S novým Občanským zákoníkem (zák. č. 89/2012 Sb., účinný od 1/2014) vstoupily v platnost zákony, které nově upravují vztah mezi majitelem a nájemníkem. Nejdůležitější změny jsou popsány v článku v angličtině určeném pro naše zahraniční klienty. Zde je uveden stručný překlad do češtiny.
V předchozím článku jsme se zabývali opravami, zvyšováním nájemného a odstoupením od smlouvy ze strany majitele nebo nájemníka.
Nový Občanský zákoník upravuje vztah mezi majitelem a nájemníkem
Vztah mezi majitelem a nájemníkem, Díl 2/2
V tomto článku se zaměříme na peněžní jistotu, provádění úprav nemovitosti, zvířata, podnajímání, prodej, přístup do nemovitosti, služby, další spolubydlící, výměnu zámků, využití nemovitosti pro podnikání a placení nájemného.
Peněžní jistota (§ 2254 NOZ)
- Částka je smluvní ale neměla by přesáhnout ekvivalent tří měsíčních nájmů.
- Peněžní jistota se dá použít na uhrazení oprav nemovitosti (přesahující běžné opotřebení) a/nebo k uhrazení dlužného nájemného či služeb spojených s užívání nemovitosti.
- Pokud nájemník považuje použití peněžní jistoty za neoprávněné, musí se obrátit na soud.
- Nájemník má nárok na úroky z peněžní jistoty ve výši stanovené Českou národní bankou. Zákon však neříká, který úrok se má použít, proto doporučujeme použít “diskontní sazbu ČNB”.
- Pokud není dohodnuto jinak, musí majitel peněžní jistotu vrátit, poníženou o případné výdaje. Zákon nestanovuje pro vrácení žádný termín, mělo by to však být, co nejdříve. Doporučujeme vyúčtovat peněžní jistotu do 1 měsíce od skončení nájmu.
Úpravy nemovitosti (§2235 – 2301)
Úprava či rekonstrukce nemovitosti je upravována průběžně v pododdílu 2: Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu
- Nájemník může vymalovat zdi nemovitosti a vyvrtat díry do zdi bez souhlasu majitele (Poznámka: majitel však může požadovat, aby nemovitost byla uvedena do původního stavu).
- Nový Občanský zákoník, § 2294, stanoví, že pokud nájemník připevní něco na zeď, podlahu, nebo strop a není možné to odstranit, aniž by došlo ke znižení hodnoty nemovitosti nebo k jejímu poškození, stává se tato věc vlastnictvím majitele. Také, pokud nájemník nepožádal o souhlas nebo takový souhlas majitel neudělil, není majitel povinen zaplatit nájemníkovi za tyto změny.
Zvířata (§2258)
Nájemník má právo chovat v bytě zvíře, nezpůsobí-li to obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
Podnajímání (§2274 – 2277)
Nájemník může nemovitost podnajmout komukoli chce. Pokud sám zůstává v nemovitosti, nepotřebuje souhlas majitele. Majitel má možnost omezit počet osob, které mohou bydlet v nemovitosti podle toho, co je běžné (tj. garsonka – maximálně 2 osoby, 2+kk – maximálně 4 osoby, apod.)
Doporučení majitelům: Uveďte maximální počet do smlouvy, abyste tak předešli zneužití zákona o podnajímání.
Prodej
Pokud majitel budovy s více byty tuto rozdělí a hodlá jednotlivé byty prodat, musí je nejprve nabídnout nájemníkům za poptávanou cenu. Nájemníci mají 6 měsíců na rozhodnutí, jestli je koupí.
Vstup do nemovitosti – opravy, prohlídky a inspekce
- Majitel není oprávněn, až na případy nouze (záplava, požár, apod.), vstoupit do nemovitosti bez souhlasu nájemníka. Majitel může písemně požádat o povolení vstupu do nemovitosti z následujících důvodů:
- oprava nebo výměna zařízení, které je součástí pronajaté nemovitosti
- oprava nebo údržba důležitých systémů jako je topení nebo voda
- odečet stavu měřičů tepla, plynu a vody
- Přístup musí být dohodnut ve smlouvě, jinak majitel nemůže bez souhlasu nájemníka vstoupit do nemovitosti, pouze z důvodů uvedených výše.
- Pokud nájemník odjíždí na dobu delší než 2 měsíce (§ 2269), musí informovat majitele, kdo bude jeho zástupce, který zpřístupní nemovitost. Pokud majitele neinformuje, stává se automaticky tímto zástupcem majitel a může do nemovitosti vstoupit. To také dává majiteli právo odstoupit od smlouvy s tří-měsíční výpovědní lhůtou, což ovšem neplatí nestala-li se majiteli újma.
Doporučení pro majitele: termíny pro vstup do nemovitosti se mohou dohodnout ve smlouvě. Například písemné oznámení 48 hodin předem s tím, že nájemník se vstupem majitele výslovně za těchto podmínek souhlasí.
Služby
Vyúčtování služeb musí být v souladu se zákonem č. 67/2013 Sb.
Změna v počtu nájemníků (§ 2272 -2273)
Pokud nastane změna v počtu nájemníků oproti tomu, co bylo stanoveno ve smlouvě, má nájemník povinnost o tom do dvou měsíců informovat majitele. V případě podnajímání, má majitel právo omezit počet osob v nemovitosti podle toho, co je obvyklé pro danou velikost nemovitosti a její vybavení.
Výměna zámků
- Majitel nemůže vyměnit zámky od nemovitosti kvůli neplacení nájemného.
- Nájemník může vyměnit zámky, přičemž nemá povinnost o tom informovat majitele nebo mu poskytnout klíč.
Využívání nemovitosti pro podnikání (§ 2255)
Nájemník může využívat nemovitost pro podnikání i bez výslovného souhlasu majitele, pokud podnikání není takové povahy, že by způsobilo škodu na nemovitosti
Placení nájemného (§ 2251)
Nájemník může platit nájem až 5. den měsíce, na který se nájem vztahuje, pokud není ve smlouvě dohodnut pozdější termín (může být dohodnut i dřívější termín, ale pokud nájemník zaplatí do 5. nemůže mu být udělena žádná pokuta)
Vzhledem k tomu, že se vztah mezi majitelem a nájemníkem změnil relativně nedávno, mnoho věcí bude muset projít soudním řízením, než se interpretace nového Občanského zákoníku ustálí.
Brzy se budeme zabývat jednotlivými náměty podrobněji a uvedeme konkrétní příklady.
_________________________
Poznámka: V CZECH POINT 101 používáme systém podnájemních smluv, který se řídí jinými zákony, než o kterých píšeme výše. Pokud budete chtít získat více informací o naší unikátní správě nemovitostí, prosím kontaktujte nás.
Pokud vás zaujal stručný přehled změn podle nového Občanského zákoníku, můžete sdílet tento článek nebo se zapojit do diskuze.
Updated/Aktualizováno: 11 září, 2024,