Pokud vlastníte nemovitost, tak se možná bojíte chvíle, kdy ji budete přebírat po nájemci. I když se nájemce jeví jako sympatický člověk přesto může dojít při předání bytu k vzájemnému rozčarování a sporům ohledně toho, co je anebo není jeho povinností. Například, opravdu nájemce musí vymalovat? Podívejme se do zákona. Dle občanského zákoníku § 2257 jsou povinnosti rozděleny takto:
(1) Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.
(2) Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.
Abychom ale nemuseli dále tápat a hledat, jak řešit konkrétní situace, vláda vydala nařízení č. 308/2015 Sb., které nahradilo k 1.1.2016 nařízení č.258/1995 Sb. Problematikou se podrobně zabýváme v tomto článku – Co je běžná údržba?
Pojďme se podívat na několik sporných oblastí.
Malování a úklid bytu
– nájemci se často brání, že v bytě žili třeba jen 1 rok, anebo že dle jejich mínění jsou stěny ještě dobré. Jak se na to dívá zákon? § 2 výše zmíněného nařízení uvádí: „Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.“ Pokud tedy nájemce v bytě žije, je velký předpoklad, že dochází k znečišťování bytu a je tedy realistické očekávat, že bude doma uklízet. Pokud se po roce rozhodne odstěhovat, je také reálné očekávat, že i malování může být mezi věcmi, které budou potřeba udělat před odchodem, popřípadě které si majitel bude (a dle zákona může) nárokovat.
Kdo vymaluje byt?
Zvlášť, pokud pronajímáte větší byt, například 3+1, 100 m2, udělejte si hned na začátku nájmu jasno v tom, kdo bude byt malovat, když jste ho těsně před začátkem nájmu vymalovali a nájemce bude po jednom roce odcházet. Předáváte ho čerstvě vymalovaný. Budete tedy po nájemci chtít, aby ho po roce předal opět čerstvě vymalovaný? Pokud nájemce stěny nijak nepoškodí, může logicky argumentovat tím, že po jednom roce stěny vykazují pouze běžné opotřebení (jsou trochu vybledlé od sluníčka) a není potřeba je malovat znovu. U většího bytu však malování může představovat citelné výdaje a proto je dobré jasnou písemnou domluvou (buďto přímo ve smlouvě, nebo v Předávacím protokolu) předejít tahanicím při předání bytu. U pronájmu, který trvá několik let, například 4 a víc, je zřejmé, že nájemce musí vymalovat, nebo to zařídí pronajímatel na jeho náklady.
Byt musí být při předání v dobrém stavu
Jak má byt vypadat při předání?
Byt by se měl předávat ve stavu v jakém byl původně přijat od pronajímatele s ohledem na běžné opotřebení (§ 2293 a 2294 Občanského zákoníku). Běžným opotřebením ale není ani vrstva prachu, ani špinavá okna a ani týden nemytá podlaha. Je samozřejmé, že na bytě se pozná, že v něm někdo bydlel a bylo by nereálné si myslet, že byt bude po 5 letech pronajímání ve 100 % stavu jako první rok. Na druhé straně, byt by měl být minimálně řádně uklizený a neměl by nést následky špatného zacházení. Například: Pokud je v bytě plovoucí podlaha tak bude s největší pravděpodobností mít sem tam nějakou menší rýhu. Na druhé straně běžné opotřebení opravdu nebude vyježděná rýha po kolečkách od křesla, kterou tam nájemník udělal neustálým přesouváním toho křesla. Tomu se totiž jistě dá zamezit nějakým menším kobercem či šetrnějším přístupem.
Jak reagovat pokud je byt ve špatném stavu?
Zde do velké míry záleží na Vaší smlouvě (nájemní či podnájemní). Dle Občanského zákoníku má pronajímatel právo požadovat po nájemci uhrazení zničených věcí. Jedna věc je ale právo mít a druhá je se jej domoci. Většina majitelů si tak vyžádá od nájemníků vratnou peněžní jistotu. Proto je nutné mít výši vratné peněžní jistoty dobře nastavenou, aby pokryla případné nedostatky. Zákon stanoví limit 3 měsíčních nájmů.
Nechte si od řemeslníků vystavit podrobné doklady
V případě, že budete za nájemce řešit nějaké opravy, nezapomeňte si od řemeslníků vyžádat patřičné účtenky a faktury, ze kterých bude zřejmé, za jakou konkrétní práci si cenu účtovali. Tyto doklady pak budete moct doložit, když budete náklady přeúčtovávat nájemci, nebo si náklady podle dohody ve vaší smlouvě strhnete z peněžité jistoty (vratné kauce).
Situací, které mohou při pronajímání nastat je samozřejmě velké množství. Nicméně bude dobré, když se blíže seznámíte jak s příslušnými §§ občanského zákoníku, tak i s nařízením vlády č. 308/2015 Sb. Uvedené nařízení má jen několik odstavců a tak můžete dokonce zvážit, zda jej hned na začátku nájemci nevytisknete a nepředáte spolu se smlouvou. Můžete tak předejít mnoha pozdějším dohadům.
Pokud by Vás zajímalo, kde najít dobrou smlouvu, předávací protokol anebo společnost, která Vám může v těchto věcech asistovat, podívejte se na video níže:
Updated/Aktualizováno: 25 září, 2024,
Dobrý den,
Pozorně jsem si přečetl celou informaci a děkuji za ní. Už jsem minulosti od Vás dostal např. Formulář nájemní smlouvy a protokolu o předání bytu. Všechno při pronájmu nemovitosti nejen já, ale i moje dcera z Kadaně využíváme.
