případ, ale jen pro jistotu vyberte si advokáta s dobrým renomé, ideálně toho, koho již dlouho znáte a používáte. No a pokud byste si chtěli být ještě více jistí, vyberte si pro úschovu notáře.
rezervační poplatek – úschova u advokáta
4. Jasně stanovené nakládání s penězi v případě, že se nenaplní účel – vyhněte se vágním smlouvám typu, že když to nedopadne, tak se nějak pokryjí náklady maximálně do výše celé rezervace. Opět platí, že záleží na tom, PROČ k naplnění rezervace nedojde. Je to z důvodů na Vaší straně? Pak očekávejte, že dle závažnosti je ospravedlnitelné, abyste to protistraně kompenzovali. Není to na Vaší straně? No pak byste měli dostat vše zpátky, a ještě by ve smlouvě měla existovat klauzule, že i Vám budou uhrazeny Vaše výdaje. Smlouva by měla být vždy vyvážená, a proto by neměla obsahovat jednostranně vypočítané penalizace – takovou byste ani neměli raději podepisovat.
Co dělat, když se věci začnou kazit
5. Když se něco nepodaří – každá smlouva má své lhůty, a proto když vidíte, že se něco začíná kazit, okamžitě si vyžádejte setkání se všemi stranami, aby se to dalo ideálně na jedné schůzce probrat a vyřešit. Pokud se ale protistrany nemají k adekvátnímu postupu, pak neváhejte a volejte advokáta. V mnoha případech je jeho přítomnost tím, co Vám pomůže ušetřit nervy a čas a v konečném důsledku i Vaše peníze.
Co říct závěrem? Dobře si vyberte svého “sparingového” partnera pro realitní business. Větší značka ne vždy znamená zaručený úspěch a tak spíše než na značku nad dveřmi RK si proklepněte renomé člověka se kterým jednáte – i v této oblasti platí dvakrát měř a jednou řež.
Updated/Aktualizováno: 11 září, 2024,