Zákony upravující vztah mezi majitelem a nájemníkem – Díl 1: opravy, zvyšování nájemného, výpověď

DOtradovec 10 dubna, 2020 @ 3:45PM
S novým Občanským zákoníkem (zák. č. 89/2012 Sb., účinný od 1/2014) vstoupily v platnost zákony, které nově upravují vztah mezi majitelem a nájemníkem. Nejdůležitější změny jsou popsány v článku v angličtině určeném pro naše zahraniční klienty. Zde je uveden stručný překlad do češtiny.

smlouva

nový Občanský zákoník upravuje vztah mezi majitelem a nájemníkem

Nový Občanský zákoník nabyl účinnosti od ledna 2014.

Vztah mezi majitelem a nájemníkem, Díl 1/2

V tomto článku se budeme zabývat opravami, zvyšováním nájmu a výpovědí smlouvy ze strany majitele nebo nájemce.

V následujícím článku se zaměříme na vratnou kauci, úpravy nemovitosti, chov domácích mazlíčků, prodej, přístup do nemovitosti, služby, užívání nemovitosti pro podnikání a platbu nájemného.

Opravy (§ 2257, odst. 2)

Nájemníci jsou povinni provádět veškeré “drobné opravy” na svoje náklady po celou dobu, kdy nemovitost užívají.

Drobnými opravami se rozumí takové opravy, které spadají do jedné ze dvou hlavních kategorií uvedených v nařízení vlády č. 258/1995. Toto nařízení bylo sice také zrušeno novým Občanským zákoníkem, ale protože nebylo dosud nijak nahrazeno, soudy se na něj dále odvolávají.

Hlavními kategoriemi drobných oprav, za které jsou odpovědní nájemníci jsou:

A) na základě věcného vymezení uvedeném v nařízení vlády:

a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových
krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a
výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,
c) výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení,
zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů,
zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního
televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích
tělesech,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního
uzávěru pro byt,
e) opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a
lapačů tuku,
f) opravy indikátorů vytápění a opravy a certifikace bytových
vodoměrů teplé a studené vody.
(3) Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních
výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích
baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek,
dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů,
infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných
skříní. U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují
opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového
topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a
regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení;
nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního
vytápění.
(4) Za drobné opravy se považují rovněž výměny drobných
součástí předmětů uvedených v odstavci 3.

B) na základě součtu nákladů:

za drobné lze považovat takové, kdy náklady nepřesáhnou částku 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou, pokud jsou uvedeny v daňovém dokladu o provedení opravy. Do plochy bytu se započítávají také balkony, terasy, apod., pokud je nájemník užívá.

Zvýšení nájemného (§ 2248 – § 2250)

Smlouvy na dobu určitou (např. jeden rok)

Jestliže není předem dohodnuto jinak, nemůže majitel zvýšit nájemné, pouze pokud v nemovitosti proběhla větší rekonstrukce.

V tomto případě je částka, o kterou je možné nájemné zvýšit uvedena ve zvláštním oddíle Občanského zákoníku. (§ 2250)

Smlouvy na dobu neurčitou

  1. Smluvní strany si mohou buď na základě § 2248 přímo ve smlouvě ujednat zvyšování nájmu, nebo mohou postupovat podle § 2249, pokud zvyšování nájmu není ve smlouvě dohodnuto. Nájemné je za těchto okolností možné zvyšit na úroveň tržního nájemného v dané oblasti. Nájemné není možné zvýšit o víc než 20% během 3 let.
  • § 2249, odst. 3 stanoví, že pokud nájemník souhlasí se zvýšeným nájemným, má zaplatit toto nájemné počínaje třetím měsícem od obdržení návrhu na zvýšení nájmu. Pokud nereaguje na návrh do 60 dnů ode dne obdržení návrhu, má majitel dalších 90 dnů na předložení návrhu soudu.
  1. Nájemník také může navrhnout snížení nájmu – využije se obdobný princip, jako při zvyšování nájemného – § 2249, odst. 4

Výpověď ze strany majitele (§ 2288 – § 2291)

1. Majitel může dát výpověď s 3 měsíční lhůtou (ať už se jedná o smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou) z následujících důvodů:

  • nájemník hrubým způsobem porušuje své závazky plynoucí ze smlouvy.
  • nájemník je usvědčen z kriminálního činu proti majiteli, jeho rodině, proti ostatním bydlícím nebo proti samotné nemovitosti.
  • uvolnění nemovitosti je ve veřejném zájmu (například v případě války)
  • v případě jiných závažných důvodů (“závažné důvody” nejsou definovány, takže interpretace je na soudech)

2. Majitel může dále vypovědět s 3 měsíční lhůtou nájemní smlouvu na dobu neurčitou z následujících důvodů:

  • majitel potřebuje nemovitost pro sebe nebo pro své příbuzné (manželský partner, děti, bratr/ sestra, tchán, snacha, nebo jejich partneři a sourozenci)
  • nemovitost může být použita majitelem nebo jeho partnerem, když podali žádost o rozvod a chtějí žít odděleně nebo jsou již rozvedeni a jeden z nich chce žít  v nemovitosti.

3. Majitel může smlouvu vypovědět i bez výpovědní doby s jedno-měsíční lhůtou pro předání nemovitosti, pokud nájemník poruší svoje závazky zvlášť závažným způsobem, zejména pokud dluží na nájemném či službách za období alespoň tří měsíců.