Že jste profesionálové o tom naprosto nepochybuji s už jsem Vám to několikrát sdělil.
Díky Karel Mencl
Vážený pane Mencle,
víme, že jste náš dlouholetý čtenář a děkujeme za podporu. Už teď připravujeme vzory dokumentů na rok 2018 a samozřejmě na Vás budeme pamatovat. Dušan Otradovec
Objevila jsem vaše stránky až letos, nicméně moc děkuji za všechny informace, formuláře i rady udělené emailem! Tak má vypadat profesionalita! 🙂
Vážená paní Magdo,
děkujeme za pěkné vyjádření a jsme rádi, že jsou Vám informace k užitku. Dušan Otradovec
Dobrý den, mám dobrý dotaz. Pronajímatel si po skončení smlouvy o pronájmu ponechá peníze z vratnoé peněžní jistoty, na různé opravy, jako třeba malování či výměna koberců. Mám právo jako nájemce požadovat kopie faktur za ony provedené práce? A pokud ano, mám také právo ony provedené práce vidět na vlastní oči? Jak je zřejmé, tak narážím na to, že pronajímatel by mohl lhát, aby si jednoduše ponechal vratnou peněžní jistotu. Děkuji za případnou odpověď
Vážený pane Marcele,
děkujeme za dotaz. Náklady na opravy by měly dosahovat ceny obvyklé. To jestli si je nechá pronajímatel udělat, nebo je provede svépomocí je na jeho uvážení. Dle našeho názoru je to nájemce, kdo má povinnost uvést nemovitost do původního stavu. (viz např. par. 2293 NOZ) Pokud tak neučiní, může to udělat na jeho náklady pronajímatel. Zákon tedy neukládá pronajímateli povinnost uvést nemovitost do původního stavu. Ani nájemci nedává právo kontrolovat, zda tak učinil nebo ne. Pokud například v bytě bude vinou nájemce prasklá okenní tabulka a pronajímatel se po skončení nájmu a odstěhování nájemce rozhodne, že bude byt dál užívat i s prasklou okenní tabulkou, je to jeho věc. Dušan Otradovec
Dobrý den, chtěla bych se zeptat. Odstěhovala jsem se po měsíci nájmu. Domluvili jsme se s majitelem na 10 denní výpovědi. Majitel vyžaduje vymalování, že je to ve smlouvě. Byt je uklizený a nic není poškozené. Musím opravdu po měsíci malovat?
Dobrý den. Děkujeme za dotaz. Občanský zákoník uvádí, že nájemce provádí běžnou údržbu obvyklou při dlouhodobém užívání bytu. Nařízení vlády toto blíže specifikuje. Malování je zde zmíněno. Navíc uvádíte, že tuto povinnost máte sjednanou ve smlouvě. Byl byt při nastěhování čerstvě vymalovaný? Pokud ano, jaký důvod pro nové malování pronajímatel uvádí? Pokud úplně čerstvě vymalovaný nebyl, dovedeme si představit úvahu pronajímatele, kdy počítá s tím, že když se bude nájemce stěhovat pryč, tak mu byt vymaluje a bude tak připraven na další pronájem. Takto by to bylo na pronajímateli, čemuž se chce zřejmě vyhnout. Z uvedeného chápeme, že dohoda o ukončení nájmu byla uzavřena na popud nájemce. Běžná výpovědní lhůta u smlouvy na dobu neurčitou je 3 měsíce. U nájemní smlouvy na dobu určitou je výpověď ze strany nájemce možná tehdy, pokud se jeho okolnosti podstatně změnily. Pokud tedy pronajímatel souhlasí s ukončením smlouvy dříve, je to jeho dobrá vůle a vzdává se tím příjmu z nájmu za minimálně další 2 měsíce. Na základě shora uvedeného bychom požadavek na vymalování – viz naše úvaha, nepovažovali za nepřiměřený. Můžete se pokusit s pronajímatelem dohodnout, nebo navrhnout nějaký kompromis. Jinak byste museli nechat ve věci rozhodnout soud. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat jestli nemám nárok na slevu nájemného?
Budeme se stěhovat a podle smlouvy máme vymalovat a aby se to dalo zvládnout,tak bude byt od poloviny měsíce prázdný a budeme do bytu pouze docházet jen na úklid a malbu.Tak by mě zajímalo,jak to ve skutečnosti je???
Vážená paní Radko,
děkujeme za dotaz. Jak sama uvádíte, máte podle smlouvy povinnost vymalovat. Tím, že by Vám pronajímatel poskytl slevu, tak by za malování v podstatě zaplatil on. To, jak si malování zorganizujete, jestli budete malovat těsně před předáním bytu, nebo několik týdnů před tím je samozřejmě na Vás. Dušan Otradovec
Dobry den. Chtel bych se zeptat jak to funguje,kdyz sem v nájemním byte 4+1 a nyní byla provádena vymena oken a balkonu. Musel sem nakoupit potrebné veci na zakrytí nábytku,gauce, postele, kobercu atd. Po vymene oken byl strasny bordel, musel sem v5e uklízet,chodili delníci cely tyden a dodelavali opravy a porád znovu bordel. Musel sem si brát
dovolenou a byt u nich atd . Poté sem musel vymalovat a opèt uklízet. Vse sem vlastne dëlal pro majitele, veskere veci v byte sou jeho. Tak se ptám, nemel by majitel prilozit ruku k dílu, bo mi snizit nájem? Bo neco proplatit apod? Dekuji moc za odpoved’
Dobrý den,prosím o radu a pomoc,před rokem jsem se nastěhovala do garsonky,nebylo po nájemníkovi vymalováno ani uklizeno,neboť se jeden den vystěhoval a já druhý den nastěhovala,nyní že zdr.duvodi odcházím,majitel s makléřem jsou naštvání a začínají dělat problémy,nefungoval zvonek,neodtekala voda ve sprše,špinavá štětka WC,použita,špinavý Dell ve sprše od chlupů a vlasů,nemít možnost si pověsit prádlo,ikdyz majitel uváděl opak,stěny znečištěné,u topení poničené od mokrého prádla,vše jsem dala do pořádku,majitel mi vyhrožuje,žei nevrátí kauci a že musím vymalovat,být je naprosto čistý a vše jsem si zařizovala sama,ale on je uražený,že odcházím.
Děkuji vám za pomoc,napadlo mě,že bych požádala policii při předávání bytu.
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Z uvedeného není zřejmé, jestli jste měla smlouvu na dobu určitou nebo neurčitou. Předpokládáme, že jste si mohla při nastěhování byt prohlédnout a seznámit se se stavem bytu. Vaší povinností je provádět drobné úpravy a běžnou údržbu. Malování bytu patří k běžné údržbě. Můžete se podívat na náš článek Co všechno musí platit nájemník? Vláda definuje, co je běžná údržba bytu. Záleží tedy na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Také doporučujeme dobře zdokumentovat stav bytu. Pokud s pronajímatelem nebude domluva možná, bude dobré se obrátit na Vašeho právníka. Podle našich zkušeností Policie většinou není ochotna vyjíždět preventivně k takovým případům. Ale můžete to zkusit. Nebo se domluvit s kamarádem nebo kamarádkou. Dušan Otradovec
Hezký den,
byli jsme v pronájmu 2 roky, bohužel se s majitelem nerozcházíme v dobrém. Než jsme se nastěhovali, nechal na své náklady vymalovat. Po 2 letech je malba v pořádku bez vad, odpovídající běžnému opotřebení, možná lehce vybledlá, ale top stav. Nedávno u nás byl na kontrole a říkal, že malovat není třeba. Bohužel situace mezi námi se změnila a napsal nám, že máme nově vymalovat nebo si vymaluje sám a vezme si 7 tis. z jistoty. Musíme byt vymalovat když je to zbytečné a výsledek by byl stejný a druhá otázka když nám strhne 7 tis. máme právo vidět stav bytu, že opravdu vymaloval nebo doklady o provedení či koupě barvy. Protože jsme si jistí, že si prostě těch 7 tis. chce nechat a malovat stejně nebude. Je jen uražený, že odcházíme dřív než si myslel.
Děkuji
Radana
Vážená paní Vaverková,
děkujeme za dotaz. Uvedenou problematiku řešíme v článku výše. Máte povinnost předat byt v původním stavu s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Samozřejmě nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Stav stěn by měl být zanesen do předávacího protokolu a ideálně pořízena i fotodokumentace. Z uvedeného by pak mělo být zřejmé jaké případné závady stěny vykazují – například škrábance, znečištění, díry apod. Jak uvádíme v našem článku, lehké vyblednutí od sluníčka po jednom dvou letech není vada, ale běžné opotřebení. Pokud se však nebudete schopni s pronajímatelem dohodnout, nezbude, než abyste se spojili s Vašim právníkem a nechali ve věci rozhodnout soud. Dušan Otradovec
Hezký den, chtěla bych se zeptat na něco podobného, jako paní Vaverková, a proto navazuji na Váš komentář. Z důvodu zvýšení nájmu odcházím po 2 letech z podnájmu bytu a došlo k nesouladu mezi mnou a majitelem. Do telefonu mi celkem hrubě řekl, že doufá, že počítám s tím, že musím byt vymalovat, když jsem se ptala, zda to je uvedeno v nájemní smlouvě, řekl, že ano, ale tam to výslovně napsáno není. Každopadně byt při předání v prosinci roku 2016 vymalován nebyl, jsem povinna tedy vymalovat? Nebo mám právo a povinnost byt předat tak, jak jsem ho dostala před dvěma lety? Děkuji za odpověď, Tůmová
Vážená paní Tůmová,
děkujeme za dotaz. Jak sama uvádíte, je Vaše situace podobná tomu, co bylo popsáno již výše. Obáváme se, že nevymyslíme jinou odpověď, než jakou jsme zveřejnili na uvedený dotaz. Dušan Otradovec
Dobrý den,
V podnájmu jsme bydleli 5 let. Byt je velmi starý, bez rekonstrukce. několik vrstev malby na zdech. Nyní se stěhujeme pryč a plánovali jsme i vymalovat. Ale zaráží nás fakt, že bychom měli škrábat zdi s malbami klidně až 20-25 let starými. Jak postupovat v tomto případě? Opravdu musíme zdi oškrábat, opravit a vymalovat? Pokud bychom chtěli pouze vymalovat, nebylo by to technicky možné, barva již sama opadavá. Moc děkuji za odpověď
Dobrý den,
vážený pane/paní, děkujeme za dotaz. Podle toho co popisujete, tak se domníváme, že spravedlivé řešení by bylo, aby majitel se podílel na nákladech, nebo naopak, aby výmalbu si zařídil sám a na části nákladů jste se podíleli vy. Nájemce nemá povinnost podílet se na technickém zhodnocení nemovitosti. Pouze na běžné údržbě a opravách. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chceme předělat topení na uhlí v domě na tepelné čerpadlo-vzduch voda.
Stavební úřad po nás chce projektovou dokumentaci z důvodu změny topení.
Ale podle §103 stav.zákona ze roku 2006 se stanoví,že stavby a zařízení pro výrobu energie s celkovým instal.výkonem do 20 kw s vyjímkou stavby vodního díla se stav.povolení ano ohlášení nevyžaduje.
Ale přesto jsem musela mít povolení hygieny a nyní musím absolvovat souhlasy sousedů
k inst.tep.čerpadla. Sousedé mi toto nedovolí,přestože jsem vybrala nehlučné TČ a dám to daleko od pozemků sousedů.
Stav.úřad nám sdělil,že nám dá vysokou pokutu pokud nebudeme mít od st.úřadu povolení,pokud tep.čerpadlo nainstalujeme.Zákon je nezajímá,jelikož se jedná o změnu stavby.Děkuji M.
Dobrý den, je nájemce povinen malovat i během užívání bytu? Nájemce je v bytě více jak 10 let, nikdy nemaloval, nevětrá, na stěnach se začala tvořit plíseň pouze v jeho bytě. Začal hrubě urážet nájemníky okolních bytů, takže začínáme uvažovat o výpovědi, díky němu je problematické získat nové nájemníky do sousedních bytů. Mužeme považovat neprovádění běžné údržby za porušení povinností nájemce? Děkuji. S. Zdenovcova
Vážená paní Zdenovcová,
děkujeme za dotaz. Nájemce má povinnost užívat věc s péčí řádného hospodáře – viz. par. 2213 NOZ, a také se řídit rozumnými pokyny pronajímatele a nenarušovat pořádek v domě – viz 2256. Výpověď z nájmu bez výpovědní doby řeší par. 2291 a související. Dušan Otradovec
Vážená paní M.,
děkujeme za příspěvek i když se tedy netýká problematiky rozebírané v našem článku. Můžete prosím upřesnit, v čem spočívá Váš dotaz? Ve vyjádření stavebního úřadu bývají uvedené paragrafy, o které se jejich rozhodnutí opírá a také poučení o možnosti odvolání. Námitky sousedů nemusí automaticky znamenat zamítnutí. Jejich námitky totiž musí být odůvodněné. Není možné blokovat stavbu pouze z toho důvodu, že se někomu nelíbí, nebo nevyhovuje. Dušan Otradovec
Dobry den,
Chtela bych vedet, jestli majitel bytu muze pozadovat pri predani bytu vice nez castku kauce, která tvori 2 najmy, cca 31 000 kc. Je vratna jistota stanovena tak, aby ji naklady na vymalovani a za drobne opotrebeni nepresahly?
Jedna se o byt 2+kk,cca 80 m2. Byli jsme v nem 9 let, jsme nekuraci. Byt neni nijak poskozen. Jen bezne opotrebeni.
Predem dekuji za Vasi pomoc.
Vážená paní Linhartová,
děkujeme za dotaz. Peněžitou jistotu upravuje par. 2254 NOZ, její výše může být maximálně trojnásobek měsíčního nájemného. Tím však není limitován nárok pronajímatele na úhradu škody způsobené nájemcem. Když například nájemce rozbije kuchyňskou linku nebo sedačku za 80 000 Kč, má uhradit celou způsobenou škodu. Nájemce provádí a hradí běžnou údržbu. Malování mezi toto patří. K běžnému opotřebení se nepřihlíží, ze zákona s ním musí pronajímatel počítat. Běžným opotřebením však není například ona rozbitá sedačka, ulomená klika, díra ve zdi, nadmíru poškrábaná podlaha, apod. Dušan Otradovec
Dobrý den, chci se zeptat, jak je to u státních (městských bytů) po úmrtí. Umřela nám babička a nyní bytový technik tvrdí, že se musí byt odevzdat prázdný čistý a vymalovaný. V bytě žila babička přes 40 let. Chápu, že musíme byt vyklidit, nicméně když jsem kontaktoval firmu na vyklizení a výmalbu, tak mi řekl majitel firmy, že pokud je to státní byt tak malovat nemusím (bytový technik ale tvrdí něco jiného). Jaká je tedy prosím pravda? Děkuji
Vážený pane Strojku,
děkujeme za dotaz. Nejsme si jistí, podle čeho majitel firmy usuzuje, že malovat nemusíte. Samozřejmě záleží na tom, co je dohodnuto ve smlouvě. Obecně však nájemce má povinnost malovat. Dušan Otradovec
Dobrý den, v pronajatém bytě bydlím již tři roky, předání bytu bylo hektické, předchozí nájemníci přislíbené malování nedodrželi a vzhledem k tomu, že bylo několik vrstev barev na sobě a zdi se loupaly, nechala jsem nyní část bytu vymalovat na vlastní náklady, nicméně majitel bytu se odmítá podílet na nákladech s tím že to není jeho starost, přitom původním nájemníkům kauci kvůli poškození bytu dle jeho slov nevracel. Jak řešit tuto situaci? Nájemní smlouva dále pokračuje.
Vážená paní Nováková,
děkujeme za dotaz. Majitel má pravdu v tom, že povinností nájemce je vymalovat. Není však jeho povinností přispívat k technickému zhodnocení bytu, což odstranění starých vrstev, zapravení prasklin, apod. dle našeho názoru je. Majitel by se tedy měl určitou měrou na zvýšených nákladech podílet. Na druhou stranu, nájemce má možnost při nastěhování posoudit v jakém celkovém stavu byt je, jak je starý, apod. Například nový byt bude zřejmě na nájem dražší, ale zase zde není pravděpodobné, že bude nutné řešit škrábání stěn. Starší byt s sebou nese toto riziko, ale obecně by nájem zde měl být levnější. Dušan Otradovec
Dobrý den,babicka bydlela v nájemím bytě ,bohuzel zesnula a majitel záda vymalovat.Smlouva byla na babičku a nikdo jiný s ni v bytě nebydlel.Prosim o radu .Dekuji
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Je nám líto, že Vás potkala taková smutná událost. Podle zákona práva a také povinnosti z nájemní smlouvy přecházejí na dědice (viz par. 2282 NOZ). Dušan Otradovec
Dobrý den,
rodiče mé ženy bydleli v podnájmu cca 60 let. Nyní podali výpověď a majitel požaduje opravu oken, kompletní vymalování bytu a nájem za dobu 3 měsíce i když v lednu zvyšoval majitel nájem a rodiče mu řekli, že se budou muset z finančních důvodů vystěhovat. Co vše jsou povinni udělat při současné situaci?
Děkuji Vočka
Vážený pane Vočko,
děkujeme za dotaz. Povinnosti nájemce blíže specifikuje Nařízení vlády – viz náš článek Dušan Otradovec
Dobrý den, prosím o radu ohledně vymalování. Nájem ukončujeme po 8 měsících a ve smlouvě máme bohužel zaneseno povinnost předat byt vymalovaný. Když jsme se do bytu nastěhovali po pánovi co tam bydlel 5 let, byt nám byl předán nevymalovaný a v celkem hrozném stavu. Nepřijde mi fér aby po nás teď chtěl vymalovat – opotřebení stěn po nás za těch 8 měsíců není žádné. Musíme byt předat opravdu vymalovaný? Může pronajímatel odmítnout byt přebrat pokud nebude vymalovaný? Jak v praxi funguje právní spor pokud by si pronajímatel nárokovat proplatit cenu za vymalování? Předem děkuji za rady.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Důležité je, co jste slíbili ve smlouvě. Pokud má mít písemný dokument nějaký význam, je potřeba na něj nahlížet tak, že ho obě strany považují za závazný. Jinak postrádá smysl. Dále vycházíme z toho, že uvádíte, že smlouvu končíte vy. Stav bytu při nastěhování není v této chvíli příliš relevantní. Mohli jste odmítnout se nastěhovat, požadovat slevu, apod. Na druhou stranu, můžete se pokusit s majitelem dohodnout například to, že ponesete jen část nákladů na výmalbu. S právním sporem ohledně výmalby bytu nemáme naštěstí praktickou zkušenost. Dušan Otradovec
Dobrý den, domnívám se, že tento server je orientován prioritně pro pronajimátele a nájemce je, až ten druhý…Manželka bydlí v nájemním bytě 40 let. Prvně byla nájemkyni její matka, nyní manželka. Majitelka za celou dobu neinvestoval do bytu ani pětník, naopak manželka prováděla v bydě rzn. úpravy. Obklady, dlažba, atd. Takže proč malovat??? To MY jsme zvýšili cenu nemovitosti, zatím co ona každoročně zvyšuje nájem. Elektřina v hliníku – vypadává jistič, (tohle revizi těžko projde), žádné kouřové hlásiče – to je dnes norma a povinnost. Nebo ne? Ten jsme si koupili sami. Když je v domě „bugr“ – nereaguje na to ( Je povinnosti majitele nemovitosti, sjednat v domě klid, víte to?) Pokud nemám v nájemní smlouvě uvedeno, že mám malovat, proč bych měl? Nebo uvést byt do původního stavu? Takže stěny, dle tehdejších trendů z před 40 let natřít na zeleno, modro??? DTEST – který je orientován jinak než VY, říká… Pokud se s nájemcem nedohodnete… „Stačí vložit klíček od bytu do obálky a vhodit pronajimateli do schránky“… Přejí pěkný den!
Vážený pane Radku,
děkujeme za názor i za přání pěkného dne. Mrzí nás, že s majitelkou, jak uvádíte, je obtížná domluva. Nájemní vztah je dohodou dvou stran a jejich vůle je vyjádřena v nájemní smlouvě. Dále se řídí příslušnými zákony a nařízeními. Obecně, pronajímatel má povinnost udržovat v domě náležitý pořádek a byt udržovat ve stavu způsobilém k užívání – viz par. 2257. Občanský zákoník uvádí v par. 2220, který se obecně týká nájmu, že „Nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.“ Pokud dohoda s pronajímatelem není možná a nájemci stav bytu nevyhovuje, může nájemce nájem po dohodě ukončit, nebo dát výpověď a pronajmout si byt, který bude odpovídat jeho požadavkům. Pronajímatel na druhou stranu musí zvažovat, zda do zanedbáváného bytu vůbec sežene nájemce a zda jeho byt je na trhu nájemního bydlení konkurenceschopný. Dušan Otradovec
Dobrý den, nechci nějak trollit pane Otradovec, ale je úhel pohledu, co je dobry a zanedbany byt, viz. paragraf 2225 a 2243 Občanského zákoníku.
Vy jste vubec neodpověděl na otázky, které jsem uvedl. To je takove to manažrské jednání… Vyhnout se odpovědi a řeč odvést zcela jinam…
Dobrý den,
můj dotaz se týká vrácení kauce. Po 3 letech nájmu jsme předávali byt vymalovaný, uklizený, včetně drobných oprav a nahrazení věcí jako je ventilační mřížka, lepení lišt, chytek na záchodě atd. Majitel přišel a jako první věc si svítil na vanu, kde našel škrábanec. Chce na naše náklady kvůli škrábanci vyměnit celou vanu a naúčtoval nám 15 000.
Dále zaúčtoval 4000 za to, že se v nekvalitně položené plovoucí podlaze vytvořily mezery. Podotýkám že jen v kuchyni a předsíni. Svádí opotřebení na našeho psa, přitom v pokoji, kde je jiný druh PVC je podlaha úplně v pořádku. Do celkové částky 21 800 (kauce 18 000), kterou po nás požaduje, započetl 1600,- za výměnu dvou tabulek skla u dveří do dvora, které se zřejmě rozbily průvanem, když jsme se stěhovali. To jsme souhlasili uhradit. Plus 1200 revizi kotle (prý musíme předávat byt s platnou revizí – my jsme poslední dělali minulý rok na jaře, takže byla platná zhruba do doby našeho stěhování). Nedostali jsme při předání, ani po vyzvání a mailové komunikaci do rukou předávací protokol, i přesto, že je to upraveno ve smlouvě. Majitel nám vše vyúčtoval v sms s datem splatnosti nedoplatku do 30.4.2021 (nájem končil 25.4.2021, přičemž ve smlouvě je 30denní lhůta).
Hlavní dotaz zní, je oprávněn na naše náklady chtít měnit celou vanu, pokud je to opravitelná závada a nebrání v řádném užívání věci? Majitel tvrdí, že jsme povinni uvést věci do původního stavu a je pouze na něm, jak škodu vyřeší. Nově zrekonstruovanou koupelnu nám sice předával, ale to neznamená že při každém dalším škrábnutí nebo známce opotřebení bude danou věc měnit. Přijde mi, že se na nás chce pouze obohatit a že se jedná o 1) opravitelné závady (škrábanec je sice delší, ale dal by se zatmelit, my jsme si ho ani nevšimli, jinak bychom jej opravili) 2)běžné opotřebení vycházející navíc z nekvalitního materiálu – levná pvc podlaha. Děkuji za odpověď
Vážená paní Kristýno,
děkujeme za dotaz. Nevíme, co přesně máte ujednáno ve smlouvě. Výměna celé vany se nám zdá neadekvátní. Zahrnovalo by to pravděpodobně nejen výměnu vany samotné, ale také odbourání obezdění a nové obložení. Jednotlivé šarže obkladů se od sebe většinou lehce barevně odlišují, i když se jedná o stejný typ. Na druhou stranu, při řádné péči a šetrném užívání by k poškrábání vany dojít nemělo. Nějaký přivolaný odborník by se mohl (nejlépe písemně) vyjádřit, zda se dá místo opravit, jaká by byla cena opravy a jak to ovlivní vzhled a životnost výrobku. Případně se můžete pokusit dohodnout na uhrazení nějaké poměrné části z ceny vany. Pokud dohoda nebude možná a cítíte se poškozeni, tak nezbyde, než abyste věc konzultovali se svým právníkem a nechali ve věci rozhodnout soud. Stejný postup se dá uplatnit také ohledně podlahy. Výrobce jistě stanovuje jak má být připraven podklad a jak se má provést pokládka. Také často uvádí, do jak namáhaných prostor je výrobek určen. Odborník by měl určit příčinu vzniku mezer. Nemáme povědomí o tom, jakým chováním by nájemce mohl způsobit to, že v plovoucí podlaze se vytvoří mezery. Dušan Otradovec
Dobrý den,
nájemce po skončení nájmu nejen že byt nevyklidil a nepředal v původním stavu, ale dokonce vyhodil i některé původní zařízení bytu jako například botník nebo nástěnné hodiny, které byly uvedeny v předávacím protokolu při předání bytu.
Nájemce se na ničem dohodnout nehodlá. Poradíte jak postupovat v rámci dalšího řešení škody? Mám tedy zakoupit nový botník a požadovat úhradu částky dle faktury po původním nájemci?
Děkuji.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Povinností nájemce je předat byt v původním stavu, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Dále má nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy – což by na stavu bytu mělo být znát. Tyto povinnosti můžou být upravené ve smlouvě. K zaplacení toho, co nájemce dluží, či uhrazení nákladů na uvedení bytu do náležitého stavu může pronajímatel použít peněžitou jistotu. (par. 2254 NOZ) Požadovaná částka za nákup nového vybavení by měla být přiměřená. Pokud například aktuální cena botníku byla 500 Kč, zřejmě by před soudem neobstál požadavek na úhradu nového za 8000 Kč. Pokud s nájemcem není možná žádná dohoda a nelze použít peněžitou jistotu, nezbyde, než se obrátit na soud. Dušan Otradovec
Dobrý den,
končím v pronájmu a majiteli jsem sama slušně nabídla, že byt po sobě vymaluji. Jedná se o miniaturní garsonku, kde bych si vystačila s barvou do 500,-
Majitel mi odpověděl, že si to chce vymalovat sám a že si na to z mojí kauce odečte 3000,- nebo případně musím zajistit profesionálního malíře.
Má právo si nárokovat takové podmínky?
Děkuji předem za odpověď
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Občanský zákoník uvádí, že nájemce provádí běžnou údržbu – viz par. 2257. Toto blíže definuje Nařízení vlády č. 308/2015, o kterém pojednává náš článek. Toto nařízení však nespecifikuje, zda malování má nájemce provádět svépomocí, nebo odbornou firmou. Výsledná kvalita práce by však měla odpovídat tomu, co je považováno za dobré. Tedy, pro ilustraci – nájemce vymaluje velmi levně, tou nejobyčejnější barvou, bez škrábání a penetrace. Výsledná kvalita však bude taková, že pronajímateli nezbyde, než tuto „výmalbu“ odstranit a nechat stěny vymalovat odborníkem. Taková běžná údržba by pochopitelně byla proti smyslu Nařízení vlády. Nájemce si může přizvat na konzultaci malíře a nechat si od něho poradit, zda stěny potřebují oškrábat, apod. Pokud vymalování nechá provést pronajímatel, cena by měla odpovídat tomu, co je v místě obvyklé. Dušan Otradovec
Dobry den. Chtel bych se zeptat jak to funguje,kdyz sem v nájemním byte 4+1 a nyní byla provádena vymena oken a balkonu. Musel sem nakoupit potrebné veci na zakrytí nábytku,gauce, postele, kobercu atd. Po vymene oken byl strasny bordel, musel sem v5e uklízet,chodili delníci cely tyden a dodelavali opravy a porád znovu bordel. Musel sem si brát
dovolenou a byt u nich atd . Poté sem musel vymalovat a opèt uklízet. Vse sem vlastne dëlal pro majitele, veskere veci v byte sou jeho. Tak se ptám, nemel by majitel prilozit ruku k dílu, bo mi snizit nájem? Bo neco proplatit apod? Dekuji moc za odpoved’
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. K úpravám a opravám bytu se vyjadřuje Občanský zákoník v par. 2259 a násl. Z uvedeného podle našeho názoru vyplývá, že pronajímatel provádí úpravy na vlastní náklady a k tomu by mělo patřit i to, že nechá uklidit staveniště. Pokud to udělá nájemce, má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů – srov. s 2260. Dušan Otradovec
Dobrý den,
po 10 letech se stehuji z najemniho bytu, takze vymalba je samozrejmosti, provedla jsem drobne upravy, vymeny baterii atd… Jiz pred 10 lety, kdyz jsem se do bytu stehovala mi bylo receno, ze plovouci podlaha je na prd polozena a je to ta nejlevnejsi a tim padem ji bude muset pronajimatel predelat… proto nedodelal ani obvodove listy… 10 let na byt nesahl, o nic se nestaral, vse jsme si resili sami…. Nyni po tech 10 letech si nechal celou kauci 15tis a chce po me doplatit 12 tis za celou podlahu v byte, i s listama, jelikoz jsou na par mistech ryhy a v jednom rohu se nafukuje v kuchyni, jelikoz tam zatekla voda… chce vymenit komplet celou podlahu, tak jak rikal na zacatku najmu, ale nechapu, proc chce celou uhradu po me a jeste za novou podlahu, ktera je samosebou drazsi… ma na toto narok? Cely byt byl jinak v top stavu, radne dle zakona pripraven k predani, jednalo se opravdu jen o tu podlahu, za kterou my nemohli jak jiz zminoval od zacatku… dekuji za Vas nazor a odpoved.
Dobrý den, děkujeme za dotaz. V uvedeném případě je důležité doložit původní předávací protokol, kde je stav podlahy i dohoda s pronajímatelem ohledně lišt apod. popsána. Bude dobré také předložit fotodokumentaci. Ohledně životnosti základní levné podlahy si můžete obstarat vyjádření nějakého odborníka/podlaháře, případně prodejce. Podle našeho názoru se nemá nájemce podílet na technickém zhodnocení nemovitosti. To znamená, že by měl uhradit pouze poměrnou část, která odpovídá ceně poškozené části. Dušan Otradovec
Dobrý den,
Po 3 letech se stěhujeme z pronajatého bytu, a na zdech je xtá malba a nový nátěr na zdi nedrží. Ve smlouvě mám pokutu 3.000kč za nevymalovaní bytu při ukončení najmu. Může majitel bytu požadovat větší sumu za nevymalovaní bytu?
Děkuji za odpověď.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Neznáme detaily Vaší smlouvy. Zákon nespecifikuje, co má nájemce dělat, pokud je na zdi víc vrstev malby. Pouze uvádí, že nájemce provádí běžnou údržbu a Nařízení vlády konkretizuje, co k tomu patří a výmalba je zde uvedena. Další možnosti uvádí náš článek nad tímto vláknem. Dušan Otradovec
Dobrý den Budu odevzdávat byt a tak maluji projímatelka po mně chce bílou barvu stěny jsou však oranžové fialové a šedé . Ma otázka zní : jsem povinen tyto stěny bílit Podle přání majitelky nebo stačí uvést stěny do stavu v jakém byly při podepsani smlouvy.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Zákon ani nařízení vlády nespecifikuje, jakou barvou se má byt vymalovat. Je zde obecně uvedeno, že nájemce vrací byt ve stejném stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. (viz par. 2293 NOZ), Nařízení vlády zmiňuje, že nájemce má byt vymalovat. (viz 308/2015 Sb., par. 2). Další podrobnosti tedy záleží na domluvě pronajímatele s nájemcem. Dušan Otradovec
Dobrý den, po 2 letech se stěhujeme z pronajatého bytu, který jsme přebírali nevymalovaný. Nyní po nás majitel chce, abychom mu zaplatili 2/3 z ceny malování a řekl si o 10 000 Kč. Tato částka mi přijde neadekvátní, když majitel v bytě bude zároveň provádět rekonstrukci. Ve smlouvě o malování není ani slovo. Jak máme podstupovat? Předem děkuji za odpověď
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Problematiku, kromě článku, ke kterému patří toto vlákno, řeší také článek Co všechno musí platit nájemník? Vláda definuje, co je běžná údržba bytu.. Do běžné údržby podle Nařízení vlády mimo jiné patří i malování bytu. Záleží tedy na tom, co si budete schopní dohodnout s pronajímatelem. Dušan Otradovec
Dobrý den,
při předání bytu zpátky majiteli jsme samozřejmě vymalovali ale majitel nebyl s výmalbou spokojen a nechal si byt vymalovat znovu a požaduje po nás úhradu nákladů. Má na to právo? Podmínky jsme splnili. Jak máme dál postupovat. Předem děkuji za odpověď a radu.
Přeji hezký a pohodový den
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z uvedeného není zřejmé, proč majitel nebyl spokojen s výmalbou. Obecně, výmalba by měla být provedena odborníkem, nebo svépomocí v obvyklé kvalitě, kterou je možné považovat za dobrou. Bylo by dobré, pokud máte fotodokumentaci výmalby. Bylo možné zavolat odborníka-malíře, aby kvalitu posoudil/dosvědčil. Nyní, dodatečně, to už zřejmě není reálně možné udělat. Vyjádřil se ohledně výmalby pronajímatel do předávacího protokolu? Pokud s pronajímatelem nebude dohoda možná, nezbyde, než nechat ve věci rozhodnout soud. Dušan Otradovec
Dobrý den, díky za článek, měl bych k němu dotaz.
Po 9 letech opouštím byt, kde jsem byl nájemcem a majitelka po mně chtěla, abych byt vymaloval před jeho opuštěním. Původně jsem doufal, že to stihnu, ale nakonec ne. Situace se váže na datum, kdy mám k dispozici dodávku na odstěhování věcí, kdy mají, resp. nemají čas malíři a taky na datum, kdy dlouhodobě opouštím ČR.
Pointa je, že mezi vystěhováním bytu a mým opuštěním země nemají malíři čas. Moc mi nedává smysl sem malíře hnát ještě předtím, než to vystěhuju. Majitelku jsem informoval o této situaci a navrhnul jí, aby zaplatila výmalbu z mojí vratné kauce (8800 Kč), protože zde nebudu moct fyzicky být a na malíře dohlédnout. Malíře i datum jsem domluvil. Byt není příliš velký, dohromady je to 42m čtverečních.
Paní majitelka mě na to konto osočila, že jsem sobec, který myslí jen na sebe, že za mě nebude dělat moji práci, a že prý kauce není určená na tyto výdaje. V konečném důsledku ale zkrátka není ochotná si jen najít čas (nebo se s někým domluvit), aby se na malíře dohlédlo a podává to tak, že je to moje zodpovědnost. S jejím přístupem nechci riskovat výmalbu svépomocí, domnívám se, že by v tom jen hledala problémy, a proto to chci nechat na firmě. Domluvil jsem malíře, kterého mi sama doporučila.
Ověřoval jsem si postup na více místech, a víceméně všechna, stejně jako Váš článek, se shodují na tom, že vratná kauce se dá použít i na tyto účely. Nájem jsem zaplatil až do konce měsíce (i když tady půlku toho času už nebudu) a jsem připraven zaplatit i nájem za ten další měsíc, kdy už tady nebudu, aby byla naplněná tříměsíční výpovědní lhůta. Když pomineme dramatické jednání paní majitelky – pokud tady už fyzicky nejsem, tak je možné kauci použít i na výmalbu, nebo ne?
Jednám tak, aby měla se vším co nejméně starostí a byt se jí vrátil zpátky v perfektním stavu. Pokud doplatím i tříměsíční lhůtu, jsem maximálně kooperativní a sám jí nabízím ať mi to strhne z kauce, může po mě nějak vymáhat, abych sehnal malíře (např. jiného), ještě předtím, než byt opustím?
Předem díky za odpověď a přeji pěkný den.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Občanský zákoník v par. 2254 uvádí: „Ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.“
Podle našeho názoru tedy může pronajímatel použít peněžitou jistotu na úhradu nákladů, které mu vznikly z toho, že nájemce nesplnil některé své povinnosti – například výmalbu bytu, která patří do běžné údržby. Toto je podpořeno i tím, že nájemce s takovýmto použitím peněžité jistoty souhlasí. Na druhou stranu, pokud byt ještě nebyl předán pronajímateli a ten nemohl zkontrolovat stav bytu, může mít pochopitelnou obavu, že použije-li peněžitou jistotu na úhradu výmalby, nemusí z ní zbýt dostatek peněz na úhradu případných dalších škod nebo závad, které snad nájemce způsobil, a o kterých se dozví až v okamžiku předání bytu. Řešením by tedy mohlo být předání bytu ještě před malováním. Dušan Otradovec