Již jste možná slyšeli o tom, že někdo z Vašeho okolí pronajímá byt a používá podnájemní smlouvy. Je to ale “právně” v pořádku? A v čem je to výhodnější oproti klasickým nájemním smlouvám? Pojďme tedy pouvažovat nad tím, v čem vidíme výhody a nevýhody.
Jak správně pronajmout byt s využitím podnájemní smlouvy
Jednoduše řečeno, pokud jste majitelem bytu, nemůžete s případným nájemcem rovnou sepsat podnájemní smlouvu – takto by to správně nebylo. Zákon ovšem umožňuje, aby nájemce byt podnajal třetí osobě a uzavřel s ní podnájemní smlouvu. Pokud je nájemce důvěryhodnou osobou, kterou dobře znáte, nebudete mít zřejmě důvod proti takovému počínání cokoli namítat. Může Vás dokonce požádat, abyste mu pomohl vybrat vhodného podnájemníka a poradil mu se sepsáním podnájemní smlouvy. Takto to pak již bude právně v pořádku.
Někdo by to mohl možná nazvat jako obcházení zákona, ale pokud už bychom uvažovali na této úrovní, pak lze lehce namítnout několik bodů: 1) rozumná ochrana vlastního majetku nemůže být obcházením zákona; 2) kolik z nás si skutečně může dovolit nechat někoho bydlet tři měsíce zdarma ve svém bytě, navíc pokud třeba i sami byt splácíme; 3) pokud by zákonodárce cítil potřebu dopodrobna upravit podnájemní smlouvy, jistě by to udělal, ale vzhledem k absenci můžeme uplatit zásadu, že co není zakázáno je dovoleno; 4) oproti minulému občanskému zákoníku navíc i zmizela věta, která říkala, že podnájemní vztahy se budou řešit obdobně jako nájemní vztahy.
Byt k pronájmu nebo podnájmu?
V čem jsou pro Vás podnájemní smlouvy výhodnější
Možnost ukládání pokut
– § 2240 Občanského zákoníku (dále jen “NOZ”) uvádí: Nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu, ani k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. Tedy u klasické nájemní smlouvy nemůžete dát nájemci pokutu například za pozdní platbu nebo za nedodržení podmínek. Tuto restrikci ale zákon pro podnájemní smlouvy neukládá.
Dohady o nájemném
– § 2253, odst. 1 NOZ upravuje možné dohady o nájemném následovně: Nedohodnou-li se strany o dlužném nájemném, nelze nájem vypovědět pro nezaplacení nájemného, uloží-li nájemce dlužné nájemné, popřípadě jeho spornou část do notářské úschovy a vyrozumí o tom pronajímatele. Stručně řečeno pokud se s nájemcem nedohodnete co Vám dluží, nemůžete mu z toho důvodu dát výpověď pokud se nájemce rozhodne dát tuto spornou částku do úschovy a musíte nechat vše na soudu, což je zdlouhavé a v konečném důsledku se to mnohdy prodraží více než je hodnota té dané částky. A co podnájemní smlouvy? Zde si to můžete domluvit jinak, žádné zdlouhavé tahanice. Zkrátka si pevně zakotvíte, že v případě dlužné částky můžete dát výpověď a je to.
Úroky z jistoty
– § 2254, odst. 2 NOZ uvádí: … Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby. Co je zákonná sazba? Jaký úrok nájemci vrátit? Co když požaduje víc, než jsem měl z úroků já? Všem těmto zbytečným otázkám se lze vyhnout u podnájemní smlouvy. Zákon totiž neudává, že podnájemce má nárok na úroky z jistoty.
Práce či podnikání z bytu
– § 2255, odst. 2 NOZ dává nájemci právo pracovat či podnikat z domova: Nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat. Co je zvýšené zatížení a kdo to posoudí? To už zákon neříká. Každopádně právo na to nájemce má. Co když si to ale nepřejete? Smůla, je to nájemcovo právo dané zákonem. Pokud ale používáte podnájemní smlouvy, můžete tam přímo napsat, že si nepřejete, aby zde provozoval svou podnikatelskou činnost a je to v pořádku.
Zvíře v bytě
– § 2258 NOZ dává další právo do rukou nájemce, a to chov zvířete v bytě. Přímo říká: Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, nepůsobí-li chov pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě. Vyvolá-li chov zvířete potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, nahradí nájemce tyto náklady pronajímateli. A opět, co jsou obtíže nepřiměřené poměrům? Je to když pes vyje za den jednu nebo dvě hodiny, když se sousedovi vyčůrá na rohožku maximálně jednou za dva měsíce? A co když máte nové plovoučky, nebo nábytek? U podnájemní smlouvy to nebudete řešit. Prostě si do ní napíšete, že nesouhlasíte s tím, aby podnájemce v bytě choval jakékoli zvíře a porušení tohoto ustanovení navážete na okamžitou výpověď z podnájmu a máte po starostech.
Příjem nových členů domácnosti
– § 2272 NOZ upravuje příjem nových členů do domácnosti. Byť klasický nájem umožňuje majiteli vyjádřit nesouhlas s příjmem nového člena, souhlas není potřeba pro osobu blízkou (tedy členy nejbližší rodiny) anebo případ zvláštního zřetele hodný. Jinými slovy doufejte, že Váš nájemce nemá velkou rodinu o které Vám neřekl. Do podnájemní smlouvy si můžete domluvit jiné podmínky, resp. můžete si stanovit limit pro počet osob (stejně jako u nájmu), ale navíc si můžete vymínit souhlas (i nesouhlas) s každým novým členem.
Další podnájem
– § 2274 – 2276 NOZ upravují možnosti dalšího podnájmu. Toto je jedna z těch závažnějších slabin nájmu. Nájemce má totiž možnost byt podnajmout i dále pokud v bytě bude bydlet a Váš souhlas k tomu nepotřebuje – vyjma případu, kdy by tam sám nebydlel. Jinými slovy lehce můžete ztratit přehled a kontrolu toho, kdo v bytě bydlí. U podnájemní smlouvy toto dilema nemáte. Za prvé se již jedná o podnájem a za druhé můžete další podnájem zakázat ať se jedná o kohokoliv.
Skončení podnájmu
– § 2277 a 2278 NOZ uvádí jednu z velkých nepopiratelných výhod podnájemní smlouvy a to že tyto smlouvy končí nejpozději s nájmem. Pokud tedy máte “neplatícího” či “problematického” podnájemce, jednoduše se s Vašim nájemcem domluvíte na okamžitém skončení nájmu dohodou a podnájemci ohlásíte, že nájem byl ukončen, ergo že byl ukončen i podnájem a on se musí vystěhovat.
Ukončení podnájemní smlouvy není velký problém.
Skončení nájmu
– §2285 – §2296 NOZ – nyní se dostáváme k naprosté třešničce na dortu a a hlavnímu důvodu, proč si ti chytří investoři volí právě podnájemní smlouvy a to jsou možnosti skončení nájmu. Klasická nájemní smlouva se dá vypovědět pouze z důvodů, které jsou vyjmenovány zákonem. Tedy výpověď bez udání důvodu není možná. Budiž, pokud máte smlouvu na jeden rok, pak to snad takový problém nebude, i když by šlo dalekosáhle rozvést téma o nakládání s vlastním majetkem a jeho omezování zákonem. Větší problém ovšem nastává u neplacení nájemného. Žel jako pozůstatek minulého občanského zákoníku i nadále platí, že nájemce Vám musí dlužit minimálně 3 nájmy se službami a teprve poté mu můžete dát výpověď, která je sice s okamžitou platností a vystěhováním do 30 dní, ale i tak lehce přijdete o 4 nájmy a to jen za předpokladu, že se vystěhuje. Pokud ne, jsou to další měsíce, kdy čekáte na rozhodnutí soudu a exekuční titul. A u podnájemní smlouvy? Jednoduše se domluvíte, že pokud Vám nezaplatí dejme tomu do 10 dní od data splatnosti, pošlete mu ukončení podnájmu a musí se vystěhovat třeba do dalších 10 dní a pokud ne, dáte si opět do smlouvy že souhlasí s tím, že jej vystěhujete na jeho náklady. Jednoduché, efektivní a hlavně možné.
O tom, jaké jsou výhody podnájemní smlouvy by se dalo psát i dále, ale výše uvedené body jsou tím nejdůležitějším proč se pro danou variantu rozhodnout. Samozřejmě ale není moudré obstarávat si veškeré smluvní dokumenty bez řádné právní pomoci, protože vhodně sepsané smlouvy jsou tím, co v těchto případech rozhoduje. Proto doporučujeme než se pro tento režim rozhodnete, poraďte se s námi nebo s Vašim advokátem.
Updated/Aktualizováno: 9 září, 2024,
Dobrý den,děkuji Vašemu týmu za tyto velmi užitečné rady pro všechny,kteří si lámou hlavu s úskalími vpustit cizí lidi do vlastního majetku a strávit bezesné noci co s vykutálenými neplatici.S pozdravem I.Müllerová
Vážená paní Müllerová,
děkujeme za vlídná slova. Naše články vychází nejen z poměrně důkladného právního rozboru, ale hlavně z našich mnohaletých vlastních zkušeností s pronajímáním desítek bytů. Budeme dál pokračovat v psaní – věříme, že k užitku našich klientů a čtenářů. Dušan Otradovec
Pokud bych pronajala byt s.r.o. a s.r.o. dalo byt do podnájmu. Je to možné takto udělat? Nebo je v něčem problém?
Děkuji za odpověď.
Vážená paní Dvořáková,
děkujeme za dotaz. Dle našeho názoru takovému postupu nic nebrání. Rozdíly můžou vzniknout maximálně z pohledu účetnictví. Dušan Otradovec
Dobrý den chtěla bych se zeptat když jsem zaplatila nájem a služby za daný měsíc ,jen jsem majiteli nemohla zaplatit to co má navíc a mám podnájemní smlouvu,může mě vyhodit z bytu když dlužná částka činní 4800kc kterou mu samozřejmě uhradit z dalším nájmem cíli budu mít zpoždění 10dnu děkuji za odpověď.
Vážená paní Schneidrová,
děkujeme za dotaz. Nejsme si jisti, jestli rozumíme dotazu. Uvádíte, že jste zaplatila nájem a služby. Co máte na mysli položkou „to co má navíc“? Pokud máte podnájemní smlouvu, neplatíte majiteli, ale nájemci. Záleží na tom, co s ním máte dohodnuto. Obecně se dá říct, že by Vás měl vyzvat k nápravě a stanovit termín, kdo kterého tak máte učinit. Teprve potom může udělat další kroky. Ale neznáme Vaši podnájemní smlouvu. Dušan Otradovec
Pěkný článek je jsem nájemnik a dotyčná osoba podnájemník a nezaplatil 2 najmy pslal jsem mu ukončení smjouvy a aby byt vyklidil nereaguje nevyzvedava korespondenci jak bude trvat soudní vystěhování bude to rychlejší než u vystehovani z nájemní smlouvy výpověď mám pokud do 30 dnů nezaplati
Vážený pane Lukáši,
děkujeme za dotaz. Z uvedeného chápeme, že výpověď je po právu a v souladu s podnájemní smlouvou. Písemné výzvy k úhradě i následná výpověď by měly být prokazatelně doručeny, ať už převzetím, nebo fikcí. Následovat by měla opět písemná výzva k vystěhování. Můžete se pokusit, pokud je to rozumné, zastihnout podnájemce osobně a za přítomnosti svědků jej vyzvat k vyklizení bytu do určité lhůty. Nedoporučujeme však pokoušet se fyzicky dotyčného z bytu vyhodit. To by mohlo vést k dalším problémům v souvislosti s narušováním domovní svobody podle trestního práva. Výklad této problematiky totiž není dosud ustálený, i když existují rozsudky Nejvyššího soudu. Pokud nebude reagovat, nezbyde, než se obrátit na svého právníka a požádat soud o vydání soudního příkazu k vyklizení. Délka projednávání se podle našeho názoru nebude mezi podnájemní a nájemní smlouvou lišit. Může také nastat situace, kdy budete mít důvodné podezření, že podnájemce byt opustil a v místě se již delší dobu nezdržuje – plná schránka, sousedi ho dlouho neviděli, apod. V tom případě můžete po předchozím písemném upozornění do bytu vstoupit, nejlépe se svědky, nebo svůj postup řádně natočit na video. (par. 2292, 2296) Toto doporučujeme předem konzultovat se svým právníkem. Dušan Otradovec
Vypověděť nájem z klasické nájemní smlouvy je také jednoduché a velice rychlé. Zde uváděné výhody podnájemní smlouvy nejsou výhody, ale sprostá šikana a vydírání mnohdy slušných lidí, kteří nikomu nic neudělali. Já bych do podnájmu nešel, je nepřijatelné, abych na jednu stranu platil jak vocas přemrštěné podnájemné a dostanu za to nesmyslné pokuty, měl zakázané chovat zvířata, zapálit si cigaretu byť na balkóně, zakázané mít trvalé bydliště, nesmět podnikat z domova a nedej Bože, abych se zpozdil s podnájemném byť o 1 den, protože pak by následovalo okamžitou výpověď a na mé náklady bych se mi vyhodili majetek do kontejneru! A věřte mi, stát se to může komukoliv, stačí málo! A to přijít i jen na 1 měsíc o příjem, nebo mít nečekané náklady, nebo jen mít nehodu a skončit v nemocnici a po návratu z nemocnice už se nemět kam vrátit. Prosím vás, kdo vidí výhody v podnájmu,tak pouze nájemce!
Dobrý den, děkujeme za komentář – chápeme, berete to čistě z pohledu nájemce, nicméně z Vašeho komentáře vyplývá, že k dané problematice nemáte k dispozici přesné informace. Vzhledem k tomu, že vypovědět nájemní smlouvu je možné pouze z důvodů uvedených v zákoně (a těch není mnoho), není to jednoduché. Také čekat až nájemce bude dlužit nájem za 90 dní aby mohl dostat výpověď nepovažujeme za „jednoduché“ a už vůbec ne spravedlivé. Natož poté ten maraton pokud se odmítne vystěhovat a je nutné jít k soudu a své nájemné nebo byt neuvidíte třeba celý rok než to dojde ke konci – ale to samozřejmě banku, kde jste si vzal úvěr na byt nebude zajímat, že?
Ale je to vždy o dohodě mezi majitelem a nájemcem, či podnájemcem, co si v bytě dovolí a co ne. A žel obě smlouvy se dají zneužít a to jak nájemní ze strany obyvatele bytu (neplacení nájemného, zneužívání bytu, atd.) tak i podnájemní ze strany pronajímatele (nespravedlivé podmínky, atd.). Proto je důležité mít vše vyvážené a férově nastavené.
Myslim si take, ze najemce by mel mit vzdy na bydleni urcitou rezervu. Prave pro necekane situace. Kdyz si nekdo koupi byt na pujcku a neplati splatky, take se banka nechova jako socialni ustav. Najemnici si v Cr nejak zvykli, ze majitel bytu nebo domu je jeho zaopatrovaci ustav. Nerikam vsichni….ale mnoho, opravdu mnoho takovych je. A bohuzel napomahaji jim derave zakony. Ziji v zahranci, manzel se zabyva nemovitostma skoro 40 let..stavba, pronajmy prodeje…atd….ale to, jak se to vse resi v CR..mu hlava moc nebere. I treba to, ze energie a voda e plati v zalohach a ceka se rok na skutecne vyuctovani…V Severni Americe je kazdy mesic odecet a kazdy musi do 14 dni nejdele zaplatit. A majitel nikdy nenese na svych bedrech spotrebu najemce. A aby se bal, ze mu dum odpoji a pak musi skemrat o revize a znovu pripojeni…a tech chyb co V CR energetici nadelaji..mame take zkusenost..STRASNY! Dluznici za cokoliv jsou v registru dluzniku, takze se majitel za poplatek muze podivat na dluhovou historii zadatele, samozrejme s jeho souhlasem..a to uz je pak i okruh zajemcu hned vytrideny. Ti co maji nejaky prohresek z mladi atd se priznaji, povoli nahed a pak je to o duvere. Ale bay notoricti neplatici vytloukali byt za bytem a oblibene heslo v CR.“kde nic neni ani cert nebere“…to tak nefunguje ani v nekterych rozvojovych zemi. Majitel se sam rozhodne koho si do domu pusti, jestli tam nechce zvirata, je to jeho vec. Vseobecne vsichni vime, co zviratka dokazi…a majitele nejsou zodpovedni jedinci. Poskrabane dvere, rozdrapane podlahy, ukousane rohy, rozhrabana zahrada, mrtve stromky atd atd……Meli jsme i najemni dum blizko University, najemci byli prevazne studenti, proto jsme nepronajimali pocetnym rodinam s vecne placicimi detmi, ktere se vsude honi…studenti u nas casto musi pracovat a potrebuji klid na spanek a studium, ktere se dost hodne plati. Nekolik najeniku byli lide – „nestudujici“- ale lide, co pracovali na smeny, lide pro emergancy a podobne….tito potrebuji kldi i ve dne, kdy spi. My jsme vychazeli z polohy domu a potreby vetsiny najemniku. A tak jsme mohli inzerovat, usetrilo to zklamani, energii vsem. Ti, co maji deti, zvirata a nebo ziji hlucny spolecensky zivot si musi najit bydleni tam, kde to vyhovuje obema stranam. V CR to je diskriminace!!! Ale ze majitel nema sanci urcit co se bude s jeho majetkem dit….to neni diskriminace? Socialni pripady si pronajimaji nemovitosi, na ktere nemaji, socilaka jim seskrta podpory a pak mate ve svem dome bandu, co se nemini ani vystehovat i kdyz neplati…kde je tady DISKRIMINACE! A soudni tahanice..ne nekolik let? U nas staci, kdyz nezaplati jednou, vse se poda na soudni oddeleni zrizene jen na tyto problemy. Jednani je rychle, po podani stiznosti se vsema dokladama maximalne tyden cekani. A kdyz do 14 dni nezaplati musi nemovitost opustit ihned! Jinak to je trestne. Protoze neopravnene pouziva neco, co mu nepatri. Kdyz si pujcite auto, tak musite dodrzet take pravidla. Kdyz si lidi „pujcuji“ bydleni v hodnote milionu…tak je najednou majitel nahrada socialky..vcetne zaopatrovani. Neco je hrozne spatne od uplneho zacatku.Dekuji za vyslyseni..to jsou jen stripky, postrehy. Ale stavi to CR do pozice rozvojove a bezpravni zeme, proto mnoho zahranicnich investoru radsi neriskuje. Samozrejme Ti, co dokazi tahat dotace a znaji skuliny a maji vlastnsoti „odvaznych“ tem to i vyhovuje. A nebo tem, co potrebuji „proplachnout spinave penize“ tem je CR hodne vstricna. A proto je tam, kde je. A lidi radni a slusni obcane na to doplaceji uplne nejvic. Protoze se na ne nahlizi jinak i kdyby se pretrhli. Smutny pohled na to kam se tato krasna mala zeme dostala….;o(…
Vážená paní Mílo,
děkujeme za příspěvek. Díky tomu, že náš tým pochází z mezinárodního prostředí a tak máme srovnání s praxí v jiných zemích, myslíme si, že Vaši úvahu dokážeme docela pochopit. Některé osvědčené a v zahraničí běžné postupy používáme i při naší správě nemovitostí zde v ČR. Dušan Otradovec
Dobrý den,
bohužel jsem se dostala právě díky podnájemní smlouvě a jejich podmínkách do velmi nepříjemné situace. Evidentně majitel družstevního bytu moc dobře ví, co dělá. V dubnu tohoto roku jsem se ho tázala, zda mi prodlouží říční smlouvu a bylo mi odpovězeno, že nevidí důvod, proč by to neudělal. No a výsledek je takový, že jsem od něj obdržela návrh nové smlouvy den před dokončením původní říční smlouvy s navýšením nájemného, což by nebyl asi takový problém, ale také upravenou výpovědní lhůtou z původních dvou měsíců na jeden. Dovoluje tohle vůbec zákon?
Já jsem samoživitelka s jedním nezletilým dítětem a má možnost jak se rozhodnout je v obou případech né zrovna příznivá. Buď se budu muset vystěhovat do pěti dnů právě od dnešního dne, jelikož je to uvedeno v podnájemní smlouvě, nebo mě s dítětem vystěhuje na mé vlastní náklady a nebo tedy budu akceptovat novou smlouvu, která mi připadá až nemorální. Jelikož když se majitel špatně vyspí, tak mi pošle výpověď a já se budu muset do měsíce vystěhovat, což jako pracující matka samoživitelka v Praze nevidím úplně růžově. Navíc jsem při prvním podpisu smlouvy již nesouhlasila s dvouměsíční kaucí a bylo mi sděleno že je to kvůli dvouměsíční výpovědní lhůtě a že si to nájemníci vlastně pak odbydli, tzn. že neplatí poslední dva měsíce nájem před ukončením nájmu.
To ale rozporuje podmínky podnájemní smlouvy, jelikož v ní je uvedeno, že za prodlení v zaplacení nájmu budu platit penále. Tudíž majitel vlastně peníze bude mít, ale já mu pak budu muset vlastně doplatit penále.
Netuším absolutně co mám dělat. Od dnešního dne jsem bez smlouvy, jelikož jsem neměla možnost si ji vytisknout a podepsanou vrátit zpět a vlastně ani nevím zda chci, jelikož tohle jednání mi přijde nemorální (lidově řečeno vychcane), ptz majitel věděl, že když by mi oznámil, že se podmínky nové smlouvy budou lišit od původní, tak tu výpověď dám a budu si hledat nový nájem, ale budu na to mít více času tj dva měsíce. Nemám k tomu člověku absolutně důvěru, ale neměla jsem na výběr, jelikož se změnil před rokem nový majitel a byla jsem ve stejné situaci jako dnes. Buď se obratem vystěhuju a nebo přistoupím na smlouvu, která mi připadá spíše skutečně vyděračská. Nevěřím, že mi vůbec vrátí dvouměsíční kauci, jelikož jsem přesvědčena, že si najde důvod, proč mi ji nevrátit. Nový majitel nikdy neviděl, jak vypadá byt neobydlený, jelikož jsem již tady bydlela a než jsem se sem stěhovala, tak jsem se skutečně musela přemlouvat, zda se chci nastěhovat. Nakonec byla rozhodující výše nájmu. Pokud byt slušně tak jenom díky memu nábytku, nikoliv bez něj. Pouze chci ještě sdělit, že se mnou nejsou žádné potíže, nájem platím vždy včas a v podstatě podnájemce ani o nás neví, že v bytě jsme.
Mohu vás tedy poprosit o vyjádření, co bych měla udělat, zda je nějaká možnost, jak z toho vyjít nějak rozumně? Předem děkuji za odpověď a přeji Vám pohodový den.
S pozdravem
Iva H.
Vážená paní Ivo,
děkujeme za komentář. Mrzí nás, že se cítíte být pod takovým tlakem. Nájemní, či podnájemní vztah je založen na dohodě dvou stran. Nájemce a podnájemce si tedy ujednají podmínky, které jsou pro obě strany akceptovatelné. Zákon v tomto dává v případě podnájemních smluv stranám poměrně volnou ruku – viz náš článek. Pokud to tedy cítíte tak, že podmínky smlouvy jsou pro Vás nepřijatelné, není Vaší povinností ji uzavřít, zvlášť pokud jste přesvědčena, že je smlouva nemorální, vyděračská a „majiteli absolutně nedůvěřujete“. Dušan Otradovec
Dobrý den,bydlíme s rodinou v podnájmu. Majitelka je členem bytového družstva,které platíme nájem+odkup členství(byt). Máme splacenou půlku(93000) a majitelka teď po půlce splácení odkupu přišla s tím,že jí budem k tomu všemu platit i podnájem. Najala si dokonce i právníka na sepsání smlouvy,kterého chce po nás do koruny zaplatit. Vyúčtování za loňský rok nám dosposud nedala,ani papír,ani peníze. Nájem je včas placený i s odkupem. Prosim o radu,jaké máme práva. Děkuji Petra
Vážená paní Petro,
děkujeme za dotaz. Předpokládáme, že máte s pronajímatelkou sepsanou nějakou dohodu o tom, jak budou splátky probíhat a za jakých podmínek bude odkup uskutečněn. Stejně tak i ona musí mít toto vyjednáno s družstvem. Postupovat by se tedy mělo podle těchto dokumentů. Případná změna by měla být odsouhlasena oběma stranami formou dodatku. Pokud se pronajímatelka rozhodla využít služby právníka, je to její věc, náklady jdou však k její tíži, mimo jiné z toho důvodu, že právník sestavuje smlouvu tak, aby vyhovovala především tomu, kdo si její sepsání u něho objednal. Dušan Otradovec
dobrý den já patřím k té druhé straně a věřte ,že pokud za mnou přijde podnájemník ,který rok řádně platí že nemá na celý nájem tak klidně počkám a neřeším to pro mne je důležité aby se lidé nestřídali jako ponožky takže je to o domluvě a toleranci ten podnájem je jen pojistka když špatně odhadnete nájemníka.Upřímně kdyby jste viděl jak některé byty vypadají po pár měsících a ještě nedostanete peníze za nájem a služby mluvil by jste jinak.Ale samozřejmě nikdo vám podnájem ani nájem nenutí můžete si vzít hypotéku a splácet ji a bydlet ve svém to je každého volba.
Dobrý den Luďku,
plně s váma souhlasím, ale v celém mém okolí mi všichni potvrzují jen samé špatné zkušenosti u podnájemníků a to v mém okolí mám přátele co do hromady pronajímáme 60 bytů a je to fakt síla. Dovede si představit že si koupíte byt budete te mít podnájeníky a ty se vám tam přihlásí na trvalo jak píšete a přestanou platit. Můj kamarád má už 5 let žalobu u soudu a podnájemník se směje a neplatí a soud ještě nerozhodl.
Co by jste dělal vy no to bych chtěl slyšet. V dnešní době je to 2 slušní a 8 problematických z 10.
Fakt kamarádovi utekl podnájemník a dluží jak za proud 70 tis tak za plyn 15 tis. a na nájemném nebudu ani mluvit. No a co teď napište co by jste dělal vy. Nenapsal by jste to do smlouvy, která by vás trochu chránila ??? pokud napíšete že ne, tak nejste plně zdráv.
s pozdravem
Pavel.J
Dobrý den mě by zajímalo jestli mám nárok i já ukončit nájemní smlouvu jakožto podnájemník bez udání důvodu a hned a co mě k tomu vede? Nájemce který mi být podnajima není schopen za dva roky ukázat vyúčtování a když se obracím nadává mi do hlupáků s nízkým IQ a že nemám právo na nic ze jsem blbý podnájemník tak by mě zajímalo jestli má právo mi zadržovat kauci do vyúčtování služeb když mi nikdy žádné vyúčtování nepředložil děkuji snad se v to vyznáte
Vážená paní Petro,
děkujeme za dotaz. Jak uvádíme v článku výše, Občanský zákoník se poměrně podrobně zabývá nájemním vztahem, nikoli podnájmem. O to víc tedy záleží na tom, co máte uvedeno v podnájemní smlouvě. Máte zde stanovenu výpovědní lhůtu? Smlouva je uzavřena na dobu určitou, nebo neurčitou? Stejně tak je to s vyúčtováním služeb. Ve smlouvě by mělo být uvedeno, jak se bude postupovat a jaké jsou případně termíny. Vyúčtování obecně bývá hotové do května následujícího roku. Záleží však, co máte dohodnuto. Pokud byste potřebovala konkrétní právní pomoc, potřebovali bychom prostudovat Vaši podnájemní smlouvu. Bez toho nic podrobnějšího uvést nemůžeme. Dušan Otradovec
Budu podepisovat(jako nájemník) dokument Smlouva o nájmu bytu (na dobu určitou od 30.11.2017 do 30.11.218
Výpovědní doba ze strany pronajímatele (vlastníka bytu) je uvedena – 3 měsíce, to je OK,
ale ani slovo, za jakých podmínek bych mohl ukončit nájem bytu já, jako nájemce, dříve, než je uvedeno ve smlouvě. Také 3 měsíce předem ?
Děkuji za odpověď
Vážený pane JŠ,
děkujeme za dotaz. V občanském zákoníku (č. 89/2012 Sb.) je v par. 2287 uvedeno: „Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.“ Ze zákona tedy právo vypovědět smlouvu na dobu určitou nemáte (vyjma závažných okolnosti – viz) Pokud tedy chcete mít možnost vypovědět smlouvu v tříměsíční lhůtě, musíte se na tom dohodnout přímo ve smlouvě.
Dušan Otradovec
Dobrý den,
toto není dotaz, ale spíš názor nájemkyně na problémy s nájmy bytů.
Možná i skromná rada pronajímatelům (vlastníkům) bytů.Jsem důchodkyně,tzv. „mladodůchodkyně do 70ti let,dobrý zdrav stav,
starobní důchod lehce nadprůměrný s prokazatelnými úsporami.
Při hledání malého, přiměřeného bytu (1+kk cca do 30m3)jsem vždy
dotazována, zda náklady na bydlení zvládnu,“že mám jen důchod !“
Chci tím říci, že dle mého názoru, starobní důchodce ( bez dluhů, půjček – vše lze prokázat)s pravidelným, zákonem zabezpečeným trvalým
příjmem je vlastně nejlepší zárukou. Nemůže přijít o práci, starší člověk žije zpravidla klidně a je dosti solidní-tzv. „stará škola“
Může doložit, že celý život pracoval a v jaké profesi(např.já, zdrav. sestra)
Alespoň já toto vše mohu na požádání předložit.
Prosím o Váš názor na tuto problematiku. Děkuji
PS Nakonec jsem sehnala nájem velice pěkného bytu 1+kk,(v okolí obchody, lékař, zeleň, klid, doprava ok a pod) za příznivou cenu, když jsem sympatickému vlastníkovi bytu, toto vše pověděla. Při předešlých prohlídkách bytů,jsem se při nedůvěře nevnucovala s výše uvedenými informacemi.
Vážená paní Bousková,
děkujeme za názor. Při naší praxi se také poskytování pronájmů důchodcům nevyhýbáme. Na druhou stranu je pravda, jak se sama zmiňujete, že nemalé procento z nich má potíže vyjít s příjmy, které mají. Někdy nerozumně (i když poměrně pochopitelně) citově lpí na bytě, který si již nemohou reálně dovolit. Obecně budou důchodci zřejmě citlivější na případné tržní zvyšování nájmů, což může být také jeden z důvodů, proč jsou někteří majitelé k důchodcům, coby nájemníkům skeptičtí. Argumenty „Pro“, které zmiňujete, však mnohdy potenciální „rizika“ vyváží. Což je dobře. Přejeme pevné zdraví a ať se Vám dobře bydlí. Dušan Otradovec
Teď budu znova pronajímat byt, který jsem loni koupil jako investici a z dobré vůle tam stávacící nechal (smlouva jí od předchozího majitele skončila, ale měla zájem se mnou uzavřít novou. Nájemnice si zřejmě byla vědoma svých práv, vždycky něco zaplatila, pak zas ne … atd. Vždy ale dlužila necelé tři nájmy + služby, měla to zřejmě dobře spočítané. Pak se konečně se skončením roční smlouvy vystěhovala, dluh v zásadě k datu stěhování uhradila, ale dlužila víc jak třičtvrtě roku. DO podnájemní smluvy nejdu, to je pro podnájemce velmi nevýhodné a stresující, to bych kloudného slušného solventního nájemce sotva na to sehnal. mám tři investiční garsonky, v druhých dvou je vše v naprosté pohodě, na účtu v termínu přistane nájemné a nevím o nich jak je rok dlouhý, na zvýšení nájmeného se také každý rok před vypršením roční smluvy bez problému domluvíme. Je to hlavně o tom, správně si vypbrat nájemce, a ne bez rozmýšlení přistoupit na to, že nájemníka zdědím, když nemusím.
Vážený pane Jiroušku,
děkujeme za sdílení zkušeností. Je to tak, jak píšete – důležité je mít slušného, poctivého bydlícího. Ať už je ze smlouvy nazván nájemcem nebo podnájemcem. Této problematice se věnujeme ve speciálním článku – https://www.czechpoint101.com/cs/overovani-najemniku-porovnani-zahranicni-praxe-s-realitou-v-cr/. Netvrdil bych, že je podnájemní smlouva pro podnájemce nevýhodná. Spíš prostě dává více prostoru smluvním stranám domluvit si smluvní podmínky tak, jak to oběma účastníkům vyhovuje. Jako každá smlouva, by to mělo být vyjádřením svobodné vůle obou stran. Osvědčilo se nám posílat text smlouvy zájemcům dopředu, aby si ji mohli v klidu prostudovat a případně vznést dotazy. Před podpisem ještě znovu probíráme se zájemcem důležité body a vysvětlujeme, co které ustanovení pro něho bude do budoucna znamenat. Tam, kde je to potřeba, používáme dvou-jazyčné verze. Dušan Otradovec
Dobrý den, potřebovala bych prosím poradit. Na konci července jsme uzavřeli podnájemní smlouvu na dobu určitou na 1 rok. Ve smlouvě je ale i možnost 2.měsíční výpovědi. Je tato lhůta zákonná? Bohužel i přes veškerá ujišťování, že nájem bude na dlouho, nyní majitel vyrukoval s výpovědí, z důvodu jeho nějakých problémů. Takže nám po necelých 4 měsících dal výpověď. Má na to právo? Děkuji za radu.
Vážená paní Martino,
vycházím z toho, že, jak uvádíte, máte uzavřenu podnájemní smlouvu. Nikoli nájemní. V tomto případě je tedy na smluvních stranách, co si dohodnou. Mimochodem, výpověď by tedy měl dát nájemce podnájemci. Ne majitel podnájemci. Jestliže jste se vzájemně dohodli na dvou-měsíční výpovědní lhůtě, tak by to měly obě smluvní strany respektovat. U nájemní smlouvy je dle občanského zákoníku výpovědní lhůta tří-měsíční.(zák. č. 89/2012 Sb, par. 2288) Dušan Otradovec
Dobrý den,
po přečtení Vašich fundovaných odpovědí jsem trochu pookřála.Všeobecně mám pocit,že co se týče podnájemních smluv a nového zákoníku,panuje přesvědčení,že pro ně platí ta samá zakonná výpovědní lhůta jako u nájmu.
V současné době řeším pro mne velký problém,který si Vám dovolím nastínit a prosím o radu.
2 roky pronajímám byt mému partnerovi,který ho dále s mým souhlasem podnajímá,celé to je právě kvůli špatným zkušenostem s neplatiči.Nyní máme v bytě člověka ,který již dva měsíce nezaplatil ani za služby a ani za byt a bohužel je to člověk již s precedenty./v předcházejícím PRONÁJMU byl zadarmo 5 měsíců,což jsme zjistili na služebně policie,kam jsme se obrátili o pomoc ,protože nás slovně napadl a vyhrožoval.Následně jsme zjistili,že byl zavřený za napadení a má několik exekucí,takže opravdu není s čím otálet/
Podnájem předmětné PODNÁJEMNÍ smlouvy byl s jednán na dobu neurčitou s tím,že :
platnost této podnájemní smlouvy končí/ důvodu neplacení nájemného a služeb,nebo nedodržování morálky v domě nejpozději se zánikem smlouvy nájemní a tato skutečnost bude podnájemníkovi okamžitě jak verbálně ,tak písemně oznámena ,přičemž každá z těchto forem oznámení je platná a po skončení nemá podnájemce právo na náhradní ubytování.
v PŘÍPADĚ ,ŽE PODNÁJEMNÍK PO SKONČENÍ SMLOUVY BYZ NEJPOZDĚJI DO 7 DNÍ NEVYKLIDÍ,MÁ PODNAJÍMATEL PRÁVO A PODNÁJEMNÍK DÁVÁ SVŮJ VÝSLOVNÝ SOUHLAS,ABY PODNAJÍMATEL BYT OTEVŘEL A VYKLIDIL NA JEHO NÁKLADY SÁM S TÍM ,ŽE RIZIKO PŘÍPADNÝCH ŠKOD NESE VÝHRADNĚ SÁM.
Reakce na tyto fakta byla z jeho strany výsměch a doporučení,abychom mu nejdříve poslali výpověd a pak znovu a znovu a že on půjde až bude chtít.
Nicméně na policii nám řekli ,že je občansko právní spor a oni se do toho nemohou míchat a my ho proti jeho vůli vystěhovat nemůžeme.
Jak mám tedy postupovat a limitovat ztráty/v současné době dluží již 14000 kč/?Sepsala jsem dopis,kde podnajímatel oznamuje .že zanikla nájemní smlouva,tudíž na základě dohody v podnájemní smlouvě zaniká i tato.,viz výše.
Ovšem jak mohu postupovat dál,pokud se nevystěhuje?
_Díky za odpověd
Vážená paní Havránková,
děkujeme za dotaz. Velmi zřídka se setkáme s podobným problémem. Naštěstí se tomu daří předcházet díky důkladnému ověřování referencí. Určitě je důležité prokazatelně podnájemníkovi doručit výpověď z nájmu, nebo dokument z kterého je zřejmé, že skončil nájem a tudíž ke stejnému dni končí i podnájem. Nejlépe poštou do vlastních rukou na adresu uvedenou ve smlouvě, pokud je uvedených kontaktů víc, tak na tyto. Pokud si podnájemník dopis ve lhůtě nevyzvedne, má se za doručený. V případě osobního předání, tak za účasti alespoň jednoho důvěryhodného svědka. Při té příležitosti připomenout ujednání ve smlouvě o vyklizení bytu do sedmi dnů s upozorněním, že potom může dojít k výměně zámku. Jestliže máte ve smlouvě dohodnut souhlas s použitím peněžité jistoty (vratné kauce), tak je možné ji použít na úhradu nákladů, dlužného nájemného, apod. Záleží na smlouvě. Pokud byste prokazatelně měli na další období dohodnutého konkrétního zájemce o byt, (například i s vyšší částkou za podnájem) a kvůli původnímu podnájemníkovi by se nemohl nastěhovat, tak byste mohli požadovat i náhradu ušlého zisku. Nezapomeňte vyhotovit podrobný Předávací protokol a vše pečlivě zdokumentovat.
Určitě se však nepouštějte do žádného fyzického kontaktu, apod.
Dobrý den dostali jsme 3mes výpověď odstěhovali jsme se o měsíc dříve,paní chce doplatit ten měsíc kdy jsme tam už nebyli co s tím petra1
Dobrý den, děkujeme za dotaz. Samozřejmě neznáme detaily Vaší smlouvy ani podmínky ve Výpovědi. Obecně, pronajímatel nemá povinnost zkrátit svoje právo na nájem kvůli tomu, že se nájemce rozhodne odstěhovat dřív. Je to rozhodnutí nájemce. Záleží tedy na Vaší domluvě s pronajímatelem. Dušan Otradovec
Dobrý den paní Havránková,
nebyl Váš podnájemník náhodou zpěvák v Pražské filharmonii?
Máme podobného vykuka a tešíme aktuálně problém, jak ho dostat z bytu,neboť dluží asi 50 tisíc. Tváří se velmi protřele, ale když ho oslovíme nekomunikuje, a směje se nám.
Marcela
Dobrý den dostali jsme 3mes výpověď odstěhovali jsme se o měsíc dříve,paní chce doplatit ten měsíc kdy jsme tam už nebyli co s tím petra1
Díky moc za odpověd,
pozdě jsem přišla na to,že tato osoba je již zběhlá v různých praktikách,na poště jsem si nechala vyjet exekuce a hádejte co?Pouhých 23…
Tudíž veškeré naděje na jakoukoli náhrady zemřely a mojí jedinou snahou bude ho dostat co nejdřív z bytu.
Ještě jednou díky a tímto varuji všechny,důkladně prověřujte osoby ,kterým pronajmete nebo podnajmete byt.Já narazila na parazita,který opakovaně vybydluje byty a beztrestně vyžírá majitele.Pobude si pokaždé několik měsíců grátis a co mu kdo může?Nikdo nic.Nemá co ztratit a z nikoho si nic nedělá,tak to chodí v tomto státě…
S pozdravem Havránková
Dobrý den, budeme řešit téměř identický problém, jako paní Havránková, neodpověděli jste na její dotaz, jestli může otevřít byt a vyklidit jej, na náklady podnájemníka ( takto podepsáno v podnájemní smlouvě ).
Jistě se nechci s někým prát, ale je tedy možno podnájemníka fyzicky vystěhovat? Děkuji za odpověď, s pozdravem Janíčková
Vážená paní Janíčková,
děkujeme také za Váš dotaz a mrzí nás, že jste v takové nepříjemné situaci. Předpokládáme, že máte uzavřenu podnájemní smlouvu, nikoli nájemní. Zde tedy platí to, co si smluvně dohodnete. Z toho, co píšete chápeme, že možnost výměny zámku a uskladnění věcí podnájemníka máte uvedenou ve smlouvě. V tom případě doporučujeme stejný postup, jaký jsme zmiňovali v reakci na dotaz paní Havránkové. Tedy, mimo jiné prokazatelně upozornit na možnost výměny zámků a vyzvat podnájemníka k vyklizení bytu. Nechat uplynout patřičnou lhůtu a zámky vyměnit. Dále sepsat podrobný předávací protokol, zdokumentovat stav bytu, vč. měřičů a také zdokumentovat, jaké osobní věci podnájemníka v bytě případně zůstaly. Ty potom uskladnit a vyzvat podnájemníka, aby si je v přiměřené lhůtě vyzvedl. Jak uvádíte, tuto možnost máte s podnájemníkem dohodnutou v podnájemní smlouvě, takže budete jednat podle vzájemně odsouhlaseného postupu. Pokud budete mít další dotazy, dejte nám prosím vědět. Budeme taky rádi, když se s námi podělíte o výsledek Vašeho jednání s podnájemníkem. Dušan Otradovec
Dobrý den, měla bych dotaz co se týče podnájemní smlouvy nebytových prostor. Mám zájem pronajmout si nebytové prostory a dostala jsem do rukou podnájemní smlouvu. Jak moc je to pro mě nebezpečné a co by ve smlouvě mělo zaznít v případě, že do nemovitosti investuji své vlastní finance k rekonstrukci objektu, a nechci aby mi po skončení či v průběhu podnájemní smlouvy nájemce jen tak vypověděl smlouvu? Existuje nějaký ochranný prvek, kdy vkládám do nemovistosti své vlastní prostředky, před tím aby mi mohl nájemce v budoucnu vypovědět smlouvu a tudíž se mi finance již nikdy nevrátí, ale jemu naopak stoupne hodnota nemovitosti?
Děkuji
Vážená paní Magdaléno,
děkujeme za dotaz. Z toho, co uvádíte to chápeme tak, že se chystáte uzavřít podnájemní smlouvu, nikoli nájemní. Z touto koncepcí se u nebytových prostor příliš nesetkáváme. V prvé řadě byste se tedy měla zajímat o znění smlouvy, kterou má uzavřenu pronajímatel (majitel objektu) s nájemcem. Jakým způsobem se v této smlouvě řeší stavební úpravy? Jsou povoleny? Není ve smlouvě výslovně zakázáno další podnajímání? Investicím do rekonstrukce byste se měli v podnájemní smlouvě určitě věnovat – tedy: bude je schvalovat majitel a nájemce? Bude možné náklady započíst oproti placení nájmu? Pokud bude smlouva ukončena dříve, než dohodnuto, bude vrácena poměrná část nákladů? Bude se požadovat vrácení objektu do původního stavu? Pokud plánujete utratit vyšší částku, určitě doporučujeme konzultovat smlouvu se svým právníkem. Dušan Otradovec
Chtěla jsem se zeptat , mám podepsanou podnájemní smlouvu s lidmi do konče července . Nastala situace , kdy dům prodávám . Mohu dát podnájemníkům výpověď z důvodu prodeje domu nebo si může nový majitel zvýšit podnájem a nechat je tam bydlet do července ? Děkuji
Vážená paní Klimešová,
děkujeme za dotaz. Zmiňujete se o podnájemní smlouvě a podnájemnících. Z toho tedy usuzujeme, že máte na mysli podnájemní vztah, nikoli nájemní. Vy, jako majitelka tedy máte uzavřenou nájemní smlouvu a dotyčný uzavřel smlouvu podnájemní. Ze zákona nemůžete nájemníkovi dát automaticky výpověď z důvodu prodeje. (par. 2224 NOZ) Můžete se však na ukončení nájemní smlouvy dohodnout. Případně můžete zaslat výpověď s 3 měsíční výpovědní dobou. (par. 2286 a dále) V okamžiku zániku nájemní smlouvy, zaniká/končí i smlouva podnájemní. Zvyšování nájemného řeší NOZ v par. 2248 a 2249, kde je základní myšlenka – nájemce musí s navýšením souhlasit, pokud ne, řeší věc soud. Dušan Otradovec
Dobrý den, máme podnájemní smlouvu na dobu určitou. Řešíme nyní problém s unikajícím plynem z vafek a rád bych Vás požádal o radu, zda lze ukončit podnájem “okamžitě“ ( připomínám, že s plynem si vážně nechci zahrávat ) ikdyž máme v podnájemní smlouvě 2 měsíční výpovědní lhůtu? Opraváři byli již 3x plyn opravovat, pokaždé zemní plyn unikal a opravdu máme starosti vůbec o svůj život. Lze v tomto případě domáhat se nějakého práva pokud se jedná o zdraví škodlivou situaci? Nájemci nám stále dávají 1 měsíční výpovědní lhůtu, ikdyž jsme ji opakovaně odmítli. Prosím, jak máme postupovat?
Předem děkuji za odpověď, Ondřej
Vážený pane Ondřeji,
děkujeme za dotaz. Občanský zákoník, par. 2257 uvádí, že pronajímatel udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání. Par. 2266 dává nájemníkovi právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud pronajímatel neodstraní vadu ani v přiměřené lhůtě. Záleží tedy na tom, jestli závada byla odstraněna a byt je způsobilý k užívání. Je zařízení v celkově špatném technické stavu a neodpovídá normám a bezpečnostním předpisům? Je závada ze své podstaty vlastně neodstranitelná? K tomu by se měl písemně vyjádřit přivolaný odborný technik. Jeho vyjádření by pak tvořilo základ Vaší případné výpovědi. Dušan Otradovec
Moc díky za cenné rady! Na základě těchto informací zřejmě zvolím podnájemní smlouvu pro nového nájemníka. Když tedy zvolím podnájemní místo nájemní smlouvy- budu muset podnájemníkovi dělat vyúčtování za služby při jeho odchodu, nebo nemusím? Jde to nějak ošetřit přímo v podnájemní smlouvě? Počítat náklady je pro mě velmi složité…ráda bych se tomu vyhnula.Děkuji
Vážená paní Magdo,
děkujeme za dotaz. Jestliže se rozhodnete používat podnájemní smlouvu, nezapomeňte, že Vy musíte nejprve s někým uzavřít nájemní smlouvu a teprve potom dotyčný uzavírá podnájemní smlouvu s podnájemníkem. Zákon neurčuje, že je nutné dělat vyúčtování za služby – když se smluvní strany dohodnou, že platby jsou paušálem a nikoli zálohově. Dušan Otradovec
Dobry den.
V druzstevnim byte mam podnajemnika na dobu urcitou – do 30.6.2018.
Nyni jsem se rozhodl byt prodat, resp. prevezt druzstevni podil. Podnajemnikovi jsem to oznamil 5.5.2018. Trva na tom, ze chce 3 mesice na to si najit nove bydleni. Ma na to pravo?
Jsou necela 2 mesice pred koncem podnajemni smlouvy dost na to, abych upozornil podnajemnika, ze nechci smlouvu prodluzovat?
Pokud bych druzstevni podil prevedl i v prubehu trvani podnajemni smlouvy, ta zanika, nebo dal pokracuje?
Dekuji moc za odpovedi.
Vážený pane Danieli,
děkujeme za dotaz. Samozřejmě neznáme ustanovení smlouvy, kterou máte uzavřenou. Obecně se dá říct, že (pokud není ujednáno jinak) tak podnájem družstevního bytu končí 30.6.2018. Podnájemník nemá právo na nějakou náhradu nebo prodloužení termínu, apod. V případě prodeje družstevního podílu, končí podnájem k datu prodeje. Dušan Otradovec
Dobry den, mam na vas prosbu. Majitel bytu pronajal byt sve manzelce a ta me dala podnajemni smlouvu, ve smlouve je napsane ze mam 3 mesicni vypovedni lhutu a musi me ji pisemne poslat. Resim ale problem jelikos me nebyla vyplacena vyplata ta mesic kveten, pozadala jsem majitele aby me pockal do 15.6 ze mu najemne uhradim. On me rekl ze me dava okamzitou vypoved z bytu, majitel nikoli najemce jeho zena. Ve smlouve mam dane 3 mesicni vypovedni doba. Poradite mi prosim zda se s timhle da neco delat? Dekuji
Dobrý den,
mohl bych se Vás jen v krátkosti zeptat, jak veliký je rozdíl mezi nájemní smlouvou a smlouvou o ubytování v ohledu paragr. 2258 a chovem zvířat ?
Jedná se o nabídku, kde „majitel“ prý že uzavírá Smlouvu o ubytování a ne Nájemní smlouvu (i když se nejedná o hotel apod.):
Může „kdokoli“ uzavřít Smlouvu o ubytování namísto Nájemní smlouvy, aby se později vyhnul případnému využití práva nájemce pořídit si zvíře ?Nebo také u Smlouvy o ubytování platí vše z NOZ paragr. 2258 a jak bylo na jiných stránkách s informacemi o NOZ napsáno, že majitel – pronájemce si může napsat do smlouvy cokoli, ale vy jako podnájemník, později „při střetu zájmů“, nemusíte na nic, co je v rozporu s NOZ brát zřetel, t.j. ani se podřizovat takové šikanózní „smlouvě“, i když jste ji podepsal (z důvodů dle NOZ a na co má a na co nemá právo pronajímatel žádat, de iure).
Děkuji předem za odpověď a informace.
Dobrý den, plánujeme pronajímat byt studentům a díky výše uvedeným výhodám bychom s nimi rádi uzavřeli podnájemní smlouvy, hlavně z důvodu větší kontroly nad bytem a lepší možnosti skončení nájmu z obou stran. Je možné jako majitel bytu uzavřít se studenty podnájemní smlouvy? Nebo je možné sepsat nájemní smlouvu na dceru, která v bytě bude bydlet také, ale neplatí žádný nájem a se studenty následně sepsat smlouvy podnájenní.
Děkuji předem za odpověď.
Dobrý den,
plánujeme pronajímat byt studentům a díky výše uvedeným výhodám bychom s nimi rádi uzavřeli podnájemní smlouvy, hlavně z důvodu větší kontroly nad bytem a lepší možnosti skončení nájmu z obou stran. Je možné jako majitel bytu uzavřít se studenty podnájemní smlouvy? Nebo je možné sepsat nájemní smlouvu na dceru, která v bytě bude bydlet také, ale neplatí žádný nájem a se studenty následně sepsat smlouvy podnájenní.
Děkuji předem za odpověď.
Vážená paní Veroniko,
děkujeme za dotaz. Jako majitel nemůžete sepsat přímo podnájemní smlouvu. Vysvětlení je uvedeno v článku výše i s odkazem na NOZ. Dušan Otradovec
Dobrý den
vlastním RD který jsem pronajala synovi a máme mezi sebou klasickou nájemní smlouvu.Syn pracuje mimo ČR a tak s mým souhlasem dům pronajal.Má s podnájemci sepsanou podnájemní smlouvu.Neustále však s nimi máme problémy.Pokud bychom se synem ukončili nájemní smlouvu dohodou tj třeba okamžitě,ruší se tím i podnájemní smlouva?Stačí podnájemníkům poslat oznámení,že nájemní smlouva byla ukončena a že se musí do 10 dnů vystěhovat?A musíme jim poslat i kopii ukončení nájemní smlouvy?Když by se podnájemníci nevystěhovali v termínu,jak je z domu dostaneme?Děkuji za odpovědi
Vážená paní Lenko,
děkujeme za dotaz. Dle zákona podnájemní smlouva končí nejpozději s nájemní. S podnájemníky má smluvní vztah nájemce, takže je to on, kdo by je měl písemně informovat. Konkrétní postup a termíny byste měli mít předem dohodnutý v podnájemní smlouvě. Pokud se i po opakované písemné výzvě odmítnou vystěhovat, nezbude Vám nic jiného, než se obrátit na svého právníka a další postup s ním konzultovat. Nedoporučujeme pokoušet se podnájemníky nějak fyzicky dostat pryč, apod. Vždy je lepší se v první řadě pokusit domluvit. Dušan Otradovec
Dobrý den, vlastníme rodinný dům se 3 malými bytovými jednotkami. V jedné sami bydlíme a dvě pronajímáme. Dosud jsme vždy uzavírali nájemní smlouvy. Nyní se jeden byt uvolnil a na základě špatných zkušeností našich přátel s neplatícími nájemníky uvažujeme o podnájemní smlouvě. Nemáme však žádné přátele, kterým bychom byt pronajali, aby jej dále dali do podnájmu. V rámci příbuzenstva, jak jsem pochopila,to není možné. Nemáte pro mě nějakou radu, jak na to? Nejsou jiné podmínky, když se jedná o bytovou jednotku v rámci rodiného domu, respektive vlastně o část rodiného domu, ve kterém fyzicky bydlíme a máme v něm trvalé bydliště? Jak blízcí příbuzní jsou vyloučeni z této transakce? Děkuji za radu.
Vážená paní Markéto,
děkujeme za dotaz. Dle našeho názoru lze pronajmout i část nemovité věci – viz par. 2202 a 2236 Občanského zákoníku. Není možné uzavřít nájemní smlouvu s osobou, která je členem domácnosti pronajímatele – typicky manželský partner, dítě, apod. V rámci širšího příbuzenstva však takovému vztahu nic nebrání. Samozřejmě je důležité v nájemní/podnájemní smlouvě dostatečně specifikovat, kterou část domu pronajímáte, dohodnout se na tom, jak budou hrazeny energie a služby a pečlivě sepsat předávací protokol. Dušan Otradovec
Dobry den, jakou maximalni denni sankci mi muze najemce v podnajemni smlouve ulozit za pozdni placeni najmu? Jedna se o podnajem, ne najem
Vážená paní Kalousková,
děkujeme za dotaz. Vzhledem k tomu, že NOZ se ohledně sankcí vyjadřuje pouze k nájemní smlouvě, kde je smluvní pokuta zakázána (viz par. 2239), záleží na tom, co máte ujednáno v podnájemní smlouvě. Samozřejmě i zde platí zásada přiměřenosti a soulad s „dobrými mravy“. O tomto by však rozhodoval příslušný soud. Dušan Otradovec
Dobrý den, mám hypotéku na byt a z fin. důvodů ho musím pronajmout a vrátit se k rodičům. Poslední, co tedy potřebuji, je narazit na člověka, který mi nebude platit nájem. Po přečtení všemožných článků zjišťuji, že uzavřít nájemní smlouvu by pro mě bylo značně riskantní, protože v tomto ohledu je podle mě zákon definitivně proti pronajímatelům. Uzavřu tedy nájemní smlouvu s mým otcem a on pak s podnájemníkem smlouvu podnájemní. Chci se zeptat, jaké náležitosti by měla tato smlouva obsahovat. Pokud se nepletu, tak v zákoně je, co má obsahovat nájemní smlouva, ale podnájemní – tím si nejsem jistá.Za druhé se chci zeptat, jak radíte si nejlépe si prověřit člověka, kterému budu byt pronajímat. Existuje nějaká databáze neplatičů? Všude čtu, že prověření je důležité, ale podle mě se toho moc zjistit dopředu nedá…..Dále se pak chci zeptat – příjmy z nemovitosti samozřejmě danit se musí, nicméně když bude smlouva i na mého otce tak to znamená, že v podstatě jeden nájem se bude danit 2x? Nejdřív muj otec a pak i já?
Moc děkuji za Vaši odpověd!
Věra L.
Vážená paní Věro,
děkujeme za dotaz. Váš příspěvek se dotýká několika podrobností, které by vyžadovaly pečlivější rozbor a tak přesahují rámec této diskuze. V případě, že potřebujete víc informací, než je uvedeno v našich článcích na Blogu, nebo v připojených komentářích, můžeme se dohodnout na konzultaci se zapojením našeho právníka a účetní specialistky. Dušan Otradovec
Po přečtení uvedených názorů, doporučení, textů a komentářů zůstaávám v nejistotě z důvodů otázek:
– placení podnájemného podnájemcem majiteli bytu ?
– placení podnájemného podnájemcem nájemci bytu ?
– převod zaplaceného podnájemného podnájemcem majiteli bytu ?
– placení daně z příjmu nájemcem , nebo majitelem bytu ?
– povinnost alespoň částečného bydlení nájemce v bytě ?
– podnajímání celého bytu, nebo nutně jen čáti (pokoje) ?
– kontrola stavu podnajímaného bytu majitelem ?
– smlouva mezi majiatelem bytu a nájemcem o podmínkách podnájmu ?
– placení podnájemného přímo na účet majitele bytu ?
–
Vážený pane Koulo,
děkujeme za dotaz. Uvedenou problematikou se zabývali naši experti v oblasti práva a v oblasti daní. Optimalizace v těchto ohledech je služba, kterou poskytujeme našim klientům a tvoří součást našeho know-how. Rozbor těchto záležitostí je tedy nad rámec tohoto článku. Obecně se dá říci, že všechny tyto věci jsou bez větších problémů řešitelné a nepředstavují pro nájemce dodatečnou zátěž. Samozřejmě Vás v případě zájmu rádi seznámíme s nabídkou našich služeb. Dušan Otradovec
Dobrý den,
pročetla jsem všechny výše uvedené příspěvky a odpovědi, ale pořád si nejsem jistá v jedné věci:
– mohu sepsat nájemní smlouvu k vlastnímu bytu s rodinným příslušníkem ( tj. syn, dcera, manžel) a tento následně může uzavřít podnájemní smlouvu s jinou osobou?
– nebo by to mohlo být při případném soudním sporu chápáno jako „obcházení zákona“?
Děkuji za odpověď, Helena Machová.
Vážená paní Heleno,
děkujeme za dotaz a těší nás, že věnujete takovou pozornost našim příspěvkům. Z logiky věci vyplývá, že není možné pronajmout byt někomu, kdo s Vámi bydlí ve společné domácnosti, což předpokládáme manžel i děti bydlí. Není běžné, aby manžel platil manželce za to, že s ní bydlí v jednom bytě, případně se musel odstěhovat, když mu skončí nájem. Něco jiného je to však v případě tety, bratrance, apod. Dušan Otradovec
Ještě upřesnění, nejedná se o byt – společnou domácnost – s manželem a dětmi, ale o jiný zděděný byt. V tomto případě by šlo tento byt pronajmout rodinným příslušníkům? A následně podnájemci??
Děkuji za info, Helena M.
Vážená paní Heleno,
děkujeme za upřesnění. Domníváme se, že i zde narážíme na stejný princip i zákonná ustanovení NOZ, par. 708 a násl, případně par. 743 a násl. Dušan Otradovec
Dobrý den,
bydlíme v podnájmu. Ve smlouvě je uvedena tří měsíční výpovědní lhůta bez udání důvodu ze strany podnájemce a měsíční výpovědní lhůta bez udání důvodu ze strany nájemce. Mohlo by dojít k situaci, kdy řádně podáme výpověď a během výpovědní tří měsíční lhůty zároveň obdržíme výpověď ze strany nájemce, pokud by si třeba našel nové podnájemníky a potřeboval by se nás „zbavit“ dřív?
Děkuji za odpověď.
S pozdravem,
Martin V.
Dobrý den,
chtěl bych se zeptat, jak je to se společným nájemním právem manželů u podnájemní smlouvy.
Vážený pane Zemane,
děkujeme za dotaz. Pokud se jedná o podnájemní smlouvu, je dobré, aby účastníky smlouvy byli pro jistotu oba manželé. Na druhou stranu, z logiky věci i z par. 2272 vyplývá, že manželský partner může v bytě bez dalšího bydlet. I když se ustanovení týká nájemní, nikoli podnájemní smlouvy, domníváme se, že v případě sporu by se soud přiklonil na stranu podnájemce. V našich smlouvách raději vždy uvádíme osoby, které v bytě můžou bydlet, i když smlouva je uzavřena pouze s jedním z nich. Dušan Otradovec
Vážený pane Martine,
děkujeme za dotaz. Smluvní vztah je v tomto ohledu zjevně nevyvážený. Situace, kterou popisujete však dle našeho názoru opravdu nastat může. Z tohoto důvodu je potřeba věnovat pečlivou pozornost podmínkám smlouvy a vyjednat si podmínky, které budou přijatelné pro obě strany. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chtěl bych se zeptat, jestli u podnájemní smlouvy vzniká společné nájemní právo. Podnájemní smlouva byla podepsána s jedním z manželů, druhý byl dopsán jako spolubydlící. Po rozchodu se jeden z manželů odstěhoval, podnájemní smlouva na dobu určitou skončila. Druhý z manželů odmítá byt opustit s tím, že mu vzniklo společné nájemní právo.
Vážený pane Zemane,
děkujeme za dotaz. Z uvedeného nám však není jasné na jakém základě chce jeden z manželů v užívání bytu pokračovat i po vypršení podnájemní smlouvy na dobu určitou. Dušan Otradovec
Dobrý den,
to mě také není jasné. On tvrdí, že mu vznikl společný nájem manželů a dokud mu manželka nesežene bydlení, tak se stěhovat nebude. Proto se ptám, jestli je možné společné podnájemní právo manželů.
Děkuji za odpověď
Vážený pane Zemane,
pro Vás je v této chvíli podstatné to, že tam bývalý podnájemník bydlí bez právního titulu, tj. bez smlouvy. Zda vznikl nebo nevznikl společný nájem manželů není pro Vás relevantní. Případné nároky si řeší manželé mezi sebou. Vy nejste povinnou stranou. Můžete tedy prokazatelně předat písemnou výzvu k vyklizení. Doporučujeme, abyste se spojil se svým právníkem, který Vám pomůže toto sepsat. Zřejmě pak zašlete druhou výzvu a pokud bude bez reakce, tak žalobu na soud. Dušan Otradovec
Dobrý den, mohu nájemní smlouvu uzavřít s manželem (výhradním vlastníkem bytu jsem já) a on pak s případným podnájemníkem uzavřít podnájemní smlouvu? Dle informací v článku si myslím, že ano, ale pro jistotu se ptám. Děkuji za odpověď.
Vážená paní Kapinová,
děkujeme za dotaz. Jak uvádíme v jednom z našich předchozích komentářů, uzavření nájemní smlouvy s manželem není možné, protože podle zákona (par. 2272) mu automaticky vzniká jako osobě blízké žijící ve stejné domácnosti společný nájem. Dušan Otradovec
Dobrý den,
budeme pronajímat byt, uvažujeme nad sepsáním podnájemní smlouvy (která bude s podnájemníky sepsána např. s mou matkou důchodkyní jako nájemcem) z evidentních důvodů.
Zajímá mne, jak je to se zdaněním, pokud chápu dobře, musela bych danit příjem jak já – pronajímatel, kterému plyne „nájem“ od nájemce, tak i matka – které poplyne nájem od podnájemníků. Je to správně nebo se to dá udělat tak, aby danil pouze jeden z nás, případně jak?
Děkuji moc za odpověď, nikde jsem tento dotaz zatím nenašla
Vážená paní Marie,
děkujeme za dotaz. Nájem na základě nájemní smlouvy bude Váš zdanitelný příjem. Na druhou stranu budete mít taky uznatelné výdaje. Například výdaje související s hypotékou, odpisy, apod. U nájemce bude jeho příjem to, co dostane z podnájmu a jeho výdajem bude to, co zaplatí pronajímateli. Pokud by například byly obě částky shodné, výsledkem by měla být nulová daň – příjmy jsou rovny výdajům. Daňová problematika je však poměrně spletitá a právě z toho důvodu našim klientům poskytujeme nejen profesionální správu jejich nemovitosti, ale i účetní a daňové služby. Dušan Otradovec
dobrý den
je v dnešní době uznatelná i výpověď podnájemní smlouvy zaslaná nájemníkovi emailem ? potvrzení o přečtení emailu neodeslal, ale o výpovědi jednoznačně ví. Pouze tvrdí, že výpověď zaslaná emailem není platná.
děkuji za odpověď
Vážená paní Michaelo,
děkujeme za dotaz. Záleží na tom, co máte ujednáno ve smlouvě. Většinou zde bývá napsáno, že výpověď musí být písemná a musí prokazatelně dojít druhé straně. To se někdy u e-mailu těžko prokazuje. Z toho důvodu většina pronajímatelů volí písemnou verzi ve formě dopisu do vlastních rukou. Dušan Otradovec
dobrý den
chtěla bych se zeptat pokud vypovídám smlouvu o podnájmu podnájemcům z důvodu neplacení nájmu, musí být ve výpovědi kromě důvodu i poučení nájemce o možnosti do 60 dnů od doručení podat žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu? Přijde mi to nesmyslné, když je ve smlouvě výpověďní lhůta 1 měsíc…… Jestli se tedy toto týká pouze výpovědi smlouvy o nájmu a na podnájem se nevztahuje…
děkuji za odpověď
Vážená paní Michaelo,
děkujeme za dotaz. Zákon stanoví náležitosti výpovědi z nájmu, nikoli podnájmu. Platí tedy to, co máte ujednáno v podnájemní smlouvě. Dušan Otradovec
Dobrý den,
zajímalo by mě, zdali máte zkušenosti s termínem ‚účelový podnájem‘. Chystám se pronajímat byt na spolubydlení a z mnoha důvodů jsem se rozhodl využít podnájem. Byt vlastní firma, v níž je jednatelem můj bratr (nevlastní, ale stejné příjmení), který by mi byt pronajal a já ho následně podnajímal. Postup jsem konzultoval s kamarádem, který se pohybuje ve správě nemovitostí a řekl mi, že o podobném postupu sám uvažoval, ale byl mu vymluven právníkem právě kvůli možnosti, že by při případných sporech mohl být podnájem označen za účelový a mohly by z toho být problémy. Co si o tom myslíte?
Děkuji za odpověď
Vážený pane Davide,
děkujeme za dotaz. Při naší praxi jsme dosud na uvedený problém nebo termín nenarazili. Navíc, pokud nejste majitelem bytu a chcete ho „pronajímat“, tak ani jinou možnost, než podnájem vlastně nemáte. Jako nájemce nemůžete uzavřít s třetí osobou nájemní smlouvu. Dušan Otradovec
Vidím, že celý NOZ je k ničemu když se dá tak lehce obejít podnájemní smlouvou.
Vážená paní Richter,
děkujeme za názor. Občanský zákoník obsahuje více než 3000 paragrafů a určitě se mezi nimi najdou ustanovení, se kterými někdo nebude souhlasit. Podle Vašeho vyjádření odhadujeme, že předpokládáte, že nájemce je poctivý a slušný člověk, zatímco pronajímatel je nepoctivý darebák. Z našich mnohaletých zkušeností však vyplývá, že to může být i naopak. Vzhledem k tomu, že majitel v tomto obchodním vztahu riskuje mnohem víc, přeje si využít možnosti, které mu zákon dává, aby se chránil. Dává totiž do užívání majetek v hodnotě několika milionů, které možná bude splácet dalších 15 nebo 20 let. Každopádně, ať už nájemní, či podnájemní smlouva má být vyjádřením svobodné vůle smluvních stran a její ustanovení vyjadřují to, na čem se strany po řádném zvážení spolu dohodly. Dušan Otradovec
Dobrý večer,
měl bych dotaz a to co se týče kauce (jistiny) u podnájemní smlouvy. Logicky mi vyplývá, že podnájemní smlouva je vazaná na nájemní smlouvu. Takže by mně zajímalo kdo platí kauci když práva podnájemníka jsou okleštěna. Nájemník nebo podnájemník ??
Děkuji za odpověď.
Vážený pane Vytasile,
děkujeme za dotaz. Správně uvádíte, že podnájemce má právní vztah s nájemcem, nikoli s majitelem. Případnou vratnou peněžitou jistotu (kauci) bude tedy skládat nájemci, protože právě vůči němu může mít neuhrazené závazky, k jejichž pokrytí kauce slouží. Je samozřejmě věcí majitele, zda si totéž ujedná i s nájemcem na pokrytí jeho závazků. Dušan Otradovec
Dobrý večer,
měl bych ještě jeden dotaz. Už nějaký čas cca 3/4 roku bydlím v bytě na podnájemní smlouvu kde majitelka bytu figuruje i jako pronajímatelka.
Ona majitelka, já podnájemník. Žáden nájemník není. Z mého pohledu je tato smlouva neplatná. Je v ní uvedena jednoměsíční výpověď a v případě že bych se spozdil s platbou musel bych byt opustit do 14 dnů. Kauci jsem skládal tříměsiční nejen čistého nájmu, ale i za služby.
V případě, že tato podnájemní smlouva není právoplatná, co to pro mně znamená ?
V této podnájemní smlouvě je ještě uvedena věta, že pronajimatelka je výlučným vlastníkem bytu.
Děkuji za odpověď.
Vážený pane Vytasile,
z toho, co uvádíte chápeme, že se nejedná o družstevní byt. Majitel bytu nemůže uzavírat podnájemní smlouvy. Neplatností právních jednání se věnuje NOZ v oddíle 6, par. 574 a násl., v úvahu by se měl dle našeho názoru vzít i par. 2237 NOZ. Z uvedeného lze dle našeho názoru dovodit, že smluvní strany by měly zjednat nápravu, jakmile se o omylu dozví. Ve Vašem případě tedy uzavřít nájemní smlouvu. Neplatnost právního jednání nemůže namítnout ten, kdo o něm věděl, nebo měl vědět a měl by z uvedeného pro sebe výhodu. Jinými slovy – majitel podle nás nemůže říct – pokud se vám nelíbí podnájemní smlouva, tak ji prohlašuji za neplatnou a laskavě se odstěhujte. Dušan Otradovec
Děkuji za odpověď, určitě mi pomohla. Vytasil
Dobrý den. Chtěla jsem poprosit, zda byste mi napsal, zda je možné podnájemníka z bytu vystěvovat bez soudního vystěhování hned po ukončení podnájmu. Máme totiž v družstevním bytě podnájemníka, který nám neplatí nájem a nehodlá se z bytu odstěhovat. Podnájemní smlouvu jsme s podnájemníkem ukončili k 30.9. a 7.10. dali na soud žalobu na vyklizení bytu. Teď čekáme na rozhodnutí soudu. Mezitím se k nám ale dostala informace, že pokud máme uzavřenou podnájemní smlouvu, tak na soud čekat nemusíme a můžeme podnájemníka z bytu vystěhovat hned po ukončení podnájemní smlouvy. Ve smlouvě máme uvedeno …Ke dni skončení podnájmu je povinen podnájemce pronajatý byt vyklidit a předat se všemi klíči nájemci ve stavu schopného dalšího řádného užívání …. Je toto dostačující pro vystěhování nebo musíme čekat na soud? Děkuji za odpověď.
Vážená paní Mirko,
děkujeme za dotaz. Jak uvádíte, podnájemce má povinnost byt vyklidit. Pokud se však odmítá vystěhovat, nemůžete do bytu vstoupit a fyzicky ho přinutit z bytu odejít. Můžete ho písemně vyzvat. Můžete ho upozornit na to, že po určitém datu může být vyměněn zámek a jeho osobní věci budou na jeho náklady uskladněny. Je však potřeba postupovat obezřetně, vše pečlivě zdokumentovat a přizvat si důvěryhodného svědka. Pozor však na par. 178 trestního zákoníku o Porušování domovní svobody.
Ještě pro doplnění uvádím, že máme v podnájemní smlouvě také uvedeno…..Nájemce je v případě skončení podnájmu kteroukoli formou oprávněn vstoupit do pronajatých prostor a pokud nebudou vyklizeny, může nájemce byt vyklidit a věci náležející podnájemci uskladnit, vše na náklady a riziko podnájemce.
Dobrý den,
pokud vystavím podnájemníkovi dodatek o zvýšení nájemného musím se řídit paragrafem 2249 a čekat na první úhradu zvýšeného nájemného 3 měsíce? Nebo u podnájemní smlouvy stačí, když obě strany podepíšou zvýšení např. od 1.12. přesto, že je to třeba za týden? A podnájemník zaplatí zvýšené nájemné už za prosinec?
Děkuji za odpověď
Vážená paní Poláková,
děkujeme za dotaz. Postup při zvýšení nájemného v par. 2249 se týká nájemních smluv a ne podnájemních, a to v případě, že si možnost zvyšování nájemného strany neujednaly. Dušan Otradovec
Dobrý den. Sehnala jsem kupce, který je ochoten si byt koupit i s neplatícím podnájemníkem. Může se následně nový nabyvatel bytu k podnájemníkovi nastěhovat a bydlet tam společně s ním? Podnájemníkovi jsem sdělila, že byt prodávám. Moje podnájemní smlouva s neplatícím podnájemníkem bude tedy ukončena-neplatná (i když už náš podnájem ukončen dávno byl), protože ukončím nájemní smlouvu s družstvem. Družstvo následně uzavře novou nájemní smlouvu s novým majitelem. Může nový majitel do bytu vstoupit, aniž by tím neporušoval osobní svobodu neplatícího nájemníka? Má povinnost nebo může nový majitel uzavřít svoji novou vlastní podnájemní smlouvu s neplatícím nájemníkem např. i s doložkou přímé exekuční vykonavatelnosti?
Vážená paní Lucko,
děkujeme za dotaz. Z toho, co píšete chápeme, že se jedná o družstevní byt a o převod členských práv. Samozřejmě záleží na tom, co máte následně ujednáno v podnájemní smlouvě. Předpokládáme, že podnájemce si pronajal celý byt a dle našeho názoru není možné, aby zde začal bydlet někdo další. Zmiňujete, že podnájemní smlouva byla ukončena. Na základě jakého právního titulu v bytě podnájemce bydlí? K doložce – ta se sepisuje u notáře a je vyjádřením vůle obou stran. Reálně si moc nedovedeme představit situaci, kdy podnájemce na jedné straně není ochotný platit nájem (a zřejmě se ani odstěhovat, když už jeho smlouva je ukončena) a na druhé straně bude ochotný podepsat u notáře doložku o tom, že v případě dlužného nájemného se vystěhuje a není tudíž třeba čekat na soudní rozhodnutí. Dušan Otradovec
Dobrý den. Máme byt, ve kterém máme neplatícího podnájemníka, který se odmítá z našeho bytu vystěhovat, i když mu skončil podnájem a odmítá za byt platit nájemné a služby. Dali jsme na něj k soudu žalobu na vyklizení bytu, napsali na OSPOD, aby prověřili jejich finanční a bytovou situaci (mají 3 nezletilé děti), dali tresní oznámení na policii (podvod, neoprávněné užívání cizí věci, omezování osobní svobody), oslovili právníka, kontakovali jejich rodiny s prosbou o pomoc, ale zatím vše bez výsledku. Stojí nás to jen čas, nervy a peníze – soud, právník apod. Neplatič, který má s přítelkyní dohromady 10 soudem uznaných exekucí a další jsou v běhu, si vesele bydlí v našem bytě a my ho nemůžeme bez soudního příkazu vystěhovat. Navíc za něj musíme platit veškeré služby týkající se bytu. A pravděpodobnost, že nám někdy něco zaplatí, když nám soud v budoucnu (tak za 2 roky) naše náklady exekučně uzná, je nulová, protože nemá z čeho, když nic nemá a nikde nepracuje. Vlastnické právo u nás nemá žádnou váhu, právo na bydlení neplatiče je nedoknutelné. Z tohoto důvodu jsme se rozhodli byt prodat. Protože již nemáme další finanční prostředky na to, abychom takto mohli neplatiče s jeho přítelkyní a 3 dětmi déle živit. Máme totiž také 2 nezletilé děti a bohužel od září jen 1 plat. Na to v našem státě už nikdo nekouká. Sehnali jsme kupce, i když jsme museli jít s cenou bytu hodně dolů, který si chce byt koupit i s tímto neplatičem. Chtěla jsem se zeptat, zda se tímto naším krokem zastaví žaloba na vyklizení bytu a musí si kupující podat novou nebo zda je možné ji nějak převést na kupujícího. Dále jsem se chtěla zeptat, zda nový nabyvatel může v bytě bydlet společně s podnájemníkem, když mu dáme klíče od bytu nebo tím bude porušovat jeho osobní svobodu. A dále když s družstvem ukončíme nájemní smlouvu, bude vlastně podnájemní smlouva s neplatícím podnájemníkem zcela neplatná, i když už ji máme dávno ukončenou, zda má nový majitel povinnost či možnost si s neplatícím podnájemníkem uzavřít novou podnájemní smlouvu, a to s doložkou přímé exekuční vykonavatelnosti. Mladík totiž moc rozumu nepobral, třeba by to kupujícímu podepsal.
Dobrý den,
23.10.2019 jsem tady vložl dotaz a 29.10.2019 mně bylo Vámi odpovězeno za což ještě jednou děkuji.
Jednalo se o podnájemní smlouvu. Tuto podnájemní smlouvu mně dala majitelka bytu kde uvádí, že je výhradním vlastníkem bytu. Rovněž v katastru nemovitosti je uvedena jako vlastník bytu.
Vy jste mně odpověděl, že majitel bytu nemůže uzavřít podnájemní smlouvu a doporučil jste mi, že mám majitelku požádat na změnu podnájemní smlovy na smlouvu nájemní což jsem učinil.
Majitelka bytu se na mou žádost o změnu smlouvy chová „nevidím, neslyším“.
V tomto bytě bydlím už více než rok a řádně zaplatil tříměsiční kauci nejen za nájem ale i za služby a rovněž platím po celou dobu řádně nájem.
Vzhledem k tomu, že má finanční situace se změnila (momentálně nemám práci a špatně se mi zhaní je mi 61 let) mohl bych požádat o příspěvek na bydlení, ale ten je podmíněn nájemní smlouvou nikoliv podnájemní a trvalým pobytem na dané adrese.
Jak se domluvit s majitelkou na změně podnájemní smlouvy na nájemní když ona sama mi nemůže dát podnájemní smlouvu jako vlastník bytu a evidentně nechce o tom jednat ?
Děkuji za odpověď. Vytasil
Vážený pane Vytasile,
mrzí nás, že jste v takové nepříjemné situaci. Jak sám uvádíte, majitelka nekomunikuje a není ochotna se domluvit. Nemáme recept na to, jak se domluvit s někým, kdo se domluvit nechce. Na dohodu jsou potřeba dvě strany. Pokud Vám současný stav nevyhovuje, nezbude než si najít majitele, který bude ochotný uzavřít nájemní smlouvu. Případně se můžete obrátit na svého právníka a pověřit ho, aby on Vašim jménem zkusil ještě jednou vyzvat majitelku k nápravě. Nemáme informace o tom, zda k této věci existuje ustálená judikatura, v případě, že byste se obrátil na soud. To by však měl vědět Váš právník.
Dobrý den,
mám uzavženou podnájemní smlouvu na dobu určitou s nájemcem do 31. 3. 2020, byt ale stále patří městu. Rád bych ukončil smlouvu o měsíc dřív a to k 29. 2. 2020, abych neplatil zbytečně měsíc navíc, protože to není zrovna malá částka a navíc budu už platit jinde, ale s nájemcem není žádná komunikace. Lze zajít tedy za vlastníkem, čili na městský úřad a domluvit se na ukončení smlouvy přímo s nima a obejít tak nájemce?
Děkuji
Vážený pane Jerry,
děkujeme za dotaz. Smluvními stranami jsou nájemce a podnájemce. Nemůžete se dohodnout s někým, kdo není účastníkem smlouvy. Město nemůže za někoho rozhodnout, že se vzdá svého práva ze smlouvy a nedostane nájem na další měsíc. Dušan Otradovec
Dobrý den,
podnájemník dluží podnájem za poslední dva měsíce. Vím, že se v tomto případě účtuje úrok z prodlení dle reposazby národní banky, která je pro 1. pol. 2020 2% + 8 procentních bodů tedy celkem 10% p.a. Není mi ale jasný výpočet. Měsíční podnájem je včetně záloh na energie 7000 Kč. Jaký je postup výpočtu a kolik bude činit penále?
Děkuji za radu.
Vážená paní Marcelo,
děkujeme za dotaz. Pokud by se jednalo o nájemní smlouvu, par. 2239 NOZ uvádí, že smluvní pokuta patří mezi zakázaná ujednání. Vzhledem k tomu, že píšete o podnájemníkovi a podnájmu, řídí se Vaše vztahy plně tím, co máte ujednáno v podnájemní smlouvě, včetně způsobu výpočtu smluvní pokuty. Dušan Otradovec
Dobrý den.
Přečetl jsem si NOZ, par. 708 a násl, případně par. 743 a násl. i par. 2272), které zmiňujete.
Nenašel jsem však protiprávní jednání v tom, že pronajmu svůj byt své svobodné partnerce, se kterou žiji ve společné domácnosti.
Se zřejmých důvodů podnájmu jiného bytu, než kde skutečně bydlíme.
Můžete mi to prosím lépe vysvětlit?
Děkuji velice.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Ve Vašem dotazu uvádíte důležité skutečnosti. Za prvé – nejedná se vztah mezi manžely, ale vztah druh – družka. Za druhé – nejedná se nemovitost, ve které společně bydlíte. Zákon (NOZ) nedefinuje vztah druh – družka. Nevzniká automaticky společné jmění. Záleží tedy na tom, jestli vzhledem k majetku (nemovitosti) máte nějakou smlouvu. Pokud ne, nemá dle našeho názoru druh k majetku partnera právní vztah. Další věcí, kterou je potřeba vzít v úvahu je, zda druh do nemovitosti investuje společně s partnerem, podílí se na její údržbě, apod. Tyto skutečnosti by se však posuzovaly spíše v případě, kdy by se druh před soudem domáhal určitého nároku/podílu k majetku partnera. Za situace, kterou popisujete se tedy vzhledem k druhému, pronajímanému, bytu dle našeho názoru nejedná ani o společnou domácnost ani o společný majetek. Vztah k tomuto bytu lze tedy upravit nájemní smlouvou a tudíž může vzniknout i smlouva podnájemní. Dušan Otradovec
Dobrý den,
chtěla jsem se zeptat, jak pracuje podnájemní smlouva se zvyšováním ceny?
Našla jsem si byt, ke kterému mi byla nabídnuta podnájemní smlouva. Ve smlouvě je uvedená částka za pronájem, doba trvání podnájmu je na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou. Je nějakým způsobem ošetřeno potenciální zvyšování ceny za pronájem? Platí tam stejné podmínky jako u nájmu, tedy že se nesmí cena zvednout o více jak 20 % během tří let?
Moc děkuji za odpověď
Vážená paní Jitko,
děkujeme za dotaz. V případě podnájemní smlouvy se zvyšování nájmu řídí dohodou smluvních stran. Zákon toto nijak nereguluje. Dušan Otradovec
Dobrý den, kamarádka řeší problém: Má se svým kamarádem v nájmu byt. Oba jsou napsaný ve smlouvě. Bohužel, po nějaké době se ukázalo, že kamarád je jen velké čuně, ,,vyluxuje,, lednici, kafe vypije , minerálky také a přitom on sám nic nekoupí. (Jednou za měsíc,v hodnotě 300-500kc udělá nějaký nutný nakup) , nájem platí max. se spožděním ale platí, poslední dobou se mi ale začali strácet i peníze, cigarety aj.
Jak ho teď tedy mohu co nejdříve z bytu vyhodit?? Bojím se že se jednoho dne vrátím do prázdného bytu .
Děkuji za odpověď
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z popisu jsme pochopili, že kamarádka má uzavřenou nájemní, nikoli podnájemní smlouvu. Není nám zřejmé, v jakém smluvním vztahu je přítel kamarádky vzhledem k Vám. Výpověď z nájmu mu může dát pronajímatel. Dušan Otradovec
Dobrý den, kamarádka mi pronajala pokoj v bytě, kde sama bydlí s dvěma dětmi. Domluvili jsme se, že jí dáme včas vědět, že se budeme stěhovat. Sama na nájem nemá, objednává si doslova blbosti na e-shopech,, když nemá děti má je otec, jezdí si taxíky do hospody. My se teď s přítelem máme stěhovat a řekla, že pokud jí nedáme peníze nedá nám osobní věci včetně životně důležitých léků, které tam mám. Co můžu dělat prosím. Stále mám klíče od bytu a hlavního vchodu, Ina tvrdí, že teď týden není doma a byt je zamčen na oba bezpečnostní zámky. Majitelku bytu neznám.
Dobrý den,
děkujeme za dotaz. Z uvedeného nevyplývá, co přesně jste měly domluvené v podnájemní smlouvě, zejména výpovědní lhůtu. Standardně bývá 3 měsíce. Uvádíte, že kamarádka požaduje, abyste jí dali peníze. Chápeme to tak, že po vás požaduje, abyste jí platili podnájem do doby, dokud neuplyne výpovědní lhůta. Na to má právo. Na druhou stranu, zákon nedává možnost zadržet osobní věci jako záruku za úhradu. K tomu slouží vratná peněžitá jistota. Ani není možné, aby vám bránila ve vstupu do bytu/pokoje pod dobu, kdy vám ještě trvá smlouva. Dušan Otradovec