Poznámka: u všech výpovědí ze shora uvedených důvodů musí být tyto v písemné výpovědi jasně uvedeny.

Výpověď ze strany nájemníka (§ 2287)

  1. Nájemník může smlouvu na dobu neurčitou vypovědět bez udání důvodu s výpovědní lhůtou 3 měsíce. Výpovědní lhůta začíná běžet od prvního dne následujícího po dodání výpovědi.
  2. Nájemník může také ukončit smlouvu na dobu určitou, ale pouze pokud se změnily jeho životní okolnosti (například ztráta nebo změna zaměstnání, sňatek, atd.), není-li ovšem ve smlouvě dohodnuto jinak. Počítá se nejméně tří měsíční výpovědní lhůta. Začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce.

Vzhledem k tomu, že se vztah mezi majitelem a nájemníkem změnil relativně nedávno, mnoho věcí bude muset projít soudním řízením, než se interpretace nového Občanského zákoníku ustálí.

Brzy se budeme zabývat jednotlivými náměty podrobněji a uvedeme konkrétní příklady

_________________________

Poznámka: V CZECH POINT 101 používáme systém podnájemních smluv, který se řídí jinými zákony, než o kterých píšeme výše. Pokud budete chtít získat více informací o naší unikátní správě nemovitostí, prosím kontaktujte nás.

Pokud vás zaujal stručný přehled změn podle nového Občanského zákoníku, můžete sdílet tento článek nebo se zapojit do diskuze.


Updated/Aktualizováno: ,

4 Komentáře(ů)

  1. KLARA Hrdinová

    Dobrý den ,po 4 letech opouštíme zítra byt který jsme si pronajali od majitele …chci se zeptat zda – li jsme povinni vymalovat byt když máš několikrát vytopili a majitele do ted ne malovali …některé vady jsou od nás ty jsme za sádrovali ,ale malovat se nám nechce z důvodu ,že nám bylo řečeno ,že malovat nebudou dokud zde budeme i před výpovědi a ze malovat budou Až odejdem .Máme si s tím dělat hlavu ? Další otázka je paní majitelka má pocit ,žere její 8 let starý byt je stále po rekonstrukci a vše zde je nové ona tu bydlela s dcerami pak zde byli nájmci cca 2 roky a pak 4 roky my… tudíž už definice opotřebení běžným užíváním asi má jinou váhu …paní mela problém ,že ve dvou pokojovem byte kdy jeden pokoj slouží jako dětský a druhy je spojen jako kuchyňský kout ložnice s obývacím pokojem spíme na rozkládací sedačce která je brána jako zařízení pronájmu. Tim je jasné, že 8 let používání lidmi se na ni podepsalo není zničená ale je pro sedělá rohy ošoupané a vyšisovaná barva na používaných částech … jinak je vše v pořádku ale paní stejně toho spoustu najde …potřebuji poradit jak se máme postavit ke zmíněných bodech. ..předem děkuji byt zítra předávám a mam obavy 🙁

    Odpovìdìt
    • Pavel Pařízek

      Dobrý den paní Hrdinová,
      omlouvám se za pozdější odpověď. I dle nového nařízení vlády je malování bytu na náklady nájemce, tudíž si myslím, že vymalovat by bylo potřeba. Na druhé straně, to, že je sedačka po 8 letech již opotřebovaná bych bral jako normální opotřebení, jelikož denní užívání na těchto věcech zanechá svou stopu.

      Odpovìdìt
  2. Bousková Jira

    Dobrý den,
    bydlím v pronajatém bytě se smlouvou na 1rok (1.12.2017 – 1.12.2018)Pominuli drobné nedostatky(dosud nejsou opraveny závady zjištěné při nastěhování),překvapil mě postup pronajímatele. 30.11.2018 mi zcela neoficielně mailem oznámil celkové zvýšení měsíční platby o 1000kč (již od 1.1.2019!!!) (původně 9500nájem + 2000 služby)Požádala jsem ho o dodatek k původní smlouvě. Zareagoval, že dodatek pošle poštou. Dnes 16.12.2018 stále nic. Pokud vím, dle zákona, se má zvýšení nájmu (a rozepsat nájem a služby) oznámit nájemníkovi písemně 3 měsíce dopředu, což neučinil.
    Prosím, chci se jen ujistit, zda jsou mé informace správné. Nájem + služby dle smlouvy, platím vždy do 15.dne měsíce předcházejícího (dost dopředu!?)To znamená, že za leden 2019 jsem poslala (interb.) bezhotovostně 13.12.2018 původní celkovou částku 11500. Prosím o Vaše vyjádření. Děkuji. S přáním klidných vánočních svátků Bousková Jira

    Odpovìdìt
    • DOtradovec

      Vážená paní Bousková,
      děkujeme za dotaz. Ke zvyšování nájemného se podrobně vyjadřují par. 2248 a 2249 zák. 89/2012 Sb. (Občanský zákoník) Pokud tedy ve smlouvě nemáte ujednáno jinak, mělo by se postupovat podle zmíněných paragrafů. Pokud v bytě bydlíte dlouhodobě, domníváme se, že by neuspěla případná námitka, že smlouva skončila a uzavírá se nová, za nových podmínek. Dušan Otradovec

      Odpovìdìt

Vložit komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *