Vzrušení.
Pokud bychom měli jedním slovem popsat stav českého nemovitostního trhu, tak by to bylo vzrušení. Vzrušení jsou majitelé, kupující, realitní agenti, developeři, stavební firmy, a všichni kteří se pohybují kolem nemovitostí.
Po několika letech stagnace nebo poklesu se ceny nemovitostí konečně začaly v roce 2014 zvedat. Nebyl to výrazný růst, ale je z něho cítit změna nálady na trhu. Zvláště to bylo znát v Praze a Brně.
Pojďme se krátce podívat na to, co se odehrálo v roce 2014 a potom na hlavní faktory, které budou mít vliv na vývoj trhu v roce 2015.
Ohlédnutí
V roce 2014 ceny nemovitostí postupně rostly. Na konci třetího čtvrtletí podle HBIndexu rostly ceny bytů o 2,8% a ceny domů o 7,2%. Po připočtení výsledků za čtvrtý kvartál předpokládáme, že uvídíme nárůst ještě o další procento.
Většinu z tohoto růstu obstarali Praha a Brno. Menší města zvýšenou poptávku zatím nepociťují.
Factory, které ovlivní rok 2015
Které hlavní faktory ovlivní ekonomiku a ceny nemovitostí v roce 2015?
Podle důležitosti a zda jsou vlivy negativní nebo pozitivní, pořadí by mohlo být následující:
1. rekordně nízké úrokové sazby u hypoték (++)
2. zrůst reálných mezd (++)
3. ekonomická nejistota v EU i ve světě (- -)
4. přesvědčení trhu, že pokles cen nemovitostí je minulostí (+)
5. relativně nízký počet zahájených staveb (+)
6. klesající nezaměstnanost (+)
7. oblíbenost nemovitostí jako investičního nástroje (+)
Pojďme tyto faktory rozebrat jeden po druhém.
1. Rekordně nízké úrokové sazby u hypoték (++)
Úrokové sazby zkouší, kde je dno.
V listopadu 2014 byla průměrná úroková sazba u hypoték 2.44%.
České hypoteční úrokové sazby klesají – kam až?
Vzhledem k nízkým cenám ropy nepředpokládáme, že Česká národní banka bude v blízké budoucnosti cítit tlak na zvyšování úrokových sazeb.
2. Růst reálných mezd (++)
České domácnosti pocítily pokles reálných mezd v roce 2012 a 2013. To bylo důležitým psychologickým faktorem, který ovlivňoval ochotu občanů vzít si půjčku.
Toto se však v roce 2014 zněnilo s poklesem inflace a růstem výdělků. Průzkum českých firem a jejich předpoklady mezd pro rok 2015 ukazuje, že tento trend by měl v roce 2015 pokračovat a sílit.
České reálné mzdy v roce 2014 poskočily
Pokud se prokáže předpověď jako pravdivá, tak toto společně s oblíbeností nemovitostí jako investičního nástroje, oživí poptávku po menších investičních nemovitostech.
3. Ekonomická nejistota v EU i ve světě (–)
Největší brzdou růstu cen nemovitostí v České republice může být to, co se bude dít s nejdůležitějším obchodním partnerem ČR, s Německem. Nejistota je prokletím pro investory a negativní ekonomické zprávy budou jistě některé vést k opatrnému jednání.
4. Přesvědčení trhu, že pokles cen nemovitostí je minulostí (+)
Jestli existovali ještě nějací pochybovatelé, tak v dnešní době už budou zřejmě umlčení. Trh s nemovitostmi se uzdravuje a nezdá se, že by se na tom mělo něco měnit. Většina skeptiků už jistě změnila názor.
5. Relativně nízký počet zahájených staveb (+)
Vzhledem k tomu, že počet zahájených staveb v roce 2014 byl druhý nejnižší od roku 1998, očekáváme, že tato menší nabídka silně ovlivní ceny nemovitostí.
Tak jako je na zledovatělé vozovce problém rychle měnit směr jízdy pro řidiče, tak je problém rychle reagovat pro developery a banky. Typický projekt trvá od zahájení do ukončení 6 až 7 let a díky propadu nových projektů během recese je nyní pro developery obtížné rychle navýšit nabídku bytů k prodeji.
Nové bytové jednotky v roce 2015 nepokryjí poptávku
Recese způsobila výraznou korekci nových projektů a očekáváme, že to bude mít dopad na ceny v roce 2015. Developeři se budou snažit rychle nastartovat nové projekty.
6. Klesající nezaměstnanost (+)
Míra zaměstnanosti je překvapivě vysoká, mnohem lepší než je průměr EU a podle prognóz se má ještě zvyšovat. Reálné mzdy a zaměstnanost jsou významné faktory, které ovlivňují chuť českých spotřebitelů nakupovat nemovitosti.
Česká republika si stojí velmi dobře ve srovnání s evropským průměrem míry nezaměstnanosti
Nízká míra nezaměstnanosti a vyšší reálné mzdy vedly k nejvyšší spotřebitelské důvěře za posledních 7 let.
7. Oblíbenost nemovitostí jako investičního nástroje (+)
Češi mají v oblibě nemovitosti jako cíl investic. 70% z nich podle nedávného průzkumu HB považuje nemovitosti za nejlepší investiční nástroj.
Toto v roce 2014 nastartovalo v Praze a Brně zvýšenou poptávku po malých nájemních nemovitostech. Odhadujeme, že průměrné ceny za 1+kk v roce 2014 v Brně vyskočily o 15% právě díky poptávce investorů.
Závěr
Vzhledem k výše uvedeným faktorům předpokládáme v roce 2015 a dále, níže uvedený růst cen nemovitostí. Jedná se o nárůst průměrných cen bytů ve všech významných městech, jako je Praha, Brno, Ostrava, Hradec Králové, Zlín a Olomouc.
Očekáváme, že růst bude nejsilnější v Praze a Brně. Ostravu čeká oživení během tohoto roku.
2015 |
2016 |
2017 |
6% |
4% |
4% |
HB Index: Ceny všech nemovitostí (bytů, domů pozemků) ve Q4, 2014 rostly
Podle HBIndexu průměrné ceny pozemků, domů a bytů ve Q4 2014 rostly.
Ceny bytů vzrostly o 1.2% během Q3, domů za stejné období o 0.4% apozemků o 1%.
Celkový nárůst ceny bytů a domů v roce 2014 dosahuje 4%, což je o 1% více, než byla naše předpověď .
Ceny domů za rok vzrostly o úžasných 6.7%.
Jak můžete profitovat z rostoucích cen? Nákupy investičních nemovitostí při použití minima vlastních zdrojů jsou neuvěřitelným prostředkem jak maximalizovat výnos vlastních peněz. Napište mi na dusan@czechpoint101.com a pošlu vám přehled nemovitostí, které jsou aktuálně k dispozici pro investici.
Hlavní ekonom Era Poštovní spořitelny doporučuje investování do nemovitostí v roce 2015
Shrnutí interview s Janem Burešem, hlavního ekonoma v Era Poštovní spořitelna o výhledu na rok 2015. Jak ovlivní situace v EU a deflace českou ekonomiku? Kdyby byl v roli drobného investora, kam by doporučil investovat?
Z interview vybíráme:
- GDP by měl vykázat v 2015 mírný 2% růst
- deflace nebo nízká inflace podpoří růst reálných příjmů
- kdyby byl drobným investorem zaměřil by se na trhy mimo Českou republiku nebo by investoval do nemovitostí
Růst reálných mezd v České republice je jedním z hlavních důvodů, proč se domníváme, že ceny nemovitostí v roce 2015 porostou.
Updated/Aktualizováno: 27 dubna, 2015,