Je za vytopení spodního bytu odpovědný majitel, nebo nájemce?

DOtradovec 26 dubna, 2023 @ 12:03PM

Nejvyšší soud potvrzuje odpovědnost nájemce za způsobenou škodu.

 

rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.1.2021, spis. zn. 25 Cdo 1817/2020-167

Na začátku tohoto roku se Nejvyšší soud zabýval případem, ve kterém šlo o posouzení odpovědnosti nájemce za vytopení spodního bytu. Příčinou byla prasklá hadička, respektive šroubení, přívodu vody pod umyvadlem na WC.

Tato kauza je zajímavá z několika hledisek.

  • Například: Nejvyšší soud je ve svém výkladu OZ a Nařízení vlády přesně opačného názoru než Obvodní soud a posléze Městský soud. 
  • Dále: Potvrzuje z našeho pohledu logický výklad rozsahu povinností nájemce.
  • A nakonec: Upozorňuje soudy nižší instance na nedostatek spočívající v tom, že se ve svém rozhodování vůbec nezabývaly obsahem nájemní smlouvy.

O co ve stručnosti v případu šlo?

Majitel byt pronajímá. Za dobu trvání pronájmu došlo k tomu, že “praskl uzávěr vody pod umyvadlem na toaletě a byl vytopen níže položený byt č….. Prasknutí uzávěru bylo způsobeno rozvojem trhliny, která vznikla při vadné montáži důsledkem užití nadměrného množství instalatérského česání k utěsnění závitu”.

Spor je založen na rozdílném pohledu na povinnosti nájemce, tak jak je zmiňuje par. 2257 OZ a konkretizuje Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Zákon uvádí, že nájemce je povinen provádět běžnou údržbu a drobné opravy. Nařízení vlády pak specifikuje, co do výše uvedeného spadá. 

Obvodní soud a posléze Městský soud uvedený zákon a Nařízení vlády vyložily v tom smyslu, že z uvedeného nevyplývá pro nájemce povinnost preventivní prohlídky a výměny součástí přívodu vody. A vzhledem k tomu, že tedy dle názoru soudu neporušil zákonnou povinnost, nemůže ani nést odpovědnost za škodu.

A zde to začíná být zajímavé

Nejvyšší soud se ve svém rozhodnutí odkazuje na totožná ustanovení OZ a Nařízení vlády. Ve svém výkladu však dospěl k opačnému závěru. 

Argumentuje: Nařízení vlády č. 308/2015 Sb. uvádí, že nájemce má provádět dle § 4 písm. e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt. Zákon ukládá i pravidelné prohlídky a udržování ve funkčním stavu k vodovodním součástem vyjmenovaným pod písmenem g). Z toho vyvozuje, že škoda nastala v bezprostřední souvislosti s porušením povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu a drobné opravy. Dodává, že zákon vymezující práva a povinnosti nájemce a pronajímatele dává určité vodítko, v jakém směru má který z nich dbát na prevenci proti úniku vody, a to zejména podle rozlišení, za které části bytu odpovídá a jejichž údržbu a opravy má provádět. 

Nájemce je povinen provádět kontrolu a preventivní výměnu

Nejvyšší soud uzavřel, že právní posouzení nižších soudů je nesprávné, pokud rozhodly, že ze zákona nevyplývá povinnost nájemce provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů které nejsou vodovodním výtokem, udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny a to z toho důvodu, že “právě takovou péči po nájemnících zákon v rámci snahy o efektivní předcházení vzniku škod na cizím majetku po nájemnících vyžaduje”.  

Poučení

Podle našeho názoru Nejvyšší soud dobře rozlišil, jaký je důvod vymezení toho, o co se má kdo starat – aby se zabránilo škodám. Je zřejmé, že nájemce je ten, kdo byt užívá a má možnost včas zasáhnout, např. i preventivně. Z úvahy NS lze také vyvodit, že je nanejvýš praktické mít dobře sestavený, podrobný Předávací protokol, ze kterého je patrné, jaké vybavení a zařízení se přenechává nájemci do užívání a péče.

Z této kauzy také plyne, že je důležité sledovat aktuální judikaturu.

Vada spočívající v tom, že se soudy nižší instance nezabývaly obsahem nájemní smlouvy. 

Nejvyšší soud upozorňuje na dvě základní pojetí odpovědnosti za náhradu škody. Jedna vyplývá ze zákona, respektive z porušení zákonných povinností. Druhá pak z porušení smluvních povinností (ve smyslu § 2913 o.z.). To je významné, protože povinnost hradit újmu se podle obou typů liší. Tímto se však nižší soudy kupodivu nezabývaly. Nejvyšší soud připomíná, že nájemce užíval byt na základě nájemní smlouvy, která obvykle obsahuje ustanovení o povinnosti k údržbě a opravě bytu a jeho součástí. Pokud ke škodě došlo v důsledku porušení smluvních povinností, zavinění se nezkoumá. Tyto skutečnosti je povinen prokázat poškozený. Odpovědnosti se může škůdce zprostit  jen tehdy, když sám prokáže, že nastala překážka současně mimořádná, nepředvídatelná a nepřekonatelná. 

Poučení

Z této námitky je patrné, že soudy by měly, a do budoucna jistě budou, brát v úvahu zejména to, jaká ujednání jsou obsažena ve smlouvě. Dobrá nájemní smlouva je tedy základ a vyplatí se věnovat jí patřičnou pozornost. Můžete vyzkoušet tu naši. Patří k těm nejpropracovanějším. Každý rok ji aktualizujeme. A je k dispozici zdarma.


Updated/Aktualizováno: ,

Vložit komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